Apelação Cível Nº 5041649-50.2021.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e pelos Autores, G. R. D. N. e GLORIA MARIA JESUS DO NASCIMENTO, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, apenas para condenar a CEF a pagar, a cada Autor, indenização por danos morais de R$ 20.000,00.
Narram os Autores que são pessoas humildes, sendo o primeiro autor pensionista do INSS. Que foi apresentado a uma pessoa que se disse corretor imobiliário e que intermediou a compra do imóvel financiado, que era de titularidade de um Gerente da CEF. Que toda negociação do contrato se fez dentro da agência da CEF situada na Av. República do Chile, tendo sido ajustado preço de R$ 276.273,85.
Aduzem que entregaram suas economias ao corretor Leôncio, que transferiu parte para o alienante VICTOR DA SILVA CÂMARA. O saldo devedor de R$ 246.000,00 foi financiado, gerando parcelas de R$ 3.641,03. Afirmam que foi exigida venda casada de seguro e que foram surpreendidos com a abertura de "inúmeras" contas correntes nas agências Laranjeiras e Shopping Boulevard, além de contratos de cartão de crédito.
Afirmam que assinaram o contrato em razão do pouco estudo e que não têm receita para pagar a prestação fixada. Que, posteriormente, conheceram outra corretora de imóveis que passou a orientá-los. Que esta analisou o contrato e verificou que ali foram lançadas informações falsas (a de que possuiriam renda de R$ 3.600,00 e R$ 10.044,00 o que é impossível visto que um é aposentado e a outra camelô). Que já descobriram a Contadora que fez as declarações falsas junto à Receita Federal, em seu nome.
Que, além disso, o imóvel foi sobrevalorizado eis que na época da aquisição estaria avaliado em R$ 126.000,00.
Por conta disso, requerem a declaração de fraude por simulação praticada pelo gestor da CEF para deferimento do financiamento, bem como a revisão do contrato para adequar as condições B5 do instrumento particular de compra e venda, reconhecendo a supervalorização do imóvel, a fim de que conste o real valor à época da aquisição (16/06/2014). Sucessivamente requerem o recálculo das parcelas com base no pretenso real valor, adequando a quantidade. Requerem também condenação ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 40.000,00.
Entendeu a sentença (evento 202 – JFRJ) que o contrato em análise violou os princípios éticos da empresa pública, sendo, por conta disso, anulável, assumindo que houve a alegada supervaloração do imóvel em benefício do funcionário, pois em uma negociação normal a CEF zelaria pela fiel avaliação do bem, pois ele é sua garantia.
Destacou que o valor da prestação, que se pretende revisar, não é fixado de acordo com o valor de mercado do imóvel, mas com o valor recebido do banco, de modo que não restaram demonstrados fundamentos de fato e de direito para a revisão pretendida.
Contudo, entendeu inegável a ocorrência de danos morais decorrente do descumprimento dos valores éticos da empresa, ao admitir valor superestimado do imóvel, elevando valor do financiamento, para favorecer seu empregado, fixando-os no valor de R$ 20.000,00 para cada Autor.
Em suas razões recursais (evento 208 – JFRJ), defende a CEF a inexistência de danos morais ou, subsidiariamente, a redução de seu montante em no máximo R$ 5.000,00 ou em valor a ser fixado pelo juízo.
Já a Apelação dos Autores (evento 211 – JFRJ) pugna pelo provimento integral dos pedidos iniciais, pois a sentença afirma que o valor do imóvel foi superestimado para favorecer o empregado da CEF, não havendo como se afastar a responsabilidade da CEF no caso, por conta do risco do empreendimento, ressaltando que o IPL nº 2021.0052108 entendeu que o gerente cadastrou, por negligencia, valor referente à renda formal dos Autores para a concessão do financiamento, o que elevou a capacidade de pagamento e, por conseguinte, o valor da parcela a ser paga.
Contrarrazões da CEF no evento 220 – JFRJ e dos Autores no evento 222 – JFRJ.
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e pelos Autores, G. R. D. N. e GLORIA MARIA JESUS DO NASCIMENTO, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, apenas para condenar a CEF a pagar, a cada Autor, indenização por danos morais de R$ 20.000,00.
Conheço dos recursos posto que presentes os pressupostos processuais de admissibilidade.
O presente caso versa sobre pedido de revisão das parcelas de contrato particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro de Habitação (evento 1 – CONTR9 – JFJR), firmado entre VICTOR SILVA CAMARA (vendedor) e G. R. D. N. e G. M. D. J. D. N. (compradores). A CEF figura como interveniente e credora fiduciária.
O contrato em tela foi firmado em 16/06/2014, no valor de R$ 276.000,00, sendo R$ 246.000,00 financiados pela CEF e R$ 30.000,00 de valor de recursos próprios dos compradores, com o prazo de 196 meses.
Alegam os Autores que as parcelas do financiamento deveriam ser revistas pois foram calculadas sobre um valor superfaturado do imóvel, utilizando-se valores de renda não condizentes com a realidade dos compradores.
Os pedidos iniciais são a declaração de fraude por simulação e, sucessivamente, a revisão das parcelas, com adequação à real renda dos Autores, além de danos morais. Note-se que, em que pese alegarem a nulidade do contrato, pretendem a sua manutenção com a revisão das parcelas.
A relação jurídica firmada entre as partes processuais é de consumo, como preleciona o art. 3º, §2º, do CDC e ratificado pelo STJ em seu verbete sumular nº 297, abaixo transcritos:
“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
(...)
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”
“Súmula nº 297: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.”
Contudo, para que haja a possibilidade de revisão contratual, no caso visando a redução das parcelas do contrato, deve ser demonstrado a abusividade das cláusulas contratuais, o que não se verificou na presente hipótese.
A questão acerca da supervaloração do imóvel não foi comprovada. A CEF juntou anúncios de outros imóveis no mesmo condomínio com valores similares em sua contestação, sendo certo que a atualização do bem não geraria a alegada defasagem de R$ 160.000,00.
Quanto ao valor das parcelas, independentemente da renda dos compradores apontada no contrato, fato é que os compradores honraram mais de 05 anos de contrato. Fossem as prestações inexequíveis desde o início, não teria sido possível o adimplemento por tanto tempo, sobretudo diante dos argumentos trazidos pelos Autores.
O mero fato de os Autores considerarem as condições e a forma de aplicação das cláusulas desfavoráveis não enseja, automaticamente, que sejam as mesmas afastadas do contrato e substituídas pelos demandantes.
Também não se vislumbra a aplicação da teoria da imprevisão, para qual é necessária a superveniência de fato extraordinário e de caráter geral que torne a obrigação excessivamente onerosa ao devedor, importando um proveito muito alto para o credor. No caso, os Autores adimpliram o contrato por mais de 05 anos e não alegaram qualquer alteração posterior extraordinária e imprevisível que caracterizasse a citada teoria.
Deve-se prestigiar o princípio do pacta sunt servanda, de forma que as obrigações contratuais assumidas devem ser respeitadas e cumpridas, uma vez que não se vislumbrou qualquer abusividade, sendo certo que o princípio da força obrigatória dos contratos, embora tenha tido seus rigores abrandados pela positivação de princípios como o da boa-fé objetiva e da teoria da imprevisão, mantém-se hígido no sistema jurídico pátrio, de modo que ainda compõe a norma jurídica vigente e, como tal, norteia a regulamentação dos negócios jurídicos.
Convém ressaltar que, no caso, a revisão pretendida sequer é possível.
Isto porque, os Autores requerem a declaração de fraude por simulação contratual, o que é causa de nulidade absoluta do contrato que, caso acolhida, ensejaria sua elisão, não sua revisão. Revisão depende da manutenção do contrato, o que seria inviável por conta do pedido de declaração de nulidade.
Nnão se vislumbra a alegada nulidade do contrato, sendo o desprovimento do Apelo dos Autores medida que se impõe.
Por outro lado, diante da fundamentação acima, deve ser acolhido o recurso da CEF, para afastar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.
Como não se vislumbrou qualquer ilegalidade no contrato em comento, inexiste dano a ser indenizado, sobretudo o moral, posto que não se verificou na hipótese abalo no “comportamento psicológico do autor, a ponto de causar-lhe aflições, angústia ou outro sofrimento psíquico que pudesse abalar sua dignidade.” (TRF2, Apelação Cível nº 5017906-11.2021.4.02.5101, 6ª Turma Especializada, Relator DESEMBARGADOR FEDERAL POUL ERIK DYRLUND, 24/10/2022).
Por fim, destaca-se que o Código Civil prevê, em seu art. 935, que “a responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal”.
Contudo, importa aludir que a linha de investigação carreada no Inquérito Policial subjacente ao caso em comento não possui qualquer influência no processo judicial em trâmite, porquanto aquele se trata de procedimento administrativo pré-processual.
Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação dos Autores e DAR PROVIMENTO à Apelação da CEF. Afasto, diante da sucumbência total dos Autores, a condenação ao pagamento de honorários pela CEF, permanecendo apenas a condenação dos Autores, majorando-os em 1% do valor fixado em sentença, cuja exigibilidade encontra-se suspensa, por serem os Autores beneficiários da assistência judiciária gratuita.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002171163v2 e do código CRC bf0d0b72.
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Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 26/11/2024, às 19:47:01