Agravo de Instrumento Nº 5014247-63.2024.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento, com requerimento de tutela antecipada recursal, interposto por E. S. D., contra decisão que, nos autos da ação anulatória nº 5010263-91.2024.4.02.5102, indeferiu a tutela de urgência objetivando a suspensão do leilão de imóvel residencial.
Em suas razões, sustenta a agravante, em síntese, que a ação originária se trata de anulatória de execução extrajudicial por inobservância da Lei nº 9.514/97, na medida em que a agravante não foi intimada das datas da realização dos leilões do imóvel objeto da referida ação, designados para os dias 24 e 31/10/2024.
Assevera que está correndo o risco de ter que abandonar o imóvel, sem que tenha sido apurada a observância dos procedimentos legais e de purgar a mora até a data do leilão. Por fim, ressalta que a data da realização do leilão não foi designada dentro do prazo de 60 dias após a consolidação.
Pela decisão do Evento 2 - DESPADEC1, foi indeferido o requerimento de antecipação da tutela recursal, para manter a decisão agravada por seus próprios fundamentos.
Contrarrazões ao agravo de instrumento apresentadas pela CEF no evento 9 - CONTRAZ1.
Manifestação do Ministério Público Federal no sentido de que não há interesse público que justifique sua intervenção (Evento 12 - PARECER1).
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.
Pretende a agravante a modificação da decisão que indeferiu requerimento de tutela antecipada para suspensão do procedimento de consolidação da propriedade previsto nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.
A decisão ora agravada restou assim sedimentada (Evento 4 - DESPADEC1 dos autos originários):
“Trata-se de Tutela Antecipada Antecedente proposta por E. S. D. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a suspensão de leilão de imóvel residencial.
Como causa de pedir, alega que a CEF não cumpriu o procedimento estabelecido na lei para fins de promover o mencionado leilão.
É o relatório. DECIDO.
Tutela de Urgência. No que tange ao pedido de tutela de urgência, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que ele será concedido quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Caso concreto. Compulsando os autos, verifico, de fato, que as partes celebraram contrato de financiamento de imóvel residencial com a CEF (evento 1, MATRIMÓVEL6, fl. 03).
Verifico, ainda, que o mencionado imóvel foi colocado para leilão (evento 1, EDITAL7, fl. 99).
Legislação de regência. Nos termos da norma de regência, vencida e não paga a dívida, o fiduciante (CEF) notifica o mutuário para que este, no prazo de quinze dias, satisfaça “a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação”.
Transcorrendo in albis o prazo acima sem a purgação da mora, é averbada na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade, podendo o fiduciante (CEF) em 30 dias promover o leilão do imóvel.
Transcrevo os dispositivos legais pertinentes da Lei 9.514/97.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Sobre o procedimento para fins de leilão, consta registrada na matrícula do imóvel que foram realizadas, sem sucesso, diferentes tentativas de notificação da autora, com diligências nos dias 05/12/2023, 12/12/2023 e 19/12/2023, sendo, em virtude disso, publicado edital de convocação nos dias 23/01/2024, 24/01/2024 e 25/01/2024 (evento 1, MATRIMÓVEL6, fl. 06). Tudo isso teve como consequência a consolidação da propriedade (evento 1, MATRIMÓVEL6, fl. 07).
Ademais, é fato notório, não podendo a autora alegar desconhecimento, que o não pagamento das prestações do contrato de financiamento de imóvel tem como consequência respectivo leilão.
Portanto, em um juízo de cognição sumária, não há elementos de prova de que a CEF agiu contrariamente à lei.
Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO.
Intime-se a parte autora para que emende a petição inicial, nos termos do art. 303, §6º, do CPC, sob pena extinção do processo sem resolução do mérito. Prazo: 5 dias.
Defiro a gratuidade de justiça.
P.I.”
Na origem, trata-se de ação ajuizada por E. S. D. em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF objetivando a anulação de atos de expropriação do imóvel alienado fiduciariamente à ré, situado na Estrada Dezoito, N. SN LT 424B QD20, Rincão Mimoso, Itaipu, Rio de Janeiro, uma vez que não foi notificada para purgar a mora, bem como da data de realização de leilões.
A Lei 9.514/97 dispõe acerca do procedimento de consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial de tais bens.
Confira-se:
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
De acordo com os dispositivos acima mencionados, o inadimplemento da autora/agravante autorizou o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em favor da agravada, conforme histórico descrito na certidão anexada no evento 1 – MATRIMOVEL6 dos autos originários.
Consoante se extrai do item AV -9 da certidão do 2º Ofício de Justiça de Resende, foram realizadas diversas tentativas de notificação da agravante em 5/12/2023, 12/12/2023 e 19/12/2023 que restaram infrutíferas. Ato seguinte, a diligência foi realizada através de edital de intimação, publicado por meio eletrônico em 23/01/2024, 24/01/2024 e 25/01/2024, nos exatos termos do §3ª – A do art. 26 da Lei nº 9.514/97.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Importante consignar que as informações constantes da referida certidão ostentam a presunção de veracidade e de legitimidade, só podendo ser infirmada por meio de prova robusta me sentido contrário.
Nesse sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal Regional Federal:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. VÍCIO PROCEDIMENTAL NÃO VERIFICADO. REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA CONFIRMADA.
1. Apelação contra a sentença que julgou improcedente o pedido para que fosse anulada a consolidação da propriedade do imóvel objeto de alienação fiduciária, referente ao contrato de financiamento imobiliário, com base na alegação de existência de vícios, no procedimento de execução extrajudicial.
2. Nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento. Ainda de acordo com o mesmo dispositivo, quando o fiduciante se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, a intimação se dará por edital publicado durante três dias. No caso, não há controvérsia acerca do fato de os mutuários haverem sido intimados por meio de edital em razão da frustração da diligência pessoal, por conta dos mesmos não mais residirem no imóvel objeto do contrato.
3. O Oficial do Registro de Títulos e Documentos detém fé pública, possuindo as suas anotações presunção de veracidade, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). Portanto, o ato de comunicação se deu de forma regular, não havendo que se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em virtude de vício de notificação do mutuário para purgação da mora.
4. Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, pois não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00009506920124025117, Rel. Des. Fed. MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, DJE 12.12.2018; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019).
(...)
7. Apelação não provida.
(APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006657-62.2018.4.02.5002, 5ª Turma especializada. Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO; Julgado em 21/01/2020)
Logo, não há irregularidade no procedimento e, não tendo ocorrido a purgação da mora, consolidou-se a propriedade do imóvel em favor da CEF.
Reitera-se que a autora/agravante confessa a sua inadimplência e não demonstraram intenção de purgar a mora, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, in verbis:
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
Especificamente quanto a intimação para os leilões, o parágrafo 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina que o devedor seja comunicado tão somente sobre as datas, horários e locais dos leilões por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, pois não é necessária a intimação pessoal do devedor sobre tal ato procedimental:
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. VÍCIO PROCEDIMENTAL NÃO VERIFICADO. REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO FIDUCIANTE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, “o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação instaurado pela Caixa Econômica Federal.” No caso, não há controvérsia acerca do fato de o mutuário ter sido intimado, com a finalidade de purgar a mora, pelo Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares, o qual detém fé pública, possuindo as suas anotações presunção de veracidade, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). O ato de comunicação se deu de forma regular, não havendo que se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em virtude de vício de notificação do mutuário para purgação da mora. (...)
6. Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, pois não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00009506920124025117, Rel. Juiz Fed. Conv. MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, DJE 12.12.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 50002324020194025117, julgado em 8.6.2020).
(...)
11. Apelação cível não provida (TRF2, AC 5001454-28.2018.4.02.5004, 5ª Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, Dje 04/11/2020)
Registra-se, ainda, que a ação foi proposta antes da realização do primeiro leilão, marcado para o dia 24/04/2024, conforme noticiado na petição inicial, o que denota a ciência da agravante quanto ao procedimento, bem como era possível exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, mais encargos, despesas e impostos correlatos, conforme previsão do art. 27, § 2º da citada lei.
Dessa forma, restou incontroverso o inadimplemento da autora quanto ao pagamento avençado no contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, que culminou com o início do procedimento para a consolidação da propriedade pela instituição credora e designação de leilões extrajudiciais.
Não há nos autos elementos que evidenciem a probabilidade do direito à declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel cedido em garantia fiduciária por violação ao procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Sem embargo, portanto, a interpretação adotada no decisum recorrido não se afigura manifestamente equivocada, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não ocorreu, no caso em tela.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento, na forma da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por ALCIDES MARTINS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002185472v2 e do código CRC b28a3c65.
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