Apelação Cível Nº 0184971-58.2017.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por J. B. F. da sentença (Evento 123– SENT1), do juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, em ação de usucapião ajuizada em face A. A., I. V. D. S. A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, substituída por EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, julgou improcedente os pedidos, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, o que fez sob os seguintes fundamentos:
II.2. Mérito
Ausente a necessidade de produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015.
A usucapião é conceituada como prescrição aquisitiva, sendo forma de aquisição originária da propriedade e possui como características a posse com animus domini, pacífica, contínua e duradoura.
Estabelece o art. 1.238 do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Os autores alegam que estão no imóvel objeto da lide há mais de 15 (quinze) anos, com posse mansa, ininterrupta e pacífica, razão pela qual requereram a declaração da prescrição aquisitiva, ou seja, o direito de usucapir o imóvel, tendo em vista que, supostamente, nem a CEF nem a EMGEA teriam se oposto durante todo o período em que ali residem.
A título de prova da alegada posse, a parte autora apresentou conta de gás emitida em seu nome, em setembro/2000, abril e julho/2017 (ev.1-out3); guias de IPTU pagas, dos anos de 1991 a 1995 (ev.1-out4), sem indicação do autor do pagamento; contas de luz emitidas em seu nome, de 2011 a 2017 (ev.1-out6) e declaração da síndica do condomínio, lavrada em setembro/2017, afirmando que o autor reside no imóvel usucapiendo desde 1991 (ev.1-out10).
No caso dos autos, verifico que a posse não foi exercida com animus domini, porquanto decorrente de contrato de promessa de compra e venda. De fato, os autores ingressaram na posse do imóvel como cessionários dos direitos e obrigações decorrentes de um contrato de financiamento imobiliário (contrato de gaveta).
Dos documentos dos autos, extraio as seguintes informações acerca do bem usucapiendo:
a) em 21/06/1989, o imóvel foi vendido a A. A. e I. V. D. S. A. pelo BANCO BAMERINDUS DO BRASIL S/A (proprietário), que se tornou credor da quantia de NCZ$ 32.700,00, a qual deveria ser paga em 180 meses a juros de 8,5% a.a. mediante garantia hipotecária em 1º grau do imóvel, vencendo-se a primeira prestação em 21/07/1989 (matrícula do imóvel - ev. 3-out14, fl. 3);
b) em 05/03/2001, o BANCO BAMERINDUS DO BRASIL S/A cedeu seus direitos creditórios à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (matrícula do imóvel - ev. 3-out14, fl. 3);
c) em 21/06/1991, o autor J. B. F. firmou contrato de "promessa de compra e venda particular com promessa de sub-rogação hipotecária" (contrato de gaveta), com os réus A. A. e I. V. D. S. A. (ev. 1-out9).
Conforme consta do contrato, o autor (promitente comprador) se comprometeu a arcar com todas as parcelas do financiamento até a efetiva quitação integral: "o OUTORGADO compromete-se a pagar diretamente ao AGENTE FINANCEIRO, em nome dos OUTORGANTES, sempre em prestações mensais e sucessivas, até que o financiamento seja efetivamente transferido para seu próprio nome ou seja quitado (...)" (ev. 1, out9, fl 3-4).
In casu, dos demonstrativos juntados pela CEF, verifica-se que, do contrato de financiamento originário, firmado com um prazo de 180 meses de pagamento, com juros efetivo anual de 8,8390% (ev. 40, OUT34, fl. 5), ainda constam 158 prestações não pagas, no valor de R$ 50.855,57, que, cumulados com juros de mora e multa somam uma dívida total de R$ 555.644,11 (ev. 40, out35).
Considerando que a promessa de compra e venda (contrato de gaveta) foi firmada em 21/06/1991 e que a primeira prestação não paga teve vencimento em 21/05/1991 (ev.40-out35, fl. 3), é de se concluir que os autores não adimpliram nenhuma prestação sequer do financiamento que se comprometeram a honrar.
A escritura de promessa de compra e venda declara expressamente que os autores sabiam da existência da hipoteca que gravava o bem como garantia real ao contrato de financiamento:
(...)
Era, portanto, inequívoco o conhecimento de que o bem não lhes pertencia, e que sua ocupação ali era clandestina e precária. In casu, a suposta posse dos autores não é tida com animus domini, pois impossível possuir a coisa como proprietário aquele que tem pleno conhecimento de que o bem imóvel pertence a outrem.
Ou seja, mesmo os autores cientes da situação do bem, e da existência do contrato de mútuo e da garantia hipotecária, jamais foi dado a conhecer, para a credora, a sua alegada posse, que sempre permaneceu clandestina (vale dizer, desqualificada como posse). O pagamento de cotas condominiais e de algumas guias de IPTU não confere o caráter ad usucapionem à ocupação exercida.
Como é cediço, não é qualquer posse que conduz à usucapião: a posse há que ser justa, ou seja, isenta de vícios objetivos (violência, clandestinidade e precariedade, cf. art. 1.200 do CC/02). Assim, a ocupação exercida padece do vício da clandestinidade, e, como tal, é injusta, degradada legalmente.
Nesse sentido:
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. USUCAPIÃO. IMÓVEL URBANO. SFH. TERCEIRO OCUPANTE. IMPOSSIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA. POSSE CLANDESTINA.
1. A sentença, acertadamente, negou a usucapião de imóvel, por ser o bem objeto de mútuo hipotecário, havendo a autora exercido mera detenção, ocupando-o de forma irregular. 2. A usucapião urbana, disciplinada pelos arts. 183 da Constituição, 1.240, CC, e 9º da Lei 10.257/01, obsta expressamente a aquisição de imóveis públicos, vedação que se estende a i móveis adquiridos com recursos do SFH, dada a sua destinação especial 3. A efetiva ciência da situação do imóvel jamais foi impugnada pela parte autora, que se limitou a afirmar a posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem nunca esclarecer, especificamente, a que título o ocupou, sendo clandestina a posse daquele que ocupa bem imóvel, objeto de execução extrajudicial e, por conseguinte, de arrematação pela EMGEA, não se caracterizando, em hipóteses que tais, o animus domini necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva instituída pelo ordenamento jurídico. 4 . Apelação desprovida.
(TRF 2ª Região, AC 0125568-95.2016.4.02.5101, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de disponibilização 22/09/2020, Relator ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA).
Dessa maneira, não configurada a posse com animus domini, resta impossibilitada a declaração da prescrição aquisitiva do imóvel. De outro modo, dadas as peculiaridades fáticas do caso, é possível afirmar que conclusão em sentido contrário significaria premiar o inadimplemento contratual com a aquisição do bem.
Impõe-se, portanto, a improcedência do pedido.
Em suas razões (Evento 130 – APELAÇÃO1), o apelante pugna pela reforma da sentença, sob a alegação de que: (i) “A usucapião como uma ação do social. Trata-se de uma forma de prescrição aquisitiva, possui como seus pressupostos: posse, tempo e ‘animus domini’.”; (ii) os autores residem no imóvel há mais de trinta e três anos; (iii) “Afirmar que os autores ficaram 33 anos na posse do bem de forma clandestina pagando todas as despesas, manutenção e a prestação ao banco Bamerindus até que esse entrasse em recuperação, conforme documentos anexos, beira o absurdo pensar que isso é clandestinidade.”; (iv) o prazo de prescrição para cobrança de dívida de financiamento se dá em cinco anos, conforme dispõe o art. 206, § 5º, do Código Civil, o que não foi reconhecido pela juíza na sentença; (v) “(...) a dívida de financiamento não pode ser exigida de A. A. e ISALTINA VIEIRA DOS SANTOS ALVEZ e por isso, também, se faz devido o usucapião dos autores sobre estes e aqueles.”
Contrarrazões de A. A. e I. V. D. S. A. no Evento 139.
Contrarrazões de EMPRESA GESTORA DE ATIVO- EMGEA no Evento 140.
Intimado, o Ministério Público manifestou-se pela desnecessidade de intervenção no feito (Evento 4 – PARECER1).
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I - Apelação interposta por J. B. F. da sentença que, em ação de usucapião de imóvel objeto de ‘contrato de gaveta’ ajuizada em face A. A., I. V. D. S. A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, substituída por EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, julgou improcedente o pedido, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
II - A despeito da controvérsia acerca do “contrato de gaveta” e aquisição da propriedade por usucapião, fato é que a inadimplência afasta a posse ad usucapionem e próprio animus domini, a autorizar a aquisição originária da propriedade na referida modalidade.
Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por J. B. F. da sentença (Evento 123– SENT1), do juízo da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, em ação de usucapião ajuizada em face A. A., I. V. D. S. A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, substituída por EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, julgou improcedente o pedido, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
A sentença não merece reforma.
É cediço que a usucapião constitui modalidade de aquisição originária da propriedade. Ao tratar do referido instituto, a Constituição da República dispôs, em seu art. 183, que “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
O Código Civil, por sua vez, ao disciplinar a aquisição da propriedade pela usucapião, estabeleceu, em seu art. 1.238, que: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” O parágrafo único prevê redução de prazo (10 anos) se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
No caso dos autos, o autor, ora apelante, e sua mulher celebraram escritura de promessa de compra e venda, com sub-rogação de dívida hipotecária (“contrato de gaveta”), com A. A. E I. V. D. S. A.. O credor hipotecário do bem era o extinto BANCO BAMERINDUS DO BRASIL S.A. Segundo o pactuado, o outorgado, J. B. F., ora apelante, declarou ciência da hipoteca existente sobre o bem e comprometeu-se a pagar diretamente ao agente financeiro, em nome dos outorgantes, as prestações do financiamento (Evento 1 – OUT 9 dos autos originários).
Ocorre que, despeito do ajustado entre as partes, o apelante deixou de pagar várias prestações, conforme comprovam os documentos acostados ao Evento 40 - OUT 37 dos autos originários. Assim, a despeito da controvérsia acerca do “contrato de gaveta” e aquisição da propriedade por usucapião, fato é que a inadimplência afasta a posse ad usucapionem e o próprio animus domini, a autorizar a aquisição originária da propriedade na referida modalidade.
Ademais, como bem fundamentou o magistrado sentenciante, “(...), não é qualquer posse que conduz à usucapião: a posse há que ser justa, ou seja, isenta de vícios objetivos (violência, clandestinidade e precariedade, cf. art. 1.200 do CC/02). Assim, a ocupação exercida padece do vício da clandestinidade, e, como tal, é injusta, degradada legalmente.”
Por fim, uma vez mantida a sentença, majoro os honorários advocatícios em 1%, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Do exposto, é o voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002177659v3 e do código CRC 29a3e5ee.
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Data e Hora: 29/11/2024, às 21:15:24