Apelação Cível Nº 5003706-70.2024.4.02.5108/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por M. S. M. e M. O. D. M..
Os apelantes combatem a sentença que julgou improcedente o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (evento 19).
O pleito dos autores busca anular execução extrajudicial de débito garantido por alienação fiduciária de imóvel.
Para tanto, na petição inicial ajuizada em julho de 2024, os autores narram que adquiriram, por meio de contrato de mútuo com garantia fiduciária firmado com a CEF, imóvel localizado na Avenida James Mendonça Clark, nº 126, CS 101, Pontinha, Araruama/RJ; que, ocorrido o inadimplemento, a credora iniciou o procedimento de execução extrajudicial; que os leilões do imóvel foram designados para os dias 9 e 18 de julho de 2024; que o financiamento foi no valor de R$ 574.400,00 e o imóvel foi avaliado em R$ 774.312,82; que não receberam a notificação para purgar a mora; que “em casos onde o financiamento ocorreu após 2017, há necessidade de quitar a dívida integral, até a realização do segundo leilão.”; que o leilão não foi realizado dentro do prazo de 60 (sessenta) dias a partir da consolidação da propriedade; que não foram intimados das datas designadas para realização dos leilões, na forma do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97; que a lei exige a comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico; que foi retirado dos devedores a possibilidade de exercício do direito de preferência; que “a ação de anulação de leilão não precisa obrigatoriamente ser revertida para indenização de perdas e danos se o motivo for erro de intimação de leilão, portanto no referido caso, passamos a pleitear a ANULAÇÃO DO LEILÃO, tendo ou não findado o ato de sua realização, e estando ou não arrematado por terceiros.” (evento 1, INIC1).
Foi concedida a gratuidade (evento 12).
Ao final, sobreveio a sentença de improcedência, que considerou válidas as notificações e rejeitou a tese de nulidade do procedimento realizado pela CEF.
No apelo, os autores ratificam os termos da inicial e defendem que restou comprovada nos autos a não intimação pessoal acerca dos leilões; que para que “(...) tivessem a prerrogativa de utilizar do direito de purgar o débito como está descrito no dispositivo legal, ou seja, os supostos valores previstos no segundo público leilão, teria (sic) de ter ciência da data da realização do certame, o que demonstra a nulidade no procedimento.”; que, ao contrário do que defendeu a Ré em contestação; há interesse de agir; que, mesmo após a realização do 2º leilão, a CEF não prestou contas; que existe a possibilidade de valores serem devolvidos, na forma do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97; que, com a finalização do leilão, a Ré deveria ter enviado o termo de quitação (evento 25, APELACAO1).
Foram apresentadas contrarrazões (evento 34).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos – que passam a integrar o presente voto independentemente de transcrição – e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
A inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
Com mais forte razão o raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, conforme tese fixada no tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF, que asseverou ser constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997.
A tese de que ocorre afastamento da atuação do Poder Judiciário não é correta. Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do SFI são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97.
E o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 08 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado, no qual consolidada a propriedade em dezembro de 2023 (evento 1, MATRIMÓVEL4).
O contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (sob o nº 1.4444.1805508-7), com recursos do SBPE, foi celebrado em abril de 2022. O imóvel adquirido é localizado na Av. James de Mendonça Clark, nº 126, Condomínio Residencial JHV1, Penha, Araruama/RJ (evento 9, ANEXO10).
O valor financiado foi de R$ 602.400,00, no prazo de 360 meses, e o valor da garantia fiduciária foi estabelecido em R$ 753.000,00. A prestação inicial foi fixada em R$ 5.011,63, e a renda mensal comprovada pelos mutuários era de R$ 11.985,23 (MICHELLE) e de R$ 20.110,47 (MAICO).
A parte autora admite ter interrompido o pagamento das parcelas mensais. Ante a inadimplência, foi iniciada a execução da dívida.
A presente ação foi proposta em 2 de julho de 2024, com a alegação de que os autores não foram notificados do prazo para purgar a mora, bem como da designação dos leilões.
A tese não merece prosperar. Os autores foram validamente notificados para purgarem a mora nos dias 21 e 24 de julho de 2023, nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97. Basta a leitura da certidão de ônus reais (cf. Av.05 – evento 1, MATRIMÓVEL4).
A certidão do Cartório de Registro de Imóveis é dotada de fé pública, e o seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que, data vênia, não ocorreu no caso em tela. Não é outro, inclusive, o entendimento adotado por esta E. Corte, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).
8. No caso dos autos, ocorreu a devida intimação para a purga da mora. Ademais, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, houve a intimação dos apelantes para a purgação da mora em 28.9.2022, fato não contestado pelos recorrentes.
9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.
11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.
12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
13. Os apelantes tinham ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.
15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.
16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
17. Apelação não provida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5000627-56.2024.4.02.5117/RJ, Rel. Des. Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, julgado em 6/11/2024)
“ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA
1. Trata-se de apelação interposta por ALEXANDRE FERREIRA FONSECA em face da sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade levada a efeito pela ré, a concessão de prazo para purgar a mora e o restabelecimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.
2. O cerne da controvérsia recursal reside na análise da regularidade do procedimento de execução extrajudicial instaurado pela Caixa Econômica Federal (CEF) em decorrência do inadimplemento do autor no âmbito do contrato de financiamento imobiliário.
3. No caso, o autor ajuizou a demanda pleiteando a decretação de nulidade da execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgar a mora do contrato do imóvel objeto desta lide, situado na Rua Jardim Botânico, n. 89, casa 27, Vila dos Lírios, Mirante da Serra, Resende/RJ, adquirido por meio do contrato celebrado, em 29 de novembro de 2011, com a Caixa Econômica Federal – na qualidade de credora fiduciária, “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Imóvel na Planta – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS n. 855551633122, sendo financiado por R$ 75.370,25, a ser pago em 300 prestações mensais.
4. Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
5. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignorado, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
6. Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
7. Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel.
8. No caso concreto, o autor alega que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora. Assevera que não se justifica “a realização de diligências de intimação de purga de mora de forma totalmente negligente”, pois “a CAIXA sempre possuiu em seu sistema/cadastro o endereço correto e atualizado do Autor e do imóvel financiado”, não se podendo alegar desconhecimento do endereço.
9. Compulsando os autos, verifica-se que não assiste razão ao apelante quanto à ausência de notificação para a purga da mora, vejamos.
10. Com efeito, a averbação constante na matrícula do imóvel (Av. 6 – 35.829) comprova que houve tentativa de intimação do mutuário para purgação da mora, tendo o Oficial de Cartório se dirigido aos seguintes endereços: Rua dos Pracinhas, n.º 00078 B, Bairro Liberdade; e Rua A, Gleba 5 0, casa 27, bairro Mirante da Serra.
11. Registre-se que ambos os endereços constavam do contrato de compra e venda do imóvel. Ainda, convém observar que o mutuário se comprometeu a informar à CEF qualquer alteração que houvesse na numeração ou identificação do imóvel durante a vigência do contrato, conforme cláusula vigésima nona.
12. Nesse cenário, diante das diligências negativas de intimação pessoal, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital eletrônico, devidamente publicado nos dias 01, 04 e 05 de novembro de 2019, nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97. Como dito alhures, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.
13. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
14. In casu, transcorrido o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelos devedores, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 27/10/2022, nos termos da certidão emitida pelo Registro de Imóveis.
15. Por oportuno, convém ressaltar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.
16. Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em seu favor. Com efeito, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da purga da mora irregular, o que não se observou no caso, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora. Ora, diante da situação de inadimplência, o mutuário assume o risco de ver deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
17. Ademais, vale notar que sequer o autor demonstrou a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição da consolidação da propriedade só configuraria atraso no procedimento.
18. É cediço que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
19. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência do mutuário, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
20. Apelação do autor improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 86.500,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5001343-44.2023.4.02.5109, Rel. Des. Federal ALCIDES MARTINS, 5ª Turma Especializada, julgado em 28/10/2024)
Decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em 1º de dezembro de 2023 (cf. Av.07 – evento 1, MATRIMOVEL4).
E o argumento de que caberia à CEF comprovar que intimou os mutuários acerca das datas dos leilões é, data vênia, protelatório. A informação já era do conhecimento dos autores quando da propositura da ação, haja vista que, junto à inicial, foi acostado o Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público nº 0026/0224 CPA/RE, referente aos leilões iminentes, designados para os dias 9 e 18 de julho de 2024 (imóvel nº 1444418055087 – item 288). Ali consta claramente o direito de preferência assegurado ao devedor, no item 16 (evento 1, EDITAL5).
Conforme relatado, a presente ação foi proposta em 2 de julho de 2024, portanto, às vésperas da data designada para o primeiro leilão. Assim, os mutuários tinham plena ciência das datas designadas, e nada impedia o exercício de preferência até a data da realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
A ciência inequívoca dos devedores acerca da realização das praças afasta suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
1. Apelação Cível interposta por ELISA JACOB FREITAS TORRES e VANILDO PATROCINIO TORRES em face da Sentença que resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC. Condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, à razão de metade em favor de cada ré, nos termos do art. 85 do CPC/2015. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º do CPC.
2. Em 12/11/2014, os Apelantes celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (nº 144440745953-0), com alienação fiduciária em garantia, assumindo a dívida no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a serem amortizados no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses.
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
9. No caso concreto, o fato da ação ter sido ajuizada em 28/11/2023, momento anterior à realização do segundo leilão, e a juntada do edital do leilão na petição inicial demonstram que os Apelantes tiveram ciência prévia da sua realização, podendo ter exercido o seu direito de preferência caso assim o desejassem.
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento.
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
12. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa ante a gratuidade de justiça deferida.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
Veja-se que, a despeito da irresignação dos apelantes, não há previsão legal que imponha a notificação pessoal sobre os leilões. Basta mera correspondência, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, sendo admissível até endereço eletrônico.
E não se argumente que a não realização do leilão no prazo de sessenta dias, na forma do art. 27, caput, da Lei nº 9.514/97, acarreta a nulidade do procedimento. Conforme entendimento do E. STJ, o prazo legal tem por objetivo impedir o agravamento da situação do devedor e sua extrapolação configura mera irregularidade. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.
9. Recurso especial parcialmente provido.” – grifos nossos
(STJ, REsp 1.649.595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 13/10/2020, DJe 16/10/2020)
Ressalta-se que não há menção nos autos notícia dos resultados, e nem foi requerido que a CEF apresentasse os documentos respectivos. Também não foi apresentada a certidão atualizada do RGI do imóvel, que demonstrasse eventual aquisição por terceiros e respectivo preço. Em consulta ao website oficial da CEF, em “Resultado de Licitações Caixa” (Disponível em: https://venda-imoveis.caixa.gov.br/sistema/resultado-licitacoes.asp?sltTipoBusca=resultados. Acesso em 24 de março de 2025), não foram encontradas propostas vinculadas ao imóvel objeto da lide (item 288 – Leilão SFI – Edital Único 0026/0224-CPA/RE).
No caso dos autos, portanto, incide o teor do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, e a CEF fica investida da livre disponibilidade do bem e exonerada da obrigação prevista no § 4º, mencionada no apelo. Confiram-se os dispositivos:
“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)” – grifos nossos
Assim, forçoso concluir que a parte autora já sabia de toda a situação e preferiu aguardar, ganhar tempo até a consolidação da propriedade do imóvel e a designação de leilões para propor a ação. E ainda pediu gratuidade, o que indica falta de condição de participar do leilão e comprar o bem.
Inequívoca, portanto, a ciência do débito e da oportunidade para purgar a mora e eventualmente disputar o imóvel com preferência frente a terceiros, do que também não se nota qualquer intenção. Tudo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97.
Além disso, não houve oferta para depósito em juízo para a pretendida e tardia purga da mora. Atualmente, nem se admite mais tal possibilidade, pois a consolidação da propriedade ocorreu após a Lei n.º 13.465/2017, que assegura expressamente apenas o direito de preferência, como ressalvou o Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.” – grifos nossos
(STJ, REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023)
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para purga da mora em tempo hábil, mas não o fez. Isso evidentemente não interessa, e sim tentar, quem sabe, o reconhecimento da nulidade do procedimento.
Diante deste quadro, não houve nulidade na consolidação da propriedade realizada pela CEF, nem nos atos subsequentes.
A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou as notificações dos apelantes.
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue aos mutuários, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Assim, os devedores estavam inadimplentes, e tinham ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceram inertes. E somente ajuizaram a ação após a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. Ou seja, não houve nulidade alguma.
Quem quer purgar a mora (e não adiar a perda do bem), deve no mínimo depositar de imediato valor em juízo, exatamente para suspender a exigibilidade da dívida. Mas aqui não houve oferta alguma.
Em síntese, não há prova de vício na execução extrajudicial, que observou as formalidades legais. A improcedência do pedido é de rigor.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002298195v2 e do código CRC ece8e40e.
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