Apelação Cível Nº 5036114-09.2022.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. J. D. S. P. e L. C. P. em face da sentença (evento 82, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), julgou improcedente o pedido, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.
Nas suas razões recursais (evento 103, 1º grau), os autores requerem a reforma da sentença, sustentando que “não foram notificados pessoalmente para a realização dos leilões designados”, nos termos do art. 32, caput, do Decreto-Lei 70/66, o que gera a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, e a sustação dos efeitos dos leilões.
Contrarrazões da CEF e da EMGEA, pugnando pelo improvimento do recurso (eventos 108 e 112, 1º grau).
O Ministério Público Federal justificou a desnecessidade de sua intervenção na presente lide (evento 6, 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Conheço da apelação, eis que presentes os requisitos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por A. J. D. S. P. e L. C. P. em face da sentença (evento 82, 1º grau) que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS (EMGEA), julgou improcedente o pedido, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.
In casu, os autores celebraram com a Caixa Econômica Federal – CEF, em 01/08/1992, o “Instrumento Particular de Compra e Venda e Mútuo com Obrigações e Quitação Parcial e outros Pactos, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, n. 802088000029-3, para aquisição do imóvel situado na Rua Geraldo de La Roque, n. 50, LT 16, Quadra D, Campo Grande, Rio de Janeiro, pelo valor de CR$ 76.136.504,00 (setenta e seis milhões cento e trinta e seis mil quinhentos e quatro cruzeiros), a ser pago em 240 parcelas, o qual foi oferecido em hipoteca em favor da Caixa (evento 1, inic1, fls. 6 e ev. 42, anexo 4/fl. 1, 1º grau).
A controvérsia cinge-se em saber se há, ou não, ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial, com base no DL 70/66.
Com efeito, as dívidas garantidas por hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (artigo 10, I do Decreto-lei 70/66) quando não são adimplidas pelo devedor, poderão ser objeto de execução na forma dos artigos 31 a 38 do Decreto-lei 70/66.
De início, convém salientar que o Decreto-lei 70/66, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte decidiu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998).
Não obstante, devem ser observadas as formalidades inerentes àquele procedimento, em respeito aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, positivados no art. 5.º, LIV e LV, da CR/88.
No presente caso, o Juízo a quo, acertadamente, entendeu que todo o procedimento executório foi regularmente conduzido. Vejamos.
A inadimplência, que não é negada pelos mutuários, deu ensejo à execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66. Naquilo que importa ao presente julgamento, confiram-se os seguintes dispositivos:
" Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
I - o título da dívida devidamente registrado; (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
II - a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos; (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
III - o demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
IV - cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH. (Inciso incluído pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
1º Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
§ 2º Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 14.3.1990)
Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido fôr inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.
§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sôbre o imóvel alienado.
§ 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, fôr superior ao total das importâncias referidas no caput dêste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor.
§ 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação dêste artigo.
Art 33. Compreende-se no montante do débito hipotecado, para os efeitos do artigo 32, a qualquer momento de sua execução, as demais obrigações contratuais vencidas, especialmente em relação à fazenda pública, federal, estadual ou municipal, e a prêmios de seguro, que serão pagos com preferência sôbre o credor hipotecário.
Parágrafo único. Na hipótese do segundo público leilão não cobrir sequer as despesas do artigo supra, o credor nada receberá, permanecendo íntegra a responsabilidade de adquirente do imóvel por êste garantida, em relação aos créditos remanescentes da fazenda pública e das seguradoras.
Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;
II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação".
Nesse cenário, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 31, § 1º), podendo tal intimação ser realizada por edital, na hipótese de o devedor encontrar-se em local incerto ou não sabido (art. 31, § 2º), quando assim certificado pelo serventuário encarregado da diligência.
No caso dos autos, de acordo com os documentos acostados no evento 42, anexo 7, 1º grau, é possível observar que os autores foram notificados pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos – RJ para purgar a mora, o que evidencia regularidade no procedimento de execução extrajudicial, não se insurgindo os recorrentes quanto a esse ponto no recurso ora em análise.
Importante consignar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas por robusta prova em contrário, conforme jurisprudência desse Tribunal, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial.
(0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO) (grifamos)
De acordo com o procedimento previsto no Decreto-Lei n. 70/66, a ausência da purgação do débito autoriza a realização do leilão do imóvel hipotecado, nos termos do art. 32. In casu, os autores, ora apelantes, relatam que não foram notificados das datas dos leilões, o que acarreta a nulidade do procedimento de execução extrajudicial
Com efeito, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.
A propósito colaciono julgado desta Corte Regional, inclusive da 5ª Turma Especializada:
“APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. VÍCIO PROCEDIMENTAL NÃO VERIFICADO. REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO FIDUCIANTE. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Apelação contra a sentença que julgou improcedente o pedido formulado pelos apelantes, com o objetivo de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente nos termos na Lei 9.514/97.
2. O Decreto-lei nº 70/1966, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte entendeu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998).
3. Em relação à Lei nº 9.514/1997, o Pretório Excelso reconheceu a repercussão geral do tema (STF, Tribunal Pleno, RE 860631, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe: 7.2.2018), ainda pendente de julgamento. Contudo, tendo em vista a semelhança entre as prescrições da Lei e do referido Decreto, este Tribunal vem lhe aplicando o mesmo entendimento. Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0128311-83.2013.4.02.5101, Rel. Juiz Fed. Conv. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, e-DJF2R: 11.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0110891-62.2013.4.02.5102, Rel. Des. GUILHERME CALMON, e-DJF2R: 29.3.2016.
4. Nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, “o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação instaurado pela Caixa Econômica Federal.” No caso, não há controvérsia acerca do fato de o mutuário ter sido intimado, com a finalidade de purgar a mora, pelo Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares, o qual detém fé pública, possuindo as suas anotações presunção de veracidade, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). O ato de comunicação se deu de forma regular, não havendo que se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em virtude de vício de notificação do mutuário para purgação da mora.
5. Embora previsto no artigo 39, inciso II da Lei 9.514/97, que é "lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura de arrematação, purgar o débito", tal purgação refere-se ao pagamento integral do débito, o que não se observa no caso em tela, uma vez que os recorrentes não demonstraram a intenção de realizar o pagamento dos débitos em atraso na integralidade. Frise-se que os apelantes também não demonstraram o desejo de depositar judicialmente as parcelas inadimplidas. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00653018920184025101, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJE 5.12.2018; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 01066348620164025102, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, DJE 13.9.2017.
6. Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, pois não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00009506920124025117, Rel. Juiz Fed. Conv. MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, DJE 12.12.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 50002324020194025117, julgado em 8.6.2020).
7. A nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, estabeleceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo nos autos indícios de que os apelantes pretendiam exercer tal direito.
(...)
11. Apelação cível não provida.
(TRF2, AC 5001454-28.2018.4.02.5004, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 04/11/2020, g.n)
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. NOTIFICAÇÃO SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. 1. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 2. Não restou demonstrado nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), eis que restou comprovada a regular expedição de notificação em nome da parte devedora, que, consoante certificou o i. oficial, foi entregue à própria Autora em 24/09/2014, que se negou a exarar o ciente, conforme se extrai de certidão de fls. 79. 3. A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos. Nesse sentido: TRF2, AC 00345485-7.2015.4.02.51.01, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. CARMEN SILVIA LIMA DE ARRUDA, Dje 07/10/2016 e TRF2, AC 01040340-3.2013.4.02.51.01 6ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. GUILHERME CALMON, E- DJF2R 7.1.2016. 4. Apelação desprovida.
(TRF-2 - AC: 00010893020164025101, Relator Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Julgamento: 05/09/2017) (grifamos)
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIARIA. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLENCIA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento com requerimento de tutela antecipada recursal interposto por CLAUDEMIR ROGERIO DA SILVA e TATIANE ESTEFANINE OLIVEIRA DA SILVA em face de decisão que, nos autos da ação anulatória nº 5000277-92.2024.4.02.5109, ajuizada em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, perante o Juízo da 1ª Vara Federal da Resende, indeferiu a tutela de urgência objetivando que a agravada: "anule o leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 89246, registrada perante o 1º Oficio de registro de imóveis de Cuiabá - MT, bem como qualquer outro ato de leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, e ainda seus efeitos considerando que pode ou não ocorrer a arrematação por terceiros".
2. O inadimplemento dos devedores autorizou o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em favor da agravante, conforme histórico descrito na certidão anexada no evento 1 - MATRIMOVEL13 dos autos originários.
3. Consoante se extrai do item AV -7 da certidão do 2º Ofício de Justiça de Resende, o agravante foi pessoalmente notificado em 07/07/2023 às 16:05h
4. Importante consignar que as informações constantes da referida certidão ostentam a presunção de veracidade e de legitimidade, só podendo ser infirmada por meio de prova robusta me sentido contrário. Precedente: APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006657-62.2018.4.02.5002, 5ª Turma especializada. Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO; Julgado em 21/01/2020.
5. Logo, não há irregularidade no procedimento e, não tendo ocorrido a purgação da mora, consolidou-se a propriedade do imóvel em favor da CEF.
6. Reitera-se que os autores/agravados confessam a sua inadimplência e não demonstraram intenção de purgar a mora, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97, in verbis: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
7. No que tange a ausência de intimação para os leilões, o parágrafo 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina que o devedor seja comunicado tão somente sobre as datas, horários e locais dos leilões por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, pois não é necessária a intimação pessoal do devedor sobre tal ato procedimental
8. Registra-se que a ação foi proposta ainda antes da realização do primeiro leilão, marcado para o dia 03/04/2023, conforme noticiado na petição inicial, o que denota a ciência dos agravantes quanto ao procedimento, bem como era possível exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, mais encargos, despesas e impostos correlatos, conforme previsão do art. 27, § 2º da citada lei.
9. Dessa forma, restou incontroverso o inadimplemento dos autores/agravantes quanto ao pagamento avençado no contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, que culminou com o início do procedimento para a consolidação da propriedade pela instituição credora e designação de leilões extrajudiciais.
10. Não há nos autos elementos que evidenciem a probabilidade do direito à declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel cedido em garantia fiduciária por violação ao procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
11. Sem embargo, portanto, a interpretação adotada no decisum recorrido não se afigura manifestamente equivocada, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não ocorreu, no caso em tela.
12. Agravo de instrumento improvido.
(AI 5005453-53.2024.4.02.0000, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5a. Turma Especializada, julgado em 08 d e julho de 2024)
Como se vê, no rito estabelecido pelo Decreto-lei 70/66, a exigência de notificação pessoal do devedor se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66, acima citado.
No caso, constata-se que os mutuários foram devidamente informados dos leilões pela Leiloeira Pública Oficial, conforme certidão positiva acostada no evento 42, anexo 14, 1º grau e não contestada pelos autores, além de ter havido publicação de edital para este fim (evento 42, anexo 12 e 13, 1º grau).
Nesse contexto, não restou demonstrada a inobservância das regras procedimentais previstas no Decreto-Lei 70/66, de modo a evidenciar a nulidade da execução extrajudicial em questão.
Ademais, vale observar que sequer os autores demonstraram a real intenção de adimplir a dívida mediante o pagamento do valor integral e respectivos acréscimos, apenas alegaram questões formais para postergar a entrega do imóvel em que reside graciosamente há vários anos, sendo certo que a desconstituição dos leilões só configuraria atraso no procedimento. Ora, ao realizar o financiamento com mútuo e garantia hipotecária, valendo-se das regras do SFH, o mutuário assume o risco de, diante de sua inadimplência, ser deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
Nesse sentido, manifesta-se a jurisprudência desta Corte, conforme se observa dos seguintes julgados, mutatis mutandis:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SUSPENSÃO DO LEILÃO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. PES. TABELA PRICE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DL 70/66.
1. Pretensão relativa à revisão de contrato de financiamento habitacional, com suspensão do leilão extrajudicial, ao fundamento, dentre outros, de descumprimento do Plano de Equivalência Salarial (PES/CP) no reajuste das prestações, bem como da prática de anatocismo, através de amortizações negativas, pela adoção da Tabela Price.
2. A prova pericial não foi produzida, tendo o MM. Juiz a quo julgado improcedente o pedido de revisão do contrato de financiamento habitacional, sob o fundamento de que, “Considerando que a CEF junta notificação extrajudicial, bem como notificação ‘por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos’ e Editais de intimação, na forma da lei, evidencia-se a legalidade da consolidação da propriedade a fim de proceder ao leilão. Portanto, a essa altura não cabe ação revisional (dado inexistir contrato a esta altura) sendo improcedente o feito.”
3. No caso dos autos, a execução extrajudicial se deu no curso da presente ação revisional. A alienação do imóvel foi efetuada por meio de contrato de mútuo com garantia hipotecária, valendo, em caso de inadimplência, o disposto nos artigos 31 e 32 do Decreto-lei 70/66 para a execução da hipoteca. In casu, a CEF junta aos autos notificação extrajudicial, bem como notificação "por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos" e Editais de intimação, na forma da lei, demonstrando a legalidade da execução da dívida hipotecária a fim de proceder ao leilão.
4. Verifica-se que a parte autora não demonstrou (e sequer alegou) a inobservância das regras previstas, tampouco a violação aos princípios da ampla defesa e do contraditório, de sorte a macular a legalidade da execução extrajudicial da dívida. Ademais, o contrato firmado entre as partes dispõe claramente sobre o procedimento de alienação de acordo com o Decreto-lei 70/66. Ao realizar o financiamento com mútuo e garantia hipotecária, valendo-se das regras do SFH, o mutuário assume o risco de, diante de sua inadimplência, ser deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
5. Com efeito, como o devedor não acudiu à purgação da mora no prazo legalmente fixado, apesar de regularmente notificado, o imóvel foi levado à leilão. A propósito, vale observar que a inadimplência remonta a janeiro de 1994 e em nenhum momento se verificou a disposição do apelante em adimplir a dívida, sendo certo que sequer há depósito nos autos com a finalidade de evitar a medida constritiva.
6. Feitas tais considerações, não há que se cogitar de cerceamento de defesa em razão da ausência de produção de prova pericial apta a possibilitar a comprovação da tese de descumprimento do Plano de Equivalência Salarial (PES/CP) no reajuste das prestações, conforme estabelecido no contrato, valendo observar que a diminuição das prestações acarretaria um acréscimo no saldo devedor, que não conta com cobertura do FCVS, sendo o saldo residual de responsabilidade dos mutuários. Em outras palavras, a discussão sobre o PES não alteraria o valor residual final a ser pago pelo autor.
7. Conclui-se, portanto, que, em razão da mora do devedor e de sua inadimplência, foi iniciado o procedimento de execução extrajudicial do imóvel, sendo certo que, ante a ausência de purgação do débito, a Caixa Econômica Federal estaria obrigada a promover o leilão público do bem sub judice no prazo de 15 (quinze) dias (art. 32 do DL 70/66).
8. Dessa forma, não se vislumbra ilegalidade ou ocorrência de qualquer vício na forma utilizada para satisfação dos direitos da credora, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, de modo a permitir ao apelante a permanência em imóvel que não mais lhe pertence.
9. Afastada a alegação de cerceamento de defesa em razão da ausência de produção de prova pericial apta a possibilitar a comprovação da tese de descumprimento do Plano de Equivalência Salarial (PES/CP) no reajuste das prestações, conforme estabelecido no contrato, valendo observar que a diminuição das prestações acarretaria um acréscimo no saldo devedor, que não conta com cobertura do FCVS, sendo o saldo residual de responsabilidade dos mutuários. Em outras palavras, a discussão sobre o PES não alteraria o valor residual final a ser pago pelo autor.
10. O direito constitucional à moradia e à dignidade da pessoa não podem ser interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam. Isto porque o sistema atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota na pessoa do apelante, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção. Nesse prisma, dispensá-lo da contraprestação livremente contratada e aos demais contratantes também imposta consistiria em grave violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações.
11. De se registrar, ainda, que, caso se impeça a CEF de proceder à excussão das respectivas garantias quando seus devedores se tornem inadimplentes, diante da missão social relevante por ela prestada, estar-se-ia, na prática, obtendo efeito inverso ao pretendido, visto que, ao não poder reaver os valores que financiou e não foram pagos, deixa de possuir recursos essenciais ao próprio cumprimento de sua função institucional.
12. Apelo conhecido e desprovido.
(TRF2, AC 5051170-87.2019.4.02.5101, Relator Des. Fed. JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA, 7ª. Turma Especializada, julgado em 04 de outubro de 2023)
CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO LEI 70/66. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA A REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
1. Trata-se de Apelação Cível (evento 70/JFRJ) interposta por MARIA HELENA DOS SANTOS FARIA, tendo por objeto sentença (evento 63/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, prolatada nos autos de ação ajuizada em face da referida empresa pública federal, objetivando anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da presente lide, cumulada com revisão do financiamento, que julgou improcedente a pretensão autoral.
2. A controvérsia cinge-se em saber se há ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial, com base no DL 70/66.
3. Considerando-se que um dos objetivos do DL 70/66, no que tange ao contraditório, é o de dar ciência ao executado de que está em mora, e que o mesmo poderá defender-se para não correr o risco de perder o imóvel, verifica-se que o mutuário tem a prerrogativa de ser notificado pessoalmente para o exercício do direito de purgar a mora e, posteriormente, será publicado o edital de leilão, conforme disposto nos artigos 31 e 32 do referido diploma legal.
4. Cumpre ressaltar que a notificação pessoal é restrita ao caso previsto no parágrafo segundo do art. 31 do DL 70/66, não havendo previsão legal de intimação pessoal para a realização dos leilões.
5. Analisando a documentação acostada aos autos, verifica-se no evento 30 - OUT 24/JFRJ, que tentou-se a notificação pessoal para purga da mora em três dias e horários diferentes, quais sejam 07, 13 e 20 de outubro de 2017, às 09:15 h, 10:50 h e 18:50 h, respectivamente.
6. Assim, observadas as garantias procedimentais conferidas ao mutuário, em especial a prerrogativa de notificação pessoal para o exercício do direito de purgar a mora, conforme previsto expressamente nos artigos 31 e 32 do DL 70/66, inexiste nulidade na execução extrajudicial.
7. Desta forma, não há irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel, inexistindo motivo para a sua anulação, atendidos todos os pressupostos formais impostos pelo DL 70/66, para constituição do devedor em mora e realização do leilão.
8. Recurso desprovido.
9. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do NCPC, cuja execução ficará suspensa ante a gratuidade de justiça deferida no evento 13/JFRJ.
(TRF2, AC 0050710-25.2018.4.02.5101, Relator Des. Fed. POUL ERIK DYRLUND, 6a. Turma Especializada, julgado em 18 de maio de 2020, g.n)
APELAÇÃO CIVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. DL 70/66. NULIDADE PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. NÃO COMPROVADA. DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Trata-se de apelação cível interposta contra a sentença proferida nos autos da ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que reconheceu a decadência do direito de o autor pleitear desconstituição do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, e, ainda, no mérito propriamente dito, julgou improcedente o pedido, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC.
2. Na origem, o autor, ora apelante, objetiva a anulação dos atos expropriatórios e da adjudicação da propriedade, em favor da ré, de imóvel objeto de Contrato de Compra e Venda com Mútuo firmado entre as partes, sob o argumento de que o autor deixou de ser intimado do dia, hora e local do leilão.
3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.03.2021 a 07.04.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
4. Nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do DL 70/1966, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, ou pelo correio, com aviso de recebimento, é suficiente para a regularidade da execução extrajudicial, o que efetivamente restou observado, consoante se extrai da documentação juntada aos autos.
5. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000187-04.2021.4.02.5105, Rel. Des. Fed. MAURO BRAGA, data 20.9.2023.
6. Não restou demonstrada qualquer irregularidade na conduta adotada pela instituição financeira, porquanto, uma vez inadimplido o contrato, cabe ao banco adotar as providências legais pertinentes para reaver o seu crédito.
7. Ainda que configurada alguma nulidade, a pretensão de anulação do procedimento de execução extrajudicial é direito potestativo da parte, que pode ser exercido através de ação anulatória, incidindo, por conseguinte, o disposto nos arts. 179 c/c 185, ambos do CC/2002, que estabelecem o prazo decadencial de dois anos, contados da conclusão do ato que se almeja anular. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 01679671320144025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, E-DJF2R 11.5.2018; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01447056820134025101, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, DJE 15.5.2018.
8. No caso dos autos, ficou caracterizada a decadência, posto que a ação foi ajuizada em 25/01/2021, portanto, quase 11 anos após a adjudicação do imóvel em favor da CEF, que ocorreu em 04/08/2010. Impositivo, portanto, o reconhecimento da decadência do direito de requerer a anulação do procedimento de execução extrajudicial, razão pela qual o desprovimento do recurso é medida que se impõe.
9. Há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante.
10. Apelação desprovida.
(TRF2, AC 5000250-20.2021.4.02.5108, Relator Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, 5a. Turma Especializada, julgado em 07 de novembro de 2023, g.n)
Desse modo, em virtude da regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela parte apelada, motivada pela própria inadimplência dos mutuários, merece ser mantida a sentença em sua integralidade.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação dos autores, nos termos da fundamentação supra. Determino a majoração dos honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 141.199,05 - evento 1, inic1, fls. 16 1º grau) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos (evento 3, 1º grau).
Documento eletrônico assinado por ALCIDES MARTINS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002108812v4 e do código CRC a9d91199.
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Signatário (a): ALCIDES MARTINS
Data e Hora: 12/11/2024, às 15:20:50