Apelação Cível Nº 5069086-61.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por C. C. S..
O apelante combate a sentença que julgou improcedente o pedido por ele formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (Evento 32).
O pleito do autor busca anular execução extrajudicial de débito garantido por alienação fiduciária de imóvel, de modo que seja permitida a purga da mora e a renegociação da dívida.
Na petição inicial, ajuizada em setembro de 2024, o autor narra que celebrou o contrato em janeiro de 2015, mas posteriormente passou por dificuldades financeiras em razão do fechamento de seu comércio e ações trabalhistas e execuções que sofreu; que sempre tentou manter suas contas em dia e chegou a utilizar o saldo do FGTS para abater as prestações, mas após algum tempo não mais conseguiu efetuar os pagamentos; que tentou inúmeras vezes renegociar a dívida, sem sucesso, e não lhe foi permitida a purga da mora; que não é justo que após o pagamento de 43 prestações, perca o imóvel onde reside com sua família; que deve ser mitigado o princípio do pacta sunt servanda, e observados os princípios que regem as relações consumeristas, em especial o da função social do contrato e da teoria da imprevisão; que deve ser declarada a nulidade das cláusulas abusivas; que a Lei n. 9.514/97 apenas visa à retomada rápida dos imóveis, em detrimento dos mutuários. Daí os pedidos de que fosse suspensa a execução e aceita sua proposta de renegociação do débito, de acordo com sua atual realidade financeira, ou, se fosse o caso, condenada a ré a devolver os valores pagos.
Foi concedida a gratuidade e indeferida a antecipação de tutela (Evento 03).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que rejeitou a tese de nulidade do procedimento e considerou válidas as cláusulas contratuais, sem cobrança indevida.
Em seu recurso, o autor requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e reitera os termos da inicial. Destaca que a CEF impossibilitou qualquer possibilidade de defesa ou de purga da mora e surpreendeu o devedor com a consolidação da propriedade em meio a uma ação revisional e uma negociação de débito em aberto; que não é admissível que a CEF aceitasse a negociação e enviasse a notificação do leilão por e-mail; que não se pode aplicar ao caso a Lei n. 9.514/97, pois meramente visa permitir a rápida retomada do imóvel pelo credor; que a sentença considerou apenas o inadimplemento contratual, sem atentar para a desproporcionalidade e o abuso das cobranças efetuadas; que não é razoável negar seu direito à renegociação após o pagamento de R$ 127.188,84 dos R$ 332.000,00 e a mora foi decorrência de situação imprevisível, com a falência de seu negócio; que não é razoável perder o imóvel em que reside com sua família após o pagamento substancial já feito; que não foram cumpridas as formalidades da Lei n. 9.514/97, e não foi pessoalmente notificado para purga da mora, nem da realização dos leilões; que não foi apresentada planilha discriminando os valores não pagos e os consectários da mora, e o saldo devedor; que o título executivo não é líquido, certo e exigível; que o excesso de cobrança e o enriquecimento indevido da CEF justificam a nulidade da execução. Assim, requer a reforma da sentença e a procedência dos pedidos, para que seja declarada a nulidade do procedimento e dada a oportunidade de purga da mora, devidamente discriminada (Evento 41).
Não foram apresentadas contrarrazões (Eventos 42 e 48).
Nesta Corte, foi indeferida a atribuição de efeito suspensivo ao apelo requerida em procedimento autônomo (proc. n. 5002572-69.2025.4.02.0000).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação não merece provimento e, portanto, não cabe antecipação da tutela recursal em sentido contrário ao julgado agora proferido
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O autor celebrou o contrato juntamente com LUCIANA DE CARVALHO SERRANO SERSOSIMO (Evento 1, OUT6, responsável por 5,51% da renda comprovada – item C), que, no entanto, nem consentiu expressamente com a propositura da ação e nem foi citada para se manifestar.
O autor se declarou casado, mas a inicial não incluiu o nome da esposa, nem forneceu explicação para sua ausência no feito (e isso seria essencial, até para o sistema aferir litispendência), senão apenas apresentou seus documentos (Evento 1, OUT46).
A rigor, conforme dispõem os arts. 73 e 74 do CPC, a esposa poderia ser afetada pela procedência do pleito. Afinal, há aqui alienação fiduciária e financiamento que, em tese, seria continuado. Mas esse exame é superado, e é desnecessário chamar a codevedora a anuir com a presente ação ou compor o polo passivo da demanda. Afinal, o pleito é improcedente, e incide o art. 282, § 2º, do CPC.
No mais, a petição inicial é vaga sobre a suposta invalidade da execução extrajudicial, cujo andamento já era de inequívoco conhecimento do autor (p. 03 da inicial), e com esforço pode-se dizer que o devedor reclama da falta de oportunidade de purga da mora. Além disso, consta apenas a alegação de inaplicabilidade da Lei n. 9.514/97 e a intenção de renegociação do débito e retomada do financiamento, a pretexto de adimplemento substancial e dificuldades financeiras que justificariam a incidência da teoria da imprevisão.
A inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
O raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, conforme o tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF, com a tese: “É constitucional o procedimento da Lei n.º 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal” (RE n.º 860631, Rel. Min. Luiz Fux, DJE de 09/02/2024).
A tese de que ocorre afastamento da atuação do Poder Judiciário não é correta. Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do SFI são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 08 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado.
O apelante passou por dificuldades e cessou seus pagamentos. Deveria saber a consequência.
O contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (de nº 1.4444.0798999-7), no âmbito do SFH, foi celebrado em janeiro de 2015 (Evento 1, OUT6).
O valor financiado foi de R$ 298.800,00, no prazo de 420 meses, e o valor da garantia fiduciária foi estimado em R$ 391.000,00. A prestação inicial foi fixada em R$ 3.049,96, com taxa de juros “balcão”, e R$ 2.957,88, com taxa de juros reduzida, incluídos os prêmios de seguro, e a renda mensal comprovada pelos mutuários era de R$ 678,00 (LUCIANA) e R$ 11.622,65 (CLAUDIO).
Em e-mail enviado pela CEF ao autor em abril de 2024, foi informado o início de nova execução da dívida em 21 de fevereiro, e a necessidade de pagamento integral das seis prestações em aberto (de novembro de 2023 a abril de 2024), para isenção total de multa e juros moratórios e remuneratórios (Evento 1, OUT22).
Nos meses seguintes, entre maio e setembro de 2024, o autor enviou várias mensagens perguntando da dívida e da situação do imóvel (Evento 1, OUT7 a 21, 23 a 30), e disse em vários momentos que não poderia juntar a quantia de R$ 46.720,49, o que indica a inequívoca ciência do valor necessário para a purga da mora, a despeito da alegação de falta de planilha discriminada do débito.
Em 2018, houve uma renegociação de débito e utilizado o saldo da conta vinculada ao FGTS, como narrado na inicial (Evento 1, OUT33).
A presente ação foi proposta em 06 de setembro de 2024.
Logo em seguida, em 30 de setembro, o autor trouxe a notificação dos leilões enviada por endereço eletrônico, marcados para os dias 30 de outubro e 06 de novembro. Na mensagem, consta expressamente o direito de preferência assegurado ao devedor, mediante o pagamento do valor da dívida, agora de R$ 55.618,24 (Evento 9, OUT2).
A planilha de evolução do financiamento demonstra que os mutuários perderam o benefício da taxa reduzida de juros poucos meses após a contratação, já a partir de março de 2015, por inadimplemento (Evento 13, COMP4).
Foram incorporadas ao saldo devedor várias parcelas ao longo dos anos: de janeiro a abril de 2016, janeiro a junho de 2017, novembro de 2018 a março de 2019, junho de 2019 a maio de 2021, setembro a novembro de 2021, com o consequente recálculo das prestações subsequentes.
Em maio e novembro de 2021, constam duas anotações de “negociação pagamento parcial de prestação” (Evento 13, COMP4, p. 11/12), seguidas de novas incorporações de débito das parcelas de fevereiro a junho de 2022, e de outubro de 2022 a outubro de 2023.
A partir de então, ou seja, desde novembro de 2023, cessaram em definitivo os pagamentos mensais, até a consolidação da propriedade, como visto, em julho de 2024.
A rigor, o autor efetuou o pagamento de poucas prestações ao longo dos anos e foi beneficiado por sucessivas incorporações e renegociações do débito. Incabível, portanto, falar em adimplemento substancial, pois ainda que não houvesse inadimplemento, em razão das várias renegociações admitidas pela credora, o saldo devedor estava longe de estar quitado, e as sucessivas incorporações apenas aumentaram o débito.
Se hoje a dívida atingiu patamar superior à capacidade de pagamento dos mutuários, tal não pode ser atribuído a descumprimento contratual por parte da CEF, e nada foi alegado nesse sentido, e houve tempo hábil para que eles procurassem a credora para resolver sua situação.
Ante o inadimplemento, foi iniciada a execução da dívida.
Em razão dos períodos sem pagamentos, foram várias as diligências de notificação pessoal para purga da mora pelo Cartório de Títulos e Documentos, primeiramente em 2018 (AV-18, da matrícula 373324, Evento 13, COMP8 e 9), depois 2022 (AV-19), em 2023 (AV-20), e finalmente em 2024 (AV-22). O resultado de todas as diligências foi positivo, com a intimação bem sucedida dos mutuários nos dias especificados em cada certidão cartorária.
E o mutuário já estava familiarizado com o procedimento da CEF para resolver o atraso, tanto que, nas ocasiões anteriores, purgou a mora em tempo hábil.
Desta última vez, porém, decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade afinal foi registrada em 30 de julho de 2024 (cf. AV-24, Evento 13, COMP8 e 9).
A presente ação foi proposta em 06 de setembro de 2024, e, como visto, pouco tempo depois os mutuários foram notificados por via eletrônica acerca das datas designadas para os leilões, marcados para os dias 30 de outubro e 06 de novembro do mesmo ano, com plena ciência da oportunidade para exercer seu direito de preferência, pelo valor integral da dívida informado no documento, como previsto no art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/97.
E é cláusula padrão dos editais de leilões promovidos pela CEF o direito de preferência assegurado ao devedor, como exigido pela norma.
Certo é que os devedores já sabiam de toda a situação, e preferiram aguardar a consolidação da propriedade do imóvel e a iminência da designação de leilões para propor a ação. E ainda pediram gratuidade, sem qualquer oferta para depósito em juízo, o que indica falta de condição de participar do leilão e comprar o bem, ou de quitar o débito acumulado, caso fosse retomado o financiamento.
Não há notícia nos autos do resultado dos leilões.
A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou as tentativas de localização dos devedores, que, no caso, foram positivas. E seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que não ocorreu no caso em tela.
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue aos mutuários, e nem é o caso, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Não é outro, inclusive, o entendimento adotado por esta E. Corte, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).
8. No caso dos autos, ocorreu a devida intimação para a purga da mora. Ademais, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, houve a intimação dos apelantes para a purgação da mora em 28.9.2022, fato não contestado pelos recorrentes.
9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.
11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.
12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
13. Os apelantes tinham ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.
15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.
16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
17. Apelação não provida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5000627-56.2024.4.02.5117/RJ, Rel. Des. Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, julgado em 6/11/2024)
Nem se diga sobre a necessidade de intimação pessoal acerca da designação dos leilões, pois a informação já era de conhecimento do mutuário quando da propositura da ação, tanto que ele mesmo confirmou as datas designadas e apresentou os e-mails enviados à CEF tentando nova renegociação da dívida. E, para tanto, basta mera correspondência, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, sendo admissível endereço eletrônico.
De todo modo, a presente ação foi proposta às vésperas do primeiro leilão, e a inicial até pleiteou, em tutela de urgência, pela suspensão da hasta, da qual o interessado fora comunicado oportunamente. Sendo assim, nada impedia o exercício de preferência, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
A ciência inequívoca dos devedores acerca da realização das praças afasta suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
1. Apelação Cível interposta por ELISA JACOB FREITAS TORRES e VANILDO PATROCINIO TORRES em face da Sentença que resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC. Condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, à razão de metade em favor de cada ré, nos termos do art. 85 do CPC/2015. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º do CPC.
2. Em 12/11/2014, os Apelantes celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (nº 144440745953-0), com alienação fiduciária em garantia, assumindo a dívida no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a serem amortizados no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses.
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
9. No caso concreto, o fato da ação ter sido ajuizada em 28/11/2023, momento anterior à realização do segundo leilão, e a juntada do edital do leilão na petição inicial demonstram que os Apelantes tiveram ciência prévia da sua realização, podendo ter exercido o seu direito de preferência caso assim o desejassem.
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento.
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
12. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa ante a gratuidade de justiça deferida.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
Inequívoca, portanto, a ciência do débito e da oportunidade para purgar a mora e eventualmente disputar o imóvel com preferência frente a terceiros, do que também não se nota qualquer intenção. Tudo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97.
Além disso, não houve qualquer oferta para depósito em juízo para a pretendida e tardia purga da mora, de cujo valor o devedor já fora devidamente informado.
Atualmente, nem se admite mais tal possibilidade, pois a consolidação da propriedade ocorreu após a Lei n.º 13.465/2017, que assegura expressamente apenas o direito de preferência, como ressalvou o Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.
(STJ, REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023)
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para exercer seu direito de preferência em tempo hábil, mas não o fez. Isso evidentemente não interessa, e sim tentar, quem sabe, o reconhecimento da nulidade do procedimento.
Neste ponto, a tese de que não recebeu uma planilha discriminada do débito não se sustenta.
Mais uma vez, se fosse realmente a intenção do devedor quitar a dívida, bastaria procurar a credora para ter acesso a todas as planilhas que quisesse, indicando todos os valores que deveria pagar.
O autor não logrou demonstrar em que medida a notificação que foi enviada ao endereço do imóvel pelo Cartório de Títulos e Documentos não conteria as informações necessárias para purga da mora. Eis o valor da dívida e o prazo para pagamento, sob pena de execução extrajudicial e futuros leilões, tal como já estava previsto no contrato e na lei de regência. De que outras informações precisaria o mutuário? Passe o truísmo, quem pode e quer pagar, vai até o credor e paga. Ou, no mínimo, tenta objetivamente renegociar o débito (e não apenas “rolar a dívida”, com uma moratória de vários meses ou até anos). Simples assim.
A parte alega dificuldades financeiras, mas não cabe ao Judiciário impor novo parcelamento da dívida. Há procedimento previsto em lei especial para a alienação fiduciária em garantia e a dívida decorre justamente da inadimplência do mutuário em parcelamento anterior. E, ainda que fosse o caso, a proposta deveria observar o valor estipulado para o leilão, o que mais uma vez não se considerou aqui.
O principal argumento a embasar o pedido de renegociação, no caso, reside em situação externa à relação contratual, relacionada à mudança do padrão de renda familiar, por perda de ganhos e atual estado de dificuldade.
Eventos de tal natureza, porém, não autorizam a revisão nem a rescisão do contrato, nem há qualquer previsão legal que obrigue a credora a renegociar o débito diante de tais condições. A regra do artigo 478 do Código Civil não é cabível, pois ela pressupõe situação imprevisível, e a regra do art. 6, V, do CDC, também não incide, pois a eventualidade de mudança de renda já é considerada na base do negócio. E nem a faculdade contratual de renegociação, a critério mútuo, pode ser assim interpretada.
Ademais, os contratos de mútuo possuem cláusula padrão estipulando o vencimento antecipado da dívida em caso de inadimplência e, sempre vale reiterar, os mutuários estavam em mora desde 2023.
Por conseguinte, o devedor estava inadimplente, e tinha ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceu inerte. E somente ajuizou a ação após a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. E, para eventual direito de preferência, bastava participar do certame, como assegurado nos editais padrão dos leilões realizados pela CEF/EMGEA.
Resta dizer, por fim, que não se cogita de devolução das prestações pagas, e é inaplicável o art. 53 do CDC, tendo em vista que se trata de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, em que a CEF é o agente financeiro e a credora/interveniente, e não a vendedora do imóvel. O vendedor, conforme consta do contrato e da certidão do imóvel, é terceiro, que recebeu a quantia pactuada, e o valor mutuado deve ser devolvido à CEF, nos termos do contrato.
Isto basta para afastar a tese do autor, de que não seria justo perder os valores já pagos. Não há perda de valores, e sim prejuízo da instituição financeira que emprestou a quantia para a aquisição do imóvel, e tem o direito de reavê-la, no tempo e modo contratados.
Sobre o tema, confiram-se os seguintes excertos:
CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DANO MORAL. [...] 3. Os autores não apontaram o descumprimento de qualquer formalidade do procedimento de alienação fiduciária, questionando, indevidamente, o procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-Lei nº 70/66. 4. Na alienação fiduciária há desmembramento da posse, servindo o pagamento das prestações não apenas para saldar a dívida contraída, mas para assegurar a utilização do imóvel, que até o pagamento da última parcela pertence ao agente fiduciário, motivo pelo qual não tem o devedor direito à restituição das parcelas pagas, mas apenas ao montante que exceder o pagamento de toda a dívida, o que somente será apurado quando o imóvel for alienado a terceiros, nos termos do contrato e do art. 27 da Lei n° 9.514/1997. 5. Com a extinção do contrato de financiamento, pela consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, não subsiste o interesse processual para a pretensão de revisão de cláusulas contratuais. 6. O pedido de indenização por danos morais não tem qualquer cabimento, pois é legítimo o direito do agente financeiro de buscar a satisfação dos seus créditos, ou em consideração ao equilíbrio do sistema financeiro e a todos os que procuram honrar com suas obrigações pontualmente. 7. Agravo retido não conhecido. Apelação improvida. (TRF 2ª Região, AC 201051020029941, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Sétima Turma Especializada, DJ 19.11.2012).
SFH. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PRESTAÇÕES PAGAS. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. 1. Lide na qual se requer a rescisão de contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária em garantia, bem como a devolução de todas as prestações pagas, ao argumento de o mutuário não possuir condições financeiras para honrar o pagamento das prestações seguintes. 2. Inaplicável o art. 53 do CDC à hipótese dos autos, tendo em vista que se trata de contrato de mútuo com constituição de alienação fiduciária em garantia, em que a CEF é o agente financeiro e a credora/interveniente quitante, e não a vendedora do imóvel. 3. Trata-se de relações jurídicas diferentes: no contrato de compra e venda, o vendedor se comprometeu a vender o imóvel, por determinado preço e forma de pagamento, e o autor se comprometeu a comprá-lo sob tais condições; no contrato de mútuo, a CEF se comprometeu a emprestar determinada quantia para o autor, e este se comprometeu a restituí-la com correção monetária e juros. Portanto, a CEF apenas emprestou a quantia postulada pelo próprio mutuário (autor), tendo o direito de recebê-la com correção e juros, conforme pactuado (pacta sunt servanda). A alienação fiduciária foi feita para garantia do financiamento. A situação seria diferente se a CEF fosse a vendedora do imóvel, mas este não é o caso dos autos. 4. Apelação conhecida e desprovida. (TRF 2ª Região, AC 201150040005142, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, Sétima Turma Especializada, E-DJF2R - Data:: 11/07/2013).
“[...] A Segunda Seção do Eg. Superior Tribunal de Justiça firmou orientação segundo a qual é admissível, nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, a incidência das regras da Lei 8.078/90. Contudo, no caso concreto em foco, revela-se incabível a aplicação da norma contida no art. 53 do mencionado diploma legal, posto que a relação contratual em exame tem como objeto mútuo feneratício, e não contrato de compra e venda de imóvel. Dessa forma, não há espaço para a pretensão consistente na devolução do imóvel financiado, com o ressarcimento dos valores pagos nas prestações, na medida em que o credor não foi o vendedor. No mais, sobre imóvel objeto de financiamento recai direito real de garantia hipotecária em favor da Mutuante, ora CEF. [...]” (TRF 2a Região, AC 200202010332861, Rel. Des. Fed. SERGIO SCHWAITZER, Sétima Turma Especializada, DJU 11/04/2008, p. 839).
Ou seja, não houve nulidade e por qualquer ângulo que se examine a questão a improcedência do pedido é de rigor.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002327280v2 e do código CRC 8c0a362b.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 24/04/2025, às 15:29:27