Agravo de Instrumento Nº 5000249-91.2025.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento, atribuído à minha relatoria por livre distribuição, interposto por O. F. M. (Eduardo Chede Júnior - OAB/PR 50.614), figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de decisão proferida pela MM. Juíza Federal Substituta KARINA DUSSE, da 1ª Vara Federal de Volta Redonda, nos autos 5011769-54.2024.4.02.5118, que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para suspender os leilões designados para os dias 11/12/2024 e 18/12/2024.

Na origem, pretende a parte autora a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel adquirido. Como causa de pedir, sustenta que ficou inadimplente e que a CEF iniciou o procedimento de execução extrajudicial. No entanto, consoante alega, o procedimento encontra-se viciado, razão pela qual deve ser anulado.

Em razões recursais (evento 1), o agravante sustenta que: i) a parte Agravante logrando êxito em concretizar o sonho da aquisição da casa própria utilizando de suas reservas financeiras, honrando as prestações contratuais assumidas desde o ano pactuado, até que chegou a um ponto que não conseguiu mais, de modo que os motivos pelos quais levaram a inadimplência estão diretamente ligados ao desemprego involuntário, fato esse que agravou sua situação psicológica e financeira; ii) a parte Agravante reitera que tem grande interesse em acordar, mas infelizmente estes esforços serão inúteis caso seja arrematado o imóvel desta família, por esta razão, mostra-se prudente a suspensão dos Leilões, ao menos enquanto pendurarem as negociações; iii) a parte Agravante socorre ao Poder Judiciário, buscando tutelar seu direito, demonstrando que o procedimento adotado pela Agravada objetiva, apenas e tão somente, a satisfação do seu direito, frente ao desrespeito de Lei federal, de modo que almeja reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento, efetuando, inclusive, o pagamento de demais despesas suportadas pela Instituição bancária (notificação cartorária – caso exista –, ITBI, FUNJUS, etc.), mantendo-se na posse e na propriedade do bem imóvel, situação essa, inclusive, possível, diante dos termos de acordo firmados perante a Justiça Federal; iv) a parte Agravante não possui outro imóvel para morar, vem diante do poder judiciário, pugnar pela oportunidade de reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento, tendo em vista a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação conforme se apregoa os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97; v) ante os princípios elencados na exordial e as nulidades apresentadas, cumpre ressaltar que o débito não deve legitimar a retirada da moradia de uma família que, agora, encontra-se em condições de dar continuidade ao contrato firmado com o objetivo de continuar e adquirir a propriedade plena da tão sonhada casa própria; vi) o mais importante é que a agravada comprove que houve o envio das intimações informando o mutuário das datas dos leilões, sendo necessário o envio tanto para o endereço do imóvel quanto para o endereço constante no contrato de alienação fiduciária; vii) a intimação deve ser realizada por correspondência dirigida ao endereço do fiduciante, e “inclusive” ao endereço eletrônico. Entendemos assim que não se trata de uma faculdade, de uma alternativa ao credor, optar por intimar o devedor através de correspondência ou e-mail, mas sim, uma obrigação de intimá-lo através das duas vias delineadas pelo legislador; viii) a fundamentação destacada não merece prosperar, isso porque a Lei n.º 13.097/2015 determina que todas as ocorrências relacionadas a imóvel ou de seus titulares devam ser lançadas na matrícula, o que não é caso dos autos em análise, já que não há anotação alguma na matrícula do imóvel quanto a realização das intimações, dever este de anotação que evidenciam a verossimilhança das alegações autorais e, portanto, configuram a probabilidade de direito da parte autora; ix) o deferimento da tutela de urgência cautelar é medida que se impõe, não apenas pela probabilidade de direito exposta acima, mas principalmente pelo perigo de dano decorrente de uma venda futura que enseja, na esfera estadual, um processo de imissão na posse com decisão liminar para desocupação da parte autora sem ao menos aguardar ou verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade.

Não concedida a antecipação recursal, evento 2.     

Contrarrazões da CEF ao agravo de instrumento, evento 13, pugnando pela manutenção da decisão.

Instado a se manifestar, o Ministério Público Federal opinou pela desnecessidade de sua intervenção.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002307509v2 e do código CRC 131ccc99.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 01/05/2025, às 12:54:19

Agravo de Instrumento Nº 5000249-91.2025.4.02.0000/RJ

VOTO

Consoante consta do relatório, trata-se de agravo de instrumento, atribuído à minha relatoria por livre distribuição, interposto por O. F. M. (Eduardo Chede Júnior - OAB/PR 50.614), figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em face de decisão proferida pela MM. Juíza Federal Substituta KARINA DUSSE, da 1ª Vara Federal de Volta Redonda, nos autos 5011769-54.2024.4.02.5118, que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para suspender os leilões designados para os dias 11/12/2024 e 18/12/2024.

A decisão recorrida (evento 6 do processo de origem) foi fundamentada nos seguintes termos:

[...] II. Do Rito da Ação

O EPROC não aceita a classificação de "tutela antecipada antecedente". Como solução, e para evitar confusões futuras, altere a classificação para "PETIÇÃO SIMPLES".

III. Do Pedido de Tutela de Urgência

A partir do exame dos requisitos legais para a antecipação dos efeitos da tutela, decorre que o simples perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo não é suficiente à antecipação satisfativa da prestação jurisdicional, pois é indispensável a existência da probabilidade do direito. No caso dos autos, não vislumbro a probabilidade do direito alegado. A certidão do Registro de Imóveis acostada ao evento 1, MATRIMÓVEL5, demonstra que foi averbada a intimação da fiduciante para purgar a mora, nos termos do art. 12 do Provimento CGJ nº 02/17 em virtude de não ter sido encontrada nos endereços fornecidos pela Credora, e estar em local ignorado, incerto ou inacessível, na forma do art. 26, § 4º da Lei 9.514/97. Convém ressaltar que a certidão exarada por oficial de Cartório de Títulos e Documentos usufrui de presunção de veracidade, de natureza juris tantum de certeza, não elidida por prova em contrário pela parte autora. Sobreleva notar que a própria autora reconhece o inadimplemento contratual e a impossibilidade de arcar com as prestações do financiamento, além de não ter demonstrado irregularidade na notificação. Assim, poderia presumir que a consequência da inadimplência seria a execução extrajudicial, com a consolidação da propriedade em favor da credora e posterior realização de leilão. De outro norte, a legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. No que tange às dificuldades financeiras alegadas pela parte autora, ainda que sensibilize, não são suficientes para ensejar a suspensão dos contratos, já que as partes devem arcar com as consequências jurídicas e econômicas do compromisso assumido, não sendo aplicável a teoria da imprevisão ao caso concreto.

IV. Diante do exposto, levando-se em conta que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito, INDEFIRO a concessão da tutela de urgência.

V. Defiro a gratuidade de justiça requerida pelo autor, ante a presunção de hipossuficiência da pessoa física pela simples declaração (art. 99, § 3o, do CPC).

VI. Intime-se a autora para os fins do art. 303, § 6o, do CPC.

Em razões recursais (evento 1), o agravante sustenta que: i) a parte Agravante logrando êxito em concretizar o sonho da aquisição da casa própria utilizando de suas reservas financeiras, honrando as prestações contratuais assumidas desde o ano pactuado, até que chegou a um ponto que não conseguiu mais, de modo que os motivos pelos quais levaram a inadimplência estão diretamente ligados ao desemprego involuntário, fato esse que agravou sua situação psicológica e financeira; ii) a parte Agravante reitera que tem grande interesse em acordar, mas infelizmente estes esforços serão inúteis caso seja arrematado o imóvel desta família, por esta razão, mostra-se prudente a suspensão dos Leilões, ao menos enquanto pendurarem as negociações; iii) a parte Agravante socorre ao Poder Judiciário, buscando tutelar seu direito, demonstrando que o procedimento adotado pela Agravada objetiva, apenas e tão somente, a satisfação do seu direito, frente ao desrespeito de Lei federal, de modo que almeja reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento, efetuando, inclusive, o pagamento de demais despesas suportadas pela Instituição bancária (notificação cartorária – caso exista –, ITBI, FUNJUS, etc.), mantendo-se na posse e na propriedade do bem imóvel, situação essa, inclusive, possível, diante dos termos de acordo firmados perante a Justiça Federal; iv) a parte Agravante não possui outro imóvel para morar, vem diante do poder judiciário, pugnar pela oportunidade de reabrir o contrato firmado entre as partes, bem como prosseguir com o devido pagamento, tendo em vista a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação conforme se apregoa os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97; v) ante os princípios elencados na exordial e as nulidades apresentadas, cumpre ressaltar que o débito não deve legitimar a retirada da moradia de uma família que, agora, encontra-se em condições de dar continuidade ao contrato firmado com o objetivo de continuar e adquirir a propriedade plena da tão sonhada casa própria; vi) o mais importante é que a agravada comprove que houve o envio das intimações informando o mutuário das datas dos leilões, sendo necessário o envio tanto para o endereço do imóvel quanto para o endereço constante no contrato de alienação fiduciária; vii) a intimação deve ser realizada por correspondência dirigida ao endereço do fiduciante, e “inclusive” ao endereço eletrônico. Entendemos assim que não se trata de uma faculdade, de uma alternativa ao credor, optar por intimar o devedor através de correspondência ou e-mail, mas sim, uma obrigação de intimá-lo através das duas vias delineadas pelo legislador; viii) a fundamentação destacada não merece prosperar, isso porque a Lei n.º 13.097/2015 determina que todas as ocorrências relacionadas a imóvel ou de seus titulares devam ser lançadas na matrícula, o que não é caso dos autos em análise, já que não há anotação alguma na matrícula do imóvel quanto a realização das intimações, dever este de anotação que evidenciam a verossimilhança das alegações autorais e, portanto, configuram a probabilidade de direito da parte autora; ix) o deferimento da tutela de urgência cautelar é medida que se impõe, não apenas pela probabilidade de direito exposta acima, mas principalmente pelo perigo de dano decorrente de uma venda futura que enseja, na esfera estadual, um processo de imissão na posse com decisão liminar para desocupação da parte autora sem ao menos aguardar ou verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade.

Sob esta moldura, cinge-se a presente controvérsia. Decide-se.

Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

Além disso, o risco deve ser contemporâneo ao ajuizamento da ação, de forma que se possa exigir tal medida antes da conclusão do processo de cognição plena, e as medidas cautelares não podem ocasionar um dano injusto ao demandado, especialmente por estarem fundadas em uma probabilidade.

Noutro giro, o Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Outrossim, a Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  

§3º-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. 

§4º  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.     

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.       

§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Noutro giro, em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. PROSSEGUIMENTO PROCESSO. DETERMINAÇÃO APRESENTAÇÃO CERTIDÃO ÔNUS E PLANILHA DÉBITO. DECISÃO MANTIDA.

1. Agravo de instrumento contra decisão que determinou o prosseguimento da execução, determinando-se a designação de leilão do imóvel após 15 dias na hipótese de não pagamento, após a juntada da planilha pela agravada.

2. A ação de execução hipotecária foi distribuída em 5.10.1987 e autuada sob o nº 6230/87 para cobrança de saldo devedor desde setembro/1986 referente a financiamento habitacional, recebendo em garantia o imóvel e que o processo já se encontrava em fase final de hasta pública, tendo sido o bem penhorado, requerendo expedição de mandado de desocupação, alienação do imóvel hipotecado e indicação de leiloeiro, sendo que havia atraso no pagamento desde setembro de 1986, ou seja, após o falecimento da mutuária, que se deu em 18.6.1986

3. Em que pese os relevantes argumentos do agravante, o Juízo de origem não determinou a imediata realização do leilão, apenas que a agravada procedesse à entrega da certidão de ônus do imóvel e planilha do débito. Deste modo, apenas após a apresentação da documentação necessária por parte da CEF, o Juízo irá avaliar o prosseguimento, ou não, da execução e eventual designação de leilão extrajudicial.

4. Convém ainda pontuar que a designação do leilão não implica imediato desapossamento do imóvel.5. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021) (grifos nossos).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRA HABITAÇÃO. ANULAÇÃO LEILÃO. CONSOLIDAÇÃO PROPRIEDADE. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.

2. De acordo com o disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil (CPC), a concessão de tutela de urgência é cabível quando, em análise perfunctória e estando evidenciada a probabilidade do direito, o Juiz ficar convencido quanto ao perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.

3. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

4. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

5. As anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

6. Embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019.  

7. A intimação direcionada ao endereço no imóvel, ainda que não localizado pessoalmente o devedor, não invalida a regularidade do procedimento de arrematação (TRF2. 5ª Turma Especializada, AC 5000031-80.2021.4.02.5116, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 2.7.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5013386-19.2020.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 27.8.2021).

8. A designação do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021.

9. Não há como acolher o pedido de tutela provisória na presente hipótese, eis que, com fulcro no art.300 do CPC, se pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e a irreversibilidade da medida, o que não é o caso.

10. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022) (grifos nossos)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. LEILÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO. 

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

5. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pelo banco. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023.

6. Os problemas financeiros invocados pelo contratante, ora agravante, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012334-85.2019.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 10.8.2023.

7. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024) (grifos nossos)

Ademais, a própria agravante admite a inadimplência, o que justifica o início do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco.

Neste contexto, faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRA HABITAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA. DESIGNAÇÃO LEILÃO. PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO.

1. Agravo de instrumento contra decisão proferida que indeferiu o pedido de tutela de urgência, que pretendia que a instituição financeira fosse impedida de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo os leilões designados para os dias 27.3.2023 e 11.4.2023, às 10h00, bem como que se abstenha de emitir da carta de arrematação em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória, determinando-se a manutenção da posse dos agravantes no imóvel.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

3. Não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

4. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pelo banco

5. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0008762-05.2015.4.02.5103, Rela. Desa. Fed. NIZETE LOBATO CARMO, DJe 17.9.2019.

6. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023) (grifos nossos)

Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. LEILÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO. 

1. Agravo de instrumento contra decisão que pretende a suspensão dos leilões designados para alienação do imóvel objeto da ação.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

4. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

5. Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024.

6. A própria agravante admite a inadimplência, o que justifica o início do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco.

7. A recorrente informa que houve o cancelamento da consolidação da propriedade pela instituição financeira, o que afasta o perigo da demora.

8. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023

6. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel. Juiz Fed. Conv. JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJe 29.5.2018.

7. O direito de manutenção a permanecer no imóvel somente permanece hígido enquanto se mantiveram adimplentes com as prestações pactuadas. Caso venham a ser descumpridas as cláusulas contratuais, pode a CEF iniciar o procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004135-25.2019.4.02.5104, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 22.5.2023.

8. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

9. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024) (grifos nossos)

Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Confira-se:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento.  (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022) (grifos nossos)

Neste contexto, em uma cognição não exauriente, sendo necessária dilação probatória para verificar a regularidade do procedimento realizado pela instituição financeira, bem não configurado o risco da demora, tem-se que ausentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência.

Assim, após eventual arrematação, poderá ser analisada a alteração do cenário fático que justifique a concessão da tutela de urgência.

Em conclusão, ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, imperativa a manutenção da decisão.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002307510v2 e do código CRC 896dad44.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 01/05/2025, às 12:54:21

Agravo de Instrumento Nº 5000249-91.2025.4.02.0000/RJ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. LEILÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. DESIGNAÇÃO LEILÃO. AUSÊNCIA PERIGO DA DEMORA.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para suspender os leilões designados para os dias 11/12/2024 e 18/12/2024.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

4. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

5. Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024.

6. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023.

7. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.

8. Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

9. Agravo de instrumento não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 14 de abril de 2025.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002307511v4 e do código CRC 08ab3cf3.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 01/05/2025, às 12:54:23

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 08/04/2025 A 14/04/2025

Agravo de Instrumento Nº 5000249-91.2025.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Juiz Federal WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária