Apelação Cível Nº 5003501-62.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por S. C. e S. M. W. C., para CONDENAR a primeira ré, SPE PORTO REAL SUITES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a expedir o termo de quitação pertinente ao contrato de compra e venda firmado com os autores, e a segunda ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a promover, junto ao Cartório de Registro de imóveis do Ofício Único da Comarca de Mangaratiba/RJ, a baixa da hipoteca pendente sobre o imóvel registrado na matrícula 2093, referente ao apartamento 502, BLOCO 2, do edifício Itanhangá Suítes, fração 18.2 do grupamento denominado PORTO REAL RESORT SUITES, do condomínio PORTO REAL RESORT, na área C, situado no km 454 da Estrada BR- 101 (Rio - Santos), antigo km 64, em Nossa Senhora da Conceição de Jacareí, no 2° Distrito do Município de Mangaratiba (Evento 1, anexos 7 e 10).
Narram os Autores terem celebrado com a primeira ré, na data de 01 de fevereiro de 2009, um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com obrigação de pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e com obrigação de entrega de futura unidade imobiliária autônoma pronta e acabada, conforme contrato em anexo.
Afirmam que o objeto da contratação consiste no apartamento 502, BLOCO 2, do edifício Itanhangá Suítes, fração 18.2 do grupamento denominado PORTO REAL RESORT SUITES, do condomínio PORTO REAL RESORT, na área C, situado no km 454 da Estrada BR- 101 (Rio - Santos), antigo km 64, em Nossa Senhora da Conceição de Jacareí, no 2° Distrito do Município de Mangaratiba, cadastrado no IPTU do município de Mangaratiba nº 102219-01 e foreiro conforme cadastro nº 5851 0102342-2, registrado na matrícula 2093.
Informam que o preço ajustado do imóvel foi integralmente pago em 15/05/2013, e que, em 29/05/2023, lavraram escritura pública de compra e venda, sendo que a matrícula do imóvel junto ao RGI ostenta anotação de hipoteca em favor do segundo réu.
Alegam que a hipoteca foi realizada para assegurar o pagamento do débito entabulado entre as Rés, contudo, uma vez quitado o preço do bem, como se sucedeu na presente hipótese, não há razão alguma para o gravame importar na transferência do imóvel aos adquirentes, ora Autores.
Entendeu a sentença (evento 51 – JFRJ) que, mesmo que formalmente cientificados do gravame, os autores, enquanto consumidores e partes vulneráveis da negociação, não podem ter seus direitos cerceados em virtude de eventuais pendências em contrato do qual não participaram, sobretudo diante da garantia contratual de liberação dos gravames após a quitação integral dos débitos pertinentes à compra do imóvel. Por conta disso, aplica-se ao caso a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, cabendo à CEF a baixa da hipoteca que pende sobre o bem.
Em suas razões recursais (evento 56 – JFRJ), a CEF defende que o contrato de compra e venda não foi registrado entre as partes e que não seria o caso de aplicação da Súmula nº 308 do STJ diante da superveniência da Lei nº 13.097/2015, notadamente seus arts. 54 e 55.
Contrarrazões da Parte Autora no evento 67 – JFRJ.
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por S. C. e S. M. W. C., para CONDENAR a primeira ré, SPE PORTO REAL SUITES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, a expedir o termo de quitação pertinente ao contrato de compra e venda firmado com os autores, e a segunda ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a promover, junto ao Cartório de Registro de imóveis do Ofício Único da Comarca de Mangaratiba/RJ, a baixa da hipoteca pendente sobre o imóvel registrado na matrícula 2093, referente ao apartamento 502, BLOCO 2, do edifício Itanhangá Suítes, fração 18.2 do grupamento denominado PORTO REAL RESORT SUITES, do condomínio PORTO REAL RESORT, na área C, situado no km 454 da Estrada BR- 101 (Rio - Santos), antigo km 64, em Nossa Senhora da Conceição de Jacareí, no 2° Distrito do Município de Mangaratiba (Evento 1, anexos 7 e 10).
Conheço do recurso pois presentes os pressupostos processuais de admissibilidade.
A sentença deferiu o cancelamento da hipoteca sobre a unidade adquirida e paga pelos Apelados. A área foi hipotecada pela construtora/vendedora do imóvel, em favor da instituição financeira ré, e a petição inicial invoca a Súmula nº 308 do STJ.
O pedido se baseia na jurisprudência do STJ e na alegada obrigação contratual de outorga da escritura definitiva do imóvel ao autor quando cumpridas as obrigações por ele assumidas.
Neste ponto, o item 1.2.3 da citada escritura dispõe que o imóvel é gravado por hipoteca e os compradores estavam cientes.
Entretanto, na promessa de compra e venda (evento 1 – CONTR5 e 6 – JFRJ), datada de 01/02/2009, ou seja, anterior ao gravame, que data de 20/07/2009, consta, em sua cláusula 10.5, que
Nota-se então que havia previsão contratual de entrega do bem totalmente livre de gravames, o que não foi feito, em que pese a escritura definitiva tenha sido emitida e registrada na matrícula do imóvel já construído (evento 1 – MATRICULA7 – JFRJ).
Mas o ponto principal, para o desprovimento da Apelação, é que a promessa de compra e venda aconteceu em 01/02/2009, e o registro da hipoteca é posterior, datado de 20/07/2009.
O apelo da CEF sustenta que a Súmula nº 308 do STJ não é aplicável à hipótese dos autos, mas sim o teor da Lei n.º 13.097/2015. A apelante defende que, ao contrário da hipoteca, o compromisso de compra e venda não foi registrado, o que atrairia a citada lei em detrimento da súmula.
A Súmula nº 308 do STJ preconiza que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A Lei nº 13.097/2015, que é posterior ao problema, dispõe:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária. (Incluído pela Lei nº 14.825, de 2024)
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.”
Ressalte-se que a tese referente à aplicação da Lei nº 13.097/2015 não foi aduzida pela CEF em contestação (evento 19 - JFRJ).
No entanto, é certo que, quando do registro da hipoteca, em julho de 2009, a Lei nº 13.097/2015 ainda não havia entrado em vigência, o que só ocorreu em 19 de janeiro de 2015, de modo que a Lei em questão não retroage:
CIVIL. IMÓVEL ALIENADO. HIPOTECA PELA CONSTRUTORA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO GRAVAME. SENTENÇA MANTIDA.
É aplicável o enunciado nº 308 da Súmula do STJ a imóveis residenciais, mesmo não financiados pelo SFH. Entendimento voltado a proteger o consumidor. Imperativa a liberação do gravame hipotecário, fundado na Súmula n.º 308 do STJ, quando comprovada a quitação integral do preço pelo adquirente, e expressamente pactuado pela Construtora/Vendedora que o imóvel se encontrava-se livre e desembaraçado de qualquer ônus e gravame. Não há que se falar na aplicação da Lei n.º 13.097/2015 a cadeia anterior de alienação. Apelação desprovida.
(TRF2, AC nº 5008901-22.2022.4.02.5103/RJ. Relator Desembargador Federal Guilherme Couto de Castro. Sexta Turma Especializada, j.25/10/2024).
EMENTA: ADMINISTRATIVO. CIVIL. IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA. SÚMULA 308 DO STJ. 1. Conforme jurisprudência consolidada pela súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. A Lei n.º 13.097/2015 não retroage sobre negócios jurídicos constituídos anteriormente. Precedente da Corte.
(TRF4, AC 5009398-16.2015.4.04.7208, 3ª Turma, Relator ROGERIO FAVRETO, julgado em 22/05/2018)
Assim, o entendimento enunciado na Súmula nº 308 do STJ é, sem dúvida, aplicável ao caso.
O alvo aqui é proteger o direito da parte mais fraca e evitar que o adquirente de boa-fé tenha de arcar com os riscos da inadimplência da Construtora, até mesmo em caso de alienação fiduciária em garantia (e não apenas de hipoteca) como ilustra o excerto a seguir:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 282 DO STF. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 3. A Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço. Precedentes. 4. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1581978/PE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2020, DJe 18/12/2020).
Do contrário, o adquirente de boa-fé seria duplamente penalizado, mesmo já tendo efetuado o pagamento do seu imóvel, pois teria de arcar com os ônus da inadimplência da Construtora, cuja fiscalização incumbe ao agente financeiro, e ainda desestimularia a compra de imóveis em construção, ante os riscos envolvidos.
Nesse sentido, confiram-se os precedentes:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. BAIXA DA HIPOTECA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ. REGISTRO. DESNECESSIDADE.
- A agravante objetiva a reforma da decisão que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar que a CEF proceda à baixa da hipoteca, no prazo de 30 dias úteis, bem como para que a corré ênix outorgue a escritura definitiva aos autores.
- O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 308, que se aplica apenas a contratos residenciais do SFH, no sentido de não ter eficácia perante os adquirentes do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda.
- No caso, observo que foi objeto de contrato de compra e venda um apartamento, o que caracteriza a finalidade residencial do imóvel.
- A Cláusula 1ª do contrato de compra e venda é expressa no sentido de que o imóvel se encontraria livre e desembaraçado de qualquer ônus ou gravames.
- Dessa forma, tendo os agravados cumprido com todas as suas obrigações contratuais, correta a decisão do magistrado ao deferir a tutela de urgência, aplicando o entendimento sumular.
- Não se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097 /2015, porquanto a premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
- Agravo de instrumento desprovido.”
(TRF-3, AI 5000798-11.2024.4.03.0000, Rel. Des. RENATA ANDRADE LOTUFO, Segunda Turma, j. 23/05/2024)
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. TERCEIRO ADQUIRENTE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 308/STJ. APLICABILIDADE. LEI Nº 13.097/2015. 1.
É pacífico o entendimento de que, quanto às hipotecas constituídas para garantir o empréstimo de valores destinados à construção, não há eficácia das mesmas em relação ao terceiro adquirente. Súmula 308 do STJ.
2. Não há falar em inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ se a parte autora é adquirente de boa-fé e cumpridora de suas obrigações contratuais junto à promitente vendedora, tendo em vista que o fundamento do referido entendimento jurisprudencial é a segurança jurídica e a proteção ao adquirente de boa-fé, o qual não merece ser penalizado por débito contraído exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira. Despicienda, nesse caso, a verificação da existência ou não de registro do contrato de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. A Súmula 308 do STJ visa proteger o adquirente de boa-fé, não fazendo ressalta para os casos de contrato de permuta.
3. Não se visualiza como óbice à procedência do pedido o tanto contido na Lei nº 13.097/2015, porquanto a premissa básica que norteia o parágrafo único do art. 54 é a obrigatoriedade do registro do compromisso de compra e venda como condição para sua oposição ao terceiro de boa-fé, requisito que não tem amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.”
(TRF-4, AC 5013639-78.2020.4.04.7201, Rel. Des. VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Quarta Turma, j. 23/11/2022)
“ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA E 308 DO STJ. BOA-FÉ. APLICABILIDADE. LEI LEI 13.097/2015. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
1. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308/STJ).
2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela Caixa Econômica Federal, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca.
4. Em relação à Lei 13.097/2015, invocada pela Caixa Econômica Federal, a aplicação da nova legistação deve estar em consonância com o entendimento há muito consolidado do Superior Tribunal de Justiça, respeitando os princípios da boa-fé e segurança jurídica.
5. Honorários advocatícios fixados em R$5.000,00 (cinco mil reais).”
(TRF-4, AC 5001686-67.2018.4.04.7208, Rel. Des. MARGA INGE BARTH TESSLER, Terceira Turma, j. 04/12/2018)
Deste modo, deve-se manter a sentença e a aplicação da Súmula nº 308 do STJ ao presente caso, considerando, ainda, o fato de que a quitação integral do preço restou demonstrada pelo autor, conforme previsto na citada súmula, tendo a Construtora assentido, conforme escritura pública definitiva (evento 1 – ESCRITURA9 – JFRJ).
Diante do exposto, voto por negar provimento à Apelação, com a majoração da verba honorária devida pela CEF em 1% sobre o valor fixado pela sentença, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002196136v2 e do código CRC 096b0dcc.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 16/12/2024, às 15:38:46