Apelação Cível Nº 5007503-64.2023.4.02.5116/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por D. P. V. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé/RJ, que julgou improcedente o pedido de nulidade da execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional.

Em suas razões recursais (ev. 65), a Apelante sustenta, em síntese, que “é incontestável que as intimações para efetuar o pagamento das parcelas vencidas antes da consolidação da propriedade, bem como sobre as datas dos leilões, são consideradas imprescindíveis pelo ordenamento jurídico pátrio.” Além disso argumenta que “com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, passou a ser obrigatório a intimação pessoal do devedor acerca das datas da realização dos leilões extrajudiciais, ainda que o Autor/Apelante tivesse sido previamente intimado para purgar a mora – o que já resta provado que não ocorreu."

Em contrarrazões (ev. 74), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL defende os fundamentos da sentença, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002224280v2 e do código CRC d0ae2839.

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Apelação Cível Nº 5007503-64.2023.4.02.5116/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da apelação.

Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por D. P. V. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando a nulidade da execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional.

Em se tratando de contrato de financiamento com garantia fiduciária, o devedor assume a obrigação de pagamento dos encargos mensais e o seu não cumprimento acarreta sanções a serem por ele suportadas.

No caso concreto, o mútuo habitacional é garantido por alienação fiduciária, cuja disciplina encontra-se na Lei nº 9.514/97, que traz as seguintes disposições para a consolidação da propriedade pelo fiduciário:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2o-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o  O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Verifica-se que o art. 26, §1º da Lei prevê que os devedores sejam notificados para purgar a mora no prazo de 15 dias. A intimação do fiduciante para purgar a mora será pessoal, através do oficial do competente Registro de Imóveis, contudo, quando o devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação pessoal pode ser suprida pela notificação por edital, conforme os § 1º, 3º e 4º da referida Lei.

No caso em questão, constata-se que a Caixa Econômica Federal (CEF) realizou três tentativas de notificação por meio do Cartório do 1º Ofício de Justiça de Macaé no ano de 2022. Em decorrência disso, no dia 26/01/2023, a CEF averbou na escritura do imóvel o resultado das tentativas de notificação. Posteriormente, em 28/03/2023, ocorreu a consolidação da propriedade.

Além disso, a CEF junta aos autos o Aviso de Recebimento (AR) enviado ao endereço cadastrado (ev. 39, anexo 9), recebido por terceira pessoa. Conforme narrado pela autora em sua apelação, o endereço informado corresponde à residência e local de trabalho da autora.

Ademais, em 22/05/2023, a CEF encaminhou uma Notificação Extrajudicial informando sobre o início dos leilões para a venda do imóvel. Assim, verifica-se que a CEF adotou todas as medidas necessárias para garantir a ciência do devedor, observando integralmente o procedimento previsto em lei.

Destaca-se que a notificação para a purgação da mora foi devidamente realizada pela CEF, sem que tenha sido adotada qualquer providência concreta no sentido do adimplemento dos valores devidos.

Verifica-se que a notificação da dívida constitui o momento adequado para a purgação da mora, sendo que o não pagamento da dívida resultará, consequentemente, no leilão do bem dado em garantia. Embora a legislação aplicável não exija a intimação pessoal das partes acerca da data dos leilões, a CEF, de forma diligente, enviou uma Notificação Extrajudicial com o objetivo de assegurar a ciência do devedor sobre o início do processo de leilão para a venda do imóvel.

Nesse sentido, já se posicionou o TRF2:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO.  INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. SFH. MÚTUO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA. RECURSO DESPROVIDO. (...) -No tocante à presunção dos atos então praticados pelo Oficial notificante, este Colendo TRF da 2ª Região possui posicionamento no sentido de que “as anotações advindas de oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, presunção esta apenas ilidível por robusta prova em contrário”, conforme externado no julgamento da Remessa Necessária e Apelação Cível n.º 0024322-28.1994.4.02.5101, oriunda da Quinta Turma Especializada, de relatoria do Ilustre Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO (publicado no e-DJF2R de 21/05/2019), não tendo sido verificada, na hipótese dos autos, robusta prova em contrário, capaz de justificar o afastamento de tal presunção. Quanto à alegada “ausência de notificação sobre a realização dos leilões extrajudiciais”, na mesma linha da decisão agravada, compete argumentar que esse Egrégio Tribunal Regional Federal da Segunda Região, apreciando o tema em testilha, vem se pronunciando no sentido de que “não há obrigatoriedade de notificação pessoal, pois ocorre após a consolidação da propriedade na pessoa da Caixa, não integrando o iter procedimental inerente à Lei 9.514/97 (AC nº 0031414-17.2018.4.02.5101, Sétima Turma Especializada, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Data de decisão: 27/03/2020)”. (AI 5005750-31.2022.4.02.0000/RJ, Relª. DESª. FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6a. Turma Especializada, DJ 04/07/2022).

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. ART. 26 DA LEI 9.514/97. HONORÁRIOS RECURSAIS. (...) A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. (...) Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira. 2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019. (...) (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022).

Tendo em vista o disposto no art. 85, §11, do CPC/15, e considerando a natureza da causa e o trabalhado adicional desenvolvido neste grau de jurisdição, majoro em 1% (um por cento) o valor da condenação em honorários fixados pela sentença. 

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação interposto por D. P. V..

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Apelação Cível Nº 5007503-64.2023.4.02.5116/RJ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO.

1- Apelação cível interposta por D. P. V. em face de sentença que julgou improcedente ação de procedimento comum movida contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual se pleiteava a nulidade da execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional garantido por alienação fiduciária. A autora alegava irregularidade na notificação para purgação da mora e ausência de ciência acerca da realização dos leilões.

2- O art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97 exige a notificação do fiduciante para purgação da mora, a ser realizada pessoalmente pelo oficial do Registro de Imóveis ou, em caso de localização incerta ou inacessível, por edital. No caso concreto, restou comprovado que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL realizou as tentativas de notificação por meio do Cartório do 1º Ofício de Justiça de Macaé e procedeu à notificação por correspondência com Aviso de Recebimento (AR), observando a legislação aplicável.

3- A legislação não prevê a obrigatoriedade de intimação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões extrajudiciais. A jurisprudência consolidada do TRF da 2ª Região entende que a notificação da dívida constitui o momento oportuno para purgação da mora, sendo o leilão mera consequência lógica do inadimplemento, não havendo vício no procedimento pela ausência de intimação pessoal.

4- A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL demonstrou ter cumprido todos os procedimentos previstos em lei, incluindo o envio de Notificação Extrajudicial acerca do início do processo de leilão, assegurando a ciência do devedor.

5- Precedentes do TRF2 reforçam a presunção juris tantum dos atos praticados por oficiais de Registro de Imóveis, afastável apenas mediante prova robusta em contrário, a qual não foi apresentada pela parte autora.

6- Desprovido o recurso de apelação interposto por D. P. V..

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação interposto por D. P. V., nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 18 de fevereiro de 2025.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002224282v3 e do código CRC 90641dd0.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 12/02/2025 A 18/02/2025

Apelação Cível Nº 5007503-64.2023.4.02.5116/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.