Apelação Cível Nº 5004632-73.2018.4.02.5104/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível (evento 141/JFRJ) interposta por A. C. N., tendo por objeto sentença (evento 124/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e R. F. L., prolatada nos autos de ação ajuizada por este em face da referida empresa pública federal e do ora apelante, objetivando anulação de leilão de imóvel.
A causa de pedir foi, assim, sumariada:
"Como causa de pedir, afirma que firmou contrato de financiamento com a CEF, adquirindo um imóvel Na rua José Braz Vieira, 35, Jardim Amália, Volta Redonda/RJ, não logrando êxito em pagar o financiamento, o que acarretou a alienação do bem, que era gravado por alienação fiduciária.
Sustenta que o imóvel possui diversas benfeitorias, o que torna seu valor maior do que o dobro do anunciado para a venda (R$ 404.925,28).
Narra que o artigo 891 do CPC considera que preço vil é aquele inferior à metade do valor do bem, tendo sido efetivada avaliação do imóvel por corretor particular, que apontou que seu valor varia entre R$ 820.000,00 e R$ 850.000,00."
O juízo a quo dirimiu a lide nos seguintes termos:
"Com fulcro na fundamentação supra, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, I, do CPC, anulando os leilões efetivados e a consequente alienação realizada pela Caixa Econômica Federal a A. C. N. da Casa Residencial 35, em três pavimentos, situada na Rua José Braz Vieira, Jardim Amália, zona urbana, Volta Redonda, objeto do registro R.6/34.051, datado de 09 de dezembro de 2019 (MATRIMÓVEL2 – fls. 03/04 do evento 109).
Condeno os réus ao pagamento das custas processuais devidas e de honorários advocatícios ao patrono da parte autora, que ora arbitro em 10% do valor da causa atualizado (5% para cada réu).
Deixo de determinar, em sede de tutela de urgência, o desfazimento da anotação registral, já que se trata de medida dotada de irreversibilidade, que implica prejuízo ao adquirente caso a sentença não seja mantida em grau de recurso.
Decorrido, in albis, o prazo recursal, oficie-se ao Cartório de Registro Imobiliário do 1o Ofício de Volta Redonda/RJ, determinando o desfazimento da anotação referente à alienação objeto dos autos, restabelecendo o status anterior a sua efetivação, qual seja, aquele consubstanciado na AV. 5/34.051.
Intimem-se, ainda, os réus, para que restabeleçam o status anterior ao da alienação, competindo à CEF, caso assim deseje, dar início a novo procedimento, observando, desta vez, os ditames legais e contratuais."
Sustenta o apelante a uma, que a sentença é ultra petita; a duas, que o artigo 30 da Lei 9514/97 dispõe que, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, qualquer ação que discuta sobre as controvérsias dos requisitos procedimentais de cobrança e leilão serão resolvidas em perdas e danos e não na anulação do leilão e posterior alienação; a três, que se a sentença manteve o procedimento de consolidação da propriedade e sua averbação no RGI, o juiz não pode anular a aquisição do apelante que ocorreu após a consolidação; a quatro, que o valor de venda atribuído no leilão extrajudicial não teve prejuízo, uma vez que não houve arrematação; a cinco, que não houve exercício abusivo de direito nem enriquecimento sem causa, pois a execução deu-se da forma menos gravosa para o devedor; a seis, que a situação atual do imóvel não corresponde àquela de agosto de 2020 (data da imissão na posse), muito menos àquela de 05 de dezembro de 2018 (data da distribuição da ação), uma vez que o apelante realizou significativos investimentos para valorizar o imóvel; e a sete, que a avaliação técnica designada considerou a condição atual do imóvel, o que não é objeto deste processo.
Contrarrazões do autor (evento 143/JFRJ).
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível (evento 141/JFRJ) interposta por A. C. N., tendo por objeto sentença (evento 124/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e R. F. L., prolatada nos autos de ação ajuizada por este em face da referida empresa pública federal e do ora apelante, objetivando anulação de leilão de imóvel.
Inicialmente, não há que se falar em sentença ultra petita, uma vez que a anulação do leilão, por óbvio, implica na anulação dos atos posteriores relativamente ao imóvel objeto da presente lide.
O cerne da controvérsia diz respeito ao valor da avaliação do bem imóvel, supostamente por não ter havido a realização de vistoria no local, razão pela qual não se considerou uma série de benfeitorias que, não obstante não averbadas, valorizariam o bem.
Verifica-se que foi celebrado contrato no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (evento 9 - CONTR 2/3/JFRJ), em 27 de setembro de 2011, com cláusula de alienação fiduciária em garantia (cláusula décima terceira), que abrange também as benfeitorias (cláusula décima terceira, parágrafo primeiro), as quais podem ser, inclusive, objeto de indenização ao mutuário (cláusula décima quinta, parágrafo segundo).
Consta ainda do contrato que qualquer acessão ou benfeitoria que o devedor fiduciante deseje efetuar, às suas expensas, deve ser notificada à Caixa, obrigando-se o devedor a obter as licenças administrativas necessárias e promover as necessárias averbações no RGI que, em quaisquer hipóteses, integrarão o imóvel e seu valor para fins de realização de leilão extrajudicial (cláusula décima quinta).
Importante ressaltar que ambas as partes, devedor fiduciante (Sr. R. F. L.) e posterior adquirente (Sr. A. C. N.) alegam terem feito diversas benfeitorias no imóvel. Porém, inexistem nos autos notas fiscais que comprovem a realização das mesmas, nem houve averbação no RGI, pelos mesmos, das benfeitorias realizadas por cada um deles, e constatadas no laudo pericial do evento 90/JFRJ.
Como visto, o autor, ora apelado, sustenta que a avaliação do imóvel para fins de leilão não levou em conta o valor das benfeitorias realizadas, o que gera enriquecimento sem causa.
A realização de benfeitorias não serve de óbice à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, porquanto tal questão se resolveria por ocasião da venda do imóvel, quando seria apurado o valor que venha a sobejar.
No que diz respeito à devolução de valores relativa à indenização por benfeitorias, o parágrafo 4º, do art. 27, da Lei 9.514/97 é expresso ao dispor que, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas, o valor excedente será entregue ao devedor.
In casu, não houve negligência da CEF, muito menos intenção de se enriquecer às custas do apelado.
A avaliação do imóvel foi realizada em 27 de agosto de 2018, conforme se verifica no evento 9 - Procadm34/JFRJ, pelo valor de R$ 450.000,00. Conforme se verifica nas informações complementares da aludida avaliação, o morador não estava presente no momento da vistoria, de forma que o laudo baseou-se na certidão do RGI, datada de 25 de outubro de 2011, competindo à área concessora verificar se na certidão atualizada do RGI constam alterações que possam afetar a garantia.
Verifica-se que o apelado, Sr. R. F. L., descumpriu cláusula décima quinta do contrato, uma vez que não averbou no RGI as benfeitorias que alega ter feito.
Ocorre que, no presente caso, houve a averbação dos leilões negativos e posterior venda do imóvel ao Sr. A. C. N., ora apelante, em 09 de dezembro de 2019 (evento 57 - anexo 2/JFRJ).
Não houve prejuízo ao Sr. Rogério na arrematação do imóvel pela CEF, uma vez que quando não há licitantes, a dívida é considerada extinta e a CEF exonerada da obrigação de restituir ao devedor qualquer quantia, a que título for, importando em recíproca quitação.
Se o imóvel foi levado à leilão por valor supostamente inferior ao valor de mercado e não houve licitantes, por óbvio, que se fosse oferecido por valor superior, também não haveria licitantes, de forma que, repita-se, não houve prejuízo ao Sr. Rogério por ter sido arrematado pela CEF pela ausência de licitantes.
Por outro lado, não se discute nesta ação indenização por benfeitorias, uma vez que estranha ao objeto da presente lide, que consiste apenas em anulação do leilão do imóvel.
Eventuais indenizações, seja em face da CEF, seja em face do adquirente do imóvel, devem ser discutidas na via própria.
Feitas tais considerações, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido inicial do autor, ora apelado. Revertam-se os ônus sucumbencias, cuja exigibilidade ficará suspensa, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida no evento 3/JFRJ.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002107841v14 e do código CRC c8edcdfb.
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Data e Hora: 10/10/2024, às 14:30:58