Apelação Cível Nº 5032784-67.2023.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por R. D. S. C. e A. M. D. S. C., figurando como apeladas a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, CCISA 112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., em face da sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ (evento 43, SENT1), integrada pela decisão proferida em sede de embargos de declaração (evento 64, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial; e, extinta a reconvenção apresentada por CCISA 112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., sem análise do mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC. Na origem, os autores objetivavam: “3. Seja decretada a rescisão do contrato de compra e venda que recai sobre o apartamento 808, Bloco 02, Residencial Rio Energy – Rua Equador nº 441, Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ, com a consequente condenação das empresas Rés a restituir o valor de R$6.614,12 (Seis mil seiscentos e catorze reais e doze centavos) – nas respectivas cotas partes do crédito – corrigidos da data do desembolso, com incidência de juros desde a citação; 4. Seja declarada a inexistência de débitos oriundos da relação jurídica objeto desta demanda; 5. Seja a parte Ré condenada ao pagamento de R$ 6.000,00 (Seis mil reais) para cada Autor, a título de compensação por dano moral, de acordo com a teoria do desvio produtivo, por violação aos substratos da dignidade da pessoa humana gerada pela situação vexatória em que os Autores foram expostos”.

Ademais, condenou a parte autora, ora apelante, ao pagamento das custas processuais, bem como de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, observados os parâmetros previstos no art. 85, §§ 2º e 3º, I, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do benefício da gratuidade de justiça deferida à parte demandante. E, ainda, condenou as reconvintes CCISA112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. em honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da reconvenção atualizado, pro rata, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil.

Em razões de apelação (evento 63, APELAÇÃO1), os recorrentes alegam, em síntese: 1) que a renda familiar não comportava o financiamento concedido, tornando o contrato inexequível desde a sua origem; sustentam que a Caixa Econômica Federal teria negligenciado a real capacidade financeira dos adquirentes ao aprovar o crédito; e, 2) que o contrato de financiamento não afasta a incidência do CDC, sendo possível a rescisão com retenção de 50% dos valores pagos, conforme cláusula contratual e previsão do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64. Requerem, ao final, a reforma da sentença, a fim de que seja rescindido o contrato de compra e venda objeto da presente demanda, com a consequente restituição de 50% das quantias pagas.

Contrarrazões ao recurso apresentada pela CEF (evento 86,  CONTRAZAP2), alegando, preliminarmente, a falta de dialeticidade recursal e a ausência de interesse recursal, bem como a revogação da concessão da gratuidade de justiça. No mérito, reitera os fundamentos da sentença,  requerendo, ao final, o desprovimento da apelação.

Contrarrazões ao recurso apresentadas pelas apeladas CCISA112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. (evento 88, CONTRAZAP1), reiterando os fundamentos da sentença e requerendo, ao final, o desprovimento da apelação, mantendo-se inalterada a decisão recorrida.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 5, PARECER1, 2º grau), informando não haver interesse público primário a legitimar a sua intervenção no feito.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002262171v7 e do código CRC fc6882ee.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 25/2/2025, às 22:15:35

Apelação Cível Nº 5032784-67.2023.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço do recurso, porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por R. D. S. C.  e A. M. D. S. C., figurando como apeladas a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, CCISA 112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., em face da sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ (evento 43, SENT1), integrada pela decisão proferida em sede de embargos de declaração (evento 64, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial; e, extinta a reconvenção apresentada por CCISA 112 INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., sem análise do mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC. Na origem, os autores objetivavam: “3. Seja decretada a rescisão do contrato de compra e venda que recai sobre o apartamento 808, Bloco 02, Residencial Rio Energy – Rua Equador nº 441, Santo Cristo, Rio de Janeiro/RJ, com a consequente condenação das empresas Rés a restituir o valor de R$6.614,12 (Seis mil seiscentos e catorze reais e doze centavos) – nas respectivas cotas partes do crédito – corrigidos da data do desembolso, com incidência de juros desde a citação; 4. Seja declarada a inexistência de débitos oriundos da relação jurídica objeto desta demanda; 5. Seja a parte Ré condenada ao pagamento de R$ 6.000,00 (Seis mil reais) para cada Autor, a título de compensação por dano moral, de acordo com a teoria do desvio produtivo, por violação aos substratos da dignidade da pessoa humana gerada pela situação vexatória em que os Autores foram expostos”.

Preambularmente, não prospera a alegação da CEF de ausência de pressuposto de admissibilidade recursal, sob o argumento de que a parte apelante, ao interpor a peça recursal, deixou de atacar os fundamentos da sentença.

Isso porque, na linha da orientação jurisprudencial do Superior Tribunal, a repetição dos argumentos deduzidos na inicial não impede, por si só, o conhecimento do recurso de apelação, notadamente quando as suas razões estão condizentes com a causa de pedir e deixam claro o interesse pela reforma da sentença, como ocorre no caso em questão. Nessa toada, confiram-se os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.

1. A orientação do STJ é a de que a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso. Estando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos, o apelo deve ser analisado.

2. Recurso Especial provido.

(STJ - REsp: 1774041 TO 2018/0269616-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/06/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2019) (g.n.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO Nº 3⁄STJ. APELAÇÃO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A orientação jurisprudencial deste Sodalício é no sentido de que a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso. Estando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos, o apelo deve ser analisado.

2. No caso em concreto, as razões da apelação impugnam a sentença prolatada, o que demonstra a intenção de reforma da decisão recorrida. Portanto, deve ser determinado o retorno dos autos ao Tribunal a quo, a fim de que seja apreciado o apelo.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1706935⁄SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 21⁄03⁄2019, DJe 28/03/2019) (g.n.)

No caso, as razões da apelação impugnam a sentença prolatada, o que demonstra a intenção de reforma da decisão recorrida, devendo o apelo ser analisado.

Outrossim, a impugnação à concessão da assistência judiciária gratuita deve vir acompanhada de elementos probatórios que demonstrem a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos para a concessão do referido benefício assistencial. Na hipótese dos autos, ausentes as provas que contrariem a condição de necessitado, deve ser mantido o benefício assistencial deferido. Nesse sentido:

APELAÇÃO – SERVIÇOS EDUCACIONAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA EM PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES – Condição de hipossuficiência financeira da autora não ilidida – Justiça Gratuita concedida – Preliminar afastada. APELAÇÃO – SERVIÇOS EDUCACIONAIS – AÇÃO DE COBRANÇA – Sentença de procedência – Insurgência da ré – Alegação de que não foi notificada previamente para fins de constituição em mora – Desnecessidade – Mora ex re, que decorre do mero inadimplemento da dívida – Art. 397 do CC – Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO, com observação. (TJ-SP - AC: 10256020720218260562 SP 1025602-07 .2021.8.26.0562, Relator.: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 17/11/2022, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2022) (g.n.)

Superadas as questões preliminares, cinge-se a controvérsia em verificar a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, com a devolução dos valores pagos.

Da análise dos autos originários, restou comprovado que a apelada CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. vendeu o imóvel à parte autora, ora apelante, e que houve a formalização do "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Recursos SBPE", por meio da CEF, devidamente registrado na matrícula do imóvel (evento 1 – CONTR4 e evento 18 – CONTR6, fls. 43/45, 1º grau).

Ressalto que, a despeito da celebração do contrato de financiamento imobiliário, a CEF não participou das tratativas de aquisição, ajuste de preço, pagamento de sinal ou definição da previsão de entrega do imóvel.

Saliente-se, ademais, que a relação negocial entre os apelantes e os vendedores decorre de compra e venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para a quitação do preço, com a execução da garantia em alienação fiduciária pela CEF, nos termos da Lei nº 9.514/1997 (cláusula 22 – evento 18 – CONTR6, fls. 14), de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados.

Nesse passo, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda os contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre o promitente vendedor e o compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Registra-se:

Súmula 543 – STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa forma, a contrário sensu, no presente caso não incide o teor da Súmula nº 543/STJ, a qual diz respeito aos contratos de compra e venda sem pacto de financiamento. Nesse contexto, confira-se o precedente:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. 

Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida.

(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020) (g.n.)

No caso em exame, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor dos apelantes, bem como a consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC0134575-13.2016.4.02.5166, Rel. Des. Fed. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, DJe 23.11.2020.

Assim, a pretensão autoral não consiste na simples rescisão do contrato de compra e venda, mas também na resolução da alienação fiduciária em garantia. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF ou da construtora, ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parece ser razoável.

 Desse modo, uma vez obtido o financiamento, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a rescisão contratual, posto que o imóvel se encontra quitado, já tendo o vendedor recebido todo o valor, estando pendente de pagamento apenas o contrato de financiamento.

Nessa toada, registra-se a jurisprudência deste E. Tribunal Regional Federal:

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. NÃO COMPROVADA ILEGALIDADE OU ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS DE VONTADE. RECURSO DESPROVIDO.

I- CASO EM EXAME

1- Trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou improcedente o pedido para que fosse rescindido o contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, com a devolução do valor de R$ 2.517,27 (dois mil quinhentos e dezessete reais e vinte e sete centavos), bem como das parcelas que vencerem no curso da demanda e ainda, condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2- Cinge-se a controvérsia em verificar a  possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, com a devolução dos valores pagos e a indenização por danos morais.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3- Como causa de pedir, em sua peça inicial, o apelante aduziu que firmou contrato com as rés com compromisso para o pagamento do financiamento em parcelas. Contudo, ficou impossibilitado de manter o pagamento do contrato firmado em decorrência do aumento e da duplicidade das prestações. Ao buscar junto às apeladas a rescisão do contrato, as mesmas se recusaram, alegando não ser da responsabilidade delas, tendo em vista que foi celebrado o contrato de financiamento imobiliário junto à CEF.

4- A relação negocial entre o apelante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo.

5- Por certo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora, ora apeladas, e a parte autora, ora apelante, já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas incluídas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF.

6- Neste passo, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda.

7- A pretensão autoral não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim a resolução de mútuo hipotecário garantido com recursos do SFH. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF ou da construtora, ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parecer ser razoável.

8- Houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor do apelante, bem como a consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC0134575-13.2016.4.02.5166, Rel. Des. Fed. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, DJe 23.11.2020.

9- Os problemas financeiros invocados pelo contratante, ora apelante, não constituem situação que atraia a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.  

10- Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a rescisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas.

11- Destaco, por oportuno, que as cláusulas do contrato são claras e inequívocas quanto às condições, prazo de financiamento, valor do financiamento, não se desincumbindo o apelante de comprovar qualquer abusividade ou ilegalidade na avença, tampouco vícios de consentimento relacionados à formação e declaração da sua vontade.

12- Restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública ré, o que se faz com a satisfação pela garantia hipotecária, não se deve esquecer que os valores pagos serviram para remunerar o mútuo através dos juros e amortizar o saldo devedor através da parcela de amortização. Ademais, não pode a CEF ser responsabilizada a título de reparação por danos morais e materiais, porquanto cumpriu sua parte contratual, no sentido de disponibilização dos valores que foram emprestados.

13- Diante desse cenário, inexiste amparo jurídico para a rescisão contratual pretendida, de modo que deve ser mantido a improcedência do pedido.

IV - DISPOSITIVO

14- Apelação desprovida.

(TRF2, AC 5014729-79.2021.4.02.5120, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Data de Julgamento 13/09/2024) (g.n.) 

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSENTES OS REQUISITOS DA TUTELA ANTECIPADA. RECURSO IMPROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por ROSANA DOS SANTOS MORAES, em face de decisão que, nos autos da ação ordinária nº 5076453-44.2021.4.02.5101, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, PIEDADE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A, deferiu parcialmente o requerimento de tutela de urgência "para suspender a exigibilidade das cobranças vencidas e vincendas, bem como impedir às rés de incluírem a autora em cadastro de proteção de crédito, ao menos até decisão final a ser proferida pelo STJ", determinando, contudo, a consignação das parcelas mensais referentes ao financiamento imobiliário.

2. Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência devem ser observados os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil.

3. Compulsando os autos, verifica-se que a autora efetuou a compra e venda de imóvel junto a PIEDADE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, com cláusula de alienação fiduciária em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

4. Assim, uma vez obtido o financiamento, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a rescisão contratual, posto que o imóvel encontra-se quitado, já tendo o vendedor recebido todo o valor, estando pendente de pagamento apenas o contrato de financiamento.

5. Não se aplica, portanto, a Súmula 543/STJ, a qual diz respeito aos contratos de compra e venda sem pacto de financiamento. Súmula 543 – STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

6. Com efeito, o contrato anexado aos autos (evento 1 ANEXO 6 dos autos originários), ao que tudo indica, foi livremente celebrado entre as partes, não restando demonstrado o perigo de dano aventado.

7. Ademais, não há suficiente subsídio fático ou probatório que embase a pretensão de suspensão das cobranças pela instituição credora, tampouco de proibição da anotação do nome da agravante em cadastros restritivos de crédito, no caso de comprovada inadimplência, o que, inclusive, é norma legal insculpido no Código de Defesa do Consumidor.

8. De outro giro, segundo já decidiu o C. Superior tribunal de Justiça, “a teoria da imprevisão, corolário dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quanto há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato,” AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016 - AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 27.5.2019, não sendo este o caso dos autos, principalmente quando a agravante se limitou ao argumento genérico da existência de crise financeira, sem, contudo, comprovar em que ponto ela a tenha afetado.

9. Salienta-se que a agravante afirma possuir direito em rescindir os contratos firmados, porém não justificam tal fato em uma suposta irregularidade praticada pelos agravados, apenas expõe não ter mais desejo de continuar a compra do imóvel, em decorrência de dificuldades financeiras, o que como visto, não é possível.

10. Precedente: APELAÇÃO CÍVEL Nº 0500113-81.2017.4.02.5116/RJ, Relator: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada; Julgado em 23/09/2021.

11. Por fim, a concessão de tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.

12. Agravo de instrumento improvido.

(TRF2, Agravo de Instrumento nº 5008215-13.2022.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal Alcides Martins, Data do Julgamento 08/04/2024)

Nessa perspectiva, cabe pontuar que a 2ª Seção do STJ consolidou a tese de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Ademais, a matéria foi objeto de afetação (REsp 1891498/SP e REsp 1894504/SP), constituindo o Tema 1095. Os recursos representativos da controvérsia foram julgados em 26.10.2022, tendo sido firmada a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".

Portanto, a Lei nº 9.514/97, por ser especial e posterior ao Código de Defesa do Consumidor, aplica-se ao caso concreto e estabelece as condições para a execução extrajudicial do imóvel dado em garantia.

Nesse vertente, confira-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. PRECEDENTES.

1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1927025 SP 2021/0062869-1, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/12/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2021) (g.n.)

Nesses termos, segundo o art. 27 da Lei nº. 9.514/97, a parte apelante somente tem direito à devolução de eventual diferença entre o valor de venda do imóvel pelo agente fiduciário (em caso de consolidação da propriedade em seu favor) e o valor da dívida (deduzidas ainda as despesas com o procedimento executivo), não havendo falar em restituição dos valores pagos pelo imóvel por meio de recursos próprios (até mesmo porque tais recursos se destinaram ao vendedor do imóvel, e não ao agente financeiro), e nem dos valores pagos a título de prestação mensal.

A seu turno, é oportuno destacar, que também não se aplica à hipótese o disposto no art. 67-A, II, da Lei 4.591/64 (com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018), pois esse dispositivo expressamente restringe a sua aplicação aos contratos celebrados exclusivamente com o incorporador, o que não se verifica no caso em exame. 

Outrossim, a alegada dificuldade financeira vivida pelos apelantes e a incompatibilidade da renda não autorizam a rescisão do contrato. Nesse viés, eventual alteração da renda mensal dos mutuários não implica quebra da base do contrato, pois situações tais são de antemão consideradas nos ajustes no âmbito do SFH. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares do mutuário, com encarecimento ainda maior do sistema (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020).

Além disso, vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a rescisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas.

As cláusulas do contrato são claras e inequívocas quanto às condições, prazo de financiamento, valor do financiamento, não se desincumbindo a parte apelante de comprovar qualquer abusividade ou ilegalidade na avença, tampouco vícios de consentimento relacionados à formação e declaração da sua vontade.

A parte apelante firmou o contrato por sua liberalidade, de posse plena da sua autonomia da vontade e, assim, ao entabular tal contrato, se comprometeu com o adimplemento das parcelas, não podendo agora, alegar a incompatibilidade da renda, para se esquivar do cumprimento contratual.

Diante do princípio da obrigatoriedade dos contratos, em se tratando de resilição unilateral (art. 473, CC), esta somente é cabível em casos restritos e apenas em alguns tipos de contrato. Daí decorre que não basta o mero arrependimento para pôr fim ao contrato, e nem mesmo a alegação de onerosidade excessiva, visto que, ao assinar o contrato de mútuo, os apelantes deram ensejo ao financiamento e promoveram o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos sem que houvesse o contrato.

Nessa senda, predomina o entendimento de que é juridicamente impossível a resolução do negócio jurídico, já aperfeiçoada a compra e venda pelo registro, ainda mais por mero desinteresse do adquirente. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO C/C RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CARACTERIZADA. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/1997.

1. Ação de ressarcimento c/c resilição unilateral de contrato e compensação por danos morais ajuizada em 19/03/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 19/01/2021 e concluso ao gabinete em 07/04/2021.

2. O propósito recursal é decidir sobre a resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária, por onerosidade excessiva, com a devolução dos valores pagos pelos adquirentes, bem como sobre a caracterização do dano moral e o julgamento além do pedido (ultra petita).

3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto n^os 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. Entendimento da Terceira Turma.

4. A intervenção judicial voltada à resolução do contrato por onerosidade excessiva pressupõe a ocorrência de fato superveniente que altere, substancialmente, as circunstâncias intrínsecas à formação do vínculo contratual, ou seja, a sua base objetiva, de modo a comprometer a equação econômica prevista pelos contratantes.

5. Hipótese em que não se justifica a resolução do contrato por onerosidade excessiva em virtude da mudança na capacidade financeira dos adquirentes, causada por fatos que não se relacionam com as circunstâncias que envolveram a conclusão do contrato e que tampouco alteraram a onerosidade da prestação inicialmente assumida, sendo de rigor a incidência da Lei 9.514/1997.

6. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022) (g.n.) 

Destarte, totalmente incabível o pedido de restituição, porquanto não se vislumbra na Lei n.º 9.514/97 qualquer previsão de devolução das prestações pagas, motivo pelo qual não há como acolher a pretensão.

Assim, inexistindo nulidade no contrato, improcede o pedido de rescisão contratual, de restituição dos valores pagos a título de mútuo habitacional e de limitação da cláusula penal convencional, devendo prevalecer a aplicação da Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso concreto. Dessa forma, inexiste amparo jurídico para a rescisão contratual pretendida, impondo-se a manutenção da improcedência do pedido.

No que concerne ao dano moral, este pode ser definido como a ofensa a algum dos direitos da personalidade e está previsto no art. 5º, V e X da CF. Trata-se de um conceito em permanente construção, uma vez que os direitos personalíssimos constituem uma categoria aberta e a dignidade da pessoa humana representa a essência de todos os direitos da personalidade.

Para que haja o dano moral e, via de consequência, o dever de indenizar, é necessária a presença dos requisitos que configuram a responsabilidade civil, quais sejam, a conduta, o nexo de causalidade e o dano.

Todavia, considerando que não restou comprovada a prática de ato ilícito pelas apeladas, conclui-se que não há dano moral a ser compensado no caso concreto.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor dos apelantes, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC (evento 5, 1º grau).

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002262172v5 e do código CRC 229b980e.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 29/04/2025, às 19:37:56

Apelação Cível Nº 5032784-67.2023.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO STJ. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel financiado, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar a possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia; (ii) estabelecer se há direito à devolução das parcelas pagas, com eventual limitação da cláusula penal; e (ii) estabelecer se há responsabilidade das rés por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes decorre de contrato de compra e venda de imóvel financiado, com garantia de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação da Súmula 543/STJ, que trata de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento.

4. Após o registro da alienação fiduciária, o imóvel se torna propriedade resolúvel do credor fiduciário até a quitação da dívida, impossibilitando a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos pelo devedor.

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Tema 1095) estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, a resolução do pacto em caso de inadimplência deve observar exclusivamente as disposições da Lei nº 9.514/1997, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

6. A alegada dificuldade financeira dos apelantes não configura quebra da base objetiva do contrato nem justifica a sua rescisão, pois a variação da renda dos mutuários é fator previsível dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

7. O art. 67-A, II, da Lei 4.591/64 (com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018) é inaplicável ao caso concreto, pois esse dispositivo restringe o seu alcance a contratos firmados exclusivamente com incorporadores, o que não se verifica na hipótese.

8. O princípio da autonomia da vontade e o pacta sunt servanda impedem a rescisão contratual na ausência de descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas pactuadas.

9. Não há comprovação de ato ilícito por parte das apeladas, afastando-se a ocorrência de dano moral indenizável.

10. Incide a majoração dos honorários advocatícios, conforme o art. 85, § 11, do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça concedida aos apelantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

a) Nos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, não é possível a rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, pois a quitação ao vendedor ocorre com a liberação do financiamento.

b) A devolução de valores pagos somente pode ocorrer nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mediante a apuração do saldo resultante da venda do imóvel pelo credor fiduciário.

c) A mera dificuldade financeira do mutuário não justifica a resolução do contrato, pois não configura quebra da base objetiva do negócio jurídico.

d) Inexistindo ilegalidade ou descumprimento contratual por parte das rés, não há dever de indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 27 e seguintes; Código Civil, arts. 421, 422 e 473; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26.10.2022); STJ, AgInt no REsp 1927025/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 13.12.2021; TRF2, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, j. 12.3.2020.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de abril de 2025.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002262173v4 e do código CRC c4ad9bcb.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 29/04/2025, às 19:37:56

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 08/04/2025 A 14/04/2025

Apelação Cível Nº 5032784-67.2023.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária