Apelação Cível Nº 5015208-34.2023.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por CONDOMÍNIO ESTAÇÃO DA LUZ.
O apelante ataca sentença que, em execução por título extrajudicial por ele proposta, julgou extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, V, do CPC, e do art. 109, I, da CF/88.
A sentença aponta a ilegitimidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) para responder pelos débitos oriundos das taxas condominiais, relativas ao imóvel situado à Rua Jacutinga, nº60, Bloco 7, unidade 501, Mesquita/RJ, e a incompetência da Justiça Federal para examinar a pretensão em relação ao devedor, proprietário do citado imóvel, L. E. S. R., que não chegou a ser citado.
Na ação executiva, ajuizada em julho de 2023, o Condomínio executa cotas condominiais no valor originário de R$ 3.586,58, a ser acrescido multa, juros e honorários, relativo ao período de 10/09/2022 a 10/07/2023, além das que se vencerem ao longo da lide.
A sentença considerou que, segundo a certidão de ônus reais, “o imóvel que origina a dívida objeto desta demanda é de propriedade de L. E. S. R. (primeiro réu), sendo deste a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anexada ao (evento 01/MATRMÓVEL4) (...)” (evento 7).
Em seu recurso, o Condomínio exequente sustenta que a CEF é legitimada a responder pelo débito propter rem e, como agente fiduciário, tem a propriedade resolúvel e, além disso, a posse indireta sobre o imóvel; que, no caso, a cobrança das cotas condominiais em atraso recai sobre a CEF. Daí, requer seja reconhecida a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da ação, e, por consequência, seja reconhecida a competência da Justiça Federal para processa e julgar a execução (evento 14).
Contrarrazões da CEF, pelo desprovimento do recurso. Reitera que somente tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais no caso de inadimplência do devedor, quando consolidar a propriedade e for imitida na posse do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei n.º 9.514/97, e como já restou reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. Aduz que “(...) Quando devedor tem posse direta sobre imóvel, credor fiduciário não responde por despesas condominiais, O QUE É O CASO DOS AUTOS. Nos contratos de alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é do devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. (...)” (evento 19).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A apelação não merece ser provida.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto independentemente de transcrição, e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
O litígio não se confunde com o de casos de contratos de arrendamento residencial, cuja propriedade do imóvel permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela CEF, com opção de compra ao final, que pode nem sequer ser exercida pelo arrendatário.
Aqui se trata de alienação fiduciária clássica. A matrícula do imóvel (nº3857) indica que o bem foi adquirido pelo devedor e, no mesmo ato, dado em garantia fiduciária do mútuo que financiou a aquisição do bem. Basta que se leia a certidão de ônus reais do citado imóvel:
“Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – programa minha casa minha vida – (PMCMV) - recursos FGTS, datado de 09 de outubro de 2018, com caráter de escritura pública (...) pelo qual TENDA NEGÓCIOS IMOBIIÁRIOS S.A., com sede à Rua Álvares Penteado, 61, 1º andar, sala 01, Bairro Centro , em São Paulo/SP inscrita no CNPJ (...) vendeu a L. E. S. R. (...) que alienou em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (...) em caráter fiduciário o imóvel (...)” (evento 1, MATRIMOVEL4, dos autos originários),
A propriedade fiduciária é direito real de garantia, nos termos do art. 1.367 do CC:
"A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231."
Portanto, o credor fiduciário não é verdadeiramente proprietário, e sim titular de garantia.
Se todo inadimplemento de condomínio gerasse a possibilidade de imediata cobrança contra o titular da garantia o sistema seria abalado, com desprestígio da modalidade e imediata repercussão negativa para a seara negocial.
Por isso, sendo garantido o mútuo por alienação fiduciária, incide o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, que dispõe: “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é do devedor enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Tal responsabilidade passa ao credor fiduciário apenas quando a propriedade se consolidar em seu nome, ou, por construção, se há clara morosidade do credor em adotar providências para consolidar a propriedade, o que não foi demonstrado.
Neste sentido, confiram-se precedentes do Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Nas razões do agravo em recurso especial a parte agravante impugnou todos os fundamentos da decisão que não admitiu o seu recurso especial.
2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.
3. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que: "A responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.". (REsp n. 1.731.735/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/11/2018, DJe de 22/11/2018.
4. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo em recurso especial.”
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022.).
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE NO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE.
1. Há orientação jurisprudencial no âmbito do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direita do bem.
2. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.”
(STJ, AgInt no REsp n. 1.876.086/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 9/6/2022.) - grifos nossos.
Na mesma linha, já decidiu esta Sexta Turma Especializada, com grifos nossos nas partes salientes:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. PROPRIEDADE RESULTANTE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APLICABILIDADE DAS NORMAS DA LEI Nº 9.514/1997. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR-FIDUCIANTE. OBRIGAÇÃO DO CREDOR-FIDUCIÁRIO SOMENTE QUANDO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ÔNUS DO EXEQUENTE. APELAÇÃO PROVIDA.
1. Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, tendo por objeto a sentença de fls. 147/149, nos autos dos embargos à execução por ela propostos em face de CONDOMÍNIO VALDARIOSA III, representado neste feito por seu síndico, os quais visavam a extinção da execução fundada em título executivo extrajudicial nº 0132035-96.2017.4.02.5120, seja pelo reconhecimento da ilegitimidade ad causam da CEF, seja pela inexistência ou inexigibilidade do título executivo.
2. Inicialmente, deve-se pontuar que, como apontado pela embargante, o contrato de alienação fiduciária em garantia que tem por objeto bens imóveis encontra-se regido pela lei do Sistema de Financiamento Imobiliário - Lei nº 9.514/1997, a qual efetivamente disciplina a responsabilidade por débitos condominiais.
3. Com efeito, o sistema busca fomentar o mercado de crédito imobiliário ao repassar as despesas que, ordinariamente, seriam de incumbência do titular da propriedade do imóvel, no caso, o credor-fiduciário, àquele que exerce a posse direta, que é o devedor-fiduciante. Desse modo, a responsabilidade primária pelos débitos que oneram a coisa, inclusive tributários e condominiais, por força das regras supracitadas, recai sobre o devedor-fiduciante, e não sobre o credor-fiduciário, embora este seja o real proprietário do bem, uma vez que a transferência de propriedade, no contexto da relação contratual, se dá unicamente para fins de criação de uma garantia real em favor do credor que empresta o capital necessário à aquisição, pelo devedor, do imóvel. Nesse cenário jurídico-legal, tem-se que a responsabilidade do credor é excepcional.
4. O entendimento jurisprudencial sobre a questão foi recentemente consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, quando julgou o Recurso Especial nº 1.696.038. Tendo em vista a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, o ônus da prova na verdade milita em favor da CEF, uma vez que é fato constitutivo do direito de crédito do condomínio a demonstração de que houve a efetiva consolidação da propriedade plena na pessoa do credor- fiduciário, ou, ao menos, de que os adquirentes (devedores-fiduciantes) não se encontram na posse direta dos imóveis objeto dos contratos; prova essa, naturalmente, mais fácil de ser produzida pela própria entidade condominial do que pela Caixa Econômica. Dessa forma, não poderia a sentença ter julgado desfavoravelmente à CEF, uma vez que a comprovação da posse direta dos adquirentes não é fato constitutivo do seu direito. Oportuno relembrar, no 1 ponto, que embora os embargos à execução constituam uma ação autônoma, sua função é de meio de defesa do executado no processo de execução, de modo que a regra probatória a ser observada é a do artigo 373, inciso II, do CPC. A questão não diz respeito propriamente à legitimidade processual da parte, mas sim ao próprio mérito da cobrança, uma vez que o título é inexigível face à embargante.
5. Não havendo prova nos autos de que houve a consolidação da propriedade na pessoa da empresa pública federal, certo é que, pela aplicação do artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, ela não responde pelos débitos condominiais, os quais recaem exclusivamente sobre os devedores- fiduciantes. Por todo o exposto, a reforma da sentença se impõe.
6. Dado provimento ao apelo, reformando a sentença a fim de julgar procedente o pedido formulado nos embargos à execução e, assim, extinguir a execução principal em razão da inexigibilidade da obrigação. Invertem-se os ônus da sucumbência”.
(TRF2, AC 0207863-98.2017.4.02.5120, Sexta Turma, Relator Desembargador Federal Poul Erik Dyrlund, DJE 20/03/2019, trânsito em julgado em 13/05/2019).
Do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação. Sem majoração de honorários advocatícios, já que não fixados na sentença.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001846906v2 e do código CRC cfa652df.
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Data e Hora: 3/4/2024, às 14:20:53