Agravo de Instrumento Nº 5000440-73.2024.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento, atribuído à minha relatoria por livre distribuição, interposto pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA (Tathiana Passoni Reis – OAB/DF 31.414), figurando como agravados a COOPERATIVA HABITACIONAL RIO LTDA, E. D. F. M., FÁBIO HENRIQUE ZAMPROGNO MENDES e PEDRO RIBEIRO DA CINHA, em face de decisão proferida pela MM. Juíza Federal Substituta FERNANDA RIBEIRO PINTO, nos autos nº 0035307-82.1996.4.02.5102, em trâmite perante a 4ª Vara Federal de Niterói, que indeferiu o requerimento da EMGEA de avaliação dos bens constritos e prosseguimento com os atos expropriatórios.

Na origem, trata-se de execução de título executivo extrajudicial amparada em contrato de mútuo garantido por hipoteca, visando à recuperação do valor inicial de R$ 24.327.743,84 (vinte e quatro milhões, trezentos e vinte e sete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos).

Em razões recursais (evento 1), a agravante sustenta, em síntese, que: i) a execução é amparada em contrato de mútuo garantido por hipoteca em 1º grau e sem concorrência de terceiros, sendo tal ônus devidamente anotado na matrícula do imóvel, conforme certidão imobiliária do Registro de Imóveis; ii) referido imóvel foi entregue pelos então devedores à credora em garantia da dívida. Certo que regularmente registrada a hipoteca produzirá efeitos, não apenas em relação as partes que deram origem a constituição do gravame, mas também em relação a terceiros estranhos ao negócio; iii) é oportuno consignar que, no caso em apreço há registro na matrícula do imóvel a hipoteca que sobre ele recai, em garantia às obrigações assumidas pela construtora e sociedade empresarial; iv) o empreendimento em referência se encontra constrito. A prenotação dos registros e averbações lançados a margem da matrícula do imóvel, dispensam maiores elucidações; v) não deve ser realizado o levantamento da prenotação da penhora de 31/1/2001, incidente sobre as 216 unidades habitacionais do empreendimento imobiliário denominado "Varandas do Jardim Fluminense", no Livro nº 02, nas matrículas nº 33.339 e 33.348, no Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de São Gonçalo/RJ, uma vez que plenamente legal; vi) o processo tramita há vários anos sem ciência de outros bens a serem penhorados e que os embargos de terceiros foram, na maioria dos casos, julgados improcedentes, desta forma, não tem o condão de desconstituir a averbação; vii) não deve haver a desconstituição da averbação, bem como, a penhora, avaliação e prosseguimento com atos expropriatórios é medida que se impõe, com urgência, vez que o credor corre grande risco de ficar sem receber o que lhe é devido; viii) a EMGEA é uma empresa pública federal não financeira, constituída sob a forma de sociedade anônima de capital fechado, vinculada ao Ministério da Economia, com capital social totalmente integralizado pela União; ix) a liberação da hipoteca/penhora/averbação tem grave impacto sob o domínio público, uma vez que a execução que foi proposta em 1996 tem como valor inicial R$ 24.327.743,84 (vinte e quatro milhões, trezentos e vinte e sete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos) e que não há outros bens que possam garantir a dívida. Ao final, requer o provimento recursal, para que não seja realizado levantamento da averbação, bem como, para prosseguimento com os atos expropriatórios.

No evento 24, petição do agravado F. H. Z. M., aduzindo, em síntese, “que não possui qualquer tipo de informação que possa de alguma forma contribuir para a elucidação de fatos ocorridos há décadas atrás, motivo pelo qual requer, desde já, a exclusão de sua condição de Recorrido”, bem como que não possui objeções quanto ao prosseguimento e provimento do agravo, de forma que a Justiça determine a constrição do imóvel indicado anteriormente como garantia da operação.

Instado a se manifestar, evento 34, o Ministério Público opinou pela desnecessidade de sua intervenção.

No evento 40, remetidos os autos ao gabinete do Desembargador Federal Guilherme Couto de Castro, para análise de possível prevenção, tendo em vista o julgamento da apelação cível 0000096-23.2012.4.02.5102 interposta nos embargos de terceiro 0000096-23.2012.4.02.5102, conexos à execução por título executivo extrajudicial 0035307-82.1996.4.02.5102, mesmo processo originário do presente agravo de instrumento.

No evento 59, rejeitado o reconhecimento da prevenção, determinando-se a devolução dos autos.

No evento 64, determinado o retorno dos autos à CODRA, em razão da inexistência da prevenção.

Os autos foram redistribuídos à minha relatoria por livre distribuição, evento 76.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001892533v2 e do código CRC 0dae4aa1.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2024, às 18:02:02

Agravo de Instrumento Nº 5000440-73.2024.4.02.0000/RJ

VOTO

Consoante consta do relatório, trata-se de agravo de instrumento, atribuído à minha relatoria por livre distribuição, interposto pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA (Tathiana Passoni Reis – OAB/DF 31.414), figurando como agravados a COOPERATIVA HABITACIONAL RIO LTDA, E. D. F. M., FÁBIO HENRIQUE ZAMPROGNO MENDES e PEDRO RIBEIRO DA CINHA, em face de decisão proferida pela MM. Juíza Federal Substituta FERNANDA RIBEIRO PINTO, nos autos nº 0035307-82.1996.4.02.5102, em trâmite perante a 4ª Vara Federal de Niterói, que indeferiu o requerimento da EMGEA de avaliação dos bens constritos e prosseguimento com os atos expropriatórios.

A decisão recorrida, evento 789 do processo originário, foi fundamentada nos seguintes termos:

Ev. 786: A exequente requer a avaliação dos bens constritos e prosseguimento com os atos expropriatórios. A demanda refere-se a três prédios com 72 apartamentos, cada, cuja construção foi iniciada em 1990. O empreendimento imobiliário seria promovido sobre os lotes de 01 a 10 nas ruas Niterói e Macaé, no Loteamento Jardim Fluminense, em Alcântara, São Gonçalo, matriculados no RGI sob os números de 33.339 a 33348, onde hoje existem 216 unidades habitacionais em conjunto habitacional denominado “Varandas do Jardim Fluminense”. A penhora de tais imóveis foi requerida pela CEF para satisfazer crédito associado a empréstimo promovido em prol da Cohabitar – Cooperativa Habitacional Rio Ltda. Ao evento 405, fl. 9, há decisão determinando a suspensão da prenotação da penhora efetuada, tendo em vista que promovida quando ainda não citado o réu. Confira-se: [...] A empresa executada foi citada por mandado na pessoa de seu liquidante, Airton Teixeira Hugemin (ev. 405, fl.24). As tentativas de penhora dos bens indicados pela exequente, objetos de garantia hipotecária (Rua Niterói, Lotes 1 a 10, da Quadra F - cf. ev. 405, fls. 42/43), frustraram-se (ev. 407, fls. 4/5, 11/13, 22/23, 26/30, 32/34 e 67/68). Eis as certidões das duas últimas diligências: [...] Certidões juntada aos eventos 409 e seguintes atestam a distribuição de  inúmeros embargos de terceiro por dependência a esta execução. Ao evento 598, a decisão proferida reitera que a penhora não foi realizada:  "(...) Faculto à CEF, ainda, se manifestar sobre os seguintes tópicos: A) se os imóveis matriculados sob os números 33.339 a 33.348 satisfazem os requisitos legais para aperfeiçoamento de penhora, tendo em conta o disposto no CPC, à vista:  (i) das alegações de usucapião, (ii) da existência de uma sentença de usucapião de um dos apartamentos, já transitada em julgado, relativa ao Sr. Thiago Rédua Pestana - processo 0001578-06.2012.4.02.5102,  (iii) das declarações de testemunhas, colhidas em audiência, relativas a possível ocupação por terceiros realizada no imóvel mais de duas décadas atrás, (iv) das transformações fáticas operadas nos imóveis e não refletidas no registro imobiliário:  (v) das duas dúvidas suscitadas por Oficiala de Justiça às fls. 371:  (vi) de como a CEF avalia serem as probabilidades de efetivação de alienação pública das unidades condominiais ou das edificações inteiras, por meio de leilão, sendo desde logo facultado à CEF apontar, se considerar o caso, experiências similares e exitosas em que se tenha obtido a satisfação de crédito em execução pela penhora de condomínios ocupados sem formalização de incorporação no RGI. B) se pretende ajuizar na via própria medida tendente a obter dos legitimados a regularização formal da situação dos imóveis que deseja penhorar perante o RGI, e C) se tem interesse na adjudicação direta dos imóveis. Além disso, tendo em conta que, até o momento, não foi possível aperfeiçoar a penhora dos imóveis inicialmente arrolados, faculto à CEF indicar outros bens penhoráveis ou requerer outros atos constritivos que, de modo independente, possam conduzir à satisfação do crédito perseguido nesta execução. (...)" O mesmo pode-se depreeender das sentenças de improcedência proferidas nos embargos de terceiro nº 0001578-06.2012.4.02.5102, 0000486-90.2012.4.02.5102, 0000484-23.2012.4.02.5102, 0000486-90.2012.4.02.5102, 0004952-30.2012.4.02.5102, 0004954-97.2012.4.02.5102, 0004955-82.2012.4.02.5102, 0000094-53.2012.4.02.5102, 0000093-68.2012.4.02.5102, 0000097-08.2012.4.02.5102, 0000088-46.2012.4.02.5102, 0001420-48.2012.4.02.5102, 0000487-75.2012.4.02.5102, 0000488-60.2012.4.02.5102, 0004956-67.2012.4.02.5102, 0000483-38.2012.4.02.5102, 0000082-39.2012.4.02.5102 e 0000096-23.2012.4.02.5102,  cujas cópias foram juntadas aos eventos 603, 626, 630, 631, 633, 634, 649, 666, 667, 680, 681, 685, 690, 700, 701, 702, 703 e 756, respectivamente. Brevemente relatado. Decido. INDEFIRO o requerido pela EMGEA, tendo em vista que, como demonstrado, a penhora não foi perfectibilizada. DETERMINO o levantamento da prenotação da penhora de 31/1/2001, incidente sobre as 216 unidades habitacionais do empreendimento imobiliário denominado "Varandas do Jardim Fluminense", no Livro nº 02, nas matrículas nº 33.339 e 33.348, no Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de São Gonçalo/RJ (evento 404, fl. 22). Tendo em vista a suspensão do feito, na forma do art. 921, § 1º, do CPC, em 27/08/2020 (eventos 694 e 698), sem que até o presente momento o(a) exequente tenha indicado bens passíveis de penhora, proceda-se ao ARQUIVAMENTO do feito (art. 921, §4º do CPC). À Secretaria para OFICIAR ao Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo enviando cópia desta decisão, bem como as demais informações pertinentes, quais sejam: informações acerca da qualificação, regularidade do réu (eventos 751 e 759), com a ressalva de que não foi fornecido a este Juízo seus respectivos endereços. Preclusa esta decisão, OFICIE-SE ao Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de São Gonçalo/RJ, comunicando, para as providências cabíveis, o cancelamento da penhora incidente sobre as 216 unidades habitacionais do empreendimento imobiliário denominado "Varandas do Jardim Fluminense", registradas no Livro nº 02, nas matrículas nº 33.339 e 33.348 (evento 404, fl. 22), solicitando, ainda, enviar a este Juízo o comprovante do cancelamento da averbação, no prazo de 30 dias.

Em razões recursais (evento 1), a agravante sustenta, em síntese, que: i) a execução é amparada em contrato de mútuo garantido por hipoteca em 1º grau e sem concorrência de terceiros, sendo tal ônus devidamente anotado na matrícula do imóvel, conforme certidão imobiliária do Registro de Imóveis; ii) referido imóvel foi entregue pelos então devedores à credora em garantia da dívida. Certo que regularmente registrada a hipoteca produzirá efeitos, não apenas em relação as partes que deram origem a constituição do gravame, mas também em relação a terceiros estranhos ao negócio; iii) é oportuno consignar que, no caso em apreço há registro na matrícula do imóvel a hipoteca que sobre ele recai, em garantia às obrigações assumidas pela construtora e sociedade empresarial; iv) o empreendimento em referência se encontra constrito. A prenotação dos registros e averbações lançados a margem da matrícula do imóvel, dispensam maiores elucidações; v) não deve ser realizado o levantamento da prenotação da penhora de 31/1/2001, incidente sobre as 216 unidades habitacionais do empreendimento imobiliário denominado "Varandas do Jardim Fluminense", no Livro nº 02, nas matrículas nº 33.339 e 33.348, no Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de São Gonçalo/RJ, uma vez que plenamente legal; vi) o processo tramita há vários anos sem ciência de outros bens a serem penhorados e que os embargos de terceiros foram, na maioria dos casos, julgados improcedentes, desta forma, não tem o condão de desconstituir a averbação; vii) não deve haver a desconstituição da averbação, bem como, a penhora, avaliação e prosseguimento com atos expropriatórios é medida que se impõe, com urgência, vez que o credor corre grande risco de ficar sem receber o que lhe é devido; viii) a EMGEA é uma empresa pública federal não financeira, constituída sob a forma de sociedade anônima de capital fechado, vinculada ao Ministério da Economia, com capital social totalmente integralizado pela União; ix) a liberação da hipoteca/penhora/averbação tem grave impacto sob o domínio público, uma vez que a execução que foi proposta em 1996 tem como valor inicial R$ 24.327.743,84 (vinte e quatro milhões, trezentos e vinte e sete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos) e que não há outros bens que possam garantir a dívida. Ao final, requer o provimento recursal, para que não seja realizado levantamento da averbação, bem como, para prosseguimento com os atos expropriatórios.

Sob esta moldura, cinge-se a presente controvérsia. Decide-se.

A hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível erga omnes. Neste sentido:

APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA. DIREITO REAL DE GARANTIA OPONÍVEL ERGA OMNES. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMÓVEL FINANCIADO. POSSE CLANDESTINA. SENTENÇA CONFIRMADA.

1. Apelação contra a sentença que extinguiu, sem julgamento de mérito, o processo, no qual os apelantes buscaram obter a declaração de propriedade sobre imóvel adquirido através de financiamento firmado entre as rés, sob o fundamento de que ausente o interesse processual.

2. A hipoteca, direito real de garantia sobre bem imóvel, é oponível erga omnes, transferindo-se àquele que adquire o bem e passa a exercer a sua posse amparada no negócio jurídico mediante o qual se operou a transferência. Por sua vez, a compra e venda é negócio jurídico que, embora possa ser firmado por instrumento particular, necessita ser registrado para que surta efeito perante terceiro. A tradição, nos termos do art. 1.245 do CC/2002, somente se opera a partir do registro.

3. Os apelantes não narraram, com exatidão, as circunstâncias em que teriam passado a ocupar o imóvel, limitando-se a afirmar que residem no bem há mais de 10 anos. A petição inicial não foi instruída com cópia do documento que supostamente legitimaria a posse. Sequer consta da narrativa dos fatos as circunstâncias que teriam levados os apelantes a ocuparem o imóvel. Também não esclarecem eles se possuíam algum vínculo com a possuidora anterior. Por outro lado, a certidão imobiliária da 1ª Zona da Serra atesta que o bem se encontrava onerado com uma hipoteca de primeiro grau a favor do BMG, e caucionado a favor do BNH. Nesse contexto, não há como reconhecer a prescrição aquisitiva em favor dos apelantes, posto que iniciaram a sua posse quando o imóvel ainda se encontrava gravado de hipoteca. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00001506620114025120, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJE 23.5.2014.

4. A jurisprudência desta Corte Regional se orienta no sentido de considerar clandestina a posse daquele que ocupa bem imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário junto à CEF, não se caracterizando, destarte, o animus domini necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva (TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 200951010196329, Rel. Des. Fed. REIS FRIEDE, E-DJF2R 3.6.2013).

5. A ação de usucapião não é a via adequada para discutir o direito à obtenção da declaração da extinção da garantia hipotecária em função do pagamento do débito de terceiro junto a CEF.

6. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0012628-80.2008.4.02.500, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.7.2017) (grifos nossos)

Outrossim, nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no enunciado da súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE HIPOTECA COM PEDIDO CANCELAMENTO DE GRAVAME. HIPOTECA. GARANTIA DADA PELA CONSTRUTORA AO AGENTE FINANCEIRO. TERCEIROS ADQUIRENTES. INEFICÁCIA. SÚMULA 308/STJ.

1. Ação declaratória de ineficácia de hipoteca com pedido cancelamento de gravame.

2. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

3. Agravo interno não provido (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1804282, Rela. Mina. NANCY ANDRIGHI, DJe 14.5.2021) (grifos nossos)

Outrossim, os artigos 167, inciso I, 2, e 169 da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, estabelecem a obrigatoriedade do registro da hipoteca na matrícula do imóvel. Senão vejamos

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.               (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - o registro:   

[...]

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

[...]

Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, observado o seguinte:     (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

I - as averbações serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição, observado o disposto no inciso I do § 1º e no § 18 do art. 176 desta Lei;   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

II - para o imóvel situado em duas ou mais circunscrições, serão abertas matrículas em ambas as serventias dos registros públicos; e    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

III - (revogado);    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

IV - aberta matrícula na serventia da situação do imóvel, o oficial comunicará o fato à serventia de origem, para o encerramento, de ofício, da matrícula anterior.  (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º O registro do loteamento e do desmembramento que abranger imóvel localizado em mais de uma circunscrição imobiliária observará o disposto no inciso II do caput deste artigo, e as matrículas das unidades imobiliárias deverão ser abertas na serventia do registro de imóveis da circunscrição em que estiver situada a unidade imobiliária, procedendo-se às averbações remissivas.    (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 2º As informações relativas às alterações de denominação de logradouro e de numeração predial serão enviadas pelo Município à serventia do registro de imóveis da circunscrição onde estiver situado o imóvel, por meio do Serp, e as informações de alteração de numeração predial poderão ser arquivadas para uso oportuno e a pedido do interessado (grifos nossos)

Por sua vez, o art. 848 do Código Civil de 1916, em vigor na época dos fatos dispôs que "as hipotecas somente valem contra terceiros desde a data da inscrição. Enquanto não inscritas, as hipotecas só subsistem entre os contraentes".

Cabe registrar que o registro da hipoteca garante a eficácia erga omnes do gravame e o direito de preferência do credor em sua garantia, mas a ausência desse registro não impede a execução judicial dos valores inadimplidos pelo devedor com base no que fora pactuado validamente pelas partes.

No caso dos autos, a ora agravante ajuizou a ação de execução de título extrajudicial em face de COHABITAR – COOPERATIVA HABITACIONAL RIO LTDA., postulando a execução de contrato particular de empréstimo, destinado a construção de empreendimento habitacional.

Na hipótese analisada, o empreendimento dado em garantia é composto por 216 unidades habitacionais compostas de sala, varanda, dois quartos, cozinha, banheiro e área de serviço, distribuídos em 03 blocos de 09 pavimentos, com 08 unidades por andar.

Ademais, o empreendimento foi edificado em uma área constituída pelos Lotes 01 a 10, da Quadra “F”, cujo esboço do projeto consta transcrito no R.02 das respectivas matrículas de nº 33.339 a 33.348 do 4º RGI de São Gonçalo.

Conquanto a penhora não tenha sido perfectibilizada, por motivos alheios à vontade da exequente, a averbação da hipoteca deve ser mantida no registro dos imóveis dados como garantia do contrato firmado entre a agravante e a construtora agravada.

Com efeito, a hipoteca é sempre acessória, criada em garantia de uma obrigação principal, cujo resgate visa assegurar. Em decorrência dessa característica, a hipoteca subsiste enquanto existir a obrigação que garante e, por conseguinte, se extingue juntamente com aquela.

Nesse caso, considerando-se que o débito principal persiste, deve o contrato acessório de garantia ser mantido, conservando-se, ainda, a averbação da hipoteca constituída perante o registro dos imóveis dados em garantia, em observância ao princípio da inscrição, bem como para que terceiros tomem conhecimento da hipoteca firmada. Neste sentido:

PROCESSO CIVIL. DIREITO REGISTRAL. CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO REAL IMOBILIÁRIO. HIPOTECA. CESSIONÁRIO. REGISTRO. INSCRIÇÃO. PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO. LEI DE REGISTROS PUBLICOS. CESSIONÁRIA DOS DIREITOS CREDITÓRIOS DA HIPOTECA DO IMÓVEL. RELAÇÃO CONTRATUAL DE MANDATO ENTRE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E A EMGEA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O direito real imobiliário, como é o caso da hipoteca, só se constitui, se transmite ou se extingue com o registro (inscrição) no serviço imobiliário respectivo, salvo as exceções legais (usucapião, acessões, herança, abandono, perecimento, desapropriação e casamento sob o regime da comunhão universal de bens). Tal característica informa o Princípio da Inscrição, que encontra respaldo legal nos artigos 167, I e II, 168, 169 e 172 da Lei de Registros Publicos e 1.227 e 1.245, § 1º, do Código Civil

2. Enquanto a Caixa Econômica Federal constar na matrícula do imóvel como cessionária dos direitos creditórios da hipoteca do imóvel deve permanecer como parte da ação em que se discute a usucapião do respectivo imóvel.

 3. A relação contratual de mandato firmada entre a Caixa Econômica Federal e a Emgea não foi a causa jurídica para que a instituição financeira se fizesse parte na ação. De forma que o distrato não deve refletir no polo passivo da ação.

 4. Agravo de instrumento desprovido (TRF4, 4ª Turma, AI 5049092-72.2021.4.04.0000, Rel. Des. Fed. VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, DJe 3.8.2022) (grifos nossos)

Ademais, cabe registrar que se trata de execução que foi iniciada no ano de 1996, objetivando a recuperação do valor inicial de R$ 24.327.743,84 (vinte e quatro milhões, trezentos e vinte e sete mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos), sendo a hipoteca em questão o único meio de garantia do débito.

Diante desse cenário, verifica-se que deve ser mantida a averbação da hipoteca, bem como que a execução deve prosseguir com os atos expropriatórios pertinentes à recuperação do débito executado.

Por fim, cabe destacar que as situações individuais de cada imóvel e de cada adquirente devem ser analisadas de forma particularizada, não sendo cabível o levantamento de todos os registros de hipoteca de forma indistinta.

Em conclusão, imperativa a reforma da decisão agravada, para que que seja mantida a averbação da hipoteca perante o registro dos imóveis dados em garantia, devendo a execução prosseguir com os devidos atos expropriatórios necessários à recuperação do crédito.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001892534v2 e do código CRC 779538ca.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2024, às 18:02:07

Agravo de Instrumento Nº 5000440-73.2024.4.02.0000/RJ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECE. EFICÁCIA ERGA OMNES. VERBAÇÃO. PRINCÍPIO INSCRIÇÃO. NECESSIDADE.

1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o requerimento da EMGEA de avaliação dos bens constritos e prosseguimento com os atos expropriatórios.

2. A hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível erga omnes. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0012628-80.2008.4.02.500, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.7.2017.

3. Nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no enunciado da súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1804282, Rela. Mina. NANCY ANDRIGHI, DJe 14.5.2021.

4. Os artigos 167, inciso I, 2, e 169 da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, estabelecem a obrigatoriedade do registro da hipoteca na matrícula do imóvel. Por sua vez, o art. 848 do Código Civil de 1916, em vigor na época dos fatos dispôs que "as hipotecas somente valem contra terceiros desde a data da inscrição. Enquanto não inscritas, as hipotecas só subsistem entre os contraentes".

5. O registro da hipoteca garante a eficácia erga omnes do gravame e o direito de preferência do credor em sua garantia, mas a ausência desse registro não impede a execução judicial dos valores inadimplidos pelo devedor com base no que fora pactuado validamente pelas partes.

6. No caso dos autos, a ora agravante ajuizou a ação de execução de título extrajudicial em face de COHABITAR – COOPERATIVA HABITACIONAL RIO LTDA., postulando a execução de contrato particular de empréstimo, destinado a construção de empreendimento habitacional.

7. O empreendimento dado em garantia é composto por 216 unidades habitacionais compostas de sala, varanda, dois quartos, cozinha, banheiro e área de serviço, distribuídos em 03 blocos de 09 pavimentos, com 08 unidades por andar.

8. Conquanto a penhora não tenha sido perfectibilizada, por motivos alheios à vontade da exequente, a averbação da hipoteca deve ser mantida no registro dos imóveis dados como garantia do contrato firmado entre a agravante e a construtora agravada. Com efeito, a hipoteca é sempre acessória, criada em garantia de uma obrigação principal, cujo resgate visa assegurar. Em decorrência dessa característica, a hipoteca subsiste enquanto existir a obrigação que garante e, por conseguinte, se extingue juntamente com aquela.

9. Uma vez que o débito principal persiste, deve o contrato acessório de garantia ser mantido, conservando-se, ainda, a averbação da hipoteca constituída perante o registro dos imóveis dados em garantia, em observância ao princípio da inscrição, bem como para que terceiros tomem conhecimento da hipoteca firmada. Precedente: TRF4, 4ª Turma, AI 5049092-72.2021.4.04.0000, Rel. Des. Fed. VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, DJe 3.8.2022.

10. Deve ser mantida a averbação da hipoteca, bem como que a execução deve prosseguir com os atos expropriatórios pertinentes à recuperação do débito executado. Ademais, as situações individuais de cada imóvel e de cada adquirente devem ser analisadas de forma particularizada, não sendo cabível o levantamento de todos os registros de hipoteca de forma indistinta.

11. Agravo de instrumento provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, DAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 13 de maio de 2024.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001892535v3 e do código CRC 95fccad5.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2024, às 18:02:11

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 07/05/2024 A 13/05/2024

Agravo de Instrumento Nº 5000440-73.2024.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Juiz Federal WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária