Apelação Cível Nº 5062358-38.2023.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por D. T. contra a sentença (), proferida pelo MM. Juízo da 28ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, nos autos da Ação Ordinária nº 5062358-38.2023.4.02.5101/RJ, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF e Construtora Tenda S.A.
O douto Magistrado a quo assim resume a espécie na r. sentença recorrida:
I – RELATÓRIO
D. T. ajuizou ação ordinária, pelo procedimento comum, inicialmente em face da CONSTRUTORA TENDA S/A, a qual tramitou perante a 4ª Vara Cível da Regional de Campo Grande, objetivando:
"2 - Julgue procedente a tutela de urgência antecipada, rescindindo o contrato de promessa de compra e venda e proibindo a ré de realizar novas cobranças contra a autora, assim como de negativar seu nome, sob pena de multa de R$1.000,00 (mil reais);
3 - Decretar a nulidade da cláusula 7ª que contraria a jurisprudência, estipulando a data de emissão de habite-se como se data de entrega das chaves fosse;
4 - Condenar a ré a restituição dos valores pagos pela autora, devidamente corrigidos, na importância de R$ 22.841,48;
5 - Condenar a ré ao pagamento de multas moratória no valor de R$3.911,14;
6 - Condenar a ré ao pagamento de multa compensatória de R$433,43;
7 - Condenar a ré ao pagamento de danos morais no justo valor de R$15.000,00 (quinze mil reais)."
Em síntese, a autora buscou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda imobiliário, com a proibição de a ré realizar novas cobranças, decretando-se nula a cláusula 7ª do contrato, além da restituição dos valores já pagos, pretendendo, ainda, a condenação da ré em danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
A CONSTRUTORA TENDA S/A apresentou contestação (ev. 1, CONT6), arguindo, preliminarmente: (i) a impugnação da justiça gratuita; (ii) a impossibilidade jurídica do pedido; (iii) a ilegitimidade passiva; (iv) a incompetência da Justiça Estadual.
No mérito, afirmou, em síntese, que não ocorreu atraso na entrega da obra e, portanto, não há danos morais a serem indenizados.
Intimada a esclarecer se pretende a devolução dos valores pagos à CEF, a autora efetuou emenda à inicial para incluí-la no polo passivo.
Houve decisão da 4ª Vara Cível da Regional de Campo Grande declarando a incompetência daquele juízo para processar e julgar o feito, considerando que o contrato objeto da demanda é de financiamento de imóvel com utilização de recursos oriundos do FGTS e a existência de possibilidade da instituição financeira (CEF) que administra a conta vinculada ao FGTS se opor à pretensão da demandante, determinando a remessa dos autos a esta Seção Judiciária (ev. 1, DEC9).
A decisão de ev. 4: (i) deferiu a gratuidade de justiça; (ii) foi determinada a intimação da parte autora para atribuir à causa valor compatível com o benefício econômico almejado.
Em ev. 7, a requerente aditou o valor da causa para R$ 180.017,77.
Decisão de ev. 9: (i) confirmou a concessão da gratuidade de justiça; (ii) indeferiu o pedido de tutela de urgência; (ii) determinou que a ré juntasse aos autos cópia do contrato em questão, prestando informações sobre sua vigência, além de juntar a planilha de evolução financeira.
A autora opôs embargos de declaração (ev. 16) em face da decisão de ev. 9.
Concedida vista aos embargados (ev. 19).
A CEF apresentou contestação (ev. 23), na qual arguiu, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, eis que teria atuado como mero agente financeiro.
No mérito, a CEF alegou, em síntese, que: (i) não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) que o contrato celebrado com a autora não possui cláusula de distrato, desistência ou permuta, independentemente da fase de construção ou amortização; (iii) que a autora encontra-se inadimplente, possuindo até o momento cinco prestações em atraso; (vi) a inocorrência de dano material e/ou moral.
Contrarrazões dos Embargos de Declaração: pela CEF (ev. 26) e pela CONSTRUTORA TENDA S/A (ev. 27).
Embargos de Declaração não acolhidos (ev. 30).
A CEF informou não ter mais provas a produzir (ev. 43).
A CONSTRUTORA TENDA S/A informou não ter interesse na produção de outras provas (ev. 45).
Réplica (ev. 47). Não houve requerimento de provas suplementares.
É o relatório do necessário. DECIDO.
A seguir, julgou improcedentes os pedidos deduzidos na exordial, nos quais o Autor pleiteia:
1) rescisão do contrato de promessa de compra e venda;
2) nulidade da cláusula 7ª, "que contraria a jurisprudência, estipulando a data da emissão do habite-se como se data de entrega das chaves";
3) devolução dos valores pagos devidamente corrigidos (R$ 22.841,48);
4) pagamento da multa moratória (R$ 3.911,14) e multa compensatória (R$ 433,43);
5) pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
Por fim, condenou o Autor/apelante em honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, aplicando a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, § 3º do CPC.
Em suas razões recursais () alega a Apelante, em síntese estreita, que a sentença contém erro in judicando, eis que contraria a jurisprudência dominante sobre o tema; que ocorreu violação da Súmula 543 do STJ, tendo em vista que o consumidor poderá rescindir o contrato de compra e venda firmado junto a construtora/incorporadora; que existe duplicidade do prazo para entrega das chaves do imóvel, sendo que a apelada Tenda S.A. prometeu a entrega para 31/5/2022, sendo posteriormente modificado no contrato de alienação fiduciária para 30/4/2024; que de acordo com o art. 47 do CDC, deve prevalecer o prazo mais benéfico para o consumidor; que foi notificada pela CEF para realizar o pagamento dos valores do contrato sob pena de consolidação da propriedade; que está diante de risco de perda do imóvel, inclusão no nome perante os órgãos e restrição ao crédito e cobrança de quotas condominiais, sendo que encontra-se pendente o julgamento da rescisão contratual, portanto, a CEF deve ser oficiada para cessar as cobranças relacionadas ao contrato. Ao final, pede a concessão da tutela recursal para suspender a cobrança de valores relacionados ao contrato; a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, bem como do contrato de alienação fiduciária; restituição dos valores pagos pela apelante e a condenação da apelada Tenda S.A em danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Em suas contrarrazões, a Caixa Econômica Federal () e a Construtora Tenda S/A. () refutam os argumentos da Apelante.
Nesta instância, o ilustrado Ministério Público Federal absteve-se de opinar ().
Valor da causa: R$ 180.017,77 - (março/2023).
É como relato.
Inclua-se em pauta.
VOTO
A apelante objetiva a “rescisão do contrato de promessa de compra e venda, assim como, do contrato de alienação fiduciária” tendo em vista o atraso na entrega do imóvel. A questão principal posta no recurso cinge-se acerca da duplicidade de prazo para entrega do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ou seja, se acolhe o prazo constante no contrato de promessa de compra e venda ou no contrato de financiamento habitacional que previu novo prazo para entrega do imóvel.
Verifica-se no , em 13.4.2021 a parte autora assinou Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel” com a vendedora TENDA NEGÓCIOS IMOB relativo ao apartamento 203, Torre 05, do empreendimento em construção sito na Rua Guandu Mirim, 1149, Santíssimo, Rio de Janeiro/RJ, denominado “Arte Rosário”, no valor de R$ 137.831,72 (cento e trinta e sete mil oitocentos e trinta e um reais e setenta e dois centavos), com prazo de entrega do imóvel para 31 DE MAIO DE 2022, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, chegando o termo final em 27 de novembro de 2022.
Por sua vez, aprovado o financiamento, em 10.5.2021 as partes litigantes na presente demanda assinaram CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA – RECURSOS DO FGTS, consta no campo B.7.1, prazo para conclusão da construção/legalização previsto para o dia 30 de abril de 2024 ().
A apelante alega que o prazo para entrega do imóvel deve ser o constante no “contrato de compromisso de venda e compra de bem imóvel”, razão pela qual objetiva a rescisão de ambos os contratos.
Ora, é sabido que a promessa de compra e venda se trata de um contrato preliminar, portanto, precede o contrato definitivo que se quer firmar.
No presente caso, a questão cinge-se em saber qual a data inicial para contagem do prazo para conclusão do empreendimento: da assinatura do contrato preliminar ou do contrato definitivo.
Extrai-se do contrato de promessa de compra e venda (), o seguinte:
7.1.7.6. O prazo estimado de obra será contado de seu início, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 7.1 acima, observada principalmente a vinculação da efetiva disponibilização de recursos pela instituição financeira ao cronograma de obras previsto, conforme aqui regrado. Além disso, caso o Contrato Financiamento altere o prazo ora previsto, em função de determinação da instituição financeira, dito novo prazo substituirá integralmente o presente, anuindo o COMPRADOR integralmente com esta disposição, ressalvado o quadro disposto no item “2.1.” acima.
Dessa forma, a parte autora ao firmar contrato perante a Caixa Econômica Federal, anuiu com a substituição do prazo constante no contrato de promessa de compra e venda, assim sendo, a questão de mora da construtora deve ser apreciada com o prazo de conclusão do empreendimento imobiliário de acordo com as cláusulas do contrato firmado com a instituição financeira
Nessa linha de entendimento, consta no , Ata de Assembleia Geral de Instalação do Condomínio Residencial denominado “Arte Rosário”, realizada em 26 de janeiro de 2023, especialmente no item 6, que a entrega das chaves ocorreria em 2 de fevereiro de 2023.
Destarte, à luz do material probatório incorporado aos autos, forçoso é concluir-se que o imóvel foi disponibilizado dentro do prazo avençado.
Transcrevo os seguintes excertos da sentença recorrida, da lavra do douto Juiz Federal Adriano Saldanha Gomes de Oliveira, incorporando ao voto, como razões de decidir, os fundamentos ali expostos:
"Consoante entendimento jurisprudencial majoritário, entende-se que a data de assinatura do contrato de financiamento é o termo inicial para a contagem do atraso na obra (e não o contrato de promessa de compra e venda).
Nesse sentido, cito:
DIREITO ADMINISTRATIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO. ENTREGA DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE. A cumulação de pedidos somente pode ser acolhida quando o mesmo juízo é competente para responder a todos eles, conforme previsão expressa do artigo 292, § 1º, II, do Código de Processo Civil. Assim, a Justiça Federal somente é competente para apreciar pedidos envolvendo interesses dos entes relacionados no artigo 109 da Constituição Federal - entre os quais não se enquadra o contrato particular entabulado entre o particular/comprador e a construtora/vendedora, sem intervenção da CEF. Nos termos da jurisprudência majoritária, entende-se que a data de assinatura do contrato de mútuo é o termo inicial para a contagem do atraso na obra (e não o contrato de promessa de compra e venda). Quanto ao contrato de mútuo firmado com a CEF, não há descumprimento do contrato, inexistindo causa para rescisão e tampouco para reparação de danos materiais e morais, sendo o caso de rejeição do pedido. (TRF-4 - AC: 50200654120134047108 RS 5020065-41.2013.4.04.7108, Relator: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 04/10/2017, QUARTA TURMA)
Destaco que a autora afirmou, em sede de réplica (ev. 47, fl. 8), que eventual pedido de rescisão afetaria ambas as rés, o que equivale a dizer que os dois contratos se tratavam de pactos adjetos. Contudo, reluta em aceitar que o prazo acima exposto seja aplicável ao caso em apreço, alegando que "se trata de manobra pela qual a ré tenta fugir de sua responsabilidade, conduzindo tanto aos seus consumidores, quanto a este MM. Juízo ao erro" (ev. 47, fl. 11).
Ora, não se pode aplicar os contratos em uma parte, naquilo que for favorável ao consumidor, e simplesmente desconsiderar as outras partes naquilo em que lhe desfavorável. Do contrário, isso causaria enorme insegurança jurídica, o que não pode ser permitido.
O contrato faz lei entre as partes e não pode ser revisto pela simples alegação de que o CDC implica na interpretação mais favorável ao consumidor, sem concreta comprovação de abusividade. Do contrário, todo contrato estaria sujeito a revisão, sempre que se verificasse algum prejuízo individual do contratante, o que ocasionaria forte instabilidade no mercado.
É predominante no direito civil o princípio da autonomia da vontade, que confere liberdade negocial aos sujeitos do contrato, dentro dos limites da lei. Dessa forma, as partes possuem independência para entabular os contratos apenas quando julgam conveniente e vantajoso, e desde que os beneficiários se adequem aos requisitos impostos para tanto.
Nessa esteira, não cabe ao Poder Judiciário impor a rescisão dos contratos em análise, sendo que, eventual renegociação se encontra no âmbito da livre disposição das partes, não podendo, no caso, ter suas condições impostas por decisão judicial, prevalecendo o pacta sunt servanda.
Assim sendo, tendo em vista que a autora não logrou êxito em comprovar o atraso na entrega da obra, inexiste causa para rescisão e tampouco para reparação de danos materiais e morais, sendo o caso de rejeição do pedido."
Nada seria preciso acrescentar. -
Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação da parte Autora. Majoro os honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002051357v19 e do código CRC 5562d609.
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Data e Hora: 22/1/2025, às 18:2:10