Apelação Cível Nº 5006015-79.2024.4.02.5006/ES

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação interposto por V. N. T. contra sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na presente ação, a qual tinha por objetivo, em síntese, a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial. 

Em suas razões recursais (ev. 50), a Apelante sustenta, em síntese: (i) a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova; (ii) a irregularidade da consolidação da propriedade, em razão do descumprimento dos requisitos previstos na Lei 9.514/97; (iii) a violação ao princípio da concentração dos atos na matrícula, o qual exige que todas as ocorrências relevantes relativas ao imóvel ou aos seus titulares sejam devidamente registradas na respectiva matrícula.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002316562v2 e do código CRC 206359d2.

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Apelação Cível Nº 5006015-79.2024.4.02.5006/ES

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação.

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação interposto por V. N. T. contra sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na presente ação, a qual tinha por objetivo, em síntese, a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial. 

Sobre a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, é pacífico o entendimento de que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica aos contratos firmados com instituições financeiras, conforme dispõe a Súmula 297 do STJ. No entanto, a inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, da Lei nº 8.078/90, não ocorre de forma automática, exigindo que o mutuário demonstre a verossimilhança das suas alegações e sua hipossuficiência, aspectos que são avaliados a critério do magistrado. (STJ, Quarta Turma, AgRg no Resp 967551/RS, Rel. Min. Carlos Fernando Mathias, Juiz Federal Convocado do TRF 1ª Região, DJ de 15/09/2008; STJ, 3ª Turma, AgRg no Ag 1026331/DF, Rel. Min. Massami Uyeda, DJ de 28/08/2008; STJ, 3ª Turma, AgRg no REsp 802206/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 03/04/2006; STJ, 1ª Turma, REsp 615552/BA, Rel. Min. Luiz Fux, DJ de 28/02/2005).

Assim, embora o CDC seja aplicável, isso não exime a parte autora do ônus de comprovar suas alegações, o que não ocorreu no presente caso. O pedido foi formulado de maneira genérica, sem qualquer demonstração concreta da hipossuficiência técnica da recorrente ou da verossimilhança dos fatos narrados, requisitos essenciais para justificar a inversão do ônus probatório.

Diante desse contexto, verifica-se que a parte autora não preenche os requisitos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC, razão pela qual não faz jus à inversão do ônus da prova.

Destaco precedente nesse sentido:

"PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES. CADASTRO DE INADIMPLENTES. MEDIDAS CONSTRITIVAS.

1. A decisão agravada indeferiu a inversão do ônus da prova e a tutela antecipada que objetivava a suspensão da cobrança do valor controverso das parcelas de financiamento habitacional, a retirada do nome da agravante do cadastro de inadimplentes, a abstenção da CEF em realizar a atos de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial do imóvel e o deferimento do depósito judicial do valor incontroverso da parcela, no importe de R$ 283,54.

2.  O fato de o CDC, conforme prevê o enunciado nº 297 da Súmula do STJ, ser aplicado às relações contratuais realizadas com as instituições financeiras, inclusive aos contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, não enseja, de forma automática, a inversão do ônus da prova, devendo ser preenchidos os requisitos previstos no art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/1990.

3. A redução da renda familiar não consiste em fato superveniente imprevisível ou acontecimento extraordinário de caráter geral, não cabendo a aplicação, na hipótese, do art. 478 do Código Civil (teoria da imprevisão).

4. De acordo com o art. 50, § 2º, da Lei nº 10.931/2004, nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de financiamento imobiliário, “a exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados”, providência que não foi requerida pela agravante.

5. O simples depósito de valores incontroversos não tem eficácia liberatória, tampouco autoriza a suspensão das parcelas do contrato ou impede a inscrição em cadastros restritivos de crédito, pois, consoante precedente do STJ (REsp 1061530/RS), necessária a demonstração de verossimilhança das alegações quanto à cobrança indevida, situação, in casu, ausente.

6. Agravo de instrumento desprovido."

(TRF2, 7ª Turma, AG Nº 5007380-88.2023.4.02.0000/RJ, Relator: Desembargador Federal Luiz Paulo da Silva Araújo Filho, julgado em 22/11/2023)

Compulsando os autos, depreende-se que a garantia do contrato em questão é regulada pela Lei 9.514/97, de forma que aplicáveis as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais ‘vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário’ (art. 26, caput). 

No caso, a inadimplência da Apelante é incontroversa. Em razão disso, a CEF passou a promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, não havendo qualquer irregularidade em proceder dessa forma

Outro não é o entendimento desta Turma Especializada. Confira-se: 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

1. A sentença julgou improcedente o pedido para que seja declarada a nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade em nome da CEF de imóvel adquirido por meio de utilização de recursos próprios e de financiamento concedido pela instituição financeira.

2. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário e a alienação do imóvel são institutos previstos na Lei nº 9.514/97 e livremente pactuados, que devem ser aplicados em caso de constituição em mora e não purgação da dívida pelo fiduciante.

3. A formalidade da intimação para purga da mora foi devidamente atendida, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, pois o 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos certificou que a notificação pessoal deixou de ser entregue aos apelantes, pois de não estarem presentes no endereço do imóvel residencial adquirido mediante o financiamento, em várias diligências, em dias e horários alternados. Assim, a intimação foi realizada por edital.

4. A notificação sobre o leilão foi encaminhada por correspondência com aviso de recebimento dirigida ao endereço dos mutuários, conforme o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

5. Não há qualquer prova efetiva no sentido de que o valor do imóvel indicado no leilão esteja abaixo do que foi fixado no contrato com a devida atualização.

6. Ainda que houvesse algum erro de procedimento na execução extrajudicial, não se haveria de declarar nulidade na hipótese, à ausência de prejuízo efetivo, na medida em que a inadimplência remonta a, pelo menos, outubro/2017, sem que os apelantes tenham tomado qualquer providência efetiva no sentido de purgar a mora ou oferecido depósito na forma do art. 50, §§ 1º e 2º, da Lei nº 10.931/2004, apegando-se apenas a questões formais para postergar a entrega do imóvel em que já reside graciosamente para reverter a situação.

7. Correta a sentença em afirmar que não restou demonstrada qualquer prática de irregularidade pela CEF.

8. Apelação desprovida. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 5080755-53.2020.4.02.5101/RJ, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, DATA DA SESSÃO 24/05/23)  

É imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora. Nesse contexto, destaque-se que ainda que seja possível, em casos excepcionais, afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei 8.935/94, certo é que é necessária a apresentação de elementos probatórios concretos, e não meras ilações. 

Dessa forma, regularmente efetivada a notificação para purgação da mora e não tendo sido adotada nenhuma providência, regular a consolidação da propriedade em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, ficando autorizada a realização do leilão para a alienação do imóvel. 

Por outro lado, identifica-se que não restou demonstrada pela instituição financeira qualquer comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no art. 27, §2º-A, da Lei 9.514/97. 

Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até a edição da Lei 13.465/17, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. Apenas a partir da referida lei é que se tornou necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 

Nesse contexto, cumpre ressaltar que não há qualquer documento que possa comprovar a efetiva ciência quanto à data da realização dos leilões, em momento anterior à sua ocorrência. 

A jurisprudência firmada pelo STJ é firme no sentido de que é necessária comunicação da data designada para a alienação do bem: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.

1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.

1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão.

3. Agravo interno desprovido. (AGINT NO ARESP 2505040/SP, MINISTRO MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJE 22/08/24) 

Outro não é o entendimento desta Turma Especializada. Confira-se: 

ADMINISTRATIVO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSÁRIA COMUNICAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. IRREGULARIDADE QUE GERA NULIDADE DOS ATOS POSTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

1. Sendo incontroversa a inadimplência, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) passou a promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, não havendo qualquer irregularidade em proceder dessa forma.

2. A formalidade da intimação para purga da mora foi devidamente atendida, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97.

3. Uma vez consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, cuja falta não se revela apta a ensejar a nulidade de toda a execução extrajudicial, mas sim e tão-somente dos atos posteriores à consolidação da propriedade.

4. Apelação de CAMILA CAROLINE VIEIRA NUNES ALVES e DIEGO VINICIUS PERES ALVES a qual se dá parcial provimento. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 5093102-50.2022.4.02.5101/RJ, DESEMBARGADOR FEDERAL THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, DATA DA SESSÃO 26/03/24) 

CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI 9.514/1997. NECESSÁRIA COMUNICAÇÃO DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. IRREGULARIDADE QUE GERA NULIDADE DOS ATOS POSTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

– Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de declaração da nulidade dos leilões públicos realizados pela Caixa Econômica Federal para alienação do imóvel descrito na petição inicial.

– Observando-se que o mútuo habitacional em questão se encontra garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a observância das formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997.

– A despeito do entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça, concernente à possibilidade de purga da mora até a lavratura do auto de arrematação tal qual previsto no Decreto-Lei nº 70/66, as alterações da Lei nº 9.514/1997 promovidas pela Lei nº 13.465/2017 não mais permitem tal benesse, já que, dentre as modificações implementadas, restou estabelecido que os arts. 29 a 41 do famigerado decreto-lei passaram a ser aplicáveis "exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca” (art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997).

– Uma vez consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no §2º-A do art. 27 da citada Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017, cuja falta não se revela apta a ensejar a nulidade de toda a execução extrajudicial, mas sim e tão-somente dos atos posteriores à consolidação da propriedade.

– Apelação parcialmente provida. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007087-75.2022.4.02.5102/RJ, DESEMBARGADOR FEDERAL SERGIO SCHWAITZER, SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, DATA DA SESSÃO 29/11/23) 

Em que pese a constatação do vício procedimental acima citado, há de se salientar que ele não se revela apto a ensejar a nulidade de toda a execução extrajudicial, seja porque ausente qualquer comprovação quanto à efetiva purgação da mora, seja porque o Apelante tinha pleno conhecimento da sua inadimplência. 

Assim sendo, muito embora se revele indevida a anulação de todo o procedimento de execução extrajudicial, impõe-se a parcial reforma da sentença recorrida para julgar parcialmente procedente o pedido, declarando apenas a nulidade dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade do imóvel financiado ora em discussão. 

Por fim, diante da procedência substancialmente relevante do pedido de anulação dos leilões, é forçoso reconhecer a sucumbência mínima do demandante e o necessário afastamento da sua condenação ao pagamento da verba sucumbencial (art. 86, §único do CPC/15). 

Dessa forma, resta invertido o ônus de sucumbência, pro rata. 

Pelo exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso de Apelação interposto por V. N. T..

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Apelação Cível Nº 5006015-79.2024.4.02.5006/ES

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO DA DATA DOS LEILÕES. NULIDADE PARCIAL DO PROCEDIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Apelação cível interposta por V. N. T. contra sentença que julgou improcedente pedido formulado em ação de procedimento comum ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, visando à nulidade da execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional com garantia de alienação fiduciária.

2- Há duas questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para a inversão do ônus da prova com fundamento no Código de Defesa do Consumidor; e (ii) determinar se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, em especial quanto à ausência de comunicação ao devedor acerca das datas dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997.

3- O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos bancários, inclusive aos de financiamento habitacional, conforme a Súmula 297 do STJ. Contudo, a inversão do ônus da prova não é automática, exigindo a demonstração da verossimilhança das alegações e da hipossuficiência técnica do consumidor, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC, o que não foi comprovado pela parte autora.

4- A inadimplência contratual é incontroversa, tendo a CEF regularmente promovido a consolidação da propriedade do imóvel, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, após intimação pessoal para purga da mora.

5- A ausência de comunicação da data, hora e local dos leilões ao devedor, conforme exigido pelo art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017, configura vício procedimental que acarreta a nulidade apenas dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade, e não de toda a execução extrajudicial.

6- A jurisprudência do STJ e desta Turma Especializada reconhece que a ausência da intimação específica para os leilões não enseja a nulidade total do procedimento, salvo se demonstrada a ausência de ciência inequívoca por parte do devedor, o que não ocorreu no presente caso.

7- Considerando a procedência substancial do pedido de nulidade parcial, aplica-se o art. 86, parágrafo único, do CPC/2015 para fins de redistribuição proporcional do ônus sucumbencial, afastando-se a condenação exclusiva da autora.

8- Recurso de apelação interposto por V. N. T. parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso de Apelação interposto por V. N. T., nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 30 de abril de 2025.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002316564v3 e do código CRC f5b5be23.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 30/04/2025

Apelação Cível Nº 5006015-79.2024.4.02.5006/ES

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária