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Agravo de Instrumento Nº 5012469-92.2023.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por B. L. L. (evento 1, INIC1) contra decisão da 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro (processo 5060609-83.2023.4.02.5101/RJ, evento 10, DESPADEC1) que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para impedir as rés de efetuar qualquer tipo de cobrança,  e de proceder à inscrição  da autora junto aos órgãos de proteção de crédito.

A agravante alega (evento 1) que, ao assumir a obrigação contida no negócio jurídico, possuía emprego fixo, mas atualmente trabalha como autônoma, e não consegue adimplir o contrato firmado sem prejuízo de sua subsistência básica.

Afirma que noticiou às agravadas sua pretensão de rescindir o contrato, mas a resolução administrativa não foi possível.

Sustenta que a decisão agravada merece reforma, uma vez que estão presentes os requisitos do artigo 1º da Portaria nº 488/2017 do Ministério das Cidades, que passou a dispor expressamente acerca da possibilidade de rescisão do contrato por desistência, desde que preenchidos os requisitos no § 3º.

Assevera que não pede rescisão contratual motivada por “mero arrependimento”, como interpretado pelo juízo de primeiro grau, mas pela total impossibilidade de arcar com as prestações do financiamento, decorrente da onerosidade excessiva imposta à agravante.

 Aduz que o STJ admite a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário, na hipótese de resilição por culpa do comprador, ainda que com fundamento na ausência de capacidade financeira.

Por fim, afirma que a decisão agravada deixou de analisar o pedido de gratuidade, e que não possui condições financeiras de arcar com as despesas processuais sem prejuízo da própria subsistência.

Requer a antecipação de tutela recursal para que: 1) a exigibilidade das parcelas vincendas seja suspensa até o trânsito em julgado da ação; 2) as agravadas se abstenham de efetuar a cobrança do saldo ainda em aberto e de proceder à inscrição de seu nome junto aos órgãos de proteção de crédito.

O efeito suspensivo foi indeferido no evento 4, DESPADEC1.

Contrarrazões da CEF no evento 13, CONTRAZ2.

As demais rés não apresentaram contrarrazões (eventos 14, 17, 25, 28).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002002403v6 e do código CRC d004d217.

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Agravo de Instrumento Nº 5012469-92.2023.4.02.0000/RJ

VOTO

​Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por B. L. L. (evento 1, INIC1) contra decisão da 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro (processo 5060609-83.2023.4.02.5101/RJ, evento 10, DESPADEC1) que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para impedir as rés de efetuar qualquer tipo de cobrança,  e de proceder à inscrição  da autora junto aos órgãos de proteção de crédito.

​I – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA:

Como salientado na decisão do evento 4, este agravo não analisará a questão da gratuidade de justiça. Primeiramente, porque não há previsão legal para recolhimento de custas processuais em agravo de instrumento. Depois, porque haveria supressão de instância, já que o pedido de gratuidade pode ser examinado pelo juízo de primeiro grau até em sede de sentença.

II – DOS CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE AS PARTES:

II.1 – Do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a agravante e a RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA:

O contrato está acostado no processo 5060609-83.2023.4.02.5101/RJ, evento 1, CONTR7. 

O pacto foi assinado em 09/03/2021. RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA consta como promitente vendedora, e a agravante como  como promissária compradora.  O imóvel está descrito no  item 2.1.

Contudo, não há qualquer participação da CEF ou de ente elencado no art. 109, I, da CF/88 que justifique a competência da Justiça Federal para julgar o pedido da agravante em relação a este contrato. Além disso, uma vez assinado o contrato de financiamento do imóvel, este contrato de compra e venda   foi integralmente exaurido.  

 II.2 – Do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Verde e Amarela – recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada no FGTS do(s) devedor(es):

O contrato está acostado no processo 5060609-83.2023.4.02.5101/RJ, evento 1, CONTR8. 

O pacto foi assinado em 13/08/2021, vários meses após o   primeiro contrato.

 RESIDENCIAL MUGANGO SPE LTDA consta como alienante e   incorporadora/fiadora; a agravante é elencada como adquirente  e devedora fiduciante, enquanto a CONSTRUTORA CONATA ENGENHARIA LTDA consta como construtora e fiadora. A CEF, por sua vez, atuou como CREDORA FIDUCIÁRIA.  O contrato era na modalidade de aquisição de terreno e construção de imóvel residencial urbano

O contrato previa sistema PRICE de amortização,  valor do imóvel fixado em R$ 133.000,00, com financiamento de R$ 75.366,70 pela CEF e recursos próprios da adquirente no montante de R$24.077,25   recursos  de conta vinculada de FGTS de R$1.490,05, e desconto de R$ 32.066,00 concedido pelo FGTS/União.

A prestação inicial (acrescida do seguro) seria de R$396,27, sendo que a amortização ocorreria em 360 meses. O objeto do financiamento é o imóvel já identificado acima.

III - DA ALEGADA PIORA NA SITUAÇÃO FINANCEIRA DA AGRAVANTE:

A agravante não mencionou qualquer inadimplemento do contrato de financiamento por parte das rés, nem qualquer abusividade no contrato.

Toda a argumentação é no sentido de que perdeu seu poder aquisitivo após a assinatura do contrato de financiamento e que tal circunstância dar-lhe-ia direito à desistência e rescisão do contrato. 

O contrato pactuado entre a agravante e a empresa pública, conforme de depreende da documentação carreada aos autos, tinha como base garantia por alienação fiduciária.

Por sua vez, caso a mutuária deixe de pagar o financiamento concedido, a rescisão se tornará impositiva em razão do inadimplemento contratual pelo devedor. Nessa situação, o retorno ao status quo será realizado APÓS a execução da garantia pelo credor fiduciário, conforme previsão contratual.

A alienação fiduciária é regida pela Lei no. 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências).

Eis o teor do art. 38 da Lei no. 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências):

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.  

Sobre a alienação fiduciária envolvendo imóveis, estando a dívida vencida e não paga, no todo ou em parte, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
(...)
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...) 
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.  

Em caso de inadimplência, o devedor, ora fiduciante, deverá ser intimado pessoalmente pelo oficial do Registro de Imóveis a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescido dos juros contratuais, penalidades e demais encargos, sejam legais ou contratuais, como tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (art. 26, §1º e §3º)

Ultrapassado o prazo acima sem a purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis certificará o fato e promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, se for o caso, o laudêmio. (art. 26, §7º)

Cumprido o determinado acima, o fiduciário, no prazo de trinta dias, promoverá o leilão público para a alienação do imóvel. (art. 27, caput)

O direito de preferência para adquirir o imóvel é garantido ao devedor entre a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor e até a data da realização do segundo leilão pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o art. 27, §2º, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (art. 27, §2º-B)

Feitas essas observações acerca dos contratos de financiamento imobiliário regidos pela alienação fiduciária, cumpre apenas ressaltar, novamente, que a agravante não apontou qualquer inadimplemento contratual por parte das rés que pudesse justificar uma rescisão contratual imposta pelo juízo, e nem uma devolução de valores pagos, já que o financiamento foi concedido pela CEF, devendo a agravante saldar a dívida.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL não possui qualquer responsabilidade quanto à redução na renda da mutuária, uma vez que apenas lhe emprestou o dinheiro necessário para a aquisição do imóvel.

Dispõe a segunda parte do artigo 586 do Código Civil que “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade”. Em outras palavras, o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante tudo aquilo que lhe foi emprestado, sendo devido, ainda, o pagamento de juros e multa, caso estes tenham sido pactuados no contrato. E por assim ser, se a parte autora obteve o empréstimo de determinada quantia, esta deve ser devolvida pelo mutuário, independentemente de questões alheias à relação jurídica estabelecida no contrato de mútuo imobiliário em questão.

De acordo com entendimento da jurisprudência, a redução da renda do mutuário, ou até mesmo o caso extremo de seu desemprego, não é considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo, como no caso concreto (360 meses), o que pressupõe sujeição de riscos. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, a exemplo dos seguintes arestos análogos, cuja causa de pedir é a redução da renda, em razão do desemprego do mutuário: (AG 00100746220164020000, Relator Desembargador Federal Ricardo Perlingeiro, Quinta Turma Especializada, DJ: 09/02/2017; AC 00067863720134025101, Relatora Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, Sexta Turma Especializada, DJE 29/11/2016; AG 00040568820174020000 RJ, Relator Aluísio Gonçalves de Castro Mendes, DJ: 07/06/2017, 5ª Turma Especializada; AG 00027100520174020000 RJ, Relator Aluísio Gonçalves de Castro Mendes, DJ: 26/05/2017, 5ª Turma Especializada)

Quem celebra contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume riscos, considerando que os acidentes pessoais, o desemprego, as reduções na remuneração e outros fatores não existentes no momento da celebração do pacto podem implicar a redução da capacidade financeira daquele que toma o empréstimo. 

Se o devedor assinou o contrato de livre e espontânea vontade, decidiu assumir esses riscos, e o mutuante, ao emprestar elevada quantia, não pode suportar o prejuízo do tomador do empréstimo em decorrência de eventos adversos não extraordinários, a cuja configuração o credor não deu causa.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO. 

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Agravo de Instrumento Nº 5012469-92.2023.4.02.0000/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. SFH. AGRAVO DA MUTUÁRIA.  GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RESCISÃO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO.  AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES NO CONTRATO. REDUÇÃO NA RENDA DO MUTUÁRIO NÃO JUSTIFICA RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1) ​ Trata-se de agravo de instrumento interposto por B. L. L.  contra decisão da 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro  que indeferiu a concessão da tutela de urgência requerida para impedir as rés de efetuar qualquer tipo de cobrança,  e de proceder à inscrição  da autora junto aos órgãos de proteção de crédito.

2)  O pedido de gratuidade de justiça não foi formulado em primeiro grau, logo não pode ser apreciado no agravo sob pena de supressão de instância.

3) O Poder Judiciário não pode obrigar a CEF a rescindir o contrato de financiamento, uma vez que ela não deu causa à inadimplência da mutuária, nem violou as cláusulas contratuais. E não há provas de que o instrumento tenha cláusulas abusivas.

4) A redução da renda do mutuário, ou seu desemprego, não é considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo,  o que pressupõe sujeição de riscos.

5) Agravo desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 13 de agosto de 2024.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002002405v4 e do código CRC 1fb2e2bc.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 07/08/2024 A 13/08/2024

Agravo de Instrumento Nº 5012469-92.2023.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER