Apelação Cível Nº 5004890-98.2023.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por M. A. S. D. O. J. e I. D. C. M..
Os apelantes combatem a sentença que julgou improcedente o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (eventos 50 e 61).
O pleito dos autores busca anular execução extrajudicial de débito garantido por alienação fiduciária de imóvel, e todos os atos subsequentes.
Para tanto, na petição inicial ajuizada em outubro de 2023, os autores narram que adquiriram, por meio de contrato de compra e venda, mútuo e garantia fiduciária firmado com a CEF, o imóvel localizado na Alameda I, nº 369, casa 05, lote 16, Quadra 02, Loteamento Morada Jacuba, Rio Bonito/RJ; que, em agosto de 2023, tomaram conhecimento por terceiros que, enquanto estavam ausentes do imóvel, uma pessoa tentou ingressar no local, ocasião em que afirmou para os vizinhos que teria adquirido o imóvel por leilão promovido pela CEF; que pagam as prestações mensais do financiamento desde 2014, mas estão em débito com algumas parcelas; que não receberam qualquer notificação da Ré a respeito da dívida; que entraram em contato com a CEF e seus prepostos os informaram que o contrato havia sido cancelado; que não conseguiram acessar o aplicativo da Ré para obterem mais informações; que, ao consultarem a certidão de ônus reais, tomaram conhecimento que a alienação havia sido cancelada a pedido da Ré, “mas não há qualquer informação de que o imóvel teria ido a leilão.”; que não receberam qualquer intimação ou notificação para purgar a mora, na forma do art. 26, §3º-A da Lei nº 9.514/97; que também não foram informados previamente da designação dos leilões; que os princípios da inafastabilidade da jurisdição, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa restaram violados; que fazem jus à reparação por danos morais (evento 1, INIC1).
A tutela de urgência foi parcialmente deferida, apenas para determinar a imediata suspensão de eventuais leilões extrajudiciais do imóvel objeto da lide (evento 5).
Na sequência, a CEF apresentou embargos de declaração, nos quais informou ao Juízo que, após dois leilões frustrados, o imóvel fora vendido diretamente a terceiro, em 6/8/2023 (evento 18, EMBDECL2). Os embargos foram rejeitados, no entanto, a tutela foi revogada (evento 25).
Ao final, sobreveio a sentença de improcedência, que considerou válidas as notificações e rejeitou a tese de nulidade do procedimento realizado pela CEF.
A parte autora opôs embargos declaratórios, rejeitados (eventos 57 e 61).
No apelo, os autores defendem que “o oficial do cartório certificou que não foi possível encontrar o endereço dos apelantes e, assim, foi realizada a notificação por edital.”; que “Não se trata da hipótese em que o devedor não foi encontrado no endereço informado, mas de que o oficial de registro não encontrou o endereço.”; que a dificuldade ou ausência de diligência do oficial do cartório não pode ser óbice ao exercício do direito do devedor de purgar a mora; que “demonstraram que o imóvel pode ser facilmente encontrado pelo aplicativo Google Maps, conforme Evento 37.”; que “A própria sentença esclarece que se infrutíferas as tentativas de notificação pessoal pelo oficial do cartório e não havendo suspeita fundada de ocultação, deve-se promover a notificação pelos correios”; que a notificação por edital é medida excepcional, cabível apenas quando frustradas todas as tentativas de notificação pessoal do devedor para purgar a mora; que os documentos do evento 21, ANEXO13 e ANEXO18, “são certidões do Oficial do Cartório, que afirma não ter encontrado o imóvel. Mas o carteiro poderia encontrar!”; que não há prova nos autos da tentativa de notificação pelos correios, de modo que a notificação por edital é nula, pois os devedores se encontravam em local certo, sabido e acessível; que é aplicável a inversão do ônus da prova, por se tratar de relação de consumo; que o art. 27, § 2º da Lei nº 9.514/97 é taxativo sobre a obrigatoriedade da notificação do devedor, por correspondência, sobre a data e horário do leilão; que a CEF alega que enviou correspondência para os autores informando da data do leilão, mas não junta qualquer documento apto a comprovar tal alegação; que a notificação permite que o devedor exerça o direito de preferência de adquirir o imóvel, conforme art. 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97 (evento 67, APELAÇÃO1).
Foram apresentadas contrarrazões (evento 72).
Por fim, foi deferida a gratuidade (evento 75).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos – que passam a integrar o presente voto independentemente de transcrição – e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
A inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
Com mais forte razão o raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, conforme tese fixada no tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF, que asseverou ser constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997.
A tese de que ocorre afastamento da atuação do Poder Judiciário não é correta. Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do SFI são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97.
E o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 08 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado, no qual consolidada a propriedade em fevereiro de 2023 (evento 1, OUT2).
O contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (sob o nº 1.4444.0754727-7), com recursos do SBPE, no âmbito do SFH, foi celebrado em novembro de 2014. O imóvel adquirido é localizado na Alameda 1, Lote 16, Quadra 2, nº 369, Casa 5, Loteamento Morada Jacuba, Rio Bonito/RJ (evento 1, OUT10).
O valor financiado foi de R$ 135.000,00, no prazo de 420 meses, e o valor da garantia fiduciária foi estimado em R$ 150.000,00. A prestação inicial foi fixada em R$ 1.362,73 (taxa de juros balcão), com a opção de taxas de juros reduzida no valor mensal de R$ 1.321,13, e a renda mensal comprovada pelos mutuários era de R$ 2.549,46 (ISIS) e de R$ 4.500,00 (MARCUS).
A parte autora admite ter interrompido o pagamento das parcelas mensais. Ante a inadimplência, foi iniciada a execução da dívida.
A presente ação foi proposta em 6 de outubro de 2023, com a alegação de que os autores não foram notificados do prazo para purgar a mora, bem como da designação dos leilões.
No entanto, a tese não merece prosperar. Os autores foram validamente notificados para purgar a mora, através de intimação por edital, após tentativas frustradas de intimação pessoal, tudo na forma do art. 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97. Basta a leitura da certidão de ônus reais (evento 1, OUT12).
Conforme informação averbada na matrícula do imóvel, houve tentativas frustradas de intimação dos autores, tendo a Oficial do Cartório atestado que não foi possível encontrar o endereço do imóvel (cf. AV. 04 e AV. 05 – evento 1, OUT12 e evento 21, ANEXO13 e ANEXO18). Daí foram publicados os editais de intimação nas datas de 7/7/2022, 8/7/2022 e 11/7/2022, tal como exigido na norma de regência, e sem que tal importe em qualquer ilegalidade ou vício no procedimento (cf. AV.6).
É verdade que as anotações averbadas na matrícula do imóvel não fornecem maiores informações a respeito das tentativas de intimação pessoal dos devedores. No entanto, a certidão do Cartório de Registro de Imóveis é dotada de fé pública, e o seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que, data vênia, não ocorreu no caso em tela.
Não é outro, inclusive, o entendimento adotado por esta E. Corte, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).
8. No caso dos autos, ocorreu a devida intimação para a purga da mora. Ademais, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, houve a intimação dos apelantes para a purgação da mora em 28.9.2022, fato não contestado pelos recorrentes.
9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.
11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.
12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
13. Os apelantes tinham ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.
15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.
16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
17. Apelação não provida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5000627-56.2024.4.02.5117/RJ, Rel. Des. Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, julgado em 6/11/2024)
“ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO COMPROVAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA
1. Trata-se de apelação interposta por ALEXANDRE FERREIRA FONSECA em face da sentença que, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo ora apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, objetivando a declaração de nulidade da consolidação da propriedade levada a efeito pela ré, a concessão de prazo para purgar a mora e o restabelecimento do contrato de compra e venda com alienação fiduciária.
2. O cerne da controvérsia recursal reside na análise da regularidade do procedimento de execução extrajudicial instaurado pela Caixa Econômica Federal (CEF) em decorrência do inadimplemento do autor no âmbito do contrato de financiamento imobiliário.
3. No caso, o autor ajuizou a demanda pleiteando a decretação de nulidade da execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgar a mora do contrato do imóvel objeto desta lide, situado na Rua Jardim Botânico, n. 89, casa 27, Vila dos Lírios, Mirante da Serra, Resende/RJ, adquirido por meio do contrato celebrado, em 29 de novembro de 2011, com a Caixa Econômica Federal – na qualidade de credora fiduciária, “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Imóvel na Planta – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recursos do FGTS n. 855551633122, sendo financiado por R$ 75.370,25, a ser pago em 300 prestações mensais.
4. Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
5. Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignorado, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
6. Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem.
7. Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel.
8. No caso concreto, o autor alega que não foi pessoalmente notificado para purgar a mora. Assevera que não se justifica “a realização de diligências de intimação de purga de mora de forma totalmente negligente”, pois “a CAIXA sempre possuiu em seu sistema/cadastro o endereço correto e atualizado do Autor e do imóvel financiado”, não se podendo alegar desconhecimento do endereço.
9. Compulsando os autos, verifica-se que não assiste razão ao apelante quanto à ausência de notificação para a purga da mora, vejamos.
10. Com efeito, a averbação constante na matrícula do imóvel (Av. 6 – 35.829) comprova que houve tentativa de intimação do mutuário para purgação da mora, tendo o Oficial de Cartório se dirigido aos seguintes endereços: Rua dos Pracinhas, n.º 00078 B, Bairro Liberdade; e Rua A, Gleba 5 0, casa 27, bairro Mirante da Serra.
11. Registre-se que ambos os endereços constavam do contrato de compra e venda do imóvel. Ainda, convém observar que o mutuário se comprometeu a informar à CEF qualquer alteração que houvesse na numeração ou identificação do imóvel durante a vigência do contrato, conforme cláusula vigésima nona.
12. Nesse cenário, diante das diligências negativas de intimação pessoal, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital eletrônico, devidamente publicado nos dias 01, 04 e 05 de novembro de 2019, nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97. Como dito alhures, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital.
13. Decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei retrocitada sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
14. In casu, transcorrido o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelos devedores, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal em 27/10/2022, nos termos da certidão emitida pelo Registro de Imóveis.
15. Por oportuno, convém ressaltar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.
16. Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade averbada em seu favor. Com efeito, o devedor não pode pretender usufruir por anos imóvel adquirido com o dinheiro emprestado pela CEF e, com o pretexto da purga da mora irregular, o que não se observou no caso, ter invalidada a consolidação da propriedade em favor da credora. Ora, diante da situação de inadimplência, o mutuário assume o risco de ver deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
17. Ademais, vale notar que sequer o autor demonstrou a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegou questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição da consolidação da propriedade só configuraria atraso no procedimento.
18. É cediço que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
19. Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência do mutuário, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
20. Apelação do autor improvida. Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 86.500,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5001343-44.2023.4.02.5109, Rel. Des. Federal ALCIDES MARTINS, 5ª Turma Especializada, julgado em 28/10/2024)
No ponto, os apelantes defendem que a notificação por edital é nula, uma vez que decorreu, tão somente, de o Oficial de Registro não ter encontrado o endereço para diligência, e que “demonstraram que o imóvel pode ser facilmente encontrado pelo aplicativo Google Maps, conforme Evento 37.”. A tese já foi objeto de minuciosa análise pela sentença (evento 61), que a rechaçou, tendo o Juízo assentado que:
“(...) Em que pese a alegação contida no evento 37, RÉPLICA1, de que o local é de fácil acesso, conforme a imagem colada na petição, trata-se de uma reprodução datada de janeiro de 2015, em que não consta sequer a numeração do imóvel, tendo sido utilizado como parâmetro de pesquisa "R. Alameda, 4 - Bela Vista, Rio Bonito - RJ, 28800-000".
Trata-se, à evidência, de endereço diferente do constante da matrícula do imóvel (evento 1, OUT12) e do comprovante de residência que foi anexado ao evento 1, END5. Nesses dois documentos, o endereço é "Alameda 1, Lote 16, Quadra 02, nº 369, CS 5, Jacuba, Rio Bonito - RJ, 28800-000", sendo que na matrícula há mais detalhes: "situada na Alameda 1, lote 16-quadra 02-Loteamento Morada Jacuba-Rio Bonito-RJ, zona urbana desta cidade, assim caracterizado: Nº 369 - Casa 05-composto de uma unidade própria para moradia, localizada na parte esquerda de frente para a Alameda 01 (...), construída sobre lote de terreno número 16(dezesseis) da quadra 02(dois), do loteamento denominado 'Morada Jacuba', situado em Lavras zona de expansão do perímetro urbano de Rio Bonito-RJ".
A respeito da reprodução da imagem do Google Maps, ela não pode ser considerada, porque, além de na pesquisa pelo número 369 da Rua Alameda nada se encontrar, não há fotografias atualizadas da Quadra 02, em que se localizaria o imóvel, apenas da Quadra 01 (datadas de agosto de 2024).
A propósito da ausência de tentativa de notificar os devedores por Correios, os documentos no evento 21, ANEXO13 e no evento 21, ANEXO18, evidenciam que o endereço não foi encontrado: (...)
Nesse passo, ao se retornar ao comprovante de residência contido no evento 1, END5, nota-se que se trata de fatura de telefonia móvel, a qual não é remetida fisicamente, mas através de e-mail: (...)
Portanto, como firmado na sentença, tanto a legislação quanto a jurisprudência autorizam a notificação por edital quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, de modo que a decisão não merece reparos.” – grifos nossos
Decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em 1º de fevereiro de 2023 (cf. AV.07 - evento 1, OUT12).
Assim, forçoso concluir que a parte autora já sabia de toda a situação e preferiu aguardar a consolidação da propriedade do imóvel para propor a ação. E ainda pediu gratuidade, o que indica falta de condição de participar do leilão e comprar o bem.
E o argumento de que caberia à CEF comprovar que intimou os mutuários acerca das datas dos leilões é, data vênia, protelatório. E isso porque a CEF comprovou ter notificado os autores a respeito dos leilões, através de notificação extrajudicial por via postal (evento 21, ANEXO11).
A ciência inequívoca dos devedores acerca da realização das praças afasta suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
1. Apelação Cível interposta por ELISA JACOB FREITAS TORRES e VANILDO PATROCINIO TORRES em face da Sentença que resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC. Condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, à razão de metade em favor de cada ré, nos termos do art. 85 do CPC/2015. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º do CPC.
2. Em 12/11/2014, os Apelantes celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (nº 144440745953-0), com alienação fiduciária em garantia, assumindo a dívida no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a serem amortizados no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses.
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
9. No caso concreto, o fato da ação ter sido ajuizada em 28/11/2023, momento anterior à realização do segundo leilão, e a juntada do edital do leilão na petição inicial demonstram que os Apelantes tiveram ciência prévia da sua realização, podendo ter exercido o seu direito de preferência caso assim o desejassem.
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento.
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
12. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa ante a gratuidade de justiça deferida.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
E a despeito da irresignação dos apelantes, não há previsão legal que imponha a notificação pessoal sobre os leilões. Basta mera correspondência, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, sendo admissível até endereço eletrônico.
Inequívoca, portanto, a ciência do débito e da oportunidade para purgar a mora e eventualmente disputar o imóvel com preferência frente a terceiros, do que também não se nota qualquer intenção. Tudo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97.
Diante deste quadro, não houve nulidade na consolidação da propriedade realizada pela CEF, nem nos atos subsequentes.
A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou as tentativas de localização dos apelantes.
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue aos mutuários, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Assim, os devedores estavam inadimplentes, e tinham ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceram inertes. E somente ajuizaram a ação após a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. Ou seja, não houve nulidade alguma.
Em síntese, não há prova de vício na execução extrajudicial, que observou as formalidades legais. A improcedência do pedido é de rigor.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002274260v2 e do código CRC d9634a9f.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 13/03/2025, às 14:07:07