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Apelação Cível Nº 0003203-97.2006.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal ALBERTO NOGUEIRA JUNIOR
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por E. E. M., C. M. e Cláudio Antônio Neuman em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª. Vara Federal de Execução Fiscal do Espírito Santo, que julgou improcedentes os pedidos formulados nos Embargos de Terceiro no. 0003203-97.2006.4.02.5001 (Evento 355/JFES).
Nas razões recursais (evento 374/JFES), os Apelantes pediram a reforma da sentença, alegando que "a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda", uma vez que "a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação", como decidido no RESP no. 1490802; que "o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”; que a sentença não examinou o conjunto probatório constituído nestes autos, "pois o malsinado registro das obras novas (lojas) pertencentes aos Embargantes, não foram registradas, assim como o imóvel arrematado em arrematação judicial trabalhista, por conta da restrição havida nos autos da Ação de Execução Fiscal que responde JACY BRANDÃO LEITE – Proc. n° 0008694-95.2000.4.02.5001/0009228-53.2011.4.02.5001"; que não foi observada a Súmula STJ no. 84; .
Contrarrazões, no evento 384 dos autos originários, quando a União requereu a manutenção do julgado
O Ministério Público Federal não quis intervir na demanda, conforme evento 92.
É o Relatório.
Peço dia para julgamento.
VOTO
Conheço do recurso porque presentes os requisitos de sua admissibilidade.
No caso, verifica-se que a constrição em tela foi realizada na EF n° 0009228-53.2011.4.02.5001, movida pela Fazenda Nacional em face de Jacy Brandão Leite (Espólio), para a cobrança de créditos inscritos em 26/04/2011 no título 72 1 11 000070-38, conforme evento 1 da demanda executiva supramencionada.
Os embargantes pretendem o levantamento da penhora sobre os imóveis registrados sob as matrículas n°s 11.391 e 11.392, situados em Petrópolis, ao fundamento de que a constrição recaiu as lojas por eles construídas em parte do terreno penhorado. Alegaram que à época não constava qualquer tipo de gravame sobre o imóvel; refutam a eventual alegação de irregularidades na cadeia de compra e venda do imóvel, pois segundo afirmaram o Sr. Jorge Odyr não poderia ter celebrado cessão de direitos de aquisição do imóvel com a parte executada nos autos principais, pois os direitos já teriam sido cedidos para Alfred Bianchi em 1986.
Do exame dos autos, em que pesem os argumentos expendidos pelos apelantes, não se vislumbram motivos que justifiquem a reforma da sentença recorrida.
Assim, adoto, como razões de decidir, a bem lançada sentença (JFES, Evento 355) que, detalhadamente, apreciou a matéria objeto do recurso sob análise:
I. RELATÓRIO.
Trata-se de ação de embargos de terceiros, ajuizada por EDGARD EMILE MACHAMEZ, C. M. E CLAUDIO ANTONIO NEUMAM, inicialmente, em face do MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL, JACY BRANDÃO LEITE, GIULIA NOVAES SAMPOGNA, FRANCO SAMPOGNA, GEAN CARLOS SAMPOGNA, JORGE ODYR STADLER MCKENZIE, SÔNIA MARIA MCKENZIE, ALFREDO BIANCHI e AIDIL BIANCHI, a fim de que seja levantada a penhora sobre os imóveis registrados sob as matrículas 11.391 e 11.392, localizados na Rua Tereza, Bairro Alto da Serra, Petrópolis/RJ. Isso porque a constrição atingiu lojas construídas pelos embargantes em parte do terreno penhorado (loja n.344, n.346, n.348, n.350). Afirmam que não constavam sobre o imóvel quaisquer gravames ou ônus quando parte dos referidos lotes foram adquiridos pelos autores. Atestam, ainda, não haver irregularidades na cadeia de compra e venda sobre o imóvel, pois JORGE ODYR STADLER MCKENZIE não poderia ter celebrado cessão de direitos de aquisição de imóvel com JACY BRANDÃO LEITE em 1996, uma vez que os direitos já teriam sido cedidos para ALFREDO BIANCHI em 1986.
Em petição de fls.134/135, o Ministério Público Federal sustentou que a construção das referidas lojas não foram averbadas em cartório. Ademais, o patrimônio do executado encontra-se devidamente registrado, sendo injustificável o levantamento de penhora.
Posteriormente, pela decisão de fl.31, foram excluídos da lide JACY BRANDÃO LEITE, GIULIA NOVAES SAMPOGNA, FRANCO SAMPOGNA, GEAN CARLOS SAMPOGNA, JORGE ODYR STADLER MCKENZIE, SÔNIA MARIA MCKENZIE, ALFREDO BIANCHI e AIDIL BIANCHI.
Por decisão de fl.169, foi firmada a competência da 1ª Vara Federal de Execução Fiscal de Vitória/ES para julgar o processo principal, ao qual esta ação é vinculada. Com isso, o MPF requereu a substituição no pólo passivo da ação pela UNIÃO FEDERAL (fls.172/173), visto que os bens que garantiam a ação penal n.0008529-48.2000.4.02.5001 passaram a respaldar a execução fiscal n. 0009228-53.2011.4.02.5001, não havendo mais interesse do Parquet em continuar no feito.
Intimada para se manifestar sobre o referido pedido, a UNIÃO aceitou a substituição (fl.183).
A parte embargante apresentou a petição de fls.188/195, afirmando que a falta de registro em CRGI não pode obstar a procedência do pleito. Salientou também que um dos imóveis (loja n.348) foi arrematado pela Justiça do Trabalho, sendo atualmente de posse do embargante C. M. por meio de carta de arrematação.
Contestação da UNIÃO às fls.255/262, afirmando que os autores não trouxeram provas da idoneidade da transferência dos imóveis em questão, apenas comprovando a ocupação precária dos mesmos. Logo, ausente a documentação comprobatória dos fatos constitutivos dos seus direitos (translação de propriedade e direito à propriedade), o pleito deveria ser julgado improcedente. Na hipótese de procedência do pedido, pugna a ré para que não seja condenada em honorários.
Em fls.269/272, os embargantes apresentaram réplica, sustentando que a constrição sobre o imóvel de n.348 não foi contestada diretamente pela parte embargada, o que seria um reconhecimento parcial do pedido. Por fim, os autores não mostraram interesse na produção probatória.
À fl.356, por decisão do E.TRF da 2ª região, houve a inclusão de JACY BRANDÃO LEITE no polo passivo desta ação.
Contestação de JACY BRANDÃO LEITE às fls.371/374, requerendo que a improcedência da presente ação.
É a síntese do necessário.
Passo a decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
De início, insta registrar que, em consulta eletrônica ao processo trabalhista 0027200-27.2005.5.01.0301, verifico que os trâmites da arrematação citada pelos embargantes ainda não foram concluídos, de modo que a propriedade da loja n.348 ainda não foi transferida para o arrematante.
De fato, as penhoras trabalhistas foram registradas posteriormente à indisponibilidade decretada por este Juízo e afetou os direitos de JACY BRANDÃO LEITE, que não integra a lide laboral. Por isso, o último despacho no processo n. 0027200- 27.2005.5.01.0301, conforme consulta eletrônica, registrou que o arrematante, até a presente data, não cumpriu as exigências do cartório para a transferência de propriedade.
Desse modo, por ora, arrematação em tela não influirá no julgamento dos autos.
Feita essa consideração, calha registrar que incumbe ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo do seu direito. Destarte, cabe à parte embargante comprovar suas alegações, mediante os meios de prova previstos no ordenamento jurídico pátrio.
Em suma, os embargantes alegam serem os reais proprietários dos imóveis penhorados. Para tanto, trouxeram prova documental da cadeia de alienação do bem constrito: registro de contrato de promessa de compra e venda entre GENTIL DA SILVA LOPES e THEREZA CLEMENTE MARIA (vendedores) para JORGE ODYR STADLER MC KENZIE (comprador) às fls.36/37, datado de 1985; contrato de promessa de compra e venda entre JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE (vendedores) para ALFREDO BIANCHI e AIDIL BIANCHI (compradores) às fls.36/37 datado de 1986; promessa de cessão de direitos à compra de imóvel de ALFREDO BIANCHI e AIDIL BIANCHI (cedentes) à GIULIA NOVAES SAMPOGNA, FRANCO SAMPOGNA e GEANCARLOS SAMPOGNA (cessionários), datado de 1992 (fls.38/43); Instrumento Particular em que FRANCO SAMPOGNA cede seus direitos à compra de imóvel para JACY BRANDÃO LEITE (fls.44/48) datado de 1996, registro de cessão de direitos aquisitivos do bem imóvel entre JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE (cedentes) para FERNANDO LUIZ BRAGA, NILZA PEREIRA SILVA, C. A. N. e o ESPÓLIO DE EMILE MAGHAMEZ (cessionários - fls.55/60), datado de 1998; e registro de cessão de direito entre FERNANDO LUIZ BRAGA(cedentes) e EDGAR MAGHAMEZ E C. M. (cessionários - fls.61/65), datado de 1999.
Por outro lado, o registro e as averbações dos referidos imóveis no Cartório do 11º Ofício da 6ª Circunscrição de Petrópolis/RJ trazem outro panorama à questão (fls.200/201). De fato, os embargantes nem sequer são mencionados nos registros cartorários. Além disso, consta que JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE teriam cedidos os direitos relativos à promessa de compra e venda ao executado JACY BRANDÃO LEITE:
“[...] Matrícula 11.391. Livro N.2 Imóvel: Prédio nº 360-A da Rua Tereza (parte superior) e bem assim ½ (metade) do Domínio útil do prazo de terras nº2.416-Resto, do Quarteirão Vila Tereza, no Bairro Alto da Serra, foreiro à Cia. Imobiliária de Petrópolis, no 1º Distrito, com a superfície de 6.996,8572 m², medindo de fren/te para a rua Tereza, onde existe uma servidão de acesso, em várias linhas: 11,50 m 72º14’SE; 10,40m-28ºO’SO; 8.90m-41º48º’SE e 13,75m-49º21º’SE; de um lado confronta com o prazo 2.417-A, onde mede 206,52m-28º O’SO; nos findos confronta com o prazo 1.432-J, onde mede 33,0m-63º01º’NO; e do lado restante com prazo 2.415, onde mede 221,38m-26º59º’NE, fechando o perímetro. CADASTRAMENTO PMP: Log.0066 Ins 21.050, Lote 098, S/Lote 02, DV-09 PROPRIETÁRIO: GENTIL DA SILVA LOPES, brasileiro, solteiro, maior, comerciante, residente nesta cidade, a Rua Aureliano Coutinho, n°108 apto 101, portador CI 18905-IPF e CPF/MF nº034.699.937/00. REGISTRO ANTERIOR: Transcrição 13.757., fls.278, Lv 3-0, da 3ª Circunscrição.
R-1/11.391 – Protocolo nº 16.081 – (28/11/85) – através de escritura pública de 22/01/85, Lv 287, fls.057, das notas do 1ª Ofício desta cidade, o imóvel foi prometido em venda a JORGE ODYR STADLER MC KENZIE, brasileiro, comerciante, residente à Rua Monsenhor Teodoro Rocha, n° 115, nesta cidade, portadora CI n.656205-IPF e CPF/MF nº 116.749.707/49, casado pelo regime de comunhão de bens com Sonia Maria Mc Kenzie, pelo preço de Cr$ 52.500,000. Fica arquivado em Cartório o ITBI pago através do DARJ autent. MEC.nº 236, BANERJ, no montante de Cr$ 3.318.860, guia de controle nº 4 39 000 927 0. O referido é verdade; dou fé. Petrópolis, 03/12/85.
R-2/11.391– Protocolo nº 29.400–INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO – Particular de 16.10.96, Jorge Odyr Stadler Mc Kenzie e s/m Sônia Maria Mc Kenzie, prometeram ceder os direitos que detém à aquisição do imóvel à Jacy Brandão Leite, brasileiro, desquitado, comerciante, CI n°84.625 SPT/ES, CIC sob o nº 049.599.307-72, residente na Rua Equador nº 223, no Jardim América, Município Cariacica, Vitória do Espírito Santo. Valor Cr$ 85.000.000,00 (à época). O referido é verdade; dou fé. Petrópolis, 18.10.96.
[...]
Matrícula 11.392. Livro N.2 Imóvel: Prédio nº 360 da Rua Tereza (parte térrea) e bem assim ½ (metade) do Domínio útil do prazo de terras nº2.416-Resto, do Quarteirão Vila Tereza, no Bairro Alto da Serra, foreiro à Cia. Imobiliária de Petrópolis, no 1º Distrito, com a superfície de 6.996,8572 m², medindo de frente para a rua Tereza, onde existe uma servidão de acesso, em várias linhas: 11,50 m 72º14’SE; 10,40m-28ºO’SO; 8.90m-41º48º’SE e 13,75m-49º21º’SE; de um lado confronta com o prazo 2.417-A, onde mede 206,52m-28º O’SO; nos findos confronta com o prazo 1.432-J, onde mede 33,0m-63º01º’NO; e do lado restante com prazo 2.415, onde mede 221,38m-26º59º’NE, fechando o perímetro. CADASTRAMENTO PMP: Log.0066 Ins 21.049, Lote 098, S/Lote 01, DV-01 PROPRIETÁRIO: THEREZA CLEMENTE MAIA, brasileira, solteira, maior, do comércio, residente nesta cidade, à Rua Teresa nº 360, portadora do CPF nº 280.901.017/04. REGISTRO ANTERIOR: Transcrição 13.758, fls.278, Lv 3-0, da 3ª Circunscrição.
R-1/11.392 – Protocolo nº 16.081 – (28/11/85) – através de escritura pública de 22/01/85, Lv 287, fls.057, das notas do 1ª Ofício desta cidade, o imóvel foi prometido em venda a JORGE ODYR STADLER MC KENZIE, brasileiro, comerciante, residente à Rua Monsenhor Teodoro Rocha, n° 115, nesta cidade, portadora CI n.656205-IPF e CPF/MF nº 116.749.707/49, casado pelo regime de comunhão de bens com Sonia Maria Mc Kenzie, pelo preço de Cr$ 52.500,000. Fica arquivado em Cartório o ITBI pago através do DARJ autent. MEC.nº 236, BANERJ, no montante de Cr$ 3.318.860, guia de controle nº 4 39 000 927 0. O referido é verdade; dou fé. Petrópolis, 03 de dezembro de 1985.
R-2/11.392– Protocolo nº 29.400–INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO – Particular de 16.10.96, Jorge Odyr Stadler Mc Kenzie e s/m Sônia Maria Mc Kenzie, prometeram ceder os direitos que detém à aquisição do imóvel à Jacy Brandão Leite, brasileiro, desquitado, comerciante, CI n°84.625 SPT/ES, CIC sob o nº 049.599.307-72, residente na Rua Equador nº 223, no Jardim América, Município Cariacica, Vitória do Espírito Santo. Valor Cr$ 85.000.000,00 (à época). O referido é verdade; dou fé. Petrópolis, 18.10.96. [...]”
Portanto, as transações imobiliárias trazidas pela parte autora não estão registradas nas matrículas dos referidos imóveis. Não há ali menção ao contrato de promessa de compra e venda entre JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE para ALFREDO BIANCHI e AIDIL BIANCHI, ou à FERNANDO LUIZ BRAGA, NILZA PEREIRA SILVA, C. A. N. E O ESPÓLIO DE EMILE MAGHAMEZ, bem como a posterior cessão desses direitos aos embargantes.
Por outro lado, conforme registrado nas matrículas do imóvel, JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE teriam prometido ceder os direito de aquisição de imóvel à JACY BRANDÃO LEITE.
Diante da controvérsia apresentada, é necessário invocar a redação do art.1.417 do Código Civil Pátrio:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Portanto, diante de vários contratos de promessa de compra e venda distintos, possui direitos de proprietário aquele que registrou no Cartório de Registro de Imóveis a referida promessa, pois agiu de acordo com as prescrições legais. Como é cediço, “[...] A promessa de compra e venda, para que produza efeitos “erga omnes” e confira direito real à aquisição do imóvel, necessita ser levada a registro, de acordo com o 1.417 do Código Civil e art. 25 da Lei 6.766/79 [...]”(TRF-2 - AG: 201302010066228 , Relator: Desembargador Federal MARCUS ABRAHAM, Data de Julgamento: 15/07/2014, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 29/07/2014).
Logo, como os embargantes não registraram no CRGI competente a sua promessa de compra e venda, bem como não pleitearam a adjudicação compulsória, acabaram criando o risco de que a situação em tela ocorresse. Assim, por mais que se cogite a ocorrência de um problema no campo das obrigações entre os embargantes e aqueles que cederam os direitos de compra, isso não afeta o fato do direito real de propriedade dos imóveis em exame pertencer à JACY BRANDÃO LEITE, que registrou seus contratos de promessa de compra e venda regularmente no Cartório de Registro de Imóveis, cumprindo a determinação do Art. 1.227 do Cód.Civil: “[...] Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código [...]”.
De fato, ao realizarem negócio jurídico de cessão direito de compra e venda, os embargantes não se atentaram aos registros do CRGI competente, providência que demonstraria que as pessoas que se apresentavam como cedentes (JORGE ODYR STADLER MC KENZIE e SONIA MARIA MC KENZIE) já haviam transferidos esse direito para JACY BRANDÃO LEITE e registrado na matrícula do imóvel penhorado, possuindo, assim, efeito “erga omnes”, ao contrário dos outros contratos apresentados nos autos.
Desse modo, não havendo alegações dos autores sobre a possibilidade de se adquirir o imóvel por usucapião ou tenha sido ajuizado alguma ação judicial nesse sentido, a rejeição dos embargos é medida que se impõe.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados nestes embargos à execução, na forma da fundamentação. Extingo o presente feito na forma do art. 487, I do CPC.
Diante das especificidades do caso em exame, deixo de condenar a parte embargante ao pagamento de 10% de honorários sobre o valor atualizado da causa aos embargados.
Traslade-se cópia da presente decisão para execução fiscal nº 0009228- 29.2011.4.02.5001.
Transitada em julgado a presente sentença, nada sendo requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se estes autos.
Intimem-se.
Na hipótese em apreço, os embargantes/apelantes não se desincumbiram satisfatoriamente em comprovar a regularidade das transações imobiliárias alegadas, pois inexiste qualquer menção ao contrato de promessa de compra e venda entre JORGE ODYR STADLER e Sonia para Alfredo Bianchi AIDIL BIANCHI, ou à FERNANDO LUIZ BRAGA, NILZA PEREIRA SILVA, C. A. N. E O ESPÓLIO DE EMILE MAGHAMEZ averbado perante a matrícula do imóvel, bem como a posterior cessão desses direitos aos embargantes.
Muito ao contrário, os documentos demonstram que JORGE ODYR STADLER e Sonia prometeram ceder os direitos de aquisição do referido imóvel à parte executada Jacy Brandão Leite.
Neste diapasão, em virtude da inexistência de conjunto probatório com o condão de demonstrar a alegada pretensão dos apelantes, conclui-se que o bem imóvel objeto da penhora impugnada é passível de constrição, por estar inserido na esfera patrimonial do devedor/executado, devendo, então, ser mantida a sentença de origem.
Do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação.
Documento eletrônico assinado por ALBERTO NOGUEIRA JUNIOR, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002126850v3 e do código CRC 80d5fb58.
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