Apelação Cível Nº 5000559-39.2024.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. C. D. S., de sentença (evento 36) da 1ª Vara Federal de Itaboraí - RJ, que julgou improcedentes os pedidos, assim fundamentada:
(...)Como relatado, a parte autora objetiva a nulidade do procedimento de consolidação, arrematação e leilão efetuado pela CEF, alegando violação dos procedimentos de execução extrajudicial, sustentando, em apartada síntese, que não teria havido sua regular notificação para purgar a mora e/ou das datas de leilão.
Atraso e vencimento antecipado da dívida.
O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado entre as partes tem natureza de título executivo extrajudicial e, assim, submete-se à Lei nº 9514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66, cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal, bem como por nosso TRF2. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter a propriedade consolidada no nome da CEF ou, ainda, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar.
Nesse contexto, verifica-se que a parte autora formulou contrato com a CEF no ano de 2014 e está, como aduz em sua exordial, inadimplente, motivo pelo qual ocorreu a consolidação da propriedade em outubro de 2018, hipótese legalmente prevista no contrato de alienação fiduciária, como explicado alhures.
Cabe ressaltar, mais uma vez, que os documentos dos autos apontam que o requerente encontra-se inadimplente praticamente desde a assinatura do contrato em maio de 2014, tendo o imóvel sido retomado pela CEF em novembro de 2017, em outras linhas, até o momento, extrai-se dos autos que demandante permaneceu na posse do imóvel por 10 anos sem o pagamento das parcelas devidas.
Ausência de comunicação/notificação
De início, compulsando os autos, verifica-se que foi averbada na própria matrícula do imóvel que o procedimento previsto no art. 26 da lei 9514/97 foi cumprido pela CEF antes da consolidação do imóvel, sem que houvesse a purga da mora pelo requerente. Observe-se (evento 6 - matrimovel3)(...)
Como se nota acima, após o transcurso do prazo, não houve a purgação da mora, razão pela qual foi consolidada a propriedade no nome da CEF.
Nesse ponto, ressalto que as anotações oriundas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado. (...)
Ademais, analisando a probabilidade do direito invocado, a legislação que rege a matéria (lei 9.514/97) não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.(...)
Não bastasse isso, foi acostada aos autos pela CEF o documento do evento 15 - anexo2, dando conta da data da realização do leilão. De se ressaltar, ainda, que a presente ação foi intentada mais de 6 anos após tal procedimento.
Não obstante tudo isso, como já dito e fundamentado alhures, a jurisprudência pacífica entende que a intimação pessoal para purga da mora já é o suficiente, não havendo que se falar em nulidade pela falta de comunicação pessoal da data do leilão.
Em sendo assim, observa-se que não houve qualquer ilegalidade por parte da CEF na consolidação da propriedade, uma vez que o contrato do referido imóvel estava/está inadimplente e, regularmente intimada para purgar a mora, a parte autora quedou-se inerte.
Por fim, é importante notar que qualquer pedido de renegociação do contrato deve ser feito diretamente ao agente financeiro, vez que a decisão de renegociar não pode ser imposta coativamente pelo Poder Judiciário, pois tal possibilidade está inserida no princípio constitucional da liberdade de contratar (arts. 5º., II e 170, “caput” – “livre iniciativa” – da CF/88). (...)
Em suas razões de recurso, evento 42, o apelante afirmar que: “(...)em momento algum a CEF trouxe aos autos documento assinado pelo apelante”, e “A Lei nº 9.514/97 exige, para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, que seja feita a notificação do devedor para purgação da mora, conforme disposto no artigo 26”. Alega, também, que “O direito de preferência do devedor fiduciário para a aquisição do imóvel, conforme estabelece o artigo 27 da Lei nº 9.514/97, também deve ser respeitado”, e, por fim, que “A intimação para o leilão é distinta da notificação para purga da mora e deve ser realizada separadamente, garantindo ao devedor o direito de exercer sua preferência na aquisição do bem”.
Contrarrazões da Caixa Econômica Federal no evento 46.
O Ministério Público manifestou pela falta de interesse público na demanda, evento 4.
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I - No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), tem-se que este dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465-17, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
II - No caso que ora se examina, nota-se que consta da matrícula do imóvel a informação de que a apelante foi devidamente intimada para realizar o pagamento (Evento 6 – MATRIMOVEL13), tal informação goza de fé pública, uma vez que levada a efeito por oficial de cartório.
III - Ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando este tem ciência inequívoca da realização de leilão, ajuizando ação para suspensão da praça.
Em breve síntese, sustenta o apelante a nulidade do procedimento extrajudicial, tendo em vista que não foi intimado pessoalmente para purgar a mora e da realização do leilão do imóvel em questão.
No caso que ora se examina, na esteira do decidido em primeira instância, não logrou êxito o apelante em demonstrar a nulidade que alega.
Preambularmente, importante consignar que se verifica, in casu, a regularidade do procedimento extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes, nos termos da Lei nº 9.514-97, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514-97), tem-se que este dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465-17, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
Trata-se de norma de natureza instrumental, motivo pelo qual aplica-se desde a sua vigência aos processos em curso, conforme o art. 14, do Código de Processo Civil.
No caso que ora se examina, nota-se que consta da matrícula do imóvel a informação de que a apelante foi devidamente intimada para realizar o pagamento (evento 6 – MATRIMOVEL13), tal informação goza de fé pública, uma vez que levada a efeito por oficial de cartório.
Importante mencionar, ainda, que, conforme jurisprudência sedimentada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, ainda que se cogitasse irregularidade na intimação do devedor, não há prejuízo quando este tem ciência inequívoca da realização de leilão, ingressando com ação para suspensão da praça. Senão vejamos:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1325854-RS, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 08.11.2021) (grifo nosso)
Por todo o exposto, merece ser mantida a sentença.
Majorado em 1% o valor dos honorários do advogado fixados na origem a título de “honorários recursais”, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento a apelação.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002141334v2 e do código CRC edba904c.
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Data e Hora: 29/10/2024, às 20:6:25