Apelação Cível Nº 0001784-77.2013.4.02.5104/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face da sentença contida no Evento 80 – 1º grau, nos autos desta Ação de Usucapião ajuizada por R. C. B. contra a ora apelante e a empresa CINCO CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO E COM/ LTDA que julgou parcialmente procedente o pedido, nos termos do artigo 487, I, do CPC, “para declarar a aquisição originária da propriedade por R. C. B., do imóvel assim descrito: apartamento 101 fração ideal do terreno 0,1490, área de 133,41 m2 e construção de 89,55 m2, situado no lote de terra nº 27 da Quadra A, do loteamento Residencial Santa Rosa, bairro Ano Bom, no Município de Barra Mansa, registrado na matrícula 9645 no Livro 2 do Registro Geral do 3º Ofício de Justiça de Barra Mansa, conforme a certidão de fls. 117/121”. A CEF foi condenada ao pagamento de honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC.
Em suas razões recursais (Evento 84 – 1º grau) aduz, em suma, que (i) a r. sentença desconsiderou os elementos apresentados pela CEF fundando-se, exclusivamente, na narrativa do autor que, com base em certidão da década de 1990, atribui a propriedade do bem à Construtora CINCO, situação que não se verifica desde 1997; (ii) o bem foi construído com recursos do SFH, vendido pela referida Construtora ao Sr. Clébio Marcelo da Silva, adjudicado por falta de pagamento em 2009, e, posteriormente, adquirido pelo autor; (iii) o bem objeto da lide é financiado com recursos do SFH, tendo o demandante se mantido na posse do imóvel de forma clandestina, desde a adjudicação; (iv) nos termos do art. 9.º, da Lei 5.741/71, a ocupação realizada pelo demandante constituiu crime, sendo absolutamente descabida a argumentação de posse mansa e pacífica, ante à evidente clandestinidade da ocupação; (v) não existe, in casu, demonstração de posse de boa-fé, nem mesmo nos anos em que o contrato habitacional estava ativo; (vi) o prazo da prescrição aquisitiva não seria de cinco, mas de quinze anos, nos termos do art. 1238/CC, por ser a posse clandestina, e ainda que se considerasse a posse lícita. Pugna pelo provimento do apelo para, reformando-se a sentença recorrida, seja julgado improcedente o pedido.
Contrarrazões (Evento 89 – 1º grau) pela manutenção da r. sentença.
A CEF requer a intimação da EMGEA – Empresa Gestora de Ativos e a alteração do polo passivo para que nele conste apenas a referida instituição (Evento 4 – 2º grau).
O Ministério Público Federal opinou pelo desprovimento da apelação (Evento 9 – 2º grau).
No Evento 11 – 2º grau consta a seguinte decisão: “[...]Nesse sentido, indefiro o pedido formulado pela CEF no Evento 4 – 2º grau, determinando, contudo, a inclusão da EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A no polo passivo da presente lide [...]”.
É o relatório.
VOTO
Conheço do apelo, uma vez que seus requisitos de admissibilidade encontram-se presentes.
Trata-se de apelação em Ação de Usucapião ajuizada por R. C. B. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e da empresa CINCO CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO E COM/ LTDA objetivando que seja declarada a usucapião do imóvel residencial localizado na Rua Alcebíades Marins, nº 81, apartamento 101, Santa Rosa, Barra Mansa - RJ, conforme descrito na petição inicial.
O Juízo a quo julgou parcialmente procedente o pedido nos seguintes termos (Evento 80 – 1º grau):
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC, para declarar a aquisição originária da propriedade por R. C. B., do imóvel assim descrito: apartamento 101 fração ideal do terreno 0,1490, área de 133,41 m2 e construção de 89,55 m2 , situado no lote de terra nº 27 da Quadra A, do loteamento Residencial Santa Rosa, bairro Ano Bom, no Município de Barra Mansa, registrado na matrícula 9645 no Livro 2 do Registro Geral do 3º Ofício de Justiça de Barra Mansa, conforme a certidão de fls. 117/121.
Condeno a CEF a pagar as custas e os honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC/2015, considerando o grau de zelo do profissional, a natureza da causa e a ausência de dilação probatória.
Deixo de condenar a ré CINCO CONSTRUCAO INCORPORACAO E COM/ LTDA nas verbas de sucumbência de acordo com a fundamentação.
Oportunamente, desapensem-se os autos do processo nº 0118283- 13.2014.4.02.5104, para regular processamento.
Transitada em julgado, expeça-se mandado para registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis do 3º Ofício de Barra Mansa e coloque-o à disposição dos autores [...]”.
A jurisprudência tem-se orientado no sentido de que são insuscetíveis de usucapião os bens adquiridos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Vejamos:
DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. USUCAPIÃO. IMÓVEL URBANO. ALIENAÇÃO FICUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CAIXA. USUCAPIÃO EM FAVOR DE TERCEIRO OCUPANTE. IMPOSSIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA. POSSE CLANDESTINA.
1. A sentença, acertadamente, negou a usucapião do imóvel em desfavor da Caixa, fundada na impossibilidade de tal forma de aquisição da propriedade para imóveis financiados pelo SFH.
2. É válida a sentença liminar que julgar improcedente o pedido, na forma do art. 285A do CPC, indicando os precedentes do juízo em situações análogas e reproduzindo o seu teor na fundamentação.
3. É clandestina a posse daquele que, conscientemente, ocupa bem imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário da Caixa, não se caracterizando, em hipóteses que tais, o animus domini necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva instituída pelo art. 183 da Constituição e art. 1240 do CC/2002.
4. São insuscetíveis de usucapião os bens adquiridos com recursos do Sistema Financeiro de Habitação, dada a sua destinação especial. Precedentes da Corte.
5. Apelação desprovida.
(TRF2 - AC 001379720.2013.4.02.5101 – Rel. Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo - 6ª Turma Especializada. Data: 13.08.2014). (Grifei)
O que se observa é que a CEF adquire a propriedade de imóvel não como empresa pública regida pelo direito privado, mas como operadora do Sistema Financeiro da Habitação, representando os recursos públicos que compõem o sistema. Ela adquire o imóvel para si não com a finalidade de incorporá-lo ao seu patrimônio, mas com o objetivo de cumprir a legislação que regulamenta o SFH.
Na mesma direção, a jurisprudência desta Egrégia Quinta Turma Especializada ao entender que o imóvel financiado pelo SFH não é passível de prescrição aquisitiva, considerando-se sua especial vinculação ao interesse público.
APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMOVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DO SFH. POSSE MANSA E PACÍFICA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA NÃO CONFIGURADA.
1. Apelação contra a sentença que julgou improcedente o pedido de declaração de propriedade formulado nos autos da ação de usucapião especial urbano, sob o fundamento de que, estando o imóvel vinculado ao SFH, não seria o bem passível de usucapião.
2. Considera-se clandestina a posse daquele que ocupa bem imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, não se caracterizando, destarte, o animus domini necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva nos moldes do art. 183 da CFRB/88 e do art. 1.240 do Código Civil. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 200951040002525, Rel. Des. Fed. MARCUS ABRAHAM, e-DJF2R 30.5.2014; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 200851010022177, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, e-DJF2R 3.4.2014; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 200951010196329, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, e-DJF2R 3.6.2013.
3. Prejudicado o pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação formulado pela apelante.
4. Apelação não provida.
(TRF2 – AC 0010802-49.2004.4.02.5101 – Rel. Desembargador Federal Ricardo Perlingeiro – 5ª Turma Especializada. Data: 01.08.2017) (Grifei)
No caso em tela, alega o autor, ora recorrido, que o imóvel em questão não foi adquirido através de financiamento com a CEF, mas diretamente da empresa CINCO CONSTRUÇÃO, INCORPORAÇÃO E COMÉRCIO LTDA, em 15.06.2003, encontrando-se na posse desde então. Juntou, para tanto, o Contrato de Compra e Venda de Imóvel (Evento 1 – OUT2, fls. 22/23 – 1º grau), bem como cópias de correspondências da Light e do Banco do Brasil, de contas de energia elétrica e de gás em seu nome (Evento 1 – OUT2, fl. 24 e Evento 5 - OUT6, fls. 6/10 – 1º grau).
Por outro lado, a CEF assinala se tratar de bem financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação e que a posse, mantida por longos anos, é de natureza precária e clandestina.
A posse é o requisito mais importante para haver usucapião e deve ser exercida com animus domini, isto é, com a intenção de possuir e comportar-se como dono, desde o momento que o possuidor se apossa do bem.
Na chamada usucapião extraordinária, “basta que alguém possua, como seu, um bem, durante certo lapso de tempo, para que lhe adquira a propriedade. Seus requisitos resumem-se à posse sem interrupção nem oposição, em certo prazo, desde que possua a coisa com animus domini” (Orlando Gomes, in Direitos Reais, 19ª Ed. Ed. Forense, p. 192).
Para efeitos de usucapião, mesmo a especial urbana, a posse com animus domini ultrapassa a mera vontade de possuir, devendo resultar do título pelo qual ela é detida, de forma que a posse decorrente de relações contratuais que afetam o proprietário do imóvel prescinde do animus domini (STJ, 3ª Turma, REsp 1221243/PR, Rel. Min. Otávio Norinha, 10/03/2014).
A Constituição Federal, em seu artigo 183, assim dispõe: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Ressalte-se que tal previsão também está consignada no artigo 1.240, do Código Civil.
In casu, restou comprovado que o autor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta sobre o imóvel situado na Rua Alcebíades Marins, nº 81, apto 101 - Santa Rosa, Barra Mansa/RJ, por mais de 10 (dez) anos, o qual possui 89,55m² de área.
Quanto à questão central, qual seja, se o imóvel teria sido financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação, salientou o Magistrado Sentenciante que o negócio jurídico entre a CEF e a Construtora foi desfeito, pela ausência de repasses das verbas necessárias e contratadas, ficando a obra paralisada. Assim, a Construtora vendeu o imóvel para o autor.
No ponto, oportuna transcrição de trecho da sentença que detalhadamente apreciou a questão:
“Com efeito, não tendo se aperfeiçoado o negócio jurídico entre a CAIXA ECONÔMICA e a Construtora, e tendo o imóvel sido entregue inacabado, a rescisão do contrato celebrado entre a CAIXA e o mutuário é latente, e ainda que não seja declarada, por não figurar dos pedidos, deve ser considerada para retirar óbice a que seja declarada a usucapião.
A situação fática que se perpetuou no tempo, ora analisada, foi peculiar e desfavorável ao mutuário, que adquiriu o imóvel diretamente da construtora, inacabado e sem as garantias contratuais que ordinariamente são previstas em um contrato de mútuo habitacional, mas teve que arcar com o ônus do pagamento do financiamento, já que o imóvel chegou a ser colocado à venda pela EMGEA.”.
Nesse particular, confiram-se as cláusulas segunda e quinta do contrato de compra e venda (Evento 1 – OUT2, fls. 22/23 – 1º grau).
“CLÁUSULA SEGUNDA: O VENDEDOR informa neste ato que o referido imóvel foi objeto de um plano de financiamento com a participação da Caixa Econômica Federal – CEF, onde por falta de documentação condizente para a regularização devido a dificuldades financeiras para a obtenção da mesma, não foi apresentada ao agente financiador, não sendo assim celebrado o referido negócio jurídico com a CEF. Em contrapartida, a CEF não liberou as parcelas de pagamento concernentes aos valores do financiamento ao VENDEDOR e o imóvel não pode ser totalmente concluído por escassez de recursos próprios deste VENDEDOR, não sendo entregue a obra definitivamente. Com isso o VENDEDOR deixou de prestar quaisquer obrigações a CEF uma vez que o negócio não foi concluído pela ausência dos referidos pagamentos.”
“CLÁUSULA QUINTA: O COMPRADOR vistoriou o imóvel, e aceitou o mesmo no estado em que se encontra, mesmo sabendo da necessidade de conclusão das obras e aquisição dos materiais necessários à mesma, visto que o mesmo não teve completada a sua entrega.” (Grifei)
Ademais, como consignou o Juízo a quo, não consta dos autos, nem da narrativa da parte autora, tampouco da Caixa Econômica Federal, a existência de um contrato de mútuo firmado entre as partes.
Outro não foi o entendimento do Ministério Público Federal, que assim se manifestou (Evento 9 – 2º grau):
“Em verdade, não se vislumbra in casu qualquer resquício de recurso advindo do sistema financeiro de habitação, eis que, em última análise, o que se pode concluir efetivamente é que a construção do imóvel foi realizada pela construtora CINCO CONSTRUÇÃO INCORPORAÇÃO E COMÉRCIO LTDA, de forma que, em sequência, foi adquirido diretamente pelo Apelado, sendo certo que a CEF cancelou o negócio com a construtora e não efetuou os pagamentos necessários ao término da obra, restando evidenciada a inexistência de repasses decorrentes do SFH”.
Nesse contexto, comprovados os requisitos legais, deve ser mantida a r. sentença que declarou a aquisição originária da propriedade pelo recorrido do imóvel descrito na exordial.
Com este entendimento, destaco o seguinte aresto, mutatis mutandis:
REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO INSS. DESAFETAÇÃO MEDIANTE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. BEM QUE NÃO OSTENTA A CONDIÇÃO DE PÚBLICO. REQUISITOS DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA CUMPRIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA
1. Trata-se de Remessa Necessária em face de sentença proferida em Ação de Usucapião Extraordinária, que julgou procedente o pedido, para declarar o domínio/propriedade de VANIA DE GONDRA FERREIRA sobre o imóvel urbano e seu respectivo terreno, situado na Rua Menezes Prado 161, Irajá, lote nr. 20, da quadra G, do PA 28765, medindo na totalidade: 12,00 m de frente, por 18,00 m de extensão de ambos os lados, confrontando a direita com o lote 1, a esquerda com o lote 19, e nos fundos com o lote 2, inscrito no oitavo Cartório de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro, sob a matrícula nº 197190.
2. Analisando-se os autos, verifica-se que o imóvel em questão, que fez parte do "Plano Nacional de Habitação", na forma da Lei nº 4.380/1964 e do Decreto nº 56.793/1965, não ostenta a condição de bem público, eis que foi objeto de negócio jurídico de promessa de compra e venda pelo então INPS. Portanto, não se tratando de bem público, o imóvel em testilha é passível de aquisição por usucapião.
3. O próprio INSS noticia que o imóvel foi quitado em 30/12/1980, sem que tenham sido ultimadas as providências para a lavratura da escritura definitiva "por falta de manifestação/regularização por parte do promitente-comprador ou seus herdeiros, devidamente munidos de documentação comprobatória do seu direito legal" (evento 152, Anexo 2 dos autos originários).
4. No caso em exame, em 30/03/1995, foi celebrado contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, figurando, como Promitente Vendedor, GETULIO SAAR DE AMORIM, e, como Promitente Compradora, VANIA DE GONDRA FERREIRA, ora Autora (evento 128, anexo 4, dos autos originários), a qual pretende a declaração de usucapião.
5. Consoante o art. 1.238 do Código Civil, "Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis."
6. No caso concreto, do exame do acervo fático-probatório colacionado aos autos, constata-se a presença dos requisitos legais autorizadores da usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, uma vez que a Autora comprovou que exerceu a posse com animus domini, de forma mansa, pacífica e contínua, por mais de 15 anos.
7. Por conseguinte, preenchidos os requisitos, deve ser mantida a bem lançada sentença, que pronunciou a prescrição aquisitiva da propriedade do imóvel.
8. Remessa Necessária desprovida.
(TRF2 – Remessa Necessária nº 5033506-43.2019.4.02.5101 – Rel. Desembargador Federal Reis Friede – 6ª Turma Especializada. Data: 09.10.2023).
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação, nos termos da fundamentação supra, majorando-se em 2% (dois por cento) a condenação em honorários advocatícios, ex vi do § 11, do artigo 85, do CPC.
Documento eletrônico assinado por ALCIDES MARTINS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002079088v2 e do código CRC 0a60ee91.
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