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Agravo de Instrumento Nº 5010343-69.2023.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por condomínio edilício contra decisão (processo 0031493-69.2013.4.02.5101/RJ, evento 297, DESPADEC1), que, em sede de execução hipotecária da EMGEA, em face de particulares, indeferiu o pedido de liberação do valor depositado em juízo referente ao produto da arrematação do imóvel em leilão.

Em seu recurso (evento 1.1), sustenta o condomínio que o imóvel, objeto da execução hipotecária, possui débito condominial no montante de R$ 215.498,04 (duzentos e quinze mil, quatrocentos e noventa e oito reais e quatro centavos) e que, por tratar-se de obrigação de natureza propter rem, o crédito do agravante sub-roga-se no preço de arrematação do imóvel. Assim, defende que seu crédito possui preferência sobre aquele executado pela credora hipotecária, requerendo que seja liberado ao condomínio o valor total depositado em Juízo.

Intimados para apresentar contrarrazões ao recurso, apenas a credora hipotecária, a Empresa Gestora de Ativos S.A – EMGEA, o fez (evento 17.1), pugnando pelo não provimento do recurso em razão da ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do débito que o condomínio pretende executar,  já que ainda está em curso a ação de cobrança das taxas condominiais.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001737340v11 e do código CRC 8e70488c.

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Agravo de Instrumento Nº 5010343-69.2023.4.02.0000/RJ

VOTO

Conforme relatado, o condomínio edilício agravante pretende obter o produto da arrematação de imóvel em leilão judicial decorrente de processo de execução hipotecária. 

Não obstante a incompletude do rol de títulos legais à preferência constantes nos arts. 958 e ss. do CC (que colmatam o art. 908 do CPC), o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário, conforme o Enunciado nº 478 da Súmula do STJ, pelo qual "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". 

No entanto, para que seja exercido o direito de preferência pelo condomínio edilício em sede de execução, é necessária a demonstração da existência de crédito líquido, certo e exigível.

O art. 784, X, do CPC, determina que são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 

Ocorre que, o STJ já se manifestou no sentido de que, para comprovar o crédito na execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio precisa apresentar as cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, bem como os documentos que comprovem a inadimplência (STJ - REsp: 2048856 SC 2022/0340028-3, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T3 - Terceira turma, Data de Publicação: DJe 25/05/2023).

No presente caso, foram juntadas na originária Execução hipotecária (processo 0031493-69.2013.4.02.5101/RJ, evento 269, PET1) apenas a convenção do condomínio e uma única ata da assembleia geral. Contudo, deveriam ter sido apresentadas todas as atas de assembleias que elevaram a taxa de condomínio ao longo dos anos, pois, somente assim, seria possível verificar se a planilha de débitos apresentada está condizente com os valores efetivamente cobrados dos condôminos de 2006 a 2021. Do mesmo modo, também não constam nos autos boletos ou cartas de cobrança dirigidos ao apartamento, a fim de comprovar a inadimplência. 

Destarte, ausentes os requisitos necessários para a caracterização de título executivo extrajudicial. 

Justamente por isso, o condomínio optou por ajuizar uma ação de cobrança, com a oportunidade ampla de produzir provas e viabilizar o exercício do contraditório,  a fim de obter uma sentença favorável ao seu propósito, com natureza de título executivo judicial.

Ocorre que, para a concepção desse título executivo judicial (certo, líquido e exigível) apto a constituir o crédito condominial, necessário seria o trânsito em julgado da sentença condenatória na ação de cobrança, o que ainda não ocorreu. 

Na verdade, a referida ação de cobrança ainda está em fase incipiente, sequer tendo ocorrido a citação da parte ré para apresentar sua defesa. 

Nesse sentido, cumpre esclarecer que a referida ação, a qual deu origem ao Processo nº 0018532-92.2011.8.19.2008, foi ajuizada na Justiça Fluminense em face de V. M. e Ana Maria Mendes, incluindo como ré Glória Regina Cavalcanti, a qual ainda não foi encontrada para responder à referida ação de cobrança (conforme cópia anexada no evento 1.2, na pg. 134). 

Assim, não houve contestação e muito menos prolação de sentença confirmando a existência dos referidos débitos condominiais, razão pela qual não há como se falar em constituição de título executivo referente aos mesmos. 

Há de se destacar também que na referida ação (pg. 189 do evento 1.2), consta requerimento de expedição de ofício à 32ª Vara Federal, para a reserva de crédito do condomínio, no valor de R$ 215.498,04. Contudo, tal pleito, feito em dezembro de 2021, não foi deferido pelo Juízo Estadual até o momento. 

Deste modo, não merece qualquer reparo a decisão (processo 0031493-69.2013.4.02.5101/RJ, evento 297, DESPADEC1) ​proferida pela juízo a quo nos seguintes termos: 

"(...) II- Quanto ao pleito do Condomínio do Edifício Maison D’Aline, no que concerne à liberação do valor depositado pelo arrematante:

Consoante alegado pelo Condomínio do Edifício Maison D’Aline no evento 269, o bem imóvel arrematado possui débito referente a cotas condominiais e despesas extraordinárias, no valor R$ 215.498,04 e encontra-se em discussão nos autos da ação de cobrança nos autos do processo nº 0018532-92.2011.8.19.0208, em curso na 7.ª Vara Cível do Foro Regional do Méier.

A pretensão do condomínio não merece prosperar.

Verifica-se que os documentos coligidos aos autos no evento 269: convenção do condomínio (anexo 2), Ata da Assembleia Geral do Condomínio (anexo 3), documento de identidade de Jose Henrique Coelho Placido (anexo 4), instrumento de procuração (anexo 5), Planilha de débitos (anexos 6 e 7), não guardam vinculação com os fatos narrados pelo interessado. Não há demonstração mínima da existência do débito, assim como comprovação da liquidez, certeza e exigibilidade.

Ademais, convém sublinhar que, ainda que satisfeitas as condições acima mencionada, o credor será eventualmente submetido ao concurso de credores, onde a ordem de preferência legal deverá ser observada.

Ressalte-se que, não obstante tratar-se de obrigação propter rem, que vincula o seu titular à determinada coisa, sendo-lhe atribuída a natureza de obrigação real, a via eleita para obter a reserva dos créditos oriundos da arrematação não é adequada, que, na hipótese, deveria ocorrer mediante a penhora no rosto dos autos, conforme previsto no art. 860 do CPC, e para tal finalidade, mediante ofício do Juízo Regional da 7ª Vara Cível do Méier a este Juízo.

Rejeito, pois o pedido de liberação do produto da arrematação para o Condomínio do Edifício Maison D’Aline.

II- Quanto à concessão da tutela de urgência: 

O deferimento da tutela de urgência reclama o preenchimento das condições do art. 300, caput, do CPC, nos seguintes termos:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

A redação legal é esclarecedora, no sentido de que a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora) são requisitos cumulativos, a serem aferidos pelo magistrado no caso concreto.

No caso em apreço, contudo, não entendo estarem presentes os requisitos supracitados, pelos mesmos fundamentos acima aduzidos, salientando que a  demonstração, de pronto, é necessária para que ocorra o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela pretendida.

Isto posto,  por ora, INDEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA.

Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão interlocutória agravada.

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Agravo de Instrumento Nº 5010343-69.2023.4.02.0000/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. CRÉDITO CONDOMINIAL. PREFERÊNCIA. NECESSIDADE DE TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.  

-  Em sede de execução, o crédito condominial prefere ao crédito hipótecário, conforme o Enunciado nº 478 da Súmula do STJ, contudo, o referido crédito deve estar constituído através de título executivo judicial ou extrajudicial. 

- Agravo de instrumento não provido. 

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo a decisão interlocutória agravada, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 26 de março de 2024.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001737342v9 e do código CRC 01a1a297.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 20/03/2024 A 26/03/2024

Agravo de Instrumento Nº 5010343-69.2023.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 20 - Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS.