Apelação Cível Nº 5000756-80.2022.4.02.5004/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por L. B..
A apelante combate a sentença que julgou improcedente pedido por ela formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (evento 119).
O pleito busca indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel adquirido do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprado por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Na petição inicial, ajuizada em março de 2022, a autora narra que adquiriu apartamento por intermédio do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), por meio de compra e venda de imóvel, com parcelamento e alienação fiduciária; que, pouco tempo após ingressar na posse do imóvel, observou danos físicos no imóvel, descritos como “rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva.”; que, fora os vícios elencados, a construção encontra-se inacabada e não foi adaptada corretamente para pessoas com necessidades especiais; que entrou em contato com a CEF para solucionar os problemas, e não obteve retorno; que não recebeu a cópia do contrato de financiamento pela CEF; que “encaminhou requerimento administrativo para a Ré, por intermédio do seu procurador, requerendo a entrega do seu contrato de financiamento, bem como informando sobre a existência de vícios construtivos em seu imóvel. Todavia, este requerimento jamais foi respondido pela Ré, conforme comprovante juntado nestes autos.”; que incide o Código de Defesa do Consumidor – CDC; que é cabível a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC; que há necessidade de perícia técnica por perito judicial; que faz jus à gratuidade; que a CEF incorre em culpa in elegendo, pois escolheu equivocadamente a construtora da obra, bem como em culpa in vigilando, já que não fiscalizou a obra adequadamente; que a CEF é responsável pelos vícios construtivos dentro do PMCMV, e tem legitimidade para a demanda; que “é nítido o dever de indenização, visto que o artigo 20, inciso “II” da Lei 11.977/09, alterada pela Lei 12.424/2011, prevê que o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), gerido e administrado pela Caixa Econômica Federal, é responsável pelas despesas de recuperação referentes a danos físicos nos imóveis.”; que os riscos contratuais não são taxativos; que a cláusula que exime a CEF de indenizar os moradores na hipótese de vícios de construção é abusiva, incidindo o art. 51, IX e § 1º, inciso II do CDC; que faz jus ao pagamento da indenização em pecúnia, a fim de realizar os reparos necessários por sua conta e risco; que faz jus à indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); que faz jus ao reembolso dos gastos despendidos com o assistente técnico (evento 1).
Foi concedida a gratuidade e foi determinada a produção da prova pericial (evento 3).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que considerou as conclusões da perícia acerca da inexistência de vícios construtivos no imóvel, senão apenas danos decorrentes de falha no uso, reforma e manutenção do imóvel (evento 119).
Em seu recurso, a autora alega que houve cerceamento de defesa com a improcedência prematura da lide; que não foi oportunizado ao perito prazo para se manifestar acerca dos questionamentos do laudo pericial; que o art. 480 do CPC dispõe sobre a necessidade de nova perícia técnica, quando a primeira não estiver suficientemente esclarecida; que o laudo foi omisso em relação a diversas incongruências apontadas; que o Juízo ignorou o pedido para a realização de nova perícia; que o laudo não juntou fotografias do imóvel objeto da lide; que o perito realizou dezenas de vistorias em apenas 1 dia; que não cabe ao perito debater os temas de garantia legal/contratual, prescrição e decadência; que “o ajuizamento da presente demanda se deu ANTES de 5 anos da entrega do imóvel para a parte autora, de modo que, só por este motivo, já se percebe a incorreção do laudo pericial ao excluir tacitamente do orçamento diversos vícios de construção existentes.”; que o perito deixou de orçar os danos já reparados pela própria autora; que a sentença violou os princípios da boa fé, do contraditório, da ampla defesa e da vedação da decisão surpresa, todos do CPC; que faz jus à inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. Requer a realização de nova perícia e, em caráter subsidiário, a condenação da Ré ao pagamento de indenização pelos vícios construtivos e por danos morais, bem como o ressarcimento com as despesas referentes à contratação de assistência técnico (evento 126).
Em contrarrazões, a CEF sustenta que “o dano material alegado não pode ser acolhido, devendo ser aplicado a Exceptio non adimpleti contractus ao presente caso, levando diretamente em conta a inadimplência em que se encontra a Autora/Recorrente.”; que a autora se encontra inadimplente, “conforme planilhas ora juntadas aos autos.” e que “à época da conclusão das obras, por ocasião da vistoria final, não foram verificados os problemas alegados e o empreendimento apresentava condições de habitabilidade, tendo carta de Habite-se emitida pela Prefeitura Municipal.” (evento 134).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto para todos os efeitos, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”. Confira-se a ementa do julgado:
"RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE.
1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.
2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. [...]”
(STJ, REsp nº 1102539, Rel. Min. MARIA ISABEL GALOTTI, Quarta Turma, j. 09.08.11)
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
Aqui, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A parte autora e a CEF celebraram o contrato de financiamento habitacional, no âmbito do PMCMV – Faixa I (Recursos FAR), cujo objeto foi a compra de uma unidade residencial no Conjunto Residencial Jocafe, situado em Santa Cruz – Linhares/ES (evento 1, CONTR10).
Em conjunto com outros adquirentes de unidades do referido conjunto habitacional, a autora formulou pedido administrativo à CEF (evento 1, OFIC2) comunicando a existência de vícios construtivos e requerendo cópia integral do contrato celebrado (contrato nº 171002443956). Não foi juntada aos autos cópia do referido documento e, em contestação, o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, representado pela CEF, afirmou que “todos os contratos habitacionais são entregues aos mutuários assim que assinados.” (evento 11, CONT1).
Conforme termo de recebimento de imóvel junto à inicial, a unidade foi entregue à autora em maio de 2017 (evento 1, CONTR10).
Ao contrário do que aduziu a CEF em contrarrazões, a alegada inadimplência da autora não é objeto de debate nos autos (evento 134). Aqui, a discussão centra-se apenas em alegados vícios de construção, nada mais.
A fiscalização das obras do programa “Minha Casa Minha Vida” e do projeto de construção são de responsabilidade da CEF. Neste sentido, in verbis:
"CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO ÂMBITO DO PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO E DO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA.
1. Trata-se de apelação contra sentença que condenou a CEF a sanar os vícios de construção em unidade habitacional inserida no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, bem como sua condenação, solidariamente à Construtora, a indenizarem a apelada, a título de danos morais, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).
2. A legitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por ato ilícito relativo ao contrato de financiamento ocorre apenas quando atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto. (Precedente: STJ, REsp 1102539, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Galotti, 4ª Turma). Com fundamento nos artigos 1º, § 1º e 2º, § 8, ambos da Lei nº 10.188/2001 e do artigo 9º da Lei n. 11.977/09 , a CEF é o agente gestor e operacional do Fundo de Arrendamento Residencial que subvenciona o programa do governo federal, sendo de responsabilidade da CEF a aprovação dos projetos de construção executados pelas construtoras. Segundo inteligência do artigo 618 do CC/02, a construtora responde pelas falhas no projeto e vícios de construção.
3. Evidente a ilegitimidade passiva ad causam do Estado do Rio de Janeiro e do Município de Duque de Caxias, eis que a fiscalização das obras do Programa Minha Casa, Minha Vida e a elaboração do projeto de construção são de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.
4. Laudo pericial que comprova as falhas técnicas de projeto e constata a existência de danos na unidade habitacional da autora no condomínio Santa Helena. Nexo de causalidade configurado, eis que previsíveis as chuvas no Município de Duque de Caxias. Ensinamentos clássicos, mas ainda de contemporânea aplicação, de Agostinho Alvim acerca do caso fortuito e força maior.
5. Considerando que a CEF contratou diretamente a construtora, cuja falência foi decretada judicialmente, deve custear os reparos decorrentes de vícios de construção, para recuperação do imóvel, já que a falência inviabiliza a solidariedade quanto ao cumprimento da obrigação específica de fazer.
6. Presentes todos os elementos da responsabilidade civil é devida a obrigação solidária de indenizar. O dano moral fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pelo juízo sentenciante deve ser mantido, por conciliar a pretensão compensatória com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Descabida, no entanto, a condenação em danos materiais, eis que não comprovados os alegados danos emergentes.
7. No tocante ao termo inicial dos juros moratórios, devem fluir a partir do evento danoso (18.03.2013), conforme exegese do STJ ao artigo 368 do CC/02, disposta na Súmula 54 do STJ; fixados em percentual de 1% ao mês, conforme o artigo 406 do CC/02.
8. Manutenção dos honorários advocatícios em percentual de 10% sobre o valor da condenação, eis que adequado à complexidade da causa, bem como suficiente para remunerar o empenho, o desgaste e o tempo despendido na execução do serviço, nos termos da art. 20, §3º do CPC/73, lei vigente à data da prolação da sentença.
9. Recurso da autora parcialmente provido. Desprovimento da apelação da CEF."
(TRF2, AC 00016362420134025118, 7ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO, DJ 21/02/2017) Grifo nosso
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes desses vícios).
Nessa linha, o perito refutou os alegados vícios de construção, e não há nulidade no laudo pericial.
Com a inicial, a autora apresentou laudo de profissional particular (evento 1, ANEXO5), o qual aponta que foram constatados os seguintes danos: “revestimento externo e interno com fissuras, trincas, notadamente junto às esquadrias e nas emendas das unidades, e com baixa resistência mecânica; umidade ascendente e infiltração pelo telhado causando a deterioração do reboco e da pintura, bem como proliferação de mofo nas paredes e no forro e desprendimento ou desalinhamento do forro.”, cujos reparos foram quantificados em R$ 8.510,95.
Determinada a realização de perícia, o expert designado pelo juízo compareceu ao local e constatou que não foram encontrados danos que possam ser atribuídos a vícios de construção do imóvel, “sendo todos reclamados, não constatados ou falha na manutenção.” (cf. laudo do evento 65 e laudo complementar do evento 66).
Intimada a se manifestar, a autora apresentou parecer técnico elaborado por assistente técnico – distinto do profissional que subscreveu o laudo junto à inicial – e alegou que o perito “se absteve de realizar orçamento sobre os vícios de construção em que ele mesmo considerou que supostamente estariam “fora da garantia”” e que ele teria se imiscuído em matéria de direito. No mais, aduziu que a ação foi proposta antes de 5 (cinco) anos da entrega do imóvel e que daí “já se percebe a incorreção do laudo pericial ao excluir tacitamente do orçamento diversos vícios de construção existentes.” (evento 75).
Por sua vez, a CEF impugnou a proposta de execução de serviços e o orçamento apresentados pela autora, e ressaltou que ela nunca formulou qualquer reclamação administrativa desde que tomou posse do imóvel, em 2017 (evento 77).
Em laudo complementar, o perito aduziu que “a parte autora manifesta novamente a uma série de danos e falhas que não foram constatados na inspeção inicial, não fazendo parte, portanto, do Parecer Técnico tampouco reclamado pela parte autora, que sequer foram periciados.” e que “O trabalho pericial, além de seguir rigorosamente as normas da ABNT, teve o aval e acompanhamento do assistente técnico que em momento algum questionou, impugnou ou manifestou-se contrário à metodologia e ao trabalho pericial, concordando absolutamente com o desenvolvimento do trabalho investigativo do perito.” – grifos nossos (evento 81).
Na sequência, a autora apresentou novo laudo do assistente técnico, e requereu intimação do perito “para avaliar e realizar o orçamento da totalidade dos vícios construtivos encontrados no imóvel” e, em caráter subsidiário, a nomeação de novo profissional (evento 91).
O perito apresentou novo laudo complementar (evento 99) e, ao se manifestar, a autora reiterou questionamentos anteriores e reiterou o pedido de nomeação de novo perito “para avaliar os vícios de construção evidentes no imóvel (especialmente em relação às especificações mínimas e as patologias não orçadas, por suposta falta de garantia), além do montante necessário de indenização sobre os danos JÁ REPARADOS PELA PRÓPRIA AUTORA, com a necessária elaboração de orçamento, evitando-se cerceamento de defesa e um prejuízo ainda maior para a parte autora.” (evento 104).
Na sequência, o Magistrado considerou que o laudo e a complementação apresentados são suficientes para a formação de seu convencimento, e indeferiu eventuais novos pedidos de esclarecimento formulados pelas partes (evento 109).
Por sua vez, a autora reiterou questionamentos anteriores, e defendeu que o laudo pericial teria excluído do orçamento “a reparação dos pisos do imóvel, por SUPOSTAMENTE estarem fora do prazo de garantia.”. Novamente, pugnou pela nomeação de outro profissional técnico (evento 113).
Na sequência, os autos seguiram conclusos para sentença (evento 118).
Não houve cerceamento de defesa. Os documentos acostados e a prova pericial são suficientes para o deslinde da controvérsia, e o perito trouxe complementação ao laudo em mais de uma oportunidade (cf. laudos dos eventos 66, 81 e 99). Daí não subsiste a tese do apelo de que o Juízo não teria devolvido ao perito “os questionamentos complementares realizados pela parte autora.” (evento 126).
Com efeito, a prova é suficiente ao esclarecimento dos fatos. A situação do imóvel foi pessoalmente verificada e, acaso utilizados materiais ou técnicas inadequadas, isso se revelaria na visita ao local e nas falhas apontadas.
Ora, o perito é profissional técnico capacitado para avaliar as construções, e a expert pessoalmente analisou as instalações do imóvel, sem constatar qualquer problema de origem endógena ou construtiva. E, apesar de reconhecer a existência de danos no banheiro, decorrentes da umidade, o perito foi expresso ao descartar que eles decorrem de vícios construtivos e reconheceu que devem ser atribuídos à falta de manutenção da pintura e da circulação (evento 65 – p. 16).
Aí já se nota a incoerência da autora ao alegar que o perito teria deixado de incluir no orçamento diversos vícios de construção constatados no imóvel (evento 75). Ora, nenhum orçamento foi elaborado, pois não foram encontrados quaisquer vícios construtivos. Basta a leitura do laudo pericial, que é categórico nesse sentido (evento 65).
Além de descartar a existência de vícios de construção, o laudo apontou a existência de acréscimos irregulares no imóvel, destacando que “Mesmo tendo conhecimento do impedimento contratual e da perda da garantia a parte autora construiu um templo religioso na frente do imóvel e uma área de serviço nos fundos, descarregando todo o peso estrutural no imóvel original sobrecarregando o mesmo com sobrecargas não prevista em projetos.”- grifos nossos (evento 65 – p. 11)
Ao responder aos quesitos da ré, o expert ressaltou que as modificações no imóvel foram executadas “sem a responsabilidade técnica profissional habilitado (sic)” (quesito 15 – p. 25) e que, assim, as obras realizadas pela autora foram irregulares (quesito 16 – p. 25). Além disso, expressamente assentou que, quando da construção do imóvel, as técnicas de construção utilizadas eram as usualmente adotadas para obras no padrão pretendido (quesito 19 – p. 26).
Em suma, o laudo é categórico ao atestar que o imóvel não está recebendo manutenção adequada pela autora (quesito 30 – p. 29), tanto preventiva quanto corretiva (quesito 31 – p. 29), e que os danos constatados não decorrem de vícios de construção.
A idade útil esperada do imóvel não exclui a manutenção periódica e o cuidado de suas diversas instalações. Deixada sem conservação, nenhuma construção resiste ao tempo e ao desgaste natural pelo uso, e os problemas daí decorrentes não se confundem com vícios de construção.
Ainda que se trate de empreendimento destinado à população de baixa renda, tal não exime os moradores de manterem adequadamente o imóvel e zelarem pela sua conservação, às suas expensas. Como aliás, está usualmente expresso nos contratos do PMCMV, de redação padronizada, dentro da cláusula de “conservação da garantia”.
Não houve, portanto, qualquer nulidade na prova pericial, realizada por profissional habilitado, e nada de concreto infirma suas conclusões.
A mera insatisfação da adquirente com o padrão de construção utilizado no Programa Minha Casa Minha Vida não significa que suas especificações técnicas, ou condições de habitabilidade, tenham sido descumpridas.
Por fim, pela natureza e dimensão dos danos constatados, não estão caracterizados os alegados danos morais.
Nenhuma instalação teve o uso comprometido, e nada indica que os reparos necessários serão demorados ou custosos. Não houve qualquer alegação de transtorno ou aborrecimento maior diretamente decorrente dos danos alegados pela autora, e toda a narrativa da inicial é genérica.
Repise-se: embora aponte vícios no imóvel que teriam sido constatados logo após se mudar, não há notícia de que a autora tenha reclamado anteriormente de algum problema, diretamente à construtora ou à CEF. A única reclamação comprovada nos autos foi feita em 2021, ao passo que a entrega do imóvel ocorreu em 2017 (evento 1, CONTR10).
Em síntese, não há prova de vício de construção que possa ser atribuído à CEF como gestora do PMCMV, seja à luz dos arts. 186 ou 618 do CC, ou ainda do art. 14 do CDC. A ré não responde pela conservação ou manutenção do empreendimento habitacional, nem praticou qualquer conduta apta a ensejar os transtornos experimentados pela autora. Correta, destarte, a improcedência do pedido.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002061515v2 e do código CRC e34eaa59.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 5/9/2024, às 13:9:38