Ação Rescisória (Seção) Nº 5016977-47.2024.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
RELATÓRIO
Cuida-se de pedido de homologação de desistência da ação rescisória ajuizada por MJB ALMEIDA LTDA, J. B. A. A., L. M. D. R. ALMEIDA, M. A. J., L. C. A. D. A., ZENILDA PIMENTAL DE ALMEIDA, CÂNDIDA MARIA AZEVEDO ALMEIDA E A. C. A. A. (VITOR DA SILVA FREIRE, OAB/ES 040816; MARCO TULIO RIBEIRO FIALHO, OAB/ES 014586), figurando como demandados a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, R. T. M. S., P. S. e E. H. C. P., com a finalidade de desconstituir o acórdão proferido pela 7ª Turma Especializada, nos autos da apelação cível nº 0019528-64.2017.4.02.5001, que, por unanimidade, dar provimento às apelações para julgar improcedente o pedido formulado naqueles autos, nos termos da ementa transcrita a seguir:
AÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO EM SEGUNDO LEILÃO POR PREÇO VIL. REJEIÇÃO. LEGALIDADE DO PROCEDIMENTO. LEI Nº 9.514/1997.
1. Trata-se de apelações interpostas postulando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a nulidade da arrematação realizada no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes.
2. As partes firmaram Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações, dando em garantia bem imóvel. Em virtude do inadimplemento contratual, a Caixa Econômica Federal deu início ao procedimento de retomada do bem, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
3. O imóvel foi levado a primeiro leilão, não tendo havido interessados. Levado a segundo leilão, o bem foi arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor avaliado (R$ 1.355.000,00).
4. Ao caso, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/1997 e, nesse contexto, a CEF observou a norma pertinente tendo oferecido o imóvel em leilão pelos valores que a lei determina.
5. Depreende-se que, no primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais, o que, de fato, ocorreu.
6. Apelações conhecidas e providas.
Os demandantes postulam: (i) a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos do acórdão rescindendo, até que a presente ação rescisória seja definitivamente julgada; (ii) subsidiariamente, a expedição de ofício ao Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha com a determinação de indisponibilidade das matrículas nº 101.401 e 101.402, a fim de evitar que os imóveis sejam alienados para terceiros de boa-fé; (iii) a procedência dos pedidos para rescindir a coisa julgada que reveste o acórdão proferido pela 7ª Turma Especializada, nos autos de n° 0019528-64.2017.4.02.5001, substituindo por outra decisão que restabeleça os efeitos da sentença objeto da apelação.
Como causa de pedir, afirmam, em resumo, que, em 6.6.2008, a autora MJB ALMEIDA LTDA celebrou com a CEF contrato de empréstimo no valor de R$ 177.500,00. Como garantia do débito, a mutuária cedeu em alienação fiduciária dois lotes, sob os quais já havia uma casa construída, mas que ainda não havia sido averbada no respectivo RGI. Informa que a referida dívida foi renegociada, em 1.6.2010, através do instrumento particular de contrato de consolidação, confissão e renegociação de dívida, bem como que os autores M. A. J., J. B. A. A., C. M. A. A., Luis Carlos Azevedo de Almeida e Ana Cristina de Azevedo Almeida figuraram como codevedores da dívida e as autoras Zenilda Pimental de Almeida e L. M. D. R. Almeida assinaram como cônjuges anuentes. Na cláusula nona do instrumento de renegociação foi mantida a previsão de alienação fiduciária dos dois imóveis a saber, n° 101.401 e 101.402, ambas registradas no livro 02 do Cartório de 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha. Diante de dificuldades no adimplemento da dívida, a CEF, ora requerida, deu início ao procedimento extrajudicial de cobrança regido pela Lei Federal nº 9.514/1997. Narra que os imóveis foram avaliados pela própria CEF em R$ 1.355.000,00 (um milhão e trezentos e cinquenta e cinco mil reais), conforme laudo emitido em 2014, sendo R$ 856.500,00 referente ao lote nº 06 (matrícula nº 101.401) e R$ 498.500,00 referente ao lote nº 09 (matrícula n° 101.402). Todavia, afirmam que os imóveis foram arrematados no 2º leilão previsto na Lei nº 9.514/1997, pelo valor total de R$ 241.788,48 (duzentos e quarenta e um mil e setecentos e oitenta e oito reais e quarenta e oito centavos), por E. H. C. P. e P. S.. Por considerar que houve vício no leilão em decorrência da arrematação por preço vil (valor próximo a apenas 20% do valor avaliado pela CAIXA), os autores ingressaram com ação judicial para, dentre outras finalidades, buscar a nulidade da arrematação. Ressaltam que a ação em questão foi distribuída ao Juízo Federal da 4ª Vara Cível de Vitória, sob o n° 00195286420174025001, que reconheceu a procedência dos pedidos autorais, bem como que na sentença foi acolhida a tese de que a arrematação se deu por preço vil. Contudo, este TRF 2 deu provimento ao recurso interposto pela parte contrária e reformou a sentença proferido pelo juízo a quo para reconhecer a validade da arrematação por valor inferior a 50% do valor da avaliação.
Custas recolhidas (evento 14).
Conforme acima mencionado, foi proferida decisão monocrática (evento 16) que indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência, nos seguintes termos:
[...]
É o breve relatório. Decido.
Com efeito, o Superior Tribunal de justiça – STJ possui o entendimento de que a concessão da tutela de urgência em sede de ação rescisória deve ser analisada com especial cautela, tendo em vista a necessidade de que seja conservada a autoridade da coisa julgada, de maneira que a concessão de tal medida somente deve ocorrer em hipóteses absolutamente excepcionais, em que se vislumbre a presença inequívoca dos requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015.
Dessa forma, a verossimilhança da alegação precisa ser patente e deve existir considerável risco de irreversibilidade do dano oriundo da execução da decisão rescindenda, na forma do art. 969 do CPC/2015.
A esse propósito, vale trazer à colação o seguinte precedente da referida Corte Superior:
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. TRANSPORTE DE PASSAGEIROS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO A QUO. NULIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. INDEFERIMENTO.
I - Na origem, trata-se de ação rescisória objetivando desconstituir o acórdão da Primeira Turma, no julgamento do REsp n. 1.462.281/PR, que afastou a prescrição quinquenal na ação indenizatória por danos materiais, argumentando que o termo inicial conta-se da data do ato administrativo que invalidou a autorização para implantação de novas seções nas linhas de transporte concedidas, uma vez que não se pode considerar que a citação na ação anulatória tenha interrompido o prazo para o pedido indenizatório. Nesta Corte, indeferiu-se o pedido de antecipação de tutela.
II - A concessão da liminar de antecipação da tutela em feito rescisório é medida absolutamente excepcional e que, por isso, exige a presença inequívoca dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. A propósito do tema, veja-se o seguinte precedente: (AgRg na AR n. 5.417/RS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 24/9/2014, DJe 2/10/2014.) III - No caso ora colocado à deslinde judicial, os requisitos legais necessários para a concessão da tutela de urgência não estão presentes.
IV - Com o provimento do recurso especial em questão, afastou-se a prescrição e determinou-se o retorno dos autos à origem para análise do mérito do recurso de apelação apresentado pela ré na demanda originária.
V - Segundo informações da própria autora, a presente ação rescisória foi ajuizada quando já julgado o recurso de apelação, reconhecendo o direito ao recebimento da indenização pleiteada.
Atualmente, essa decisão de mérito encontra-se em procedimento de liquidação consensual no âmbito administrativo perante a própria autora (fls. 6).
VI - Nessa seara preambular e excepcional, portanto, não se evidencia a plausibilidade do direito invocado e nem o perigo da demora. Aliás, há se ponderar que o acórdão rescindendo baseou-se em firme entendimento jurisprudencial a respeito do tema prescricional, em razão da existência da ação na qual se discutia a anulação do ato que deu causa à lesão sofrida pela administrada (fls. 214-215).
VII - Agravo interno improvido.
(STJ, 1ª Seção, AgInt na AR 6151, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJE 11.11.2021) – grifo nosso.
PROCESSUAL CIVIL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. INDEFERIMENTO.I - O pedido de tutela antecipada ou de liminar em ação rescisória deve ser examinado com especial cautela diante da necessidade de se conservar a autoridade da coisa julgada, somente devendo ser concedida a medida em casos excepcionais em que a verossimilhança da alegação seja patente e houver sério risco de irreversibilidade do dano oriundo da execução da decisão rescindenda, nos termos do art. 969 do Código de Processo Civil de 2015.II - No caso concreto, não foi demonstrada, ao menos nesse momento processual, a existência de fundado receio de dano grave de incerta ou difícil reparação, não sendo a averbação da homologação da sentença estrangeira que anulou o casamento entre as partes no registro civil das pessoas naturais, razão suficiente à configuração da urgência. III - Ademais, o pedido não se encontra adequadamente instruído, o que também inviabiliza a antecipação de seus efeitos jurídicos. Não foram juntadas aos autos as decisões estrangeiras referentes à ação de divórcio em trâmite na 11ª Circunscrição Judiciária do Condado de Miami Dade, Flórida, e a ação rescisória de sentença e revelia em trâmite no Tribunal do Distrito do Condado de Clark, Nevada, todas oriundas dos Estados Unidos da América.IV - Esclareça-se, por fim, que a eficácia de documentos estrangeiros eventualmente juntados aos autos exige a chancela da autoridade consular brasileira e a tradução por profissional juramentado no Brasil.V - Agravo interno improvido.
(STJ, Corte Especial, AgInt na AR 6224, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJE 28.8.2018) – grifo nosso.
Nessa mesma linha de intelecção, é o entendimento desta Corte Regional:
AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL. PENSIONISTA DE EX-SERVIDOR. LEI Nº 3.373/1958. ACÓRDÃO 2.780/2016 DO TCU. AUSÊNCIA DE DEPENDÊNCIA ECONÔMICA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA EM AÇÃO RESCISÓRIA. MEDIDA EXCEPCIONAL. REQUISITOS NÃO CUMPRIDOS.
1. Agravo interno interposto em face da decisão que indefere a tutela de urgência formulado em sede de ação rescisória que com fundamento no art. 966, inciso V, do CPC/2015, na qual se objetiva a rescisão de acórdão que negou provimento à apelação, mantendo a sentença que julgou improcedente o pedido autoral de suspensão do ato lesivo de cancelamento da pensão, bem como para assegurar o direito de continuar recebendo o referido benefício.
2. O Superior Tribunal de justiça – STJ possui o entendimento de que a concessão da tutela de urgência em sede de ação rescisória deve ser analisada com especial cautela, tendo em vista a necessidade de que seja conservada a autoridade da coisa julgada, de maneira que a concessão de tal medida somente deve ocorrer em hipóteses absolutamente excepcionais, em que se vislumbre a presença inequívoca dos requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015. Dessa forma, a verossimilhança da alegação precisa ser patente e deve existir considerável risco de irreversibilidade do dano oriundo da execução da decisão rescindenda, na forma do art. 969 do CPC/2015. Precedentes: STJ, 1ª Seção, AgInt na AR 6151, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJE 11.11.2021; STJ, Corte Especial, AgInt na AR 6224, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJE 28.8.2018.
[...]
7. Agravo interno não provido.
(TRF2, 3ª Seção Especializada, AR 0000631-14.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 25.8.2022) – grifo nosso.
À luz de tais orientações, deve-se preservar, em regra, a coisa julgada, de forma que o deferimento da tutela de urgência requerida deve se suceder quando efetivamente demonstrado o cumprimento dos requisitos do art. 300 do CPC.
Na hipótese dos autos, não se vislumbra, em cognição sumária, a existência de urgência que autorize a concessão da medida requerida, haja vista que os demandantes se limitaram a afirmar que existe ação de reintegração de posse dos lotes nº 06 e 09, nos autos do processo 5006032-89.2024.8.08.0035, em trâmite no juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha. No caso, além de os autores não juntarem aos autos o inteiro teor do processo em comento, não ficou constatada qualquer ordem de despejo do bem.
Logo, não está configurado o periculum in mora a ensejar, de forma excepcional, a concessão da medida, sobretudo considerando que, na ação rescisória, existe um ônus maior da parte em comprovar o risco alegado, pois nessas hipóteses encontra-se a necessidade de ser assegurada a preservação da coisa julgada, instrumento este fundamental no Estado Democrático de Direito, o qual não pode ser esvaziado, em regra, por meio de análise superficial própria do presente momento processual.
Nesse mesmo sentido, confira-se o seguinte precedente desta 3ª Seção:
AGRAVO INTERNO. PROCESSO CIVIL. MILITAR. CONCESSÃO DE REFORMA REMUNERADA. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA EM AÇÃO RESCISÓRIA. MEDIDA EXCEPCIONAL. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR.
1. TRATA-SE DE AGRAVO INTERNO INTERPOSTO PELO AUTOR DESTA AÇÃO RESCISÓRIA CONTRA A DECISÃO MONOCRÁTICA QUE POSTERGOU A ANÁLISE DA TUTELA DE URGÊNCIA PARA O JUÍZO DO COLEGIADO.
[...]
5. A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EM AÇÃO RESCISÓRIA É MEDIDA EXCEPCIONAL, ANTE A NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DA COISA JULGADA E DO PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA (STJ - AGINT NA AR 6.224/DF. RELATOR: MINISTRO FRANCISCO FALCÃO. CORTE ESPECIAL. DJE: 28/08/2018).
6. NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO INTERPOSTO PELO AUTOR.
(TRF2, 3ª Seção Especializada, AR 5001332-84.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJF2R 27.8.2021) – grifo nosso
Ademais, torna-se imprescindível que o debate acerca da incidência do art. 966, inciso V do CPC/2015 em tais casos se suceda mediante a manifestação da parte contrária, respeitando todos os procedimentos inatos de uma cognição exauriente, com vistas a enriquecer o debate e proporcionar a entrega de uma tutela jurisdicional justa e satisfativa.
No que se refere à probabilidade do direito alegado, vale pontuar que a ação rescisória fundada no inciso V do art. 966 CPC somente pode prosperar ser ficar demonstrado que o julgado rescindendo violou determinada norma em sua literalidade. O desrespeito deve se dar de forma evidente, direta e, para que se configure, deve dispensar o reexame da prova ou de elementos dos autos originários. Nesse sentido:
AÇÃO RESCISÓRIA. PROCESSUAL CIVIL. ART. 485, INCISOS V E VIII DO CPC/73. VIOLAÇÃO À LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI E ERRO DE FATO NÃO CONFIGURADOS. SAQUES INDEVIDOS EM CONTA POUPANÇA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. AÇÃO RESCISÓRIA IMPROCEDENTE.
1. Ação rescisória ajuizada com o objetivo de desconstituir acórdão que negou provimento ao recurso de apelação interposto pela demandante, julgando-se improcedentes os pedidos autorais relacionados ao recebimento de valores a título de reparação por danos morais, em razão de saques efetuados por terceiros em sua conta bancária, além da restituição em dobro do valor indevidamente sacado.
2. A ação rescisória destina-se à desconstituição da coisa julgada material, permitindo a revisão do julgamento em caráter excepcional, quando ocorrer uma das situações limitativas do art. 966 do CPC/2015, contexto no qual a rescisão envolve duas etapas de julgamento, além da análise do cabimento ou não da referida ação: o iudicium rescindens, em que se busca a desconstituição da decisão impugnada, e o iudicium rescissorium, almejando-se novo julgamento.
2. Para que a ação rescisória fundada no art. 485, inciso V, do CPC/2015 prospere é indispensável, que o julgado rescindendo tenha violado determinada norma em sua literalidade. O desrespeito deve se dar de forma evidente, direta e, para que se configure, deve dispensar o reexame da prova ou de elementos dos autos originários. Nesse sentido: TRF2, 5ª Turma Especializada, AR 0014157-58.2015.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 13.5.2019; TRF2, 3ª Seção, Ação rescisória 0013122-92.2017.4.02.0000, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, DJe 7.3.2019.
[...]
9. Ação rescisória julgada improcedente.
(TRF2, 3ª Seção, AR 0001175-36.2020.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 23.9.2021) – grifo nosso.
AÇÃO RESCISÓRIA. ART. 966, V, DO CPC. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RESCISÓRIO.
I - Ação Rescisória, com fundamento no art. 966, V, do CPC, objetivando a desconstituição de acórdão, exarado pela 5ª Turma Especializada deste E. TRF, o qual, nos autos do Processo nº 2003.51.01.016102-7, negou provimento à Apelação, determinando a manutenção da sentença que julgou improcedente o pedido autoral.
II - O art. 966 do Código de Processo Civil, ao enumerar os casos em que a decisão transitada em julgado pode ser rescindida, é taxativo, não admitindo interpretações extensivas ou analógicas.
III - A jurisprudência desta Corte é no sentido de que, para que a ação rescisória seja acolhida por ofensa a dispositivo de lei (art. 966, V, CPC), é preciso que a norma legal tida como ofendida tenha sofrido violação em sua literalidade, de sorte que, se o acórdão rescindendo elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece êxito.
IV - A Parte Autora alega violação ao art. 282, caput e §1º do CPC, em virtude de não ter o acórdão rescindendo pronunciado a nulidade da sentença de 1º grau, que não determinou a realização de perícia para apurar a ilegalidade do descredenciamento de agência franqueada dos Correios.
VIII - Pedido rescisório julgado improcedente. Condenação da Parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC, observado o disposto no art. 12, da Lei 1.060/50, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida. (TRF2, 3ª Seção, Ação rescisória 0013122-92.2017.4.02.0000, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, DJF2R 7.3.2019) – grifo nosso.
Compulsando os autos, verifica-se que os demandantes sustentam, em breve resumo, que o acórdão violou a vedação legal contida no art. 891, parágrafo único, do CPC, aplicável às execuções extrajudiciais, uma vez que os imóveis avaliados pelo próprio credor foram arrematados por valor inferior à 50% da avaliação feita por aquele.
Entretanto, tal irresignação não merece prosperar, pelo menos em sede de cognição sumária.
Sobre em comento vale pontuar que de fato o art. 891 do CPC/2015 estabelece que não é possível o lance que ofereça preço vil. O seu parágrafo único prossegue indicando que se revela como preço vil aquele que é inferior a cinquenta por cento ao valor da avaliação. Confira-se:
Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.
Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
(grifo nosso).
A leitura de tal norma poderia levar à conclusão de que o preço ofertado seria vil, na medida em que este se revelou consideravelmente inferior a cinquenta por cento ao valor da avaliação.
Entretanto, o caso possui peculiaridades que devem ser consideradas. Isso porque incide ao caso a Lei nº 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, eis que as partes firmaram Contrato Particular de Consolidação, Confissão, Renegociação de Dívida e Outras Obrigações, dando em garantia o imóvel situado na Rua Henrique Laranja, nº 748, Centro, Vila Velha/ES. Em razão do inadimplemento contratual, a Caixa Econômica Federal – CEF deu início ao procedimento de retomada do bem, conforme determina a Lei nº 9.514/1997.
O mencionado ponto foi, inclusive, observado no acórdão objeto da presente ação rescisória, conforme se observa abaixo:
Nos termos do parágrafo único do art. 891 do CPC, “considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.
Ocorre que, ao caso, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/1997 e, nesse contexto, a CEF observou a norma pertinente tendo oferecido o imóvel em leilão pelos valores que a lei determina.
Dispõe o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 que:
"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)
2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.”
(grifo nosso).
Sob esse prisma, a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 27, disciplina que, ocorrendo um segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Nesses termos:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)
2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§ 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Portanto, o parâmetro deixa de ser o valor de 50% da avalição, eis que se compreende que o primeiro leilão, tendo sido infrutífero em razão da ausência de interessados, permite que o credor apresente proposta que possa se revelar mais atrativa, haja vista a necessidade de satisfazer seu interesse e o ônus do tempo que suporta desde o inadimplemento de seu crédito, não sendo razoável que aguarde por muitos anos apresentando propostas que não teriam quaisquer interessados.
Conforme se depreende dos autos, o imóvel foi levado a primeiro leilão, não tendo havido interessados. Somente com o segundo leilão, o bem foi arrematado pelo valor de R$ 241.788,48 (duzentos e quarenta e um mil, setecentos e oitenta e oito reais e quarenta e oito centavos).
Diante disso, observa-se, em análise sumária, que o acórdão em comento não violou o disposto no art. 891 do CPC/2015, tendo em vista que, nesse caso, incide o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97, que estabelece que, ocorrendo um segundo leilão, consoante ocorreu no caso, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Por oportuno, vale transcrever o trecho do acórdão que tratou do ponto em questão:
[...]
Depreende-se, assim, que, no primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais, o que, de fato, ocorreu.
Isto é, na primeira hipótese, o devedor fiduciante receberá, em regra, a importância que ultrapassar o valor da dívida e das despesas. Na segunda situação, são observados os mesmos critérios, se houver, é claro, saldo a receber, tendo em vista que o lance poderá corresponder exatamente ao valor integral do débito.
Confira-se:
“APELAÇÃO. CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPRESCINDIBILIDADE DA NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA ATRAVÉS DE OFICIAL DE CARTÓRIO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. NECESSÁRIA COMUNICAÇÃO DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. ALIENAÇÃO POR PREÇO VIL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA.
- A questão principal suscitada nos presentes autos diz respeito a pedido de declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade de imóvel adquirido através de financiamento imobiliário.
- Observando-se que o mútuo habitacional em questão encontra-se garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis (§§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), que pode ser suprida pela notificação por edital na hipótese de o devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível (§ 4º do art. 26), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência, exigência cumprida neste caso.
- Consolidada a propriedade, impõe-se o encaminhamento de correspondência para o endereço constante no contrato objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, como exigido no §2º-A do art. 27 da citada Lei nº 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017.
- Restando demonstrado pela instituição financeira o encaminhamento de mensagem eletrônica através dos Correios ("recibo de postagem da carta via internet") direcionado aos apelantes, objetivando a comunicação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, não há que se falar em nulidade.
- Tendo o imóvel sido ofertado em dois leilões, sem interessados, a instituição financeira pode aliená-lo pelo valor definido de acordo com seus critérios, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou da dívida, conforme se depreende do disposto no art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, o que afasta a tese de alienação por preço vil.
- Na hipótese em comento, não se vislumbra qualquer conduta que se mostre apta a ensejar a reparação por danos morais. Com efeito, não restou caracterizada qualquer atuação ilícita da empresa pública que implique na pretendida reparação.
- Apelação desprovida.” (g.n)
(TRF2. APELAÇÃO CÍVEL Nº 5006951-80.2019.4.02.5103/RJ. Sergio Schwaitzer. 7ª Turma Especializada. Data de julgamento: 22/11/2021)
Dessa forma, assiste razão aos apelantes, tendo em vista que no segundo leilão o imóvel dado em garantia foi arrematado por valor suficiente para cobertura da dívida acrescida dos demais encargos, razão pela qual deve ser reformada a sentença e reconhecida a improcedência do pedido
Valer trazer à colação os seguintes precedentes desta Corte Regional no mesmo sentido:
APELAÇÃO CIVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NULIDADE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. NÃO COMPROVADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Cuida-se de apelação cível interposta em face da sentença proferida nos autos de ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que julgou improcedente o pedido autoral objetivando a declaração de nulidade do leilão incidente sobre o imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do contrato número 1.4444.0309255-0.
[...]
9. No tocante ao pleito recursal acerca da suposta ocorrência do preço vil, não merece prosperar o alegado, pois o banco apelado seguiu os ditames do art. 27, parágrafos 1°, 2° e 5°, da Lei n° 9.514/97, tendo em vista que o valor oferecido pelo imóvel no primeiro leilão deverá ser no mínimo aquele estabelecido no contrato, sendo que, se tal valor foi inferior ao utilizado como base de cálculo do ITBI exigível no ato da consolidação da propriedade, este último deverá ser considerado como valor mínimo para fins de venda do imóvel no primeiro leilão público, conforme o artigo 24, §§1° e 2°, da nº Lei 9.514/97, acrescentados pela Medida Provisória n° 1.162/2023.
10. Ademais, se restar frustrado o primeiro leilão, será aceito o maior lance oferecido no segundo leilão, desde que o valor seja igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguros, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições.
[...]
16- Apelação desprovida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000552-70.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. MAURO BRAGA, DJF2R 28.11.2023) – grifo nosso.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÕES. AUSÊNCIA DE ARREMATANTES. VENDA DIRETA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS.
1. A decisão agravada indeferiu tutela de urgência que objetivava manter o agravante na posse de imóvel objeto de alienação fiduciária para garantia de contrato de mútuo e suspender os efeitos do negócio jurídico de compra e venda realizado entre a Caixa Econômica Federal e outro particular.
[...]
4. A CEF juntou comprovantes de postagem de cartas de notificação sobre as datas previstas para os leilões, dirigidas ao endereço indicado no contrato, o que atende, em princípio, a norma do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, sendo que a alegação de venda do bem por preço vil tampouco prospera, ao menos em sede de análise de tutela de urgência, uma vez que, tendo a empresa pública adquirido a propriedade plena de forma regular e não tendo havido arrematantes nos leilões, tinha ela poderes e liberdade para vender o imóvel pelo valor que entendesse mais adequado.
5. Tampouco se verifica a presença do periculum in mora, pois, segundo as fotos constantes do laudo de avaliação anexado pelo próprio autor/agravante à petição inicial, o bem discutido, vistoriado em julho/2022, parece não se encontrar habitado e, além disso, o agravante não foi localizado no endereço do imóvel e ainda apresentou, em juízo, endereço distinto para receber intimações.
6. Agravo de instrumento desprovido.
(TRF2, 7ª Turma Especializada, AI 5004515-92.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, DJF2R 17.7.2023) – grifo nosso.
ADMINISTRATIVO. RECURSO DE APELAÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. NULIDADES. NÃO CARACTERIZADAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel previsto na Lei nº 9.514/97, sob as alegações de (a) falta de notificação para purgar a mora e acerca dos leilões; bem como (b) arrematação do bem por preço vil.
II. Configurado o inadimplemento das parcelas mensais será intimado o devedor para a purga da mora e, não havendo o pagamento, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, promovendo-se o posterior leilão público para sua alienação, não havendo que se falar em eventual desconhecimento acerca desse procedimento, realizado com fulcro na Lei nº 9.514/1997 e previsto contratualmente, ou que teria a autora sido surpreendida pela prática dos atos que ora pretendem desconstituir.
III. No caso em análise, verifica-se que o procedimento foi regularmente observado pela Caixa Econômica Federal, constando averbado no Registro de Imóveis o cumprimento da notificação para purga da mora, com a efetiva ciência da recorrente, sendo certo que não consta dos elementos aptos afastar a fé pública de que goza o aludido documento.
IV. Assim, decorrido o prazo sem a purgação da mora, foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, na forma do artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, como ocorreu na hipótese em apreço, não subsistindo mais a relação contratual.
V. A alegada falta de comunicação das datas designadas para a hasta pública não acarretou prejuízo à autora, na medida em que ambos os leilões resultaram negativos, não restando demonstrada qualquer iniciativa de adimplemento do montante que seria exigido, a fim de retomar o imóvel, embora tivesse conhecimento da legislação aplicável ao contrato e do próprio inadimplemento, de modo que a desconstituição dos leilões e da consequente alienação só imporia atrasos ao procedimento.
VI. Rechaçada a arguição de nulidade por suposto preço vil, considerando-se que ambos os leilões - realizados no final de 2017 - foram infrutíferos e o imóvel foi alienado em 2020 por venda direta, não estando, portanto, a CEF impedida de vender o imóvel por valor inferior a 50% da avaliação, por se tratar de imóvel de sua propriedade plena.
VII. Observada a regularidade do procedimento adotado pela credora fiduciária a manutenção da sentença de improcedência é de rigor.
VIII. Recurso de Apelação não provido.
(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 5004523-91.2020.4.02.5103, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJF2R 3.5.2023) – grifo nosso.
APELAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 336. PRECLUSÃO NÃO APLICADA AO MAGISTRADO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. OBSERVÂNCIA PRESSUPOSTOS LEGAIS. VALIDADE. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Apelação interposta em face de sentença que julga parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a regularidade do leilão extrajudicial, bem como condenando a instituição financeira ao ressarcimento da diferença pecuniária do valor da venda do imóvel leiloado e do salvo devedor. Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade de leilão extrajudicial promovido pela CEF no qual fora vendido o imóvel objeto da lide.
[...] Neste sentido, o art. 27, §2º, da Lei 9.514/97 prevê como patamar mínimo o valor da dívida, acrescido das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributários, e das contribuições condominiais, num regramento que afasta, por si, a possibilidade de venda por preço vil, uma vez que o leilão restará negativo se o maior lance oferecido for inferior a esse patamar. Precedente: TRF2, 7ª Turma, AC 0014510-81.2016.4.02.5006, Rel. Des. Fed. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, DJe 6.8.2020.
[...]
10. Apelação não provida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0000171-37.2013.4.02.5002, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJF2R 12.5.2021) – grifo nosso.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. COISA JULGADA NÃO CONFIGURADA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO.
1. Não há coisa julgada se não há identidade de causas de pedir entre os feitos (art. 337, § 2º, do CPC). Na ação anterior, buscava-se a anulação da execução extrajudicial com base na falta de notificação para purga da mora e da realização do leilão. Agora, pretende-se a nulidade da arrematação, por preço vil, aspecto não apreciado anteriormente.
2. Não é vil o preço de arrematação do imóvel, ainda que inferior a 50% da avaliação, quando dados objetivos mostram não ter a avaliação considerado fatores que jogam o preço para baixo, e a atual irresignação é genérica, sem qualquer respaldo. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Os riscos inerentes à aquisição de imóvel em hasta pública são aqui mui majorados pelas inevitáveis dificuldades com a formalização da aquisição, além da necessária batalha judicial. E não há lacuna no art. 27, § 2º, da Lei n.º 9.514/97 que precise ser suprida pelo art. 891, § único, do CPC, já tendo o legislador estabelecido o lance mínimo para aquisição do bem no caso de alienação fiduciária em garantia.
3. Imóvel em péssimo estado de conservação, assim constatado por Oficial de Justiça por ocasião da imissão na posse, na ação respectiva. Apesar de improcedente a anterior ação anulatória da execução extrajudicial, já está em curso ação rescisória, e o apelante pretende prolongar o conflito, e isto já revela o problema de aquisições da espécie. Apelação parcialmente provida, apenas para afastar a extinção do feito e, com fulcro no art. 1.013, § 3º, I, do CPC, julgado improcedente o pedido.
(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 5018058-73.2018.4.02.5001, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJF2R 19.11.2019) – grifo nosso.
Diante disso, em análise sumária, considerando que o art. 966, inciso V, do CPC exige que a ação rescisória fundada no inciso V do art. 966 CPC somente pode prosperar ser ficar demonstrado que o julgado rescindendo violou determinada norma em sua literalidade, bem como que não ficou, ao menos nesse momento processual, comprovada a violação ao art. 891 do CPC/2015, mas, sim, a incidência ao caso do art. 27 da Lei nº 9.514/97, não se vislumbra probabilidade do direito a impor a concessão da tutela de urgência.
Outrossim, eventual desproporcionalidade ou falta de parâmetros para aferir possíveis vícios no valor considerado pela CEF enseja a necessidade de sua oitiva, de forma que, apenas por meio de cognição exauriente, garantindo-se o contraditório e a ampla defesa, será possível concluir pela existência ou não de qualquer vício no acórdão.
Ante o exposto, INDEFIRO, POR ORA, O PEDIDO DE CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA.
Cite-se.
Com a resposta, digam as partes se há provas a serem produzidas.
Em caso negativo, abra-se vista para a apresentação de razões finais, sucessivamente.
Em seguida, ao Ministério Público Federal.
Após, voltem conclusos.
Rio de Janeiro, 09 de janeiro de 2025.
No evento 27, os demandantes apresentaram pedido de reconsideração, juntando os autos do processo nº 5006032-89.2024.8.08.0035, sustentando, em resumo, que: (i) já foram emitidos mandados para reintegração de posse; (ii) quanto maior for o perigo na demora, menor será a necessidade de demonstração da probabilidade do direito; (iii) não podem aguardar até o julgamento final.
Foi proferida decisão que indeferiu o pedido de reconsideração (evento 29).
Conforme acima mencionado, os demandantes se manifestação requerendo a homologação do pedido de desistência, na forma do art. 485, VIII, do CPC, sem condenação em honorários de sucumbência; e a expedição de alvará do depósito de 5% do valor da causa, prevista no art. 968, inc. II, do CPC (evento 32).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002246381v2 e do código CRC dd1c3008.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 10/03/2025, às 19:09:50