Apelação Cível Nº 5000069-55.2022.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. M. M., A. A. R. P., E. D. M. M. M. e RAQUEL DE FREITAS BARBOSA MADONADO.
Os apelantes combatem a sentença que julgou procedente apenas em parte o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (Evento 52).
A ré foi condenada a pagar, a cada autor, a quantia de R$ 8.000,00 por danos morais decorrentes de vício de consentimento na realização de contrato de compra e venda de imóvel, mas foram julgados improcedentes os pedidos de anulação do contrato (de n. 1.4444.1564471-5) e de ressarcimento de danos materiais.
Na petição inicial, ajuizada em janeiro de 2022, os autores narram que, em razão de anúncio publicado pela CONFIDENCE ASSESSORIA, souberam de um imóvel posto à venda pela CEF, em valor e local que era de seu interesse; que essa empresa de assessoria monta os anúncios de venda com base em informações obtidas no sítio eletrônico da própria CEF; que visitaram o imóvel, mas não puderam vê-lo internamente pois estava ocupado; que o suporte oferecido pela CONFIDENCE foi essencial à conclusão do negócio; que decidiram efetuar a compra, em agosto de 2021, mas depois foram surpreendidos ao constatar que o imóvel objeto do contrato não é o mesmo veiculado no anúncio e por eles visitado; que acabaram adquirindo outro imóvel, com endereço praticamente idêntico, porém com outro CEP, mas não possuem interesse nesse outro bem; que o imóvel anunciado constava como Rua do Canal, s/n, Lote 32, Quadra 13, no Condado de Maricá (CEP 24.905-000); que, no contrato, afinal, constou o mesmo endereço, mas no Bairro Jaconé; que ao procurar a CEF, ela se limitou a dizer que o erro foi da CONFIDENCE ASSESSORIA; que essa empresa, porém, meramente reproduziu o anúncio da própria CEF para proposta de venda online; que o CEP do imóvel visitado e pretendido constava de todos os documentos fornecidos pela CEF (a proposta, a confirmação do recebimento e o resultado da proposta); que o contrato de compra e venda não pode ter como objeto bem diverso do indicado na proposta; que evidente o erro e necessária a anulação do contrato, bem como o ressarcimento dos danos causados, pois tiveram seus planos frustrados, despesas com a mudança planejada, inclusive a troca da matrícula escolar de sua filha para o bairro onde acreditaram que iriam morar; que não poderiam ser responsabilizados pelo erro quando todos os documentos da CEF informavam o CEP do imóvel visitado; que somente a CEF pode responder pela causação do erro sobre elemento essencial do negócio.
Assim, com fulcro no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor, requerem a anulação do contrato, a devolução dos valores pagos, no total de R$ 15.939,41 (que incluem tarifa de avaliação, prêmios dos seguros, certidão do RGI e seguro residencial, além da entrada e parcelas já quitadas do financiamento), e indenização por danos morais de R$ 60.000,00 para cada um (cf. emenda do Evento 03, PET1).
Foi concedida a gratuidade (Evento 31).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência parcial, que considerou não esclarecido qual o imóvel visitado e pretendido pelos autores, e que o contrato contém a descrição correta do imóvel efetivamente adquirido, tendo sido constatado erro apenas na proposta de venda divulgada pela CEF, insuficiente para a anulabilidade do negócio, e que a ré não é a única responsável pelo imbróglio.
Em seu recurso, os autores se reportam à inicial e insistem no pedido de anulação do negócio jurídico e devolução dos valores pagos. Sustentam que acreditavam estar adquirindo um imóvel no bairro Condado de Maricá, e não no Bairro Jaconé; que o fato de o contrato definitivo descrever o endereço correto não afasta o erro a que foram induzidos os autores, diante dos documentos da proposta divulgada pela ré; que ao contrário do assentado na sentença, a inicial foi clara ao dizer que visitaram o imóvel no Condado de Maricá, seguindo à risca as orientações da CONFIDENCE ASSESSORIA, que por sua vez se baseou no anúncio da CEF; que, até a assinatura do contrato de compra e venda, o único endereço que fora passado aos autores era no Condado de Maricá; que houve violação à boa-fé objetiva, pois todas as tratativas anteriores ao contrato indicavam que o negócio jurídico versaria sobre o imóvel no Condado de Maricá, o que criou nos compradores a expectativa legítima de que esse seria o imóvel a ser adquirido, e por isso o negócio deve ser anulado (Evento 62).
Em suas contrarrazões, a CEF sustenta que as razões do recurso estão dissociadas do conteúdo da sentença, que expressamente assentou que a escritura continha o endereço correto e os adquirentes poderiam ter verificado a informação e evitado o ocorrido; que, para imputação da responsabilidade objetiva do CDC, ou mesmo a subjetiva prevista no Código Civil, é necessária a mínima demonstração da falha no serviço prestado, ou do ato lesivo, e o nexo causal com os danos alegados, o que não ocorreu (Evento 65).
Nesta Corte, a CEF comprovou o cumprimento do julgado e o depósito dos valores a que foi condenada a título de danos morais (Evento 02).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação não merece provimento.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O centro da controvérsia é a existência, ou não, de erro substancial sobre o imóvel adquirido, suficiente para a anulabilidade do negócio jurídico (arts. 139, I, e 171, II, do Código Civil).
Os autores são residentes em São Gonçalo/RJ, e a inicial veio instruída com as regras para venda online de imóveis da CEF (Evento 1, ANEXO21), o seguro residencial contratado (Evento 1, ANEXO22), o comprovante do pagamento do RGI (ANEXO23), o pagamento de parte do preço com recursos próprios em 09/04/2021 (R$ 8.775,00 – ANEXO24), e da tarifa de ativação e primeiro prêmio de seguros (de R$ 3.204,96 – ANEXO25). Não há prova das alegadas providências para a planejada mudança de cidade (de São Gonçalo para Maricá – Evento 1, END10 a 13).
O contrato de compra e venda foi celebrado em agosto de 2021 e os autores interromperam os pagamentos das parcelas mensais em novembro daquele ano (Evento 17, PLAN3). E esta ação foi proposta em janeiro de 2022.
Antes da compra, os autores afirmam ter buscado e visitado o imóvel divulgado para venda direta pela CAIXA, em anúncio que descrevia o seguinte endereço: “Avenida do Canal, n. s/n, LT 32, Q D13, Condado de Maricá/RJ”, avaliado em R$ 270.000,00, com preço mínimo de venda de R$ 175.500,00 (Evento 1, ANEXO8). Nesse anúncio, não há informação do CEP.
E aí residiria o erro da CEF, ao indicar o bairro de Condado de Maricá, quando o imóvel na verdade está no bairro/loteamento Jaconé, ambos, porém, situados na Cidade de Maricá.
A proposta de compra feita pelos autores e recebida pela ré contém o mesmo endereço, também com referência expressa ao bairro Condado de Maricá, na cidade de Maricá/RJ (Evento 1, ANEXO14). O CEP ali indicado é 24905-000 (Evento 1, ANEXO21, p. 02).
No entanto, como indicado na sentença, esse código postal se refere à Rodovia Ernani do Amaral do Peixoto, no Bairro Condado de Maricá, em Maricá/RJ (disponível em https://buscacepinter.correios.com.br/app/endereco/index.php#, acesso em 15/08/2024), local inteiramente diverso. Não fica claro, porém, quem foi responsável pelo preenchimento desse dado incorreto na proposta, se os próprios autores, a assessoria contratada ou a própria CEF.
Já o contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia afinal se referiu ao imóvel situado na Avenida do Canal, LT 32, QD 13, do loteamento Jardim Jaconé, Maricá/RJ (Evento 1, ANEXO9 e CONTR16). O CEP do imóvel consta apenas da planilha do financiamento (CEP 24924-065), e este sim corresponde à Avenida do Canal, bairro Jaconé/Ponte Negra, também em Maricá/RJ.
Eis a descrição do imóvel constante do contrato de compra e venda:
“D – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DESTE CONTRATO
Imóvel havido conforme matrícula n.º 79361 do Cartório do 2º Ofício de Maricá/RJ, que assim se descreve: uma casa residencial, perfazendo área total construída de 109,24 m2, situada na Avenida do Canal, lote 32, da quadra 13, do Loteamento ‘Jardim Jacone’, Maricá/RJ, devidamente descrito e caracterizado na referida matrícula, dispensando a sua inteira descrição nos termos do art. Segundo da lei 7433/85” (Evento 1, CONTR16, p. 03, g.n.).
Ou seja, constava claramente do contrato a descrição do imóvel adquirido, no bairro correto “Loteamento Jardim Jaconé”.
Os autores afirmam ter visitado o mesmo endereço (Av. do Canal, s/n, lote 32, quadra 13), mas no bairro Condado de Maricá, e por isso não teriam percebido o erro.
No entanto, o ponto destacado na sentença é que não foi demonstrado que existe aquele mesmo endereço no Condado de Maricá, e que teria sido visitado pelos autores.
Ao revés, em consulta no Google Maps pelo endereço divulgado no anúncio da CAIXA, chega-se ao bairro Jardim Jaconé, aquele efetivamente contratado. Não é encontrada uma Avenida do Canal no bairro Condado de Maricá.
E, ao se consultar o CEP indicado no anúncio, o endereço é inteiramente diverso, e não justificaria qualquer confusão.
Ou seja, se eles visitaram um imóvel no Condado de Maricá, o fizeram em endereço completamente diverso daquele anunciado pela CEF, e não apenas uma confusão quanto ao nome dos bairros ou a códigos postais.
Noutras palavras: não existe o endereço Av. do Canal, s/n, Lote 32, Quadra 13, no bairro Condado de Maricá. E, se os autores alegaram que este era o endereço visitado e pretendido, a narrativa não se sustenta.
Por outro lado, se visitaram outro imóvel acreditando que se tratava daquele indicado no anúncio, sem nem mesmo conferir o endereço, o erro foi causado pela assessoria contratada ou por descuido dos próprios autores, mas não pela CEF.
O aspecto principal, portanto, é que o mero erro material do bairro no anúncio da CEF não era suficiente para induzir os adquirentes em erro substancial quanto ao imóvel adquirido. O endereço era suficiente para correta localização do bem, no bairro correto (Jaconé), e qualquer aplicativo de mapas assim o mostraria.
E o mais importante: o contrato definitivo contém o endereço completo e correto, de modo que não haveria margem a dúvida. Se ali houvesse a indicação errada do bairro, aí a sorte da pretensão seria outra. Mas não é o caso.
Se outro imóvel foi mostrado, em endereço diverso, a responsabilidade é da assessoria contratada e dos próprios autores que nada conferiram, mas nada há que possa ser atribuído à vendedora ou que afete o negócio jurídico com ela celebrado.
Vale repisar: a preocupação ao adquirir um imóvel volta-se à essência do endereço de localização, ou seja, rua, número e bairro. Estes dados, contudo, não levariam os autores ao suposto bairro pretendido, no Condado de Maricá, pois não existe o mesmo endereço naquele local.
Não se trata de frustração de expectativa legítima, violação ao dever de informar ou de ofensa à boa-fé objetiva. Houve mero erro material no anúncio da vendedora, insuficiente para viciar o contrato final, e os adquirentes não tiveram a cautela mínima de conferir o endereço visitado, nem aquele que posteriormente constou do contrato.
Diante desse quadro, a compensação por danos morais a cargo da CEF já pune o erro da CEF, meramente acidental, e alguns nem a dariam. Ocorreu evidente erro material, que poderia ser percebido, no anúncio do imóvel. Eventualmente, e em tese, a empresa de assessoria pode ter parcela de responsabilidade, mas isto é alheio aos autos. Certo é que a posição dos apelantes, se não perceberam o erro, é inescusável.
A CEF conformou-se com a condenação e não interpôs recurso. Não há respaldo, porém, à anulação do contrato ou à devolução de valores pagos.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária devida pelos autores em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002056539v2 e do código CRC 6dd6f3c5.
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