Apelação Cível Nº 5000686-02.2023.4.02.5110/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal de São João de Meriti, que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a apelante a regularizar a documentação de transferência imobiliária referente a imóveis adquiridos pelos apelados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada unidade habitacional não regularizada.

Em suas razões recursais (Evento 44 - 1º grau), a parte apelante sustenta que: a) não há comprovação de ato ilícito ou nexo de causalidade que justifique a condenação por danos morais; b) a indenização arbitrada em R$ 10.000,00 é excessiva, contrariando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade; c) a manutenção da condenação ensejaria enriquecimento sem causa por parte dos apelados. Ao final, postula a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais ou, subsidiariamente, a redução do valor fixado a título de danos morais.

Em suas contrarrazões recursais (Evento 53 - 1º grau), a parte apelada aduz que: a) os danos causados pela apelante estão devidamente comprovados nos autos, inclusive com a demonstração da inércia quanto à regularização imobiliária; b) a conduta da apelante gerou angústia e constrangimento aos apelados, justificando plenamente a indenização por danos morais; c) a sentença de primeiro grau está em consonância com os princípios do direito aplicável, sendo correta a sua fundamentação e conclusão. Ao final, postula a manutenção integral da sentença.

Intimado, o Ministério Público Federal manifestou-se pela não intervenção no feito. (Evento 6 - 2º grau)

É o relatório.

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Apelação Cível Nº 5000686-02.2023.4.02.5110/RJ

VOTO

Conheço da apelação, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal de São João de Meriti, que julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a apelante a regularizar a documentação de transferência imobiliária referente a imóveis adquiridos pelos apelados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada unidade habitacional não regularizada.

Em suas razões recursais (Evento 44 - 1º grau), a parte apelante sustenta que: a) não há comprovação de ato ilícito ou nexo de causalidade que justifique a condenação por danos morais; b) a indenização arbitrada em R$ 10.000,00 é excessiva, contrariando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade; c) a manutenção da condenação ensejaria enriquecimento sem causa por parte dos apelados. Ao final, postula a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais ou, subsidiariamente, a redução do valor fixado a título de danos morais.

Feitas essas breves considerações, cinge-se a controvérsia recursal em: (i) definir se há responsabilidade da CEF pela ausência de regularização dos imóveis adquiridos no âmbito do PAR; (ii) estabelecer se essa omissão configura falha na prestação do serviço, apta a ensejar a obrigação de fazer e o pagamento de indenização por danos morais; e (iii) verificar a razoabilidade do valor da indenização fixado na sentença.

A sentença não merece reforma. Vejamos:

Nos termos do artigo 1º, §1º, da Lei nº 10.188/2001, que instituiu o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), a gestão do programa cabe ao Ministério das Cidades, sendo a sua operacionalização atribuída à Caixa Econômica Federal. Confira-se:

Art. 1^o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.     (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 1^o A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal - CEF.     (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004) (...)

O artigo 8º da mesma norma, por sua vez, estabelece que o contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ao arrendatário, devem ser formalizados por instrumento particular com força de escritura pública e devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

No caso dos autos, verifica-se que os autores, ora apelados, celebraram contrato de arrendamento residencial com opção de compra junto à Caixa Econômica Federal, que atuou na condição de agente executor do Programa de Arrendamento Residencial, conforme previsto na Lei nº 10.188/2001, alterada pela Lei nº 10.859/2004 (Evento 1, CONTR10, CONTR18, CONTR26, e CONTR38). Após o pagamento integral das prestações ao longo de quinze anos (cláusula décima e décima sexta do contrato), os autores exerceram a opção de compra, sendo surpreendidos com a informação de que os imóveis não se encontravam regularizados.

A situação narrada resta devidamente comprovada pelos documentos acostados aos autos, notadamente pelas certidões de ônus reais que atestam a celebração do contrato de compra e venda do terreno entre a Cattar Construtora Ltda. e a Caixa Econômica Federal (datado de 21 de julho de 2000), indicando a aquisição apenas do terreno para edificação do empreendimento denominado “Condomínio Residencial Iguaçu”, constituído por cento e noventa e duas casas residenciais (Evento 9 - 1º grau).

É incontroverso, portanto, que a instituição financeira permaneceu inerte por anos, sem providenciar a regularização do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Nesse contexto, a teor do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, o registro de incorporação imobiliária constitui requisito obrigatório para a alienação ou oneração de frações ideais de terrenos e acessões destinadas às futuras unidades autônomas. Confira-se:

Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:        (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022 (...).

A despeito da previsão legal, in casu,  a apelante omitiu-se por anos, o que impediu a transferência da propriedade do bem, que só se concretiza com o registro do título translativo no Registro Geral de Imóveis, nos moldes do art. 1245, caput e § 1º, do Código Civil, que assim dispõem:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Diante desse quadro, resta plenamente caracterizada a falha na prestação do serviço pela CEF, justificando a condenação da apelante à obrigação de fazer, consistente na imediata regularização dos imóveis objeto dos autos, mediante a averbação das edificações no Cartório de Registro de Imóveis e o fornecimento de toda a documentação necessária à transferência dos respectivos bens.

A seu turno, no que diz respeito ao dano moral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento no sentido de que se aplica o CDC aos casos de financiamento imobiliário do SFH quanto aos contratos celebrados após a entrada em vigor do referido código e que não possuam vinculação ao Fundo de compensação de variações salariais - FCVS - (AgInt nos EREsp n. 1.822.962/MT, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 10/2/2021, DJe de 17/2/2021).

Assim, a responsabilidade da instituição financeira deve ser analisada à luz do artigo 14 do CDC, que prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados em decorrência de defeitos na prestação de serviços. Com isso, uma vez provada a conduta, o dano e o nexo causal, configurada a responsabilidade civil, apta a determinar a sua reparação imediata.

No caso em análise, o dano moral, in re ipsa, decorre da violação ao direito fundamental à propriedade e da frustração das legítimas expectativas dos adquirentes, que, após anos de esforço financeiro, veem-se privados da regularização plena do imóvel. A inércia da CEF, além de impedir a transferência da propriedade aos autores, ocasionou transtornos e frustrações que extrapolam os meros dissabores cotidianos.

Além disso, a conduta da apelante pode ser analisada à luz da Teoria do Desvio Produtivo, segundo a qual o consumidor, sentindo-se prejudicado em razão da falha na prestação do serviço, desvia-se de suas atividades cotidianas e gasta o seu tempo de vida útil – um tipo de recurso produtivo - para resolver o problema. Na hipótese, os apelados foram obrigados a despender tempo, inclusive perante o Cartório de Registro de Imóveis, para entender a negativa da CEF em fornecer os documentos necessários à transferência de propriedade.

Desse modo, o valor da indenização arbitrado pelo Juízo de origem – R$ 10.000,00 (dez mil reais) por cada unidade habitacional não regularizada – mostra-se razoável e proporcional aos transtornos sofridos, em conformidade com os parâmetros jurisprudenciais.

Nesse sentido, já se manifestou esta Egrégia Quinta Turma Especializada:

DIREITO ADMINISTRATIVO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL COM OPÇÃO DE COMPRA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO EMPREENDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. VIOLAÇÃO À LEI Nº 4.591-64. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA UNIDADE AUTÔMONA. ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 

I - Nos termos da Lei nº 4.591-64, o registro de incorporação imobiliária é obrigatório, sendo certo que o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação.

II - De acordo com o art. 1245 do Código Civil, “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, sem o que o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

III – É devida reparação por dano moral, seja pelos aborrecimentos causados pela omissão da instituição financeira em regularizar a situação do empreendimento perante o registro de imóveis, seja à luz da Teoria do Desvio Produtivo.

IV - Recurso desprovido.

(TRF2, AC 5019104-26.2021.4.02.5120, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal André Fontes, Data de Julgamento 22/07/2024)

DIREITO ADMINISTRATIVO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MORAR CARIOCA. IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL E NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À SUA TRANSFERÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. REPARAÇÃO POR DANO MORAL. FIXAÇÃO DO QUANTUM REPARATÓRIO PROPORCIONAL AO TRANSTORNO SOFRIDO PELAS VÍTIMAS.

I - A Caixa Econômica Federal – CEF, sempre que atuar como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, em decorrência do compromisso com a entrega de empreendimentos aptos à moradia, é responsável por eventuais vícios de construção nos imóveis, pelo atraso na realização das obras e – como é o caso dos autos – pelas omissões na regularização do imóvel adquirido pelos autores, ora apelados.

II – De igual modo, não há como ser eximida a responsabilidade do Município do Rio de Janeiro pelos fatos narrados, pois, como já mencionado, só veio a diligenciar, no sentido de registrar, em definitivo, a desapropriação, em julho de 2021 e, portanto, mais de 15 (quinze) após a assinatura do contrato.

III - A demora na regularização do imóvel adquirido pelos recorridos, após o pagamento das parcelas mensais relativas ao PAR - Programa de Arrendamento Residencial - e no fornecimento da documentação necessária à transferência do bem em questão representa, sim, transtorno e desconforto apto a justificar a necessidade de reparação por dano moral.

IV – O valor fixado, a título de reparação por dano moral, deve ser proporcional ao transtorno sofrido pelas vítimas, não podendo ser excessivo, a ponto de configurar enriquecimento ilícito.

V – Desprovida a apelação.

(TRF2 , Apelação Cível, 5016061-12.2019.4.02.5101, Rel. ANDRE RICARDO CRUZ FONTES , 5a. TURMA ESPECIALIZADA ,  julgado em 23/01/2024)

Em suma, a sentença recorrida encontra-se de acordo com a legislação e jurisprudência que abarca a controvérsia, devendo ser mantida na íntegra.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados, em desfavor da apelante.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002243799v10 e do código CRC fbdea923.

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Apelação Cível Nº 5000686-02.2023.4.02.5110/RJ

EMENTA

Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DOS IMÓVEIS JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente o pedido formulado para: (i) condenar a CEF à obrigação de fazer, consistente na regularização dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), mediante averbação das edificações no Cartório de Registro de Imóveis competente e fornecimento da documentação necessária à transferência da propriedade; e (ii) condenar a CEF ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se há responsabilidade da CEF pela ausência de regularização dos imóveis adquiridos no âmbito do PAR; (ii) estabelecer se essa omissão configura falha na prestação do serviço, apta a ensejar a obrigação de fazer e o pagamento de indenização por danos morais; e (iii) verificar a razoabilidade do valor da indenização fixado na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos termos da Lei nº 10.188/2001, a CEF é a responsável pela operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), cabendo-lhe garantir a regularização dos imóveis adquiridos pelos arrendatários.

4. O artigo 8º da referida norma exige que a transferência do direito de propriedade ao arrendatário seja formalizada por instrumento registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, o que não foi providenciado pela CEF.

5. A inércia da CEF na regularização dos imóveis configura falha na prestação do serviço, impedindo a transferência da propriedade aos autores, conforme exigido pelo artigo 1.245 do Código Civil.

6. O dano moral decorre da violação ao direito fundamental à propriedade e da frustração das expectativas legítimas dos adquirentes, sendo configurado in re ipsa.

7. Aplica-se a Teoria do Desvio Produtivo ao caso, uma vez que os autores foram compelidos a despender tempo e esforços para solucionar a omissão da CEF, caracterizando prejuízo extrapatrimonial indenizável.

8. O valor da indenização fixado na sentença (R$ 10.000,00 para cada autor) mostra-se proporcional aos transtornos suportados, estando em conformidade com a jurisprudência consolidada.

9. Presentes os requisitos do artigo 85, §11, do CPC, é cabível a majoração dos honorários advocatícios em 1% sobre o valor fixado na origem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

11. Tese de julgamento:

a) A Caixa Econômica Federal, como agente operacional do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), deve garantir a regularização dos imóveis junto ao Registro de Imóveis, sendo responsável pela omissão desse dever.

b) A ausência de averbação das edificações e de regularização documental dos imóveis adquiridos no âmbito do PAR configura falha na prestação do serviço, ensejando a condenação na obrigação de fazer.

c) O dano moral decorrente da impossibilidade de transferência da propriedade é presumido (in re ipsa) e deve ser indenizado, considerando-se os transtornos suportados pelos adquirentes.

d) Aplica-se a Teoria do Desvio Produtivo quando o consumidor é compelido a despender tempo e esforço para solucionar falhas na prestação do serviço.

e) A majoração dos honorários advocatícios em grau recursal é devida quando preenchidos os requisitos do artigo 85, §11, do CPC.

12. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 10.188/2001, art. 1º, §1º, e art. 8º; Lei nº 4.591/1964, art. 32; Código Civil, art. 1.245; Código de Defesa do Consumidor, art. 14; Código de Processo Civil, art. 85, §11.

13. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EREsp 1.822.962/MT, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, j. 10/02/2021; TRF2, AC 5019104-26.2021.4.02.5120, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. André Fontes, j. 22/07/2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de março de 2025.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002243800v5 e do código CRC 10d741f3.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 25/03/2025 A 31/03/2025

Apelação Cível Nº 5000686-02.2023.4.02.5110/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária