Agravo de Instrumento Nº 5016886-54.2024.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Michele Pires da Costa contra decisão (proc. origin. nº 5098254-11.2024.4.02.5101, evento 5, DESPADEC1) que indeferiu a tutela de urgência que objetivava a suspensão dos efeitos dos leilões e de eventual arrematação, com manutenção na posse do imóvel objeto do contrato de financiamento firmado com a CEF.

Em suas razões (evento 1, INIC1), a agravante alegou que há diversos vícios procedimentais na execução extrajudicial movida pela agravada tais como: i) falta de intimação pessoal acerca de públicos leilões datados em 02/12/2024 e 06/12/2024; ii) descumprimento do art. 27 e parágrafos da Lei 9.514/97; iii) falta de intimação pessoal para a purga da mora; iv) descumprimento do art. 26 e parágrafos 1º, 3º e 3º-A da Lei nº 9.514/97; v) inobservância do princípio constitucional do devido processo legal; que leilões extrajudiciais geram efeitos com ou sem arrematante, não havendo que se falar em perda do objeto pela ocorrência dos leilões em 02/12/2024 e 06/12/2024; que não há falar em edital de publicação de purga da mora, o que não é crível ao caso concreto, uma vez que a agravada tem ciência do endereço certo; que não houve o esgotamento das tentativas de notificação pessoal do devedor; que o cartório de registro de imóveis certificou na averbação no Av-16 apenas genericamente a realização do procedimento disciplinado no artigo 26 da Lei nº 9.514/97; que não houve sequer a diligência pessoal do oficial de cartório e muito menos a intimação de vizinhos, porteiros e familiares; que a agravada consolidou arbitrariamente a propriedade; que em 2022, no período da intimação da Av-15, embora não tenha sido notificada, estava negociando com a agravada e quitou o débito; que possui o real interesse em resolver a questão e pagar o valor devido, mas com observância das garantias constitucionais da ampla defesa, do contraditório e do devido processo legal; que a Lei nº 13.645/17 alterou a Lei nº 9.514/97 e coaduna com o entendimento pacificado do  STJ sobre a obrigatoriedade de notificações pessoais da devedora para purga da mora e dos leilões. Requereu a concessão de efeito suspensivo.

Pela decisão do evento 4, DESPADEC1, de minha lavra, o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferido.

A CEF, em contrarrazões (evento 11, CONTRAZ1), pugnou pelo não provimento do agravo de instrumento.

É o relatório.

atp

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002279436v2 e do código CRC 66edef82.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 04/04/2025, às 18:08:31

Agravo de Instrumento Nº 5016886-54.2024.4.02.0000/RJ

VOTO

1.             O agravo de instrumento não deve ser provido.

2.            Da análise dos documentos juntados pela autora no processo originário nº 5098254-11.2024.4.02.5101 (evento 1, MATRIMOVEL10), verifica-se que a agravante firmou, em 26/11/2019, instrumento contratual com a Caixa Econômica Federal, consubstanciado em Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação/Programa Minha Casa Minha Vida, para aquisição de imóvel localizado na Rua Helio do Amaral, nº 30, Bloco 8, Aptº 101, Realengo, RJ, cuja dívida financiada, à época, era de R$144.000, conforme item R – 10 - M (pág. 3).

                Assim, aplica-se à garantia de alienação fiduciária a lei vigente à época da celebração do contrato que, no caso, é a Lei nº 9.514/97 e suas respectivas remissões a outras legislações.

            Em razão disso, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, em princípio consolidou-se regularmente, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, podendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

3.              No caso, a agravante sustenta, em síntese, que não notificada pessoalmente para purga da mora e das datas dos leilões, e que a CEF consolidou arbitrariamente a propriedade do imóvel.

               Ora, como já analisado na decisão do evento 4, DESPADEC1, de minha lavra:

“3. Com efeito, para a concessão da tutela antecipada não basta apenas a verossimilhança dos fatos, mas também a existência de provas que demonstrem a veracidade da versão arguida, conjuntamente com a demonstração do periculum in mora, na forma do art. 300 e 303 do CPC.

4. O contrato em questão (evento 1.10/SJRJ) é regulado pela Lei nº 9.514/1997, de forma que aplicáveis, por conseguinte, as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais “vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (art. 26), devendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

No caso, a atuação da CEF em promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, bem como em realizar o leilão extrajudicial, não pode, em princípio, ser invalidada, dado que a inadimplência contratual não é questionada pela agravante.

Outrossim, não constam dos autos, à primeira vista, comprovação acerca da irregularidade no procedimento extrajudicial, tampouco de anomalia no ato de notificação para purga da mora, especialmente considerando o teor das averbações av-15 e av-16 da matrícula nº 11.042 do 12º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ acerca do decurso de prazo da publicação dos editais, sem que a devedora tenha dado cumprimento ao contrato, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 (evento 1.10/SJRJ).

Ademais, nota-se que a intimação por edital foi, em princípio, precedida de tentativa de intimação pessoal, cuja presunção de veracidade pode ser extraída tanto da averbação em si, quanto da apresentação dos documentos que ensejaram as indicações na matrícula do imóvel, na forma do art. 405 do CPC.

Vale destacar que a referida certidão possui fé pública com presunção relativa de veracidade, podendo ser ilidida com a apresentação de prova inequívoca que demonstre a irregularidade na tentativa de notificação pessoal, o que, a priori, não consta dos autos, sendo certo que a obtenção de certidões em cartórios não consiste em ato inviável ou de difícil execução pela agravante, logo, inexiste razão para transferir esse encargo à outra parte a autorizar a inversão do ônus da prova.

5. No que concerne a notificação da devedora das datas e horários dos leilões, cumpre informar que o § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, determina que “as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”, inexistindo, portanto, exigência de que seja feita pessoalmente.

Além disso, a realização do leilão é consequência lógica da situação de inadimplência do contrato firmado pela recorrente com a CEF, pois, ao não quitar com as obrigações pactuadas assumiu o risco de ver iniciado procedimento de retomada do bem, com base na Lei nº 9.514/97. Ademais, eventual ausência de comunicação não implica, a priori, violação ao direito de preferência, tampouco nulidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária (Precedentes: TRF2, Ap nº 5057943-17.2020.4.02.5101, 8ª T. Esp., Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva, juntado aos autos em 03/05/2024; Ap nº 5004110-05.2021.4.02.5116, 7ª T. Esp., Rel. Des. Fed. Sergio Schwaitzer, juntado aos autos em 04/11/2022).

Aliás, no caso, a ciência prévia e inequívoca dos leilões pela agravante resta, à primeira vista, demonstrada, uma vez que ajuizou a ação originária em 28/11/2024, antes da realização dos leilões designados para 02 e 06/12/2024 (evento 1.1, fl.15/SJRJ). Portanto, não evidenciado risco de dano irreparável ou de difícil reparação, pois, viável à devedora o exercício do direito de preferência na forma do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

6. Por fim, cumpre mencionar que as alegações genéricas de impossibilidade de realização de acordo, de vício no procedimento de consolidação da propriedade e retomada do referido imóvel pela CEF vêm desacompanhada de providência eficaz buscando o cumprimento do contrato e a satisfação do crédito, pelo que ausente demonstração de fumus boni iuris.”

4.                Após aperfeiçoado o contraditório neste agravo de instrumento, não se verifica justificativa para alterar a orientação firmada na decisão anteriormente proferida, que considerou ausente a demonstração da probabilidade do direito alegado e do risco imediato de dano irreparável, requisitos essenciais para a antecipação dos efeitos da tutela recursal, mormente antes de se ensejar à parte adversa, no processo principal, o devido contraditório.

5.                Em suma, não havendo irregularidade aparente no procedimento de consolidação da propriedade a favor da CEF, e tendo a agravante tomado efetiva ciência da data de leilão, uma vez que ajuizou a ação originária em 28/11/2024 antes da realização do 1º leilão designado para 02/12/2024 (evento 1, INIC1, fl. 1), não há como prosperar o recurso manejado contra a decisão que antecipação dos efeitos da tutela recursal, vindicada para suspensão de tal procedimento, tendo em vista a ausência da probabilidade do direito e de risco de dano iminente.

              Sem prejuízo, as irregularidades alegadas pela agravante hão de ser examinadas com maior profundidade na primeira instância, à luz do contraditório.

6.               Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002279437v4 e do código CRC fa22d761.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 04/04/2025, às 18:15:44

Agravo de Instrumento Nº 5016886-54.2024.4.02.0000/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. PROCEDIMENTOS INICIAIS PARA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO.  TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS.

1.    A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência que objetivava a suspensão dos efeitos dos leilões e de eventual arrematação, com manutenção na posse do imóvel objeto do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal.
2.      Para a concessão da tutela antecipada, não basta apenas a verossimilhança dos fatos, mas também a existência de provas que demonstrem a veracidade da versão arguida, conjuntamente com a demonstração do periculum in mora, na forma do art. 300 e 303 do CPC. No caso, o contrato é regulado pela Lei nº 9.514/1997, de forma que aplicáveis, por conseguinte, as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, devendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.
3.        A atuação da CEF em promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, em princípio, não pode ser invalidada, antes de observado o princípio do contraditório e da ampla defesa, que tenha ocorrido irregularidade atinente à notificação pessoal para purga da mora, objeto de registro junto à matrícula do imóvel.
4.        Ademais, as alegações genéricas de vício no procedimento de retomada do imóvel pela CEF vêm desacompanhadas de demonstração de providência tempestiva e eficaz buscando o cumprimento do contrato e a satisfação do crédito.
5.     Os argumentos delineados nas razões recursais não se mostram aptos para a concessão da medida in limine litis, sendo certo que, não evidenciado risco imediato de dano irreparável ou de difícil reparação, pois a agravante teve ciência das datas de leilão, uma vez que ajuizou a ação originária em 28/11/2024 antes da realização do 1º leilão designado para 02/12/2024, e ao devedor é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do leilão pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, consoante §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
6.        Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de março de 2025.

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002279438v6 e do código CRC 4dda13ea.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO
Data e Hora: 04/04/2025, às 18:36:37

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 25/03/2025 A 31/03/2025

Agravo de Instrumento Nº 5016886-54.2024.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária