Apelação Cível Nº 5005702-39.2020.4.02.5110/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por prevenção, interposta por I. G. N. (Bruno Cabral Pereira – OAB/RJ 168.890), figurando como apeladas a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, a LIVING BOTUCATU EMPREENDIMENTOS IMBOBILIÁRIOS LTDA e a CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal JOSE ARTHUR DINIZ BORGES, da 8ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

A referida prevenção é decorrente da prévia distribuição do agravo de instrumento, autos 5013208-36.2021.4.02.0000, atribuído à minha relatoria, e julgado por esta Turma Especializada nos seguintes termos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA CEF. DECISÃO REFORMADA.

1. Agravo de instrumento contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da CEF e declinou a competência para processamento e julgamento do feito em favor de uma das varas cíveis da Justiça Estadual.

2. O exame da legitimidade passiva da CEF nas questões relativas ao financiamento habitacional está relacionado com o tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, se como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por danos causados por vícios construtivos ou atraso na entrega.

3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

4. O contrato objeto da lide foi firmado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, instituído pela Lei nº 11.977/09, que tem, por iniciativa do governo federal, a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais. O referido programa possui várias modalidades, ao passo que nem toda contratação vai gerar responsabilidade à CEF, que deve atuar para além da condição de mero agente financeiro.

5. Conquanto a CEF não tenha responsabilidade para responder por vícios construtivos, uma vez que agiu na condição de agente financeiro, deve a instituição financeira figurar no polo passivo na lide, em decorrência da aplicação da teoria da asserção. Pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021), razão pela qual reconheço a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5041814-34.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.7.2021

6. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência do demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.

7. Sendo a CEF o agente financeiro, é patente sua legitimidade em ação na qual se discutem cláusulas do contrato de financiamento com ela celebrado. A responsabilidade da instituição financeira, contudo, limita-se ao contrato de mútuo, inexistindo relação jurídico-material da instituição bancária com as autoras no que tange aos alegados vícios de construção.

8. A relação negocial entre o agravante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo.

9. Agravo de instrumento provido. 

Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual. Como causa de pedir, alega o demandante que adquiriu uma unidade autônoma nº 1401, Bloco 3, do empreendimento residencial Dez Vista Alegre, localizado na Avenida Meriti, Rio de Janeiro/RJ, através de financiamento imobiliário realizado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Todavia, consoante a narrativa, em decorrência de problemas financeiros, o demandante requer a rescisão contratual.

Em razões recursais (evento 221/1º grau), o apelante sustenta que: i) embora os contratos e procedimentos bancários, configurado uma relação de consumo, sejam sujeitos à Teoria da Onerosidade Excessiva, também se lhes aplica a teoria da imprevisão e suas variações contidas no Código Civil, visto que são negócios jurídicos e, como tais, regulados pela teoria geral descrita no referido Código; ii) a teoria da imprevisão visa a restabelecer o equilíbrio na relação jurídica. Contudo, para que ela possa ser aplicada deverão ser observados alguns requisitos, quais sejam: a) a ocorrência de acontecimento extraordinário e imprevisível quando da formação do contrato; b) que este acontecimento torne excessivamente oneroso para o devedor o cumprimento da obrigação; e, c) enriquecimento inesperado e sem causa ao credor; iii) no caso em tela o autor teve sua vida financeira fortemente abalada ocasionada por diversos fatos imprevisíveis, inclusive alguns que ocorreram no decorrer da ação, que demandaram a necessidade da rescisão contratual, conforme ficou demonstrado nos autos; iv) a norma de maior generalidade no sistema brasileiro é o dispositivo do Art. 317 do CC, que funciona como mecanismo de revisão da prestação nas hipóteses de alterações supervenientes das circunstâncias, quando uma prestação se torna excessivamente onerosa para uma das partes, o que consequentemente afeta o contrato e justifica sua revisão; v) mais um exemplo de boa-fé objetiva da parte apelante pode ser verificada através da não imissão na posse, pois jamais usufruiu do objeto do contrato. Desde o momento em que percebeu que não conseguiria honrar com o compromisso financeiro firmado, utilizou as ferramentas administrativas e judiciais para tentativa de resolução da lide, o que não obteve êxito até o presente momento; vi) o autor é militar das Forças Armadas servindo na Marinha do Brasil, conforme pode verificar no contracheque do autor juntado aos autos. Com isso, logo após assinatura do contrato de compra e venda e do financiamento junta a CEF o Autor teve a informação que teria sua transferência para o Estado do Pará, se realocando no Centro de Introdução Almirante Braz de Aguiar; vii) além de todo o exposto, cabe ressaltar que o Apelante está passando por um período delicado em sua vida pessoal onde em menos de 20 dias perdeu seu primeiro filho prematuramente aos 06 (seis) meses de idade, não teve o prazer de levar seu filho pra casa pois ficou internado desde seu nascimento. Enfrentando, mais uma vez, uma crise pessoal e financeira.

Contrarrazões da CEF no evento 229/1º grau, pugnando pela manutenção da sentença.

Contrarrazões da Living Botucatu Empreendimentos Imobiliários e Cury Construtora e Incorporadora S/A, evento 233/1º grau, pugnando pelo não provimento da apelação.

Instado a se manifestar, evento 7, o Ministério Público Federal opinou pela manutenção da sentença.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002053016v2 e do código CRC f57bb15e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO
Data e Hora: 11/9/2024, às 13:47:28

Apelação Cível Nº 5005702-39.2020.4.02.5110/RJ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por prevenção, interposta por I. G. N. (Bruno Cabral Pereira – OAB/RJ 168.890), figurando como apeladas a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, a LIVING BOTUCATU EMPREENDIMENTOS IMBOBILIÁRIOS LTDA e a CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal JOSE ARTHUR DINIZ BORGES, da 8ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

A sentença recorrida, evento 210/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

[...] Trata-se, na hipótese, de celebração de contrato entre a parte autora e as rés para a compra e venda de um imóvel em construção, localizado na Av. Meriti nº 4365, bloco 3, ap. 1401 (Residencial Dez Vista Alegre) – São João de Meriti/RJ, a parte autora alega dificuldades financeiras e requer a rescisão do contrato, bem como como o cancelamento do contrato de mútuo habitacional nº 8.7877.0094863-9, celebrado com a CEF, e a interrupção da cobrança das prestações mensais.  Aduziu o demandante que "vive atualmente uma situação financeira totalmente diferente da vivida à época da aquisição do imóvel e, embora tenha honrado seus pagamentos, não há mais a mínima condição de mantê-los, não possuindo, nem mesmo bens que possam suportar tal encargo". Inicialmente, quanto a revelia do réu Cury Construtora e Incorporadora S/A, observo que a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora é relativa, podendo ser afastada quando as provas ou circunstâncias levarem, à conclusão diversa, razão pela qual é necessário observar as demais provas constantes nos autos. Por oportuno, destaque-se que o STJ firmou a tese de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp n. 1.891.498/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, 2ª S., julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Ademais, em que pese os argumentos da parte autora, verifico dos autos que não há fundamento suficiente para impor às rés a rescisão do contrato e/ou a devolução das quantias já pagas. A causa de pedir não está fundada em ato da construtora e nem da CEF, e sim na dificuldade financeira da parte autora em arcar com o acordado entre as partes. No entanto, eventuais dificuldades financeiras não podem ser consideradas como acontecimentos que justifiquem mudanças no contrato com base na teoria da imprevisão ou como fundamento jurídico válido a embasar a rescisão do contrato. Não pode o Poder Judiciário impor às rés a resilição dos contratos, ante os princípios da liberdade contratual e da segurança jurídica (pacta sunt servanda). Ou seja, uma vez que as partes tenham concordado com os termos de um contrato, elas devem honrar tais compromissos. Ademais, não há nos autos qualquer reclamação quanto a atraso da obra ou vícios construtivos ou de causa de inadimplemento dos contratos por parte das rés, o que também afasta a possibilidade de resolução contratual. Nesse sentido: DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. SFH/SFI. MÚTUO. DESEMPREGO. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Mantém-se a sentença que negou a mutuários do SFH/SFI a rescisão do contrato, a restituição das prestações pagas e indenização de R$ 12 mil por danos morais, forte em que "a manifestação da vontade dos autores em celebrar o negócio jurídico na forma prevista no instrumento contratual constitui ato jurídico perfeito, que não pode ser revogado tão somente porque o autor considera agora que a forma de cálculo dos encargos lhe é prejudicial. Analisando-se o contrato em todos os aspectos apontados na inicial, percebe-se que não há nenhuma cláusula que autorize ou imponha o deferimento dos pleitos autorais.". 2. No curso da execução do contrato, eventual desemprego ou redução salarial do mutuário são inoponíveis ao agente financeiro, que não fica obrigado à revisão e adequação de cláusulas econômicas, muito menos com base na teoria da onerosidade excessiva. 3. A teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil exige, para ser acolhida, tal como exigia a antiga teoria da imprevisão, a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução. Precedentes. 4. A possibilidade de retorno ao status quo ante é elemento essencial para viabilizar a aplicação da Súmula 543 do STJ, o que não pode ocorrer no caso, em que já houve a liberação dos recursos de financiamento pela Caixa em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis. 5. O pedido de nulidade de cláusulas contratuais carece de especificidade e o pedido de condenação a indenização por dano moral carece do pressuposto da ilicitude de conduta imputável à apelada. 6. Apelação desprovida. (TRF2. Processo nº 0118362-48.2017.4.02.5116; RELATORA: Desembargadora Federal NIZETE LOBATO CARMO. Sétima Turma Especializada. Julgado em 26.08.2020) Dessa forma, não se vislumbra qualquer vício na execução dos contratos em tela. Do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e de honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, suspendendo, contudo, sua exigibilidade, em razão da gratuidade de justiça deferida (§ 3º, artigo 98 do CPC). Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. 

Em razões recursais (evento 58/1º grau), a apelante sustenta que: i) a Magistrada, ao analisar o contrato fez uma leitura equivocada dos fatos apresentados, o que resultou em uma decisão improcedência , frisa se que Vossa Excelência visualizou a fase do período de amortização no valor de R$: 541,00 que somente terá início a partir do dia 20/10/2024 conforme está estipulado no contrato; ii) a fase de construção conforme o documento demonstra é composta com a fase de obra. Diante disso, a Recorrente foi informada desde o início que os valores cobrados nessa fase seriam baixos de aproximadamente R$: 180,00 valores que realmente estão no contrato. Além disso, foram indicados pelo agente da Caixa Econômica Federal à caneta os valores que seriam pagos nessa fase; iii) o contrato desde a primeira parcela não está sendo cumprido, pois ambos os Recorridos estão imputando a autora valores completamente diferentes do pactuado em contrato. Essa quebra de confiança e descumprimento dos termos acordados torna inviável a continuidade do contrato, pois não há mais respaldo para que o mesmo continue vigente. Diante dessa situação, é imprescindível que sejam tomadas medidas cabíveis para a rescisão do contrato e a restituição dos valores devidos a autora; iv) diante do desequilíbrio contratual e como a Lei da alienação fiduciária não dispõe acerca da rescisão de contrato por descumprimento reiterado do contrato por parte do banco e da imobiliária, aplica-se o Código de defesa do Consumidor. Ao final, requer a procedência dos pedidos formulados.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão de contrato de financiamento imobiliário.

Inicialmente, cumpre ressaltar que prevê o art. 586 do Código Civil, in verbis:

Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.  

Neste sentido, restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública ré, o que se faz com a satisfação pela garantia hipotecária, não se deve esquecer que os valores pagos, serviram para remunerar o mútuo através dos juros e amortizar o saldo devedor através da parcela de amortização.

Neste passo, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Neste sentido, confira-se os precedentes:

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CRONOGRAMA OBRA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS.

1. Apelação interposta em face de sentença que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Na hipótese dos autos, trata-se de imóvel escolhido livremente pelo apelante, consoante condições de mercado, tendo a CEF agido na condição de mero agente financiador.

3. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

4. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre o demandante e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo atraso na entrega é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

5. Não pode a CEF ser responsabilizada a título de reparação por danos morais e materiais, porquanto cumpriu sua parte contratual, no sentido de disponibilização dos valores que foram emprestados. Precedente: TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 0079097-12.2016.4.02.5104, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 25.9.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5050093-38.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.12.2022.

6. Inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.9.2021.

7. A relação negocial entre o demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

8. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, o recorrente deveria devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

9. Os precedentes do STJ reconhecem que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1925514, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 17.6.2021; STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 2017698, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 3.11.2022; STJ, 3ª Turma, AgInt no AREsp 1834881, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, DJe 19.10.2022.

10. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor das apelantes, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

11.  Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023) (grifos nossos).

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO.

Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, levados ao Registro de Imóveis. Não há base para o distrato do mútuo, nem mesmo lógica, pois o dinheiro já foi transferido ao mutuário, e dele para o alienante, e o distrato teria, de qualquer modo, que repor o valor mutuado. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Apelação desprovida. (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020) (grifos nossos). 

Com efeito, a relação negocial entre o demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência do demandante quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF.

Ademais, na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO PROPRIEDADE. REGULARIDADE PROCEDIMENTO. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO CABIMENTO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a tutela de urgência.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedentes: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 14.6.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

4. Os problemas financeiros invocados pelo agravante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

5. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

6. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento.

7. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedente: STJ, 3ª Turma, REsp 1649595, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 16.10.2020.

8. A consolidação da propriedade, por si só, obsta a regularização do débito, inexistindo a possibilidade da convalidação do contrato pelo simples pagamento, mesmo que integral, após decorrido o prazo legal de quinze dias para a purga da mora (art. 26, Lei 9514/1997), porque extinto em função da execução da garantia, por força das diretrizes impostas pela Lei nº 9514/1997.

9. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado (TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022) (grifos nossos)  

Outrossim, os problemas financeiros invocados pelo apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021). Neste sentido:

APELAÇÃO. CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO DO CONTRATO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO. INEXISTÊNCIA DE ANATOCISMO. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DO SISTEMA SAC SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO DESPROVIDO.

1. A controvérsia consiste em verificar a correção (ou não) da sentença, que julgou improcedentes os pedidos autorais de revisão do contrato de financiamento em apreço, com a redução das parcelas pactuadas.

2. A redução da renda pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a revisão do contrato junto à parte ré. É certo que é possível as partes realizarem renegociação do contrato, mas a referida renegociação não pode ser imposta, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática, devendo ser feita no âmbito extrajudicial, a critério das partes.

3. É necessária a demonstração cabal de que o contrato de mútuo viola normas de ordem pública previstas no CDC, haja vista a impossibilidade de tal diploma legal servir como salvo-conduto ao mutuário, para adotar índices e sistemas de amortização que mais lhe convenham.

4. In casu, foi deferida a produção de prova pericial contábil, tendo o perito do juízo concluído que a CEF obedeceu aos parâmetros fixados no contrato para a cobrança das parcelas mensais. Não há que se falar em abusividade dos juros se a parte não comprovou que a cobrança se deu em dissonância com o pactuado ou muito acima da taxa praticada pelo mercado.

5. A jurisprudência é dominante no sentido de que, nem a simples utilização do Sistema SAC, nem a existência de uma taxa de juros nominal e outra efetiva, são suficientes para a caracterização de anatocismo.

6. Verba honorária fixada em 10% (dez por cento) majorada para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do disposto no artigo 85, § 2º, e §11, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade deve ficar suspensa, de acordo com o artigo 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida pelo juízo a quo.

7. Apelação desprovida. (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021) (grifos nossos)

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. REVISÃO CONTRATUAL. JUROS ABUSIVOS. NÃO CARACTERIZAÇÃO. PACTA SUNT SERVANDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Assim sendo, dispensar a recorrente da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021).

3. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0230815-31.2017.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 22.6.2023.

4. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado, através de prova, que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

5. A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução.

6. Não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015253-13.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.

7. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil.

12. Não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário, inclusive porque a renda não é considerada no contrato como parâmetro de prestações. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021.

13. Não se configura caso de aplicação da Teoria da Quebra da Base Objetiva, disciplinada no art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, visto que, conquanto prescinda da previsibilidade, o fato novo superveniente não afeta diretamente a base objetiva do contrato. Precedentes: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp: 1.340.589/SE 2018/0197146-0, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 27.5.2019; TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 5069507-27.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 3.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5018364-28.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 28.11.2023.

14. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

15. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5049433-44.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.7.2024) (grifos nossos) 

Cabe pontuar que, a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Nestes termos, para o Superior Tribunal de Justiça, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Ante o exposto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Diante desse cenário, imperativa a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002053017v2 e do código CRC ba6fc30a.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO
Data e Hora: 11/9/2024, às 13:47:28

Apelação Cível Nº 5005702-39.2020.4.02.5110/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. CDC. NÃO INCIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

1. Apelação interposta em face de sentença que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

2. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

3. A relação negocial entre o demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.

4. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.

5. Os problemas financeiros invocados pelo apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5049433-44.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.7.2024.

6. A 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

7. Para o Superior Tribunal de Justiça, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

8. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

9.  Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 02 de setembro de 2024.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002053018v3 e do código CRC 0ff53104.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO
Data e Hora: 11/9/2024, às 13:47:28

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 27/08/2024 A 02/09/2024

Apelação Cível Nº 5005702-39.2020.4.02.5110/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 13 - Desembargador Federal ALCIDES MARTINS.