Documento:20002090909

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5025084-06.2024.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

VOTO

Trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta por GILCÉLIO DA SILVA (Guilherme Toniazzo Ruas – OAB/RS 83.088), figurando como apelada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Roberto Carlos Martins Pires – OAB/SP 59429), em face de sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta MARIANA TOMAZ DA CUNHA, da 28ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A sentença recorrida, evento 24/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

II – FUNDAMENTAÇÃO

II.1. Gratuidade de justiça O autor requereu a gratuidade de justiça, tendo juntado aos autos os três últimos comprovantes da declaração de imposto de renda (ev. 13, DECLPOBRE2), a partir dos quais se percebe que ele se encontra em situação de hipossuficiência financeira. Presentes os requisitos autorizadores, DEFIRO as benesses da gratuidade de justiça. II.2. Mérito Ausente a necessidade de produção de outras prova,s passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. In casu, o autor não nega a contratação nem o inadimplemento, alegando que restou inadimplente em razão de dificuldades financeiras. Alega, ainda, que tentou negociar o débito, contudo, sem sucesso. É predominante no direito civil o princípio da autonomia da vontade, que confere liberdade negocial aos sujeitos do contrato, dentro dos limites da lei. Dessa forma, a instituição financeira possui independência para conceder empréstimos e renegociar dívidas apenas quando julga conveniente e vantajoso, e desde que os beneficiários se adequem aos requisitos impostos para tanto. Não cabe ao Poder Judiciário impor, contra a vontade do credor, a renegociação de débito, ainda mais em hipóteses como a dos autos, em que o contrato previu pagamento do débito em até 360 (trezentas e sessenta) prestações e o inadimplemento se deu com o pagamento de apenas 85 parcelas (ev. 12, COMP8). Eventual renegociação se encontra no âmbito da livre disposição das partes, não podendo, no caso, ter suas condições impostas por decisão judicial. Ressalte-se que circunstâncias adversas como divórcio, doenças e crises financeiras não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e não extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, mormente naqueles com previsão de quitação em muitos anos, como é o caso. Cito: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CDC. INAPLICABILIDADE À HIPÓTESE. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. GIROCAIXA. PRINCÍPIO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. JUROS. ABUSIVIDADE NÃO COMPROVADA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. 1. Mantém-se a sentença que rejeitou os embargos à execução fundada em título extrajudicial, forte na inaplicabilidade da teoria da imprevisão e não demonstração da abusividade dos juros. 2. Enquadra-se a pessoa jurídica no CDC como consumidora quando adquire o bem ou serviço de consumo para uso privado, e não para atingir o seu objeto social, hipótese que afasta a relação de consumo. A aplicação da norma só pode ser mitigada quando ficar comprovada a condição de hipossuficiência técnica, jurídica ou econômica da pessoa jurídica. À ausência de vulnerabilidade e de demonstração da qualidade de destinatário final do produto, afasta-se as regras protecionistas do CDC. 3. Não há relação consumerista entre as partes. O crédito obtido por contrato de empréstimo destinava-se a incrementar as atividades da empresa tomadora, não se evidenciando, dessa forma, a figura do destinatário final da relação de consumo. Precedentes. 4. O contrato faz lei entre as partes e não pode ser revisto pela simples alegação de "dificuldade financeira". Do contrário, todo contrato de empréstimo estaria sujeito a revisão, sempre que se verificasse a piora nas condições financeiras globais ou individual do contratante, gerando forte instabilidade no mercado de crédito. 5. Os embargantes limitam-se a alegar dificuldades financeiras por conta da crise econômica que afeta o país, o que, por si só, não autoriza a aplicação da norma do art. 489 do Código Civil, que positiva o princípio da onerosidade excessiva 6. A onerosidade excessiva, segundo o art. 478 do C. Civil, somente é admissível na ocorrência de eventos extraordinários e imprevisíveis, com força para alterar as bases econômico-financeira do contrato. 7. A regra do art. 192, § 3º da Constituição da Republica, que estabelecia o patamar máximo do percentual de 12% ao ano, revogada pela EC nº 40/03, nunca foi disciplinada por qualquer diploma legal, tornando-se inócua no sistema jurídico. 8. Apelação desprovida. (TRF-2 - AC: 00226803920164025104 RJ 0022680-39.2016.4.02.5104, Relator: NIZETE LOBATO CARMO, Data de Julgamento: 05/12/2019, 7ª TURMA ESPECIALIZADA) Dispõe o art. 22 da Lei nº 9.514/97 que a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel", podendo ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (§1º). O procedimento, em caso de inadimplemento, foi assim estabelecido pela referida lei (redação anterior à Lei nº 14.711/2023, vigente à época dos fatos): Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. Após o inadimplemento, a CEF comprovou a intimação pessoal do devedor para pagamento da dívida, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, conforme ev.12, COMP6, e averbação AV6 – intimação positiva de Gilcélio da Silva no RGI, em 19/07/2022 (ev. 12, COMP3), conforme abaixo demonstrado: [...]Sobre a suficiência da comprovação da intimação, cito: PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. 1. Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo autor, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF. Alegou o demandante não ter sido pessoalmente intimado para a purga da mora, requisito previsto na Lei n. 9.514/97. 2. Demonstrado o cumprimento do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, sendo o devedor notificado pessoalmente para a purga da mora por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante. 3. A ausência de assinatura do devedor não pode ser obstáculo à notificação procedida, uma vez que, como afirmado na certidão, foi o mutuário cientificado recebeu a contrafé, negando-se a exarar seu ciente. A comprovação de que as comunicações de inadimplemento foram entregues no endereço do imóvel denotam a ciência da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 128016, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 25.6.2012. 4. A averbação, pelo oficial do Registro de Imóveis, da notificação e constituição do devedor em mora e da consolidação da propriedade em nome da fiduciária, diante do decurso de prazo sem a purgação da mora, comprova o atendimento ao disposto no art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei n. 9.514/97. 5. Com a consolidação da propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual. Na forma do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação do ex-mutuário das datas de sua realização. 6. Apelação não provida. (TRF-2 - AC: 01541785920154025117 RJ 0154178-59.2015.4.02.5117, Relator: MARCELO PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 26/08/2016, 8ª TURMA ESPECIALIZADA) APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO DOS FIDUCIANTES. COMPROVAÇÃO. INTIMAÇÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS. AVERBAÇÃO. REGISTRO DE IMÓVEIS. RECURSO PROVIDO. 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra Sentença que julgou procedente o pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial e de cancelamento dos eventuais atos de transferência de propriedade/averbações daí decorrentes, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC/2015, ante o reconhecimento de ausência de intimação dos demandantes para purgação da mora, nos termos do artigo 26, §§ 1º e 3º da Lei nº 9.514/1997. 2. A referida intimação do fiduciante poderá ser realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, conforme dispõe o artigo 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. 3. Compulsando os autos, constata-se no Registro do Imóvel às fls. 58/59, quando da averbação da consolidação da propriedade a seguinte informação: "(...) tendo em vista que os fiduciantes foram intimados em 10/05/2012 pelo 5º Ofício de Reg. De Títulos e Documentos desta cidade e em 04/05/2012 pelo 3º Ofício de Reg. De Títulos e Documentos desta cidade, a requerimento da fiduciária para pagar a dívida no prazo de quinze dias, contados da data da intimação, bem como das despesas decorrentes, não cumpriu o contrato." 4. Desta forma, resta comprovado o cumprimento pela PARTE RECORRENTE da intimação dos fiduciantes para a purgação da mora em conformidade com o disposto na norma legal, de modo que a consolidação da propriedade ocorreu de forma válida, apta a gerar seus efeitos e a consequente reforma da Sentença. 5. Uma vez que a PARTE RECORRIDA foi vencida na totalidade de seus pedidos, deverá arcar com os honorários advocatícios da PARTE RECORRENTE, que por ora o fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015, suspensa a sua exigibilidade por encontrar a PARTE RECORRIDA sobre o pálio da gratuidade de justiça. 6. Recurso provido para reformar a Sentença para julgar improcedente o pedido de anulação do procedimento de execução extrajudicial e de cancelamento de eventuais atos de transferência de propriedade/averbações daí decorrentes. (TRF-2 - AC: 00316816220134025101 RJ 0031681-62.2013.4.02.5101, Relator: REIS FRIEDE, Data de Julgamento: 27/07/2017, 6ª TURMA ESPECIALIZADA) Nessa ordem de ideias, tendo sido o autor intimado para purgar a mora, e tendo transcorrido o prazo sem que ele pagasse a dívida, o procedimento desenvolve-se de pleno direito, mostrando-se desnecessária nova intimação a respeito dos leilões públicos. Dessa forma, não realizada a purga da mora, o fiduciário deve promover leilão público para alienação do imóvel, sendo que, no primeiro leilão, o maior lance oferecido deve corresponder, no mínimo, ao valor do imóvel apontado no contrato, ao passo que, no segundo leilão, será aceito o maior lance ofertado, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais, conforme art. 27 da Lei nº 9.514/97. Ausente, portanto, qualquer ilegalidade no procedimento de consolidação da propriedade, a improcedência dos pleitos autorais é medida que se impõe. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC/2015, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Custas na forma da lei. CONDENO o autor em honorários sucumbenciais, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade em razão da concessão da gratuidade de justiça.

Em razões recursais (evento 30/1º grau), o apelante sustenta que: i) adquiriu o imóvel objeto de leilão, realizando junto ao Requerido contrato de financiamento imobiliário com garantia fiduciária do próprio imóvel. Posteriormente ficou desempregado, entrando em profunda crise financeira. Diante disso, realizou diversas tentativas de repactuação da dívida, sempre visando o cumprimento da sua obrigação contratual; ii) tomou conhecimento que o banco estava leiloando o imóvel, porém, não foi intimado para purgar a mora, sendo descumprida a determinação do artigo 26 da Lei i9.514/97; iii) o contrato de financiamento com alienação fiduciária se trata de vínculo consumerista, amparado pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme Súmula 297 do STJ. Nesta linha, o ônus da recai sobre o credor fiduciário, devendo o mesmo comprovar a ocorrência da notificação válida do fiduciante para purga de mora; iv) a falta de produção de provas do fiduciante sobre a autenticidade da assinatura, caracterizando assim o aceite a tese do Apelante, a sentença deve ser reformada, visto que inexiste embasamento em sua fundamentação; v) a sentença baseou-se em descrição da averbação 06 da matricula imobiliária, inexistindo nos autos o processo de intimação, documentos que validariam mediante certidão o recebimento por parte do fiduciante. Constatou-se que a CEF deixou de apresentar nas suas alegações documentos que comprovassem a intimação pessoal, resguardando a informação para si e impossibilitando a análise por parte do Apelante; vi) deve ocorrer neste momento processual a produção de provas com a intimação da Apelada para que apresente nos autos o processo completo de intimação para purga de mora.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Nos termos do voto condutor, tem-se que:

[...] Também em relação à legislação ora analisada, o procedimento de execução extrajudicial levada a cabo pelo credor fiduciário não padece de vício de inconstitucionalidade no ponto, tendo em vista que fica resguardada ao devedor fiduciante a possibilidade de provocação oportuna do Poder Judiciário, caso verifique eventual mácula do procedimento ou considere a violação a direito de que se julgue titular. Os envolvidos dispõem, assim, de ampla liberdade para defender seus interesses em Juízo, em qualquer fase do procedimento, consoante preconiza o art. 5º, XXXV, da Carta Magna brasileira. É dizer, o fato de o procedimento específico realizar-se fora da jurisdição estatal não obsta o acesso ao Judiciário para dirimir controvérsias ou reprimir eventuais ilegalidades perpetradas no seu curso. Nesse sentido, exemplifica-se, a partir da própria redação legislativa, a possibilidade de controle judicial posterior caso seja necessária ação de reintegração de posse do imóvel, na situação em que o devedor fiduciante nela permaneça após a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei nº 9.514/1997). Trata-se de ocasião na qual será possível a análise judicial da legalidade do procedimento executivo, além de essa ser também providência possível acobertada pelo direito de ação em geral. Desse modo, inexiste violação à garantia da inafastabilidade de jurisdição, tampouco há ofensa à garantia do juiz natural (art. 5º, LIII, CF/88), tendo em vista que, não obstante a consolidação da propriedade independentemente de intervenção judicial, assegura-se às partes a possibilidade de controle de legalidade do procedimento executório na via judicial. Dispensa-se, assim, que o credor fiduciário obtenha na via judicial o reconhecimento do direito já avençado extrajudicialmente, sem prejuízo que o devedor fiduciante pleiteie suas razões em via própria junto ao Poder Judiciário. Na mesma linha, impõe-se o afastamento das alegações de ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LIV e LV, da CF/88). Com efeito, a Lei nº 9.514/1997 dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a não-exclusão total de apreciação da situação pelo Poder Judiciário. (grifos nossos)

Outrossim, cumpre ressaltar a Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Trata-se, assim, de criação legislativa de uma garantia estabelecida ante o inadimplemento de uma ou mais prestações do financiamento do imóvel (obrigação principal), razão pela qual as parcelas vencidas até a data de formalização da mora são acrescidas da incidência de juros convencionais e de correção monetária (encargos); e, em seguida, somam-se os débitos tributários e as contribuições condominiais pendentes (obrigações acessórias). A somatória desse montante descrito corresponde ao valor exigível para a purgação da mora.

Ainda, nesse procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Por oportuno, vale destacar que, mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (§ 2º-B do artigo 27), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor.

Assim, trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

No caso dos autos, conforme consta no documento constante no evento 12/1º grau, a CEF comprovou a intimação pessoal do devedor para pagamento da dívida, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, conforme ev.12, COMP6, e averbação AV6 – intimação positiva de Gilcélio da Silva no RGI, em 19/07/2022.

Outrossim, cumpre ressaltar que esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. ART. 26 DA LEI 9.514/97. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Trata-se Apelação Cível interposta por ULYSSES SLAVIERO JUNIOR E OUTRO tendo por objeto sentença (fls. 319/322) e parte apelada CEF, prolatada nos autos de ação objetivando declaração de nulidade dos atos executivos praticados pela ré, que julgou improcedente a pretensão autoral.

2. O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 define, em seu artigo 26, as diretrizes para a notificação pessoal.

3. É necessária a intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido.

4. No presente caso, os autores foram notificados pessoalmente para constituição em mora, em 19 de agosto de 2015, conforme se verifica às fls. 183/190.

5. A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.

6. Observada a devida notificação dos devedores de acordo com a previsão legal, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide.

7. Recurso desprovido. 8. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade. Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente:TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

4. Na hipótese dos autos, fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

5. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

6. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TERMO INICIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. PURGAÇÃO MORA. LEILÃO. DESNECESSIDADE INTIMAÇÃO.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela CEF. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da regularidade do procedimento extrajudicial de leilão do imóvel objeto da lide

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

3. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019

4. Reformada a sentença, faz-se necessária a inversão do ônus sucumbenciais.

5. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

6. Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade de todo o procedimento de consolidação de propriedade fiduciária promovido pela ré, devendo a CEF refazer o procedimento, intimando regularmente a parte autora para purgar a mora.

2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

5. Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora.

6. Conquanto a CEF somente tenha juntado a documentação solicitada após a prolação da sentença, cabe ressaltar que, conforme evento 1/1º, Anexo 12, o RGI realizou a tentativa de intimação pessoal para purga da mora.

7. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Rio de Janeiro, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

8. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

9. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

10. Fora oportunizada a purgação da mora, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

11. A apelada tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

12. Não se observando irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e leilão do imóvel, imperativa a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos.

13. Reformada a sentença, necessária a inversão do ônus sucumbencial, observada a gratuidade da justiça deferida em favor da autora.

14. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

15. Apelação provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024) (grifos nossos)

A esse respeito, cumpre esclarecer que a notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação do autor quanto ao ato.

Em caso semelhante, tem-se o precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial.

6. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório 2º Ofício de Itaguaí, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

7. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

9. Fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes, ora apelantes, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

11. Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021.

12. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021.

13. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente:TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

14. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024) (grifos nossos)

Ademais, cabe registrar que o apelante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Noutro giro, vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas.

Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Neste sentido, confira-se o precedente:

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REVISÃO CONTRATUAL E CONSIGNAÇÃO.

1. É correta a sentença que rejeita pedido sem amparo legal, com objetivo de revisão de mútuo, como se o Judiciário pudesse impor a visão do interessado à contraparte. Irresignação genérica acerca de critérios legitimamente contratados, e falta de base legal para a substituir a prestação do mútuo por outra arbitrariamente estipulada.

2. Legítimo o contrato que prevê o sistema de amortização constante - SAC, amplamente utilizado e amparado nos artigos 5º, caput, e 6º, ambos da Lei n.º 4.380/64. O sistema permite a amortização da dívida, ao atribuir o mesmo critério de atualização às prestações e ao saldo devedor, não estando atrelado à variação salarial ou à categoria do mutuário. Eventual alteração da renda mensal dos mutuários, por desemprego, doença ou situação similar, não implica quebra da base do contrato, pois situações tais são de antemão consideradas nos ajustes no âmbito do SFH. Assim, não se aplicam o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares do mutuário, com encarecimento ainda maior do sistema.

3. Inexistência de reajuste excessivo ou descumprimento contratual por parte da instituição financeira, nada justificando a revisão contratual pretendida. Apelação desprovida (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020)

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. INOCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. PEDIDO DE QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. INVALIDEZ APENAS TEMPORÁRIA. AUSÊNCIA DE COBERTURA. RECURSOS DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. A controvérsia no presente feito consiste em verificar se escorreita a sentença, que julgou procedente o pedido, para “declarar o direito do autor à cobertura securitária, na qualidade de beneficiário, pelo evento neoplasia maligna, no Contrato nº 155550324063, com a quitação proporcional do saldo devedor contratual remanescente”.

2. Resta evidente a legitimidade passiva da CEF, que atua como preposta da Caixa Seguradora e funciona como intermediária obrigatória no processamento da apólice de seguro e no recebimento de eventual indenização, sendo a CEF o único ente que firma o contrato com o mutuário e pratica todos os atos inerentes ao financiamento.

3. A matéria atinente à inocorrência da prescrição no caso concreto já foi objeto de apreciação por esta Quinta Turma Especializada, quando do julgamento, em 28.07.2020, do recurso de apelação que anulou a sentença anteriormente proferida, não tendo havido interposição de recurso à época, de modo que descabe a rediscussão de matéria analisada anteriormente.

4. No caso, a sentença recorrida afastou-se da conclusão obtida pela perita do juízo, que firmou entendimento no sentido de que não há invalidez do autor. Quando indagado se o mutuário estaria impedido de exercer qualquer atividade laboral, a expert respondeu afirmando que não há invalidez, não apresentando o demandante lesões ativas.

5. Ausente a comprovação de invalidez permanente, não há como prosperar a pretensão ao pagamento correspondente, mormente porque não foi aferida, em exame pericial, causa suficiente à indenização securitária. Deve ser prestigiada a conclusão do perito do juízo, no sentido de que o autor está apto para à prática de atividades administrativas, inexistindo invalidez, portanto.

6. O fato de o mutuário estar passando por dificuldades financeiras não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da “Teoria da Imprevisão” (artigo 478 do Código Civil), sendo certo que a redução de renda pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, de modo que o contrato pode ser renegociado, mas não pode ser imposto, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática.

7. Ônus sucumbenciais invertidos, restando a parte autora condenada ao pagamento de honorários de advocatícios em favor das rés, ora fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico pretendido, na forma do art. 85, § 2º, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida pelo juízo a quo.

8. Recursos de apelação parcialmente providos (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022) (grifos nossos)

ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO. TAXA DE OBRA. IMÓVEL NA PLANTA. POSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

1 - O artigo 300, do Código de Processo Civil, impõe, como requisitos para a concessão da tutela de urgência, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, cumulado com o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e, ademais, como pressuposto negativo, o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

2 - A controvérsia posta nos autos cinge-se em verificar se escorreita a decisão que indeferiu a tutela de urgência requerida, que objetivava que as rés se abstivessem de efetuar qualquer cobrança das obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda e no contrato de financiamento, bem como se abstenham de incluir o nome da autora em quaisquer cadastros restritivos de crédito.

3 - A redução da renda pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a revisão do contrato junto à parte ré. É certo que é possível as partes realizarem renegociação do contrato, mas a referida renegociação não pode ser imposta, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática, devendo ser feita no âmbito extrajudicial, a critério das partes.

4 - É firme o entendimento na jurisprudência no sentido de que a “redução de renda” não é considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo, como no caso em tela, o que pressupõe sujeição de riscos.

5 - Os juros de obra são cobrados nos financiamentos destinados à aquisição de imóveis na planta, devendo ser pagos pelo adquirente durante o prazo contratual necessário à conclusão do empreendimento e entrega das chaves, conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ. EREsp 670117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012).

6 - Agravo de instrumento desprovido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015253-13.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 1.4.2022) (grifos nossos).

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. SFH. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. JUSTIÇA CONTRATUAL. DIREITO MORADIA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, rejeitando o pleito de revisão de contrato de financiamento imobiliário. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de revisão do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide.

2. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedente: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0008762-05.2015.4.02.5103, Rela. Desa. Fed. NIZETE LOBATO CARMO, DJe 17.9.2019.

3. Conquanto a jurisprudência do STJ admita a aplicação do CDC aos contratos bancários, não é possível concluir-se automaticamente pela ocorrência de abusividade, devendo haver prova mínima da conduta lesiva alegada pela parte autora, ônus este que lhe cabe quanto ao fato constitutivo do seu direito.

4. Alegações genéricas da existência de cláusulas abusivas e a onerosidade excessiva do contrato, sem discriminar quais as cláusulas impugnadas, tampouco demonstrar a alegada abusividade, fundamentando o pleito unicamente na redução do padrão financeiro.

5. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.061.530/RS, submetido ao rito dos recursos repetitivos, firmou posicionamento do sentido de que: a) as instituições financeiras não se sujeitam à limitação dos juros remuneratórios estipulada na Lei de Usura (Decreto nº 22.626/1933) - Súmula nº 596/STF; b) a estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% (doze por cento) ao ano, por si só, não indica abusividade; c) são inaplicáveis aos juros remuneratórios dos contratos de mútuo bancário as disposições do art. 591, c/c o art. 406 do Código Civil de 2002; d) é admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor) fique cabalmente demonstrada, haja vista as peculiaridades do julgamento em concreto.

9. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado, através de prova robusta, que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não restou caracterizada nos presentes autos.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes/apelantes não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.

11. A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução.

[...]

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021) (grifos nossos).

Assim, somente quando as variações são muito profundas, a ponto de acarretar onerosidade muito maior do que aquela que se poderia razoavelmente prever, é que a parte cuja responsabilidade negocial foi negativamente atingida teria condições de pretender a revisão do contrato ainda por cumprir.

Desse modo, condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor não dão ensejo à revisão contratual com base na teoria da imprevisão, pois não são fatos extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente em financiamentos longos, como na hipótese dos autos.

Ademais, a redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil.

Por fim, cabe destacar que a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, para o Superior Tribunal de Justiça, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Em caso semelhante, tem-se o precedente:

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. CDC. NÃO INCIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

1. Apelação interposta em face de sentença que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

2. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

3. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

4. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.

5. Os problemas financeiros invocados pela apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021).

6. A 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

7. Para o Superior Tribunal de Justiça, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

8. O contrato de promessa já previa uma prestação superior a 300 reais. Assim, uma vez que as partes firmaram o contrato de compra e venda em si, verifica-se que a prestação mensal inicial já era superior a R$ 500,00 (quinhentos reais).

9. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

10. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5086658-98.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024) (grifos nossos)

Diante desse cenário, não se verifica irregularidade praticada pela instituição financeira, não se justificando a anulação do procedimento de execução extrajudicial.

Em conclusão, imperativa a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002090910v2 e do código CRC 33973ede.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 07/10/2024, às 19:52:49