Apelação Cível Nº 5003177-89.2022.4.02.5118/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por J. C. D. S., N. M. D. S., I. A. P.e S. D. S. A. (evento 121/JFRJ), tendo por objeto sentença de improcedência (evento 107/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e L. M. S., prolatada nos autos de ação ajuizada pelos ora apelantes em face dos ora apelados, objetivando “a NULIDADE ABSOLUTA diante da AUSÊNCIA DE INTIMAÇÕES REGULARES DURANTE O REFERIDO PROCEDIMENTO, VOLTANDO-SE O PROCEDIMENTO ATÉ ONDE OCORREU A PRIMEIRA NULIDADE, OU SEJA, A CONSTITUIÇÃO EM MORA”, bem como a compensação pelos danos morais que alega ter suportado.
A causa de pedir foi, assim, sumariada:
"Sustentam que os autores celebraram “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE ISOLADA, MÚTUO COM OBRIGAÇÕES, BAIXA DE GARANTIA E CONSTITUÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL - FGTS COM UTILIZAÇÃO DO FGTS DO COMPRADOR, sob o nº 8.4444.0270.650-2, em 18/02/2013, no valor de R$ 123.714,72 (cento e vinte e três mil setecentos e quatorze reais e setenta e dois centavos), com prazo de 297 (duzentos e noventa e sete) meses, para aquisição do imóvel residencial situado na Rua São Vicente, 80. Bom Pastor – Belford Roxo – RJ”.
Alegam que o imóvel serve de residência de idosos e da neta dos autores absolutamente incapaz que perdeu a mãe.
Afirmam que ingressaram com ação de revisão contratual, em razão da modificação da capacidade financeira dos autores.
Alegam a existência de ilegalidades no processo de expropriação do imóvel, a falta de notificação para purgar a mora, bem como a falta de intimação sobre o leilão. Afirmam também o desrespeito ao direito de preferência para o pagamento das prestações em atraso.
Sustentam a aplicabilidade do CDC e a realização de benfeitorias no imóvel e a venda a preço vil."
Sustentam os apelantes, em síntese, a ausência de notificação sobre a realização dos leilões, o que inviabiliza o exercício do direito de preferência, bem como a violação à dignidade da pessoa humana.
Contrarrazões da CEF (evento 135/JFRJ).
Não houve oferecimento de contrarrazões pelo Sr. L. M. S., conforme se verifica no decurso de prazo a que se refere o evento 137/JFRJ.
É o relatório.
VOTO
Trata-se de Apelação Cível interposta por J. C. D. S., N. M. D. S., I. A. P.e S. D. S. A. (evento 121/JFRJ), tendo por objeto sentença de improcedência (evento 107/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e L. M. S., prolatada nos autos de ação ajuizada pelos ora apelantes em face dos ora apelados, objetivando “a NULIDADE ABSOLUTA diante da AUSÊNCIA DE INTIMAÇÕES REGULARES DURANTE O REFERIDO PROCEDIMENTO, VOLTANDO-SE O PROCEDIMENTO ATÉ ONDE OCORREU A PRIMEIRA NULIDADE, OU SEJA, A CONSTITUIÇÃO EM MORA”, bem como a compensação pelos danos morais que alega ter suportado.
Inicialmente, cumpre esclarecer que o juiz, para dirimir da lide, deve, antes de analisar o mérito, resolver as chamadas questões prévias, que são os pressupostos processuais e as condições para o regular exercício do direito de ação.
Para que o magistrado possa aferir a existência de legitimidade das partes, deve analisar a relação jurídica de direito material.
A regra no nosso ordenamento jurídico consiste na aferição da legitimidade ad causam mediante coincidência entre a situação de fato de cada sujeito do processo e a situação legitimante a ele correspondente, sendo esta última identificada como o objeto do próprio processo.
Nas palavras dos Il. Jurista Cândido Rangel Dinamarco (in Teoria Geral do Novo Processo Civil/Cândido Rangel Dinamarco, Bruno Vasconcelos Carrilho Lopes. – São Paulo: Malheiros, 2016. p. 117/118):
"A legitimidade ad causam é a qualidade para estar em juízo como demandante ou demandado em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende de uma concreta relação entre o sujeito e a causa e se traduz na relevância que o resultado desta virá a ter sobre a esfera de direitos do autor, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Tem portanto legitimidade ativa para uma causa o sujeito que em tese poderá vir a se beneficiar juridicamente dos efeitos da tutela jurisdicional pleiteada; e tem legitimidade passiva aquele que também em tese poderá sofrer algum impacto desfavorável em sua esfera jurídica."
No caso em apreço, analisando a documentação acostada aos autos (certidão do Registro Geral de Imóveis), verifica-se que apenas o Sr. José Carlos da Silva e sua esposa a Sra. N. M. D. S. constam como compradores do imóvel (evento 1 - OUT 19/JFRJ).
Não tendo os demais autores, Sr. I. A. P. e sua filha S. D. S. A., figurado como partes na relação de direito material, falta-lhes legitimidade ad causam, razão pela qual o processo deve ser extinto sem resolução do mérito em relação aos mesmos.
No tocante à questão meritória, a sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, evitando-se transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O procedimento de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei 9.514/97, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário.
Neste sentido:
“CIVIL. PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. ART. 27 DA LEI Nº 9.9514/97. INTIMAÇÃO PARA O LEILÃO. DESNECESSIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
1. Ação visando o reconhecimento de nulidade da retomada de imóvel financiado com alienação fiduciária pela CEF.
2. Tratando a Lei nº 9.514/97 da execução extrajudicial dos casos específicos de alienação fiduciária de coisa imóvel, como no caso em análise, não se verifica afronta Constitucional, posto que o raciocínio é análogo ao adotado para o DL nº 70/6, possibilitando o exame do procedimento a posteriori pelo Poder Judiciário.
3. O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, define, em seu art. 26 (já com as alterações determinadas pela Lei nº 10.931/2004), as diretrizes para a notificação pessoal.
4. Observa-se a necessidade de intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido.
5. Verificada a notificação pessoal do interessado na forma determinada pelo ordenamento jurídico e no endereço do imóvel contratado com cláusula de alienação fiduciária, resta validado o ato.
6. Não há previsão legal de intimação das partes para a data de realização do leilão.
7. Conhecido e negado provimento à apelação.”
(TRF2, Sexta Turma Especializada, AC 0120284-77.2014.4.02.5101, rel. Juiz Federal Convocado Vigdor Teitel, DJe 23/11/2016).
A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da notificação do devedor para purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97). Essa notificação é pessoal e só pode ser feita por edital quando o devedor se encontrar em lugar ignorado, incerto ou inacessível, conforme se extrai do §4º do art. 26 da Lei 9.514/97:
"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”
Assim, o fiduciante não pode ser notificado por edital caso não fique comprovado que se encontra em lugar ignorado, incerto ou inacessível, sob pena de nulidade da notificação e dos demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel.
No caso dos autos, verifica-se que os devedores foram notificados pessoalmente para purgarem a mora, conforme se verifica no evento 1 - OUT 19/JFRJ.
Sendo merecedoras de fé pública, as informações prestadas pelo Cartório de Registro de Imóveis gozam de presunção juris tantum e somente podem ser desconstituídas mediante prova em contrário, o que não ocorreu.
Assim sendo, a certidão de intimação expedida por quem detém fé pública, por si só, basta para validar a notificação do débito.
Não tendo havido a purga da mora, restou consolidada a propriedade em nome da fiduciária, nos termos do art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/97.
Noutro eito, a legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.
Ademais, eventual irregularidade só resultaria em nulidade caso a parte devedora demonstrasse o prejuízo, ou seja, que a ausência de notificação a impediu de exercer o direito de preferência.
O próprio pedido de gratuidade de justiça já demonstra que se a parte autora alega não possuir condições de arcar com as custas e demais despesas processuais, por certo também não teria condições de adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, de forma que a ausência de intimação não lhe prejudica.
Desta forma, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide, não tendo sido demonstrado pela parte autora qualquer prejuízo em concreto.
Feitas tais considerações, voto por, de ofício, anular parcialmente a sentença para julgar extinto o processo sem resolução do mérito em relação ao Sr. I. A. P. e sua filha S. D. S. A., nos termos do art. 485, VI, do CPC, e negar provimento ao recurso da parte autora. Aplico a majoração dos honorários em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do artigo 85, §11, do NCPC, cuja exigibilidade ficará suspensa tendo em vista a gratuidade deferida no evento 3/JFRJ.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002244149v7 e do código CRC 2bdf6655.
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Data e Hora: 13/02/2025, às 15:01:46