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Apelação Cível Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pelo Condomínio do Edifício Condado das Palmeiras em face de sentença que acolheu o pedido formulado pela Caixa Econômica Federal, em sede de embargos à execução, e reconheceu a inexistência do título executivo.

Na sentença (evento 25), o Juízo acolheu em parte a alegação de ocorrência da prescrição, consignando que estão prescritas as cotas condominiais anteriores a 29/11/2017.

No mérito, esclareceu que, embora a CEF tenha consolidado a propriedade em seu nome, em 23/06/2017, o apelante deixou de comprovar se houve e quando houve a imissão direta na posse do bem pela instituição financeira, requisito necessário para sua responsabilização, a teor do disposto no art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, e no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.043/2014. Sendo assim, não restou devidamente comprovada a legitimidade da Caixa pelo pagamento pretendido, a ensejar a extinção da ação executiva.

Em sede de razões (evento 32), a apelante alega que: (i) a CEF é legitima proprietária do imóvel, eis que foi imitida na posse após o não pagamento do financiamento imobiliário pelo devedor fiduciário; (ii) após a venda do imóvel em questão, a própria embargante entrou em contato com o condomínio para assumir sua responsabilidade financeira sobre as cotas condominiais; (iii) a obrigação de recolhimento da taxa condominial persiste ao fiduciante, nos termos do artigo 27, § 8º, da lei 9.514/97, até a data da efetiva imissão do fiduciário na posse do imóvel.

Nas contrarrazões recursais, pede-se o não provimento do recurso (evento 38).

É o relatório. 

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001895172v2 e do código CRC 62306737.

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Apelação Cível Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta pelo Condomínio do Edifício Condado das Palmeiras em face de sentença que acolheu o pedido formulado pela Caixa Econômica Federal, em sede de embargos à execução, e reconheceu a inexistência do título executivo.

Na ação de execução por quantia certa (processo nº 091027-38.2022.4.02.5101), o apelante postula a condenação da executada/apelada no pagamento de valor correspondente às cotas condominiais ordinárias e extraordinárias da unidade 101, localizada na Rua das Palmeiras, nº 28, Botafogo, Rio de Janeiro, do período de novembro de 2016 a novembro de 2022.

Com efeito, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito.

Contudo, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, eis que possui o exercício dos direitos inerentes à propriedade. 

Nesse contexto, o credor fiduciário só responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 

É dizer que apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário, é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.

Conforme narrado na sentença, o citado imóvel foi objeto de alienação fiduciária em favor da CEF para garantia de dívida em 17/09/2012, cujos devedores fiduciantes são Hélio Luiz Fiúza Lima e Nailza Tavares Fiúza Lima (evento 1, comprovante 8, fls. 03/04, do processo originário).

Em 23/06/2017, houve a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, em virtude do inadimplemento dos devedores fiduciantes, com o respectivo cancelamento da cédula de crédito imobiliário (evento 1, comprovante 8, fl. 05, do processo originário).

Ainda de acordo com a sentença, em 13/11/2017, o Sr. Hélio Luiz Fiúza Lima ajuizou a ação de rito comum nº 0208160-65.2017.4.02.5101 contra a Caixa Econômica Federal, na qual requereu a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel adquirido através de financiamento imobiliário. Em sede de recurso de apelação, esta Corte considerou regular a consolidação da propriedade em favor da CEF e a inexistência de nulidade no procedimento de execução extrajudicial, devido à correta notificação pessoal do fiduciante para purga da mora. 

No entanto, acolheu-se em parte a pretensão autoral, para declarar a nulidade dos atos executórios posteriores à consolidação da propriedade do imóvel financiado, tendo em vista a falta de envio de correspondência acerca da designação de leilões. Houve o trânsito em julgado em 23/05/2022. 

É cediço que o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97, incluído inicialmente pela Medida Provisória nº 2.223/2001, e posteriormente, pela Lei nº 10.931/2004, traz previsão no sentido de que "responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".

Por sua vez, o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, incluído pela Lei n° 13.043/2014, em complementação ao aludido artigo, dispõe que "o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem".

Imperioso destacar que a aplicação da regra contida no art. 1.345 do Código Civil, a qual atribui o caráter propter rem ao débito condominial, foi excepcionada na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, conforme interpretação literal dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. 

Nessa linha de raciocínio, infere-se que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais ocorre quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem  dado  em garantia,  ou  seja, quando  de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do citado art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.

Nesse sentido:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 

1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 

2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 

3. De acordo com o art. 105, III, “a”, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 

4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF. 

5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF. 

6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. 

7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 

8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 

9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 

10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 

11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 

12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição." (STJ, REsp nº 2.036.289/RS (2022/0344164-7) RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI, 3ª TURMA, DJE 20/04/2023).

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 

1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial. 

2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 

3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.). 

4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial. (STJ, AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 2074722/DF (2022/0046937-3) RELATOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO, 4ª TURMA, DJE 23/08/2022)"

No caso em análise, há uma peculiaridade no caso concreto: o procedimento de execução extrajudicial do imóvel foi parcialmente anulado após a consolidação da propriedade, devido à ausência de comunicação idônea dos devedores fiduciantes acerca da designação de data de leilão.

Nessa linha de raciocínio, em que pese já ter sido consolidada a propriedade da CEF, não se tem notícia se houve leilão e se a apelada foi imitida na posse direta do bem, e quando isso teria ocorrido.

Os documentos juntados pelo apelante não trazem a informação de que, de fato, o imóvel foi arrematado, motivo pelo qual não há como responsabilizar a CEF pelo pagamento das cotas condominiais em discussão. 

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados na sentença.

Em face do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

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Apelação Cível Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DEVEDOR FIDUCIANTE. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. 

- Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, eis que possui o exercício dos direitos inerentes à propriedade. 

- Nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 1.368-B do Código Civil, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais ocorre quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel. 

- Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário, é que se configuraria sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.

- O procedimento de execução extrajudicial do imóvel foi parcialmente anulado após a consolidação da propriedade, devido à ausência de comunicação idônea dos devedores fiduciantes acerca da designação de data de leilão. Apesar de já ter sido consolidada a propriedade da CEF, não se tem notícia se houve leilão e se a apelada foi imitida na posse direta do bem, e quando isso teria ocorrido.

- Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 08 de maio de 2024.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 08/05/2024

Apelação Cível Nº 5009527-13.2023.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária