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Apelação Cível Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por G. F. A. C. contra sentença que, em sede de processo sob o rito comum, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de compra e venda de imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário; e de condenação da CEF em obrigação de não fazer, para que a ré se abstenha de executar extrajudicialmente a retomada do imóvel. 

Na sentença recorrida (evento 47), consignou-se que foram cumpridos os requisitos estabelecidos no art. 26 e § 4º da Lei nº 9.514/1997 para constituição em mora do devedor, e consequente consolidação da propriedade do imóvel em nome do fiduciário, motivo pelo qual não há que se falar em nulidade do contrato.

Em sede de razões (evento 55), o apelante suscita a nulidade da sentença, em razão de não conter "todos os elementos justificadores de sua convicção, deixando de abordar todos os fundamentos jurídicos que compõem a causa de pedir desta ação, tal como preconiza o artigo 489, §1º, inciso IV, CPC/2015".

No mérito, alega que a CEF não promoveu a efetiva entrega da notificação para que fosse constituído o devedor em mora, nos termos do artigo 2º, parágrafo 2º, do Decreto-Lei nº 911/1969, e que a existência de diversas diligências não encontra respaldo para ser interpretada como efetiva constituição do devedor em mora.

Por fim, argumenta que a ré dispunha do endereço residencial do recorrente, conforme consta no contrato de compra e venda.

Nas contrarrazões recursais, pede-se o não provimento do recurso (eventos 66 e 67).

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001986133v16 e do código CRC 5f55b14c.

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Apelação Cível Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação contra sentença que, em sede de processo sob o rito comum, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de compra e venda de imóvel adquirido no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário; e de condenação da CEF em obrigação de não fazer, para que a ré se abstenha de executar extrajudicialmente a retomada do imóvel. 

Inicialmente, não há que se falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

Da sua simples leitura, verifica-se que a sentença recorrida abordou o cerne da controvérsia, qual seja, a validade da notificação por edital do apelante, assim como enfrentou, ainda que sucintamente, as teses aventadas pelo recorrente. 

Ademais, cumpre esclarecer que o julgador não está obrigado a rebater especificamente todos os argumentos da parte, quando, por outros motivos, devidamente expostos e suficientemente compreensíveis, tiver firmado seu convencimento e resolvido, integral e consistentemente, a questão posta em juízo, a partir das alegações apresentadas e provas produzidas, conforme o princípio da fundamentação das decisões judiciais.

Compulsando os autos, verifica-se que a parte autora celebrou com a Caixa Econômica Federal Contrato de Alienação Fiduciária em Garantia em 29/04/2013 (evento 1, outros 6, fl. 13).

Cumpre frisar que inexiste irregularidade na constituição de alienação fiduciária de imóvel como garantia do mútuo imobiliário, já que tal modalidade de garantia encontra-se expressamente prevista no art. 17, IV, da Lei nº 9.514/1997.

A obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas.

Dessa forma, a liberdade de contratar, legitimamente exercida pelos ora litigantes, refletiu o poder de fixar o conteúdo do contrato. Trata-se do princípio da autonomia da vontade, o qual, entretanto, não se constitui absoluto, vez que as obrigações contratuais se submetem às restrições decorrentes da prevalência da ordem pública, cujos princípios limitam a liberdade dos pactos privados.

Tem-se, pois, que não há de se falar em nulidade da alienação fiduciária em garantia, já que não restou apontado qualquer vício de vontade apto a macular o negócio jurídico celebrado entre as partes.

Uma vez garantido o mútuo por alienação fiduciária, impõe-se a observância dos procedimentos previstos na Lei nº 9.514/1997, que traz as seguintes disposições para a consolidação da propriedade pelo fiduciário:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º (Revogado).      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Observa-se, portanto, que se apresenta imprescindível a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis, a ser promovida pelo próprio oficial do RI, oficial de Registro de Títulos e Documentos ou correio com aviso de recebimento, tudo a critério daquele (§§ 1º e 3º do art. 26).

No presente caso, não se identifica irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, na medida em que o mutuário foi notificado por edital por se encontrar em local ignorado e deixou transcorrer o prazo de 15 (quinze) dias sem que tenha purgado a mora, dando ensejo à consolidação da propriedade pela instituição financeira (evento 1, outros 6, fl. 14):

"EDITAL - Conforme ofício nº 151/2019 SR/RJ Oeste, datado de 07/03/19, da Caixa Econômica Federal CEF, averba-se publicação do Edital no Jornal Tribuna de Petrópolis nos dias 25, 26 e 27 de janeiro de 2019, de intimação do proprietário desta matrícula (R - 2/17.550) que ficam arquivados em cartório." 

Anteriormente, ocorreu a tentativa de notificação do autor, conforme consta na AV6/17.550: "NOTIFICAÇÃO NEGATIVA - Conforme notificação datada de 22/08/18, expedida pelo 4º Ofício de Notas desta cidade, devidamente registrada no Lº B-23, sob o nº 66135, assinada pelo auxiliar de cartório Luciano de Araújo Toledo (mat. 94/19992), esteve em diligência no (1º) visita no dia 22/08/18, às 09:10hs, a procura do Sr. G. F. A. C., para a entrega da notificação, e no local encontrei o Sr. José Joaquim de Souza, que se identificou como caseiro, informando que o nofiticado não mora no local há mais de 2 anos, assim declaro que o Sr. G. F. A. C. tomou rumo incerto e endereço ignorado pela qual deixou de notificá-lo, sendo assim, a presente foi devolvida para os devidos fins de direito." (evento 1, outros 6, fl. 14).

Ademais, conforme "Histórico Completo do Cliente" (evento 21, comprovantes 5), ocorreram diversas tentativas de notificação do autor sobre o débito, inclusive, com o envio de e-mails, telegrama e mensagens de texto para o celular dele e de sua mãe. Confira-se:

Nesse contexto, inexistindo qualquer vício no procedimento executório extrajudicial deflagrado pela CEF, há de ser mantida a sentença que julgou improcedente o pedido autoral e majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios nela fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, § 3º, daquele diploma processual, ante a gratuidade de justiça deferida.

Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação. 

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001986134v25 e do código CRC d69d862e.

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Apelação Cível Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ANULAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NOTIFICAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO ENTE FIDUCIÁRIO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO.

- Inexistindo qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato sob exame, limitando-se o apelante a impugnar o seu objeto, revela-se descabida a pretensão de modificação de quaisquer cláusulas contratuais, sendo válida a constituição de alienação fiduciária de imóvel como garantia do mútuo imobiliário.

- Observando-se que o mútuo habitacional em questão se encontra garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a observância das formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997.

- Revela-se necessária a intimação pessoal do fiduciante para a purga da mora através do oficial do competente Registro de Imóveis, a ser promovida pelo próprio oficial do RI, oficial de Registro de Títulos e Documentos ou correio com aviso de recebimento, tudo a critério daquele (§§ 1º e 3º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997).

- No caso, não se identifica irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, na medida em que o mutuário foi notificado por edital por se encontrar em local ignorado e deixou transcorrer o prazo de 15 (quinze) dias sem que tenha purgado a mora, dando ensejo à regular consolidação da propriedade pela instituição financeira.

- Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 13 de agosto de 2024.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001986135v6 e do código CRC 7f436a36.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 07/08/2024 A 13/08/2024

Apelação Cível Nº 5003696-03.2022.4.02.5106/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.