Apelação Cível Nº 5008365-80.2023.4.02.5101/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5008365-80.2023.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

/pqb/hvn

Trata-se de Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF contra a sentença de evento 103, SENT1 – JFRJ​, proferida pela Excelentíssima Senhora Juíza Federal Maria Amelia Senos de Carvalho, da 23ª Vara Federal do Rio de Janeiro-RJ, que, em ação pelo procedimento comum movida por T. G. S., julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar o banco a expedir ofício de quitação, bem como a pagar indenização a título de danos morais, ao argumento de que houve indevida inércia após a quitação do imóvel descrito na exordial.

Em suas razões recursais (evento 118, APELAÇÃO1 - JFRJ) , a Apelante alegou que a construtora originária alienou fração ideal mesmo após ter oferecido o imóvel em garantia. Sustentou que a construtora originária ainda está inadimplente em relação ao Valor Mínimo de Desligamento - VMD, quantia necessária para a liberação da garantia. Aduziu que não tem relação jurídica com o Apelado, uma vez que funcionou apenas como agente interveniente. Destacou que o registro imobiliário assinala que o imóvel foi adquirido de PAN 2007 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (CNPJ 063377500000130). Defendeu que não pode ser responsabilizada em arcar com custas cartorárias. Pugnou pelo indeferimento da reparação extrapatrimonial. 

Contrarrazões no evento evento 128, CONTRAZAP1 – JF​RJ​.

O Ministério Público Federal, em seu parecer de evento 5, PROMOÇÃO1 - TRF2, se manifestou pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

VOTO

O EXMO. JUIZ FEDERAL CONVOCADO MARCELO DA FONSECA GUERREIRO

Conheço da apelação, eis que presentes os seus requisitos de admissibilidade.

De início, destaco que o entendimento sedimentado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.  

Embora inexista expressa ressalva no texto da Súmula 308/STJ acerca da necessidade de ter sido o financiamento firmado sob a regência das normas do Sistema Financeiro da Habitação - SFH para a sua aplicabilidade, tal conclusão decorre da análise dos precedentes que deram origem ao verbete sumular, que dizem respeito, exclusivamente, a contratos submetidos ao referido programa de financiamento habitacional.   

Com efeito, ainda que tenha havido a quitação do preço da unidade pelo Apelado, é plenamente exigível a hipoteca constituída pela construtora em favor da Caixa, tendo em vista que a hipótese em tela versa sobre aquisição de unidade imobiliária sem as regras do SFH, com a consequente inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ.

Esse entendimento é perfilhado por esta Oitava Turma Especializada:  TRF2, Oitava Turma Especializada, AC 0004533-46.2017.4.02.5001. Relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, julgado em 09/08/2019.

Na espécie, em 04/08/06, o Recorrido celebrou promessa de compra e venda com o fim de obter o imóvel descrito nos autos de PAN 2007 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (evento 1, ANEXO15 - JFRJ). Na escritura, já havia menção expressa acerca da hipoteca firmada entre a Construtora e a Apelante, averbada em 17/12/04 (evento 1, ANEXO6 - JFRJ).

Desta feita, conclui-se que, desde a celebração do negócio jurídico, o Apelado tinha ciência do gravame e dos riscos inerentes. Assim, não é devido solicitar a carta de quitação por parte da CEF sem que tenha havido a liberação da garantia, entendimento que não se altera pelo papel de interveniente do banco.

É importante observar que, mesmo após ter oferecido o imóvel em garantia, a construtora emitiu carta de quitação em favor do Recorrido (evento 46, ANEXO2 - JFRJ), fato que, no mínimo, viola a boa fé objetiva (art. 422, CC/02). Todavia, isso não tem o condão de repercutir na esfera jurídica da CEF, que não tinha relação com o Apelado, mas apenas com a construtora. 

Vale ressaltar que, do exame das razões de recurso da CEF, há notícias de que a construtora sequer arcou com o Valor Mínimo de Desligamento - VMD, quantia necessária para liberar a garantia após uma operação de interveniência financeira.

Nesse ponto, registro que a CEF, para além de atuar no mercado privado, também se pauta pelo interesse social (art. 173 da CF/88), sendo responsável por subsidiar milhares de moradias à população carente. Se o banco tiver que lidar com os prejuízos de todo empreendimento imobiliário mal sucedido, reflexamente, a camada mais pobre da população será atingida.

Noutro giro, constato que o registro imobiliário nos autos alude a operação de compra e venda única e exclusivamente entre o Recorrido e a Construtora (evento 1, ANEXO15 - JFRJ), sendo a CEF mera credora hipotecária.

Nesta ordem de ideias, ante a oficialidade e a eficácia conferida pela L. 6.015/73, após o integral adimplemento do financiamento, apenas o promitente vendedor poderia ser compelido a expedir carta de quitação e providenciar os trâmites cartorários, o que não abarca a CEF na qualidade de agente financeiro. 

Acolhidas as principais teses do recurso, por dedução lógica, afasta-se a condenação em reparar a título de dano extrapatrimonial. Isso porque, na linha dos arts. 186 e 927 do CC, só deve indenizar quem causar um ato ilícito, não tendo havido irregularidade na conduta da CEF.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação para reformar a sentença de evento 103, SENT1- JFRJ e julgar improcedentes os pedidos autorais. Custas e honorários invertidos, observando-se a condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §3º, do CPC) em razão da gratuidade de justiça deferida.

Documento eletrônico assinado por MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002249836v23 e do código CRC ee8a37b1.

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Data e Hora: 03/04/2025, às 18:34:20

Apelação Cível Nº 5008365-80.2023.4.02.5101/RJ

VOTO DIVERGENTE

Data vênia, divirjo do voto do E. Relator, pois entendo que o verbete n.º 308 da Súmula do STJ (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”) não se aplica apenas a contratos do SFH, mas também a financiamentos imobiliários de fora do mencionado sistema, como o do caso sob exame.

Nesse sentido, já decidiu o STJ e esta 8ª Turma Especializada:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, NULIDADE DE HIPOTECA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROVENIENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO PESSOAL. RESTRIÇÃO ÀS PARTES CONTRATANTES. CÔNJUGE QUE NÃO FEZ PARTE DO AJUSTE CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO QUE AFASTOU O REFERIDO ENUNCIADO SUMULAR. DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. "O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis" (REsp 247.344/MG, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2001, DJ de 16/04/2001, p. 107). Súmula 239 do STJ.
2. Hipótese em que o Tribunal de origem acolheu preliminar de ilegitimidade ativa, em relação ao cônjuge que não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto de pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de direito pessoal, restrito aos contratantes. Incidência da Súmula 83/STJ.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ).
4. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008).
Precedentes.
5. Em sentido contrário, o Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava, devendo ser mantida a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro.
6. Agravo interno provido. Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ.
(STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 2129038, Rel. Ministro Raul Araújo, DJe 13/09/2024).
 

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. REJULGAMENTO DAS APELAÇÕES. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIOA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. iNDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
1. Decisão do STJ determinou o rejulgamento das apelações interpostas contra sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa da esposa do promitente comprador, com base no art. 485, VI, do CPC, e julgou procedente o pedido para condenar a instituição financeira a cancelar a hipoteca do imóvel objeto da demanda e determinar a adjudicação do referido imóvel para o promitente comprador. Além disso, condenou solidariamente a CEF e a construtora ao pagamento de indenização de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. O imóvel foi construído com recursos provenientes do FGTS, motivo pelo qual se encontra gravado em hipoteca em favor da CEF. A hipoteca, portanto, garante a dívida da construtora com a CEF.
3. Ainda que o contrato não tenha sido firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aplica-se o verbete nº 308 da Súmula do STJ (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”), estando, de todo modo, comprovada a quitação do preço pago pelo adquirente junto à construtora.
4. Não foi comprovado que a negativa da baixa do gravame tenha ultrapassado o mero aborrecimento e causado abalo psicológico ao autor, além dos eventuais prejuízos materiais sofridos, de modo que descabe o pagamento de indenização por danos morais.
5. Apelação dos autores desprovida e apelação da CEF parcialmente provida para afastar o pagamento indenizatório por dano moral.
(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 0053897-26.2018.4.02.5106, Rel. Desembargador Federal Luiz Paulo da Silva Araújo Filho, julg. 02/12/2024).
 

ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO.  BAIXA DO GRAVAME. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
1. No caso em exame, a controvérsia diz respeito ao imóvel localizado à Rua Recôncavo, 50, apartamento 402, Bloco I, Residencial Villa Bella, Granjas de Caxias, 3º Distrito de Duque de Caxias/RJ, no qual a parte autora objetiva a baixa da hipoteca junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
2. No evento 1, ANEXO12 - 1ª instância consta Escritura Declaratória na qual a primeira declarante, SPE Villa Bella Incorporações Ltda., pelo seu representante legal, José Antonio Batista, declarou que recebeu da segunda declarante, Sandra Regina Evora, todos os valores do imóvel objeto da presente demanda. 
3. No presente caso, a entrega das chaves do imóvel à parte autora ocorreu em 6 de dezembro de 2017, conforme consta no “Termo de Entrega da Chaves” (evento 1, ANEXO 13), todavia, consta na AV. 01/MAT 29.884, lavrada em 8 de abril de 2021, que o imóvel foi dado em primeira e especial hipoteca pela proprietária, SPE VILLA BELLA INCORPORAÇÕES LTDA., em favor da credora CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), destinado à construção de empreendimento.
4. A Caixa Econômica Federal foi negligente ao não observar a situação do empreendimento ao conceder o financiamento hipotecário, tendo em vista que a hipoteca ocorreu mais de 3(três) anos após a entrega das chaves do comprador do imóvel.
5. Dessa forma, não existindo controvérsia acerca do pagamento das parcelas do financiamento do imóvel junto à construtora, deve ser liberado o gravame contido no imóvel da parte autora, objeto da presente lide, conforme disposto no contrato.
6. Há de se atentar ao fato de que a Súmula 308 do STJ, diz que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Dessa forma, mostra-se ineficaz a hipoteca em face do adquirente do imóvel. Ademais, a súmula acima mencionada também se aplica aos imóveis adquiridos fora do Sistema Financeira de Habitação (SFH). Precedentes do STJ: AgInt nos EDcl no REsp 1927672/PB, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 21/10/2022 e AgInt no AREsp 1411290/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 04/06/2020.  
7. No presente caso, a Súmula 308 do STJ é oponível ante a comprovação de pagamento pelo autor da dívida junto à construtora para aquisição da unidade imobiliária.
8. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 10% (dez por cento) sobre o valor do montante fixado no primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC.
(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 5002235-11.2022.4.02.5101, Rel. p/acórdão Desembargador Federal Ferreira Neves, julg. 09/04/2024 - grifos do original).

Assim sendo, não merece reforma a sentença que, aplicando o entendimento dos julgados acima mencionados, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a CEF a expedir ofício de quitação do financiamento e a pagar indenização de cunho moral, moderadamente arbitrada em R$5.000,00, ante a demora da instituição financeira em agir.

Nesta instância recursal, majoram-se os honorários de sucumbência arbitrados em desfavor da CEF de 10% para 12%, sobre a mesma base de cálculo.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação.

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002294217v8 e do código CRC 0cd1dcee.

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Data e Hora: 24/03/2025, às 14:59:10

Apelação Cível Nº 5008365-80.2023.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL QUITADO. HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. OBRIGAÇÃO DE EXPEDIR OFÍCIO DE QUITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, reconhecendo o direito da autora à expedição de ofício de quitação de imóvel quitado e condenando a instituição financeira ao pagamento de indenização por dano moral, ante sua inércia injustificada após a quitação do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a hipoteca firmada entre a construtora e a CEF tem eficácia perante o adquirente do imóvel; (ii) estabelecer se há obrigação da CEF, interveniente da compra e venda, em emitir ofício de quitação; e (iii) verificar se a demora injustificada na liberação do gravame justifica indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, ainda que posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia em face do adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ, sendo irrelevante, segundo precedentes daquela Corte, o enquadramento do contrato no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

4. A quitação integral do imóvel pelo comprador legitima a expedição do ofício de liberação do gravame, sendo obrigação da CEF, enquanto credora hipotecária e interveniente da compra e venda, assegurar a regularização registral da propriedade.

5. A demora injustificada da CEF em providenciar a baixa da hipoteca, mesmo após comprovação da quitação, extrapola o mero aborrecimento e configura violação à dignidade do consumidor, justificando a fixação de indenização por dano moral.

6. O valor de R$ 5.000,00 fixado a título de danos morais mostra-se razoável e proporcional, considerando a repercussão da conduta omissiva sobre a esfera jurídica da autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia contra o adquirente do imóvel, mesmo quando o contrato não integra o SFH.

2. Quitado o imóvel, a instituição financeira interveniente na compra e venda tem o dever de providenciar a liberação do gravame hipotecário.

3. A demora injustificada na baixa da hipoteca após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 2129038, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 13.09.2024; TRF2, AC 5002235-11.2022.4.02.5101, Rel. p/ acórdão Des. Federal Ferreira Neves, j. 09.04.2024.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencidos o relator e o Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de março de 2025.

Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Relator do Acórdão, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002304910v3 e do código CRC d7fae7a8.

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Data e Hora: 08/04/2025, às 18:28:23

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 18/03/2025 A 24/03/2025

Apelação Cível Nº 5008365-80.2023.4.02.5101/RJ

RELATOR: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Juiz Federal MARCELO DA FONSECA GUERREIRO

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

Votante: Juiz Federal VIGDOR TEITEL

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Divergência - GABINETE 32 - Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO.

Data vênia, divirjo do E. Relator. A Súmula 308 do STJ (“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”) se aplica tanto a contratos do SFH como fora dele. Segue voto divergente em separado.