Apelação Cível Nº 5005294-36.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando a reforma da sentença (Evento 23 do 1º grau) que julgou improcedente o pedido dos embargos opostos por ela à execução por título extrajudicial, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Mon Ami, para obter o pagamento de cotas condominiais.
Em suas razões, a apelante CEF alega sua ilegitimidade passiva, afirmando a propriedade do imóvel seria do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), conforme constaria no registro de imóveis.
Aduz que o contrato tem natureza jurídica de contrato de compra e venda parcelada, com garantia de alienação fiduciária, estando o bem na posse direta do beneficiário, que deve responder pelas taxas condominiais. Por cautela, requer a redução da condenação em honorários, “observando-se os parâmetros definidos pelo art. 85, § 2º do CPC” (Evento 29 do 1º grau).
Contrarrazões do embargado (Evento 35 do 1º grau).
O Ministério Público Federal manifestou ausência de interesse público a justificar sua intervenção no feito (Evento 5 do 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando a reforma da sentença (Evento 23 do 1º grau) que julgou improcedente o pedido dos embargos opostos por ela à execução por título extrajudicial, ajuizada pelo Condomínio do Edifício Mon Ami, para obter o pagamento de cotas condominiais.
O título executivo extrajudicial consiste em crédito decorrente de taxa condominial, referente ao imóvel situado na Av. Olegário Maciel, 340, apartamento 202, Barra da Tijuca (Evento 1 da execução).
Sobre o tema, já decidiu este Tribunal que o credor fiduciário não responde diretamente pelas cotas condominiais quando o imóvel está na posse do devedor. Todavia, assume a responsabilidade por elas quando se consolida na propriedade do bem.
Nesse sentido, é possível a cobrança direta da CEF quando há diversos meses em atraso, eis que o contrário seria admitir a demora da credora em consolidar a propriedade ou tomar as providências para tanto, em detrimento dos demais condôminos.
Ademais, o fato de Programa de Arrendamento Residencial (PAR) repassar a responsabilidade pelo pagamento das cotas aos arrendatários não é oponível ao Condomínio, sem prejuízo de o proprietário usar de regresso, e tomar todas as providências pertinentes à desocupação.
Noutro ponto, o art. 784, X, do CPC confere força executiva ao crédito decorrente de taxa condominial:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
[...] X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Ademais, a CEF argui que o FAR - Fundo de Arrendamento Residencial - deveria compor o polo passivo exclusivamente.
Ocorre que o art. 4º da Lei n° 10.118/2001 estabelece que “cabe a esta empresa pública federal [CEF] a representação do Fundo Arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente”, ao passo que o art. 1º, parágrafo 1°, diz:
Art. 1º. Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob forma de arrendamento residencial com opção de compra.
§ 1º. A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal."
Percebe-se que a norma em testilha prevê que a CEF detém atribuição de representar e operacionalizar o programa de arredamento residencial, o que confirma sua legitimidade passiva ad causam.
Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/01. INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CEF ENQUANTO GESTORA DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CONFIGURAÇÃO. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. PLANILHAS DE DÉBITO. SENTENÇA MANTIDA.
-Trata-se de recurso de apelação, interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado pela instituição financeira embargante, em sede de embargos à execução por título extrajudicial, que almejava a declaração de inexistência do título executivo, que embasa os autos principais. A embargante foi condenada ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, na forma do art. 85, do CPC/15.
- A hipótese dos autos versa sobre arrendamento residencial, com opção de compra, para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), regulado pela Lei 10.188/01 e operacionalizado pela CEF, através da criação do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
- Nesse contexto, a teor do que dispõe o art. 4º, inciso VI, do referido diploma normativo, compete à citada instituição financeira representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente. Nessa mesma linha, segundo já restou consignado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), "O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica". Precedente.
- Conforme bem explicitado pelo Juízo a quo, afigurando-se as cotas condominiais obrigações de natureza propter rem, exigíveis do proprietário da unidade imobiliária, cabível a sua cobrança em face da CEF, enquanto gestora do FAR, sem prejuízo do direito ao ressarcimento da instituição financeira embargante pelo inadimplemento contratual, por parte dos arrendatários.
- Sabe-se que, na forma do art. 784, inciso VIII, do CPC, revela-se título executivo extrajudicial o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio. Na espécie, a certeza, liquidez e exigibilidade da dívida condominial em cobrança restaram comprovadas pelos documentos juntados aos autos pela parte embargada, com destaque para as planilhas de débito, em que se pode verificar os dias de atraso das prestações vencidas e seus acréscimos legais.
- Recurso de apelação interposto pela embargante desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios em 1% do valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, conforme prevê o art. 85, §11, do CPC (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 5010080-25.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. VERA LUCIA LIMA DA SILVA, julgado em 12/06/2023).
ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – PAR. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE CEF. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. TÍTULO EXECUTIVO. TAXA CONDOMINIAL APROVADA EM ASSEMBLEIA GERAL. COMPROVAÇÃO DO DÉBITO. RECURSO DESPROVIDO.
1. Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face da Sentença que julgou improcedente os Embargos à Execução opostos pela CEF, por dependência à Ação de Execução por Título Extrajudicial nº 5003786-54.2021.4.02.5103, que objetivava o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva na execução de cota condominiais.
2. No Programa de Arrendamento Residencial (PAR) os arrendatários são mantidos como possuidores diretos dos imóveis, cuja propriedade permanecerá com o arrendador. Embora as cotas possam ser repassadas a eles, ou recobradas do ocupante do imóvel quando a CEF as pagar diretamente, tal relação não é oponível ao Condomínio, sem prejuízo de o proprietário usar de regresso, e tomar todas as providências pertinentes à desocupação.
3. O pagamento das cotas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem. Legitimidade da CEF configurada.
4. O CPC/2015 em seu art. 784, X elenca como título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
5. No caso concreto, restou comprovados tanto a previsão de taxa condominial na Assembleia Geral Ordinária quanto a existência do débito relativo ao apartamento 202 do bloco 13 do Condomínio. Preenchidos os requisitos para a propositura da Ação de Execução por Título Extrajudicial.
6. Por ser de responsabilidade da CEF o pagamento das taxas condominiais da unidade arrendadas e por estarem presentes os pressupostos para o ajuizamento da ação de execução extrajudicial, o presente recurso deverá ser desprovido e a Sentença mantida.
7. Recurso desprovido (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 5010079-40.2021.4.02.5103, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, julgado em 12/06/2023).
Por fim, consoante previsto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.
Nota-se que a sentença fixou os honorários no patamar mínimo de “10% sobre o valor da causa devidamente atualizado”, o que considerando o valor da causa (R$ 36.916,62) e os critérios do art. 85, § 2º, e do Código de Processo Civil, se mostra razoável e proporcional ao trabalho realizado nos autos e à complexidade da causa.
Pelo exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação majorando a condenação em honorários advocatícios de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 36.916,62).
Documento eletrônico assinado por WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002273217v3 e do código CRC 03e67958.
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Data e Hora: 28/03/2025, às 16:10:25