Agravo de Instrumento Nº 5014695-36.2024.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por J. S. P., figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Campos/RJ, nos autos do processo nº 5006146-54.2024.4.02.5103, que indeferiu o pedido de tutela de urgência requerida (evento 14, 1º grau), o qual objetivava, em síntese, impedir a alienação do imóvel a terceiros e a expropriação do bem, argumentando a ausência de notificação prévia para consolidação da propriedade e purgação da mora, conforme o disposto na Lei nº 9.514/97 e no Decreto-lei nº 70/66.

Em suas razões recursais, o agravante alega, em síntese, que: (i) a decisão deve ser reformada por falta de intimação adequada sobre as datas dos leilões extrajudiciais do imóvel; (ii ) a agravada deve comprovar o envio das intimações tanto ao endereço do imóvel quanto ao endereço constante no contrato; (iii) o STJ já pacificou o entendimento de que o devedor fiduciário tem direito à intimação sobre os leilões, conforme a Lei nº 9.514/97 e o Decreto-Lei nº 70/66, com a obrigatoriedade de comunicação também por e-mail; (iv) segundo o STJ (REsp 1.462.210-RS), é possível purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; e, ainda, (v) a execução extrajudicial viola os princípios constitucionais do juiz natural, do contraditório e do devido processo legal, sendo, portanto, inconstitucional.

Por fim, pleiteia a reforma da decisão nos seguintes termos: i) seja conhecido e provido o presente agravo, haja vista a sua tempestividade, pertinência e instrução, nos termos dos artigos 1.015 e seguintes do CPC, em seu efeito suspensivo e devolutivo; ii) seja concedida a antecipação da tutela total da pretensão recursal, para que sejam suspensos todos os atos expropriatórios praticados pela instituição financeira, atribuindo efeito suspensivo ao presente recurso, ambos pedidos amparados na forma do artigo 1.019, inciso I do CPC/2015, comunicando ao Juízo a quo a sua decisão; ou, ainda, que seja enviado Ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente a fim de averbar o registro da existência da presente demanda na matrícula do imóvel; iii) caso não seja totalmente reformada a decisão interlocutória na forma acima pleiteada, que seja concedido o direito do agravante em relação ao direito de purgar a mora antes do auto de arrematação; e iv) seja dada total procedência aos pedidos formulados acima.

Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 9, CONTRAZ1), nas quais sustenta, em síntese: (i) a inexistência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo; (ii) a ausência de probabilidade do direito, uma vez que a tutela de urgência baseada na irregularidade da execução extrajudicial exige dilação probatória; (iii) a inexistência de nulidade, porquanto não há prejuízo ao agravante, considerando que os leilões foram realizados sem licitantes, permitindo ao recorrente apresentar lance para compra mediante venda direta; (iv) que o agravante tinha conhecimento prévio das datas dos leilões; (v) que as provas constantes dos autos comprovam, de forma inequívoca, a intimação do ex-mutuário; (vi) a fé pública do oficial cartorário; (vii) que os leilões dizem respeito a ato posterior e externo à consolidação, configurando-se como um direito de preferência na recompra do bem, e não como meio de remir a dívida; e, ainda, (viii) a ausência de demonstração de qualquer intenção de pagamento. Ao final, requer o desprovimento do agravo de instrumento com fundamento nas razões expostas.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 12, PARECER1, 2º grau), informando não haver interesse público primário a legitimar a sua intervenção no feito.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002180601v3 e do código CRC 623d3d2d.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 3/12/2024, às 18:57:6

Agravo de Instrumento Nº 5014695-36.2024.4.02.0000/RJ

VOTO

Conheço do agravo de instrumento, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por J. S. P., figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Campos/RJ, nos autos do processo nº 5006146-54.2024.4.02.5103, que indeferiu o pedido de tutela de urgência requerida (evento 14, 1º grau), o qual objetivava, em síntese, impedir a alienação do imóvel a terceiros e a expropriação do bem, argumentando a ausência de notificação prévia para consolidação da propriedade e purgação da mora, conforme o disposto na Lei nº 9.514/97 e no Decreto-lei nº 70/66.

A decisão atacada foi fundamentada nos seguintes termos (evento 14, DESPADEC1, do processo de origem):

“Cuida-se de ação proposta por J. S. P. contra  a CEF em que pede, liminarmente, para determinar que a ré se abstenha de alienar o imóvel à terceiros, bem como para que a ré não exproprie o bem imóvel no qual o autor reside com a sua família, em razão da ausência de notificação prévia para o procedimento de consolidação da propriedade e para a purgação da mora, bem como considerando que o autor tem a efetiva intenção de purgar a mora, transacionando com a ré para a reabrir o contrato e continuar o pagamento do empréstimo. Ao final, pede para declarar a nulidade do leilão extrajudicial, e a consolidação da propriedade levada a efeito pela ré.

(...)

DECIDO.

O Código de Processo Civil autoriza a concessão da tutela de urgência quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do CPC).

No caso, a inadimplência contratual, admitida pela parte autora na inicial, autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem e posterior alienação mediante leilão extrajudicial, nos termos da Lei n. 9.514/97. E segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/97), poderia impedir a alienação. 

Na causa de pedir formulada na inicial, a parte demandante argumenta que a inadimplência contratual decorreu de problemas financeiros que a impossibilitaram de manter o pagamento das prestações pactuadas no contrato de financiamento.

Ocorre que é pacífico o entendimento jurisprudencial no TRF da 2ª Região no sentido de que o desemprego, ou mesmo as variações salariais decorrentes de nova contratação empregatícia do mutuário, por mais inesperadas que sejam, não constituem evento extraordinário que extrapole o curso habitual dos acontecimentos fáticos, mormente em se tratando de financiamentos de longo prazo, pelo que não há que se falar em oposição da teoria da imprevisão ao agente financeiro. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de rescisão contratual. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rompimento do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide.

2. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou entendimento no sentido de que para a aplicação do princípio da fungibilidade, devem estar presentes os seguintes requisitos: a) dúvida objetiva sobre qual o recurso a ser interposto; b) inexistência de erro grosseiro; c) que o recurso seja interposto no prazo para a interposição do recurso próprio. No caso, concreto, o recorrente interpôs recurso inominado, quando o recurso cabível seria apelação, nos termos do artigo 994, I, do CPC/15, caracterizando-se o erro de adequação que não recomendaria, em princípio, a fungibilidade recursal, porquanto inexiste dúvida objetiva acerca do recurso pertinente. No caso concreto, verifica-se a incidência de mero equívoco, não caracterizando-se a ocorrência de erro grosseiro a inviabilizar o recebimento do recurso. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019.

3. Os problemas financeiros invocados pelo contratante/apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, cujo pagamento se daria através de mais de 300 parcelas, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.

4. Para a aplicação da Teoria da Imprevisão, é imprescindível a demonstração de fato superveniente, alheio à vontade das partes e imprevisível no momento da contratação, que provocasse substancial alteração do equilíbrio econômico do contrato, não se prestando a tal finalidade alegação de dificuldades financeiras ou crise no mercado consumidor. Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0161121-09.2016.4.02.5101, Rel. Des. Fed. SERGIO SCHWAITZER, DJe 29.10.2020; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0023751-32.2009.4.02.5101, Rel. Desa. Fed. NIZETE LOBATO CARMO, DJe 1.4.2020

5. A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução.

6. Os fatos aduzidos na exordial não revelam fundamento jurídico relevante para a pretensão ora deduzida, na medida em que a redução significativa da capacidade econômico-financeira do mutuário não se reveste da imperiosa imprevisibilidade suficiente a ensejar a pretendida revisão contratual. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

7. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. (...) 12. Apelação não provida.

(APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008986-22.2020.4.02.5121/RJ, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, 5a. Turma Especializada, DJ 21/09/2021)

Vale lembrar que a teoria da imprevisão consiste na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus). E a redução da renda do mutuário, embora extremamente indesejável, não é circunstância hábil ao deferimento de revisão contratual com base no art. 478 do CC, pois não se constitui em fenômeno que implique desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra. Ademais, tal situação não é de todo imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não autoriza a revisão das condições originariamente pactuadas.

Ainda que examinada a questão sob a ótica da teoria da base objetiva adotada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V), a revisão não se justificaria, uma vez que a controvérsia não diz respeito à base do negócio, mas a aspecto subjetivo vinculado a uma das partes.

Compulsando os autos, verifico que a certidão do evento 8 (MATRIMOVEL2) indica que o mutuário foi notificado para purgar a mora: (...)

No ponto, vale lembrar que os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94), a qual somente pode ser afastada mediante apresentação de elementos concretos capazes de infirmar sua presunção relativa de veracidade. 

Nesse cenário, a análise da questão posta nos autos não prescinde da regular instrução do feito e observância do contraditório, razão pela qual é inviável, neste momento processual, afastar a presunção de veracidade da certidão cartorária. 

Quanto à intimação para o leilão extrajudicial, destaco que a regra prevista no §2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal. Sendo assim, pertinente que seja garantido a ré a oportunidade de comprovar a notificação da parte demandante, na forma do §2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

Portanto, não está presente a probabilidade do direito alegado.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

Concedo a gratuidade da justiça.

INTIME-SE o autor para, no prazo de 15 dias, juntar cópia integral do contrato de mútuo habitacional celebrado com a CEF.

Cumprido, CITE-SE a ré para apresentar contestação e especificar justificadamente as provas que pretende produzir, nos termos do art. 336 do CPC. 

Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica, e especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir(art. 350 do CPC).

Após, voltem conclusos.”

Sob esta moldura, cinge-se a presente controvérsia. Decide-se.

Com efeito, para fins de suspensão dos efeitos da decisão é imperioso que haja o preenchimento dos requisitos previstos pelo artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil: a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

A seu turno, a tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que o seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo.

Vale consignar que, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão do Plenário de 26.10.2023, por unanimidade, apreciando o tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

No caso dos autos, o agravante não nega a impontualidade do pagamento das prestações, em decorrência de problemas financeiros, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97, in verbis:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”

Nesse diapasão, segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

Nesse sentido, o §3º do dispositivo transcrito estabelece que a intimação pessoal, indicada no parágrafo anterior, poderá ser promovida por oficial de Registro de Imóveis ou de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso, conforme se infere do evento 22, INF3, fl. 7, foi realizada a averbação na matrícula do imóvel pelo Cartório de Registro Geral, acerca da notificação da parte agravante para purgar a mora, sendo que a diligência realizada foi positiva, conforme o nº de protocolo 134.324 (Av. 12/30.974), e o prazo para purgação da mora transcorreu in albis.

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Registro Geral constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o qual certificou as tentativas de entregas das notificações ao destinatário, ora agravante.

Nesse ponto, cabe asseverar que as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Nesse sentido, segue a jurisprudência da Quinta Turma Especializada:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o requerimento de tutela provisória de urgência, sem prejuízo de reexame posterior da matéria, após o regular curso de instrução probatória, formulado para "obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo o leilão designado para o dia 13/04/2023 e 28/04/2023 às 10h00min; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória;" 

2. As razões apresentadas pela parte agravante, no entanto, não se mostram suficientes para reformar a decisão agravada. 

3. Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência devem ser observados os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil Exige-se ainda a existência de elementos que convençam o(a) Magistrado(a) de que a pretensão merece ser acolhida, ainda que provisoriamente, além da inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

4. Com efeito, “a concessão da tutela provisória de urgência pressupõe, genericamente, a demonstração da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (periculum in mora)." (Didier Jr., Fredie, Curso de Direito Processual Civil: Teoria da Prova, Direito probatório, Decisão, Precedente, Coisa Julgada e Tutela Provisória, 11ª. ed. - Salvador: Ed. Juspodivm, 2016, p.607)

5. Vale consignar que, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

6. Registre-se que a agravante não nega a impontualidade do pagamento das prestações, em decorrência de problemas financeiros, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97.

7. Por sua vez, as alegações acerca da boa-fé dos agravantes e a incapacidade de honrar com as prestações e da função social da propriedade não têm o condão de inviabilizar o cumprimento do contrato pela agravada, impedindo-a de promover as medidas necessárias ao seu cumprimento, conforme a jurisprudência deste Tribunal. (0007132-57.2016.4.02.0000 (TRF2 2016.00.00.007132-7), Agravo de Instrumento, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 11/04/2018, Data de disponibilização 16/04/2018, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO)

8. No caso em debate, a agravante foi notificada através do expediente nº 26941, datado de 19/09/2018, com ciência exarada em 22/12/2018, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme certidão do RGI.

9. Por certo, as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário.

10. Com efeito, efetivada a notificação do mutuário acerca de sua inadimplência, o ato realizado cumpriu com a finalidade de dar conhecimento sobre a mora, demonstrando que a agravante tinha plena ciência da existência de gravame decorrente do mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais. Assim, não há como reconhecer a verossimilhança nas alegações da agravante.

11. Acrescente-se a isso, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito.

12. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF2, Agravo de Instrumento n° 5004473-43.2023.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Data de Julgamento 21/06/2023) (g.n.)

Com efeito, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

Entrementes, efetivada a notificação do mutuário acerca de sua inadimplência, o ato realizado cumpriu com a finalidade de dar conhecimento sobre a mora, demonstrando que a parte agravante tinha plena ciência da existência de gravame decorrente do mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais. Assim, não há como reconhecer a verossimilhança nas alegações da parte agravante.

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Confira-se:

PROCESSO CIVIL . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento. 

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) (g.n.)

Na hipótese dos autos, a ciência inequívoca do leilão pelo recorrente resta demonstrada, na medida em que o próprio agravante reconhece que teve conhecimento prévio do leilão agendado, uma vez que requereu, em 07/08/2024, a suspensão do leilão designado para o dia 21/08/2024 (evento 1, INIC1, dos autos originários).

Desse modo, não há que se falar em nulidade decorrente da falta de intimação da data dos leilões.

Por sua vez, as alegações de boa-fé do agravante, da incapacidade de honrar com as prestações e da função social da propriedade não têm o condão de inviabilizar o cumprimento do contrato pela agravada, nem de impedi-la de promover as medidas necessárias à sua execução, conforme a jurisprudência deste Tribunal:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICÁVEL. PROBABILIDADE DO DIREITO. PERIGO DE DANO OU O RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO. AUSENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 

1. Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento, interposto em face de decisão que indeferiu, nos autos da ação anulatória nº 0080270-71.2016.4.02.5104, o pedido de tutela antecipada com o objetivo de suspender o procedimento de execução extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/97, tendo em vista o inadimplemento contratual do agravante em pacto, com a CEF, instituído para financiamento de imóvel residencial que foi dado em garantia à dívida de R$ 81.000,00. 

2. No caso, as partes celebraram o contrato de financiamento imobiliário no âmbito do sistema financeiro de habitação, com garantia de alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, não se aplicando as disposições contidas no Decreto - Lei nº 70/66. Precedente: TRF2, 5ª Turma especializada, AG 00080840220174020000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, E-DJF2R 26.9.2017. 

3. Ademais, ficou estabelecida, no presente feito, a observância do agravado face às disposições da legislação de regência (art. 26 da Lei 9.514/97), não podendo se falar em ofensa ao princípio do contraditório e ampla defesa. Nesse sentido: TRF2, 5ª Turma especializada, AC 01091211820154025117, E-DJF2R 20.2.2017. 

4. Decerto, em que pese o desemprego do agravante, tal fato não tem o condão de impedir o agravado de efetivar as medidas legais que visam à constrição do bem dado em garantia. A teoria da imprevisão, apta a obstar o prosseguimento da execução, não se aplica no caso de desemprego do devedor, visto que se trata de fato não desejado, mas previsível diante da condição de empregado e do longo prazo da amortização da dívida. Precedente deste Tribunal: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00040568820174020000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, E-DJF2R 9.6.2017. 

5. Em sede de cognição sumária, própria das tutelas de urgência, faz-se um juízo provisório, a fim de se verificar a probabilidade do direto invocado e risco ao direito ou ao resultado útil do processo, de modo que somente nos casos de afronta a comandos constitucionais e/ou legais é que se justifica a reforma da decisão impugnada. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00112374320174020000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, E-DJF2R 12.12.2017. 

6. Agravo de Instrumento não provido. 

(0007132-57.2016.4.02.0000 (TRF2 2016.00.00.007132-7), Agravo de Instrumento, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 11/04/2018, Data de disponibilização 16/04/2018, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO)(g.n.)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. INCONSTITUCIONALIDADE. INOBSERVÂNCIA DE PRAZO RAZOÁVEL PARA NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. ABUSIVIDADE. NÃO VERIFICADAS. POSSIBILIDADE DE CONTROLE JUDICIAL A POSTERIORI. PROCEDIMENTO PREVISTO NO CONTRATO. INTIMAÇÃO PESSOAL DEVIDAMENTE REALIZADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de declaração da nulidade de procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária imobiliária, com base na inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/1997 e do Decreto-lei nº 70/1966, ou, subsidiariamente, na inobservância das regras especiais sobre os avisos de cobranças e de prazo razoável para as notificações dos leilões do imóvel. 

2. O Decreto-lei nº 70/1966, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte entendeu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998). 

3. Em relação à Lei nº 9.514/1997, o Pretório Excelso reconheceu a repercussão geral do tema (STF, Tribunal Pleno, RE 860631, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe: 7.2.2018), ainda pendente de julgamento. Sem embargo, tendo em vista a semelhança entre as prescrições da lei e do referido decreto, este Tribunal vem lhe aplicando o mesmo entendimento. Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0128311- 83.2013.4.02.5101, Rel. Juiz Fed. Conv. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, e-DJF2R: 11.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0110891-62.2013.4.02.5102, Rel. Des. GUILHERME CALMON, e-DJF2R: 29.3.2016. 

4. Ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, o mutuário assume o risco de, em caso de inadimplência, ter o imóvel objeto do empréstimo levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que sua omissão pode acarretar. Logo, o apelo à boa-fé e à função social do contrato não tem o condão de privar a instituição financeira de tomar as providências contratualmente previstas para a cobrança da dívida ou a execução da garantia. 

5. É inoponível ao credor o desemprego involuntário, porquanto eventuais alterações na renda familiar 1 são previsíveis, ainda mais em se tratando de financiamento a longo prazo. Ademais, no que tange aos preceitos do CDC, embora o contrato de financiamento habitacional seja de natureza adesiva, para a revisão das cláusulas convencionadas, há necessidade da comprovação de abuso por parte do agente financeiro ou excessiva onerosidade, o que não ocorreu in casu. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0004056-88.2017.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, e-DJF2R: 9.6.2017; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0009569-71.2016.4.02.0000, e- DJF2R: 15.2.2017. 

6. A alegada inobservância de prazo razoável para a notificação dos leilões não influencia a validade do procedimento, uma vez que a Lei nº 9.514/97 somente exige a intimação pessoal para a purgação da mora (§ 3º do art. 26), instrumento que se afigura hábil em dar conhecimento ao devedor do futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos. Esta Turma Especializada já se manifestou, inclusive, pela desnecessidade da notificação pessoal acerca da data das praças (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0067148-30.2015.4.02.5167, e-DJF2R: 29.3.2017; TRF2, 5ª Turma Especializada, ED 0034548- 57.2015.4.02.5101, e-DJF2R: 16.2.2017). 

7. No tocante aos ônus sucumbenciais, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta a majoração em sede recursal na forma do § 11 do artigo 85 do CPC apenas quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Sendo certo que o caso concreto preenche todas estas condições, os honorários devem ser majorados em prol dos apelados de 10% para 11% do valor atualizado da causa, com a ressalva da suspensão da exigibilidade da obrigação, por força do art. 98, VI e §§ 2º e 3º, do mesmo diploma legal, eis que os apelantes são beneficiários da gratuidade de justiça. 

8. Recurso não provido. 

(0111973-57.2015.4.02.5006 (TRF2 2015.50.06.111973-7), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 14/11/2019, Data de disponibilização 21/11/2019, Relator  Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO) (g.n.)

Sendo assim, não há como autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Saliente-se que o E. TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Em conclusão, não demonstrada qualquer ilegalidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise, e ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, é imperativa a manutenção da decisão.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, na forma da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002180602v5 e do código CRC f2d08a4a.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 31/1/2025, às 17:37:1

Agravo de Instrumento Nº 5014695-36.2024.4.02.0000/RJ

EMENTA

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. FÉ PÚBLICA DO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. AGRAVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado a impedir a alienação a terceiros e a expropriação de imóvel dado em garantia fiduciária, sob alegação de ausência de notificação válida para purgação da mora, com base na Lei nº 9.514/1997 e no Decreto-lei nº 70/1966.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve intimação válida para a purgação da mora e para a realização dos leilões;  e (ii) analisar a presença dos requisitos legais para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão do Juízo de origem observa que a intimação pessoal do agravante foi regularmente realizada por meio do Cartório de Registro de Imóveis, com certificação do cumprimento do ato e transcurso in albis do prazo para purgação da mora, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997.

4. Documentos públicos, emitidos por oficiais de cartório, gozam de fé pública, gerando presunção relativa de veracidade, conforme o art. 405 do CPC e o art. 3º da Lei nº 8.935/1994. Não houve prova suficiente apresentada pelo agravante para afastar essa presunção.

5. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 982 da Repercussão Geral, declarou a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, reforçando a compatibilidade do procedimento com as garantias processuais constitucionais.

6. A concessão de tutela de urgência exige a comprovação da probabilidade do direito alegado (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), conforme o art. 300 do CPC. No caso, não há elementos que demonstrem a probabilidade de êxito do direito do agravante ou risco irreversível, especialmente considerando a ciência inequívoca do leilão.

7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a ausência de intimação pessoal não conduz à nulidade do leilão, se demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.

8. O agravante não nega a inadimplência contratual, condição que, conforme o art. 26 da Lei nº 9.514/1997, autoriza a consolidação da propriedade em nome do fiduciário e posterior realização de leilão extrajudicial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

10. Tese de julgamento:

a) A intimação para purgação da mora em contratos de alienação fiduciária, realizada por oficial do Registro de Imóveis, goza de presunção relativa de veracidade, sendo necessária prova robusta para sua desconstituição.

b) A concessão de tutela de urgência em contratos de alienação fiduciária exige a demonstração de probabilidade do direito e do risco ao resultado útil do processo, inexistentes na hipótese.

c) A ausência de intimação pessoal da data do leilão não a acarreta nulidade, se houver ciência inequívoca por parte do devedor.

11. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, arts. 300, caput, e 405; Lei nº 9.514/1997, art. 26, §§ 1º e 3º; Lei nº 8.935/1994, art. 3º.

12. Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 860631 (Tema 982 da Repercussão Geral), Rel. Min. Luís Roberto Barroso, Plenário, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1897413/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 27.06.2022; TRF2, AG nº 5004473-43.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. Mauro Souza Marques da Costa Braga, Quinta Turma Especializada, j. 21.06.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, na forma da fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 27 de janeiro de 2025.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002180603v6 e do código CRC 05e2eb1d.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 31/1/2025, às 17:37:1

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 21/01/2025 A 27/01/2025

Agravo de Instrumento Nº 5014695-36.2024.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária