Apelação Cível Nº 5078052-52.2020.4.02.5101/RJ
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5078052-52.2020.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela Embargante, EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS, em face de sentença de evento 70 – JFRJ, proferida pelo Excelentíssimo Senhor Juiz Federal Maurício Magalhães Lamha, da 23ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ, que, em execução de título executivo extrajudicial movida por CONDOMINIO DO EDIFICIO SOLAR DIAMANTINA II, julgou improcedentes os embargos para determinar o prosseguimento da execução e condenou a Embargante em honorários de sucumbência que fixou em 10% sobre o valor da execução.
Em suas razões recursais, evento 74 - JFRJ, a parte Recorrente alegou que não basta a titularidade do imóvel para ser responsabilizado pelas cotas condominiais, sendo responsável pelas dívidas quem de fato utiliza bem. Acrescentou que não é proprietária do bem, uma vez que ocorreu o cancelamento do registro de arrematação.
Contrarrazões no evento 81- JFRJ.
O Ministério Público Federal, em seu parecer de evento 5, deixou de se manifestar sobre o mérito, entendendo não ser o caso de interesse público que justifique a sua atuação.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
/hvn
VOTO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL GUILHERME DIEFENTHAELER (RELATOR)
Conheço da apelação, eis que presentes os seus requisitos de admissibilidade.
No caso, a parte Apelada ingressou com execução de título executivo extrajudicial em face da CEF/EMGEA, visando à satisfação de crédito decorrente de cotas condominiais relativas à imóvel situado na Rua Maria Amália, nº 67, apt 501, Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, referente ao período compreendido de 05/05/2018 a 05/03/2020.
A documentação é suficiente para a comprovação do crédito exequendo, ainda mais em se considerando que a inadimplência das taxas condominiais é fato incontroverso.
Da mesma forma, não prospera a tese de ausência de responsabilidade da EMGEA pelo débito relativo às cotas condominiais, pois a obrigação tem natureza propter rem, segundo entendimento adotado no âmbito deste Colegiado. Confira-se:
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS MORATÓRIOS. I NCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PRESTAÇÃO. - Não configurada a prescrição, na medida em que, aplica-se ao caso o prazo quinquenal previsto no art. 206, §5º, I, Código Civil, sendo certo que a cobrança de cota condominial mais antiga data de dezembro de 2004 (fl. 29). Assim, considerando que o termo final do prazo prescricional seria dezembro de 2009, e que a ação de cobrança foi ajuizada em o utubro de 2009, a mesma não se encontra prescrita. -Não se faz necessária a formação de litisconsórcio passivo necessário do devedor fiduciante, eis que as taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, respondendo aquele que adquire o imóvel até mesmo pelas cotas condominiais em atraso e anteriores à aquisição. -Não há que se falar em ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, uma vez que o conjunto probatório dos autos comprovou o direito vindicado pela parte autora, como bem salientando na sentença recorrida, motivo por que não se mostram imprescindíveis todos os documentos relacionados pela apelante. -A aquisição da propriedade obtida através da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, faz também com que as dívidas existentes em relação àquele bem imóvel passem a ser de responsabilidade de quem o adquiriu. -Conforme documentação acostada à fl. 10-verso, a CEF tornou- se proprietária do imóvel descrito na inicial e, dessa sorte, passou a responder pelos encargos condominiais vencidos e vincendos, na medida em que, tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente de imóvel responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual o cupante do imóvel. (...) -Recurso da parte autora provido para que os juros moratórios incidam a partir do vencimento de cada prestação, bem como fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e recurso da parte ré desprovido".(TRF - 2ª Região. 8ª Turma Especializada. AC nº 0023492-37.2009.4.02.5101. Rel. Des. Fed. VERA LÚCIA LIMA. Julgado em 27/07/2015. DJe 30/07/2015).
Quanto ao argumento de não propriedade do bem, observo que o imóvel pertence à EMGEA, conforme bem fundamentada a sentença do juízo a quo, qual transcrevo abaixo com razões de decidir:
Cumpre julgar improcedente os embargos à execução, afastando a alegação de ilegitimidade passiva ad causam eis que, tratando-se de obrigação propter rem, a dívida acompanha a titularidade do imóvel, sendo certo que, conforme Certidão atualizada do Registro Imobiliário juntada no ev. 55, anexo 2, a propriedade do imóvel é da EMGEA, tendo em vista a arrematação registrada (R.15).
Não socorre à EMGEA a alegação de que houve cancelamento da arrematação, eis que não consta a averbação do cancelamento a teor do art. 1.245 do CC/2002:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.".
Dessa forma, tendo sido o imóvel adjudicado pela EMGEA, conforme consta da certidão expedida pelo RGI, essa passou a assumir todos os encargos inerentes a sua condição de proprietária do bem, inclusive a obrigação do pagamento das cotas condominiais, já que esta obrigação é ambulatória, ou seja, adere ao imóvel e segue independentemente da mudança na titularidade de seu domínio.
Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação. Mantenho a sentença de evento 70 - JFRJ. Honorários advocatícios de sucumbência majorados em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
Documento eletrônico assinado por AUGUSTO GUILHERME DIEFENTHAELER, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001785988v17 e do código CRC ab0dd7ae.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): AUGUSTO GUILHERME DIEFENTHAELER
Data e Hora: 05/04/2024, às 16:46:28