Apelação Cível Nº 5059636-02.2021.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de ação proposta por R. R. C. E B. A. M. contra a MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A. E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com os seguintes pedidos: i. a declaração de rescisão dos contratos celebrados junto às Rés; ii. condenação das rés ao pagamento de R$ 29.227,74 a título de indenização por danos materiais; iii. condenação das rés ao pagamento, para cada um dos autores, de valor não inferior a R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais.

Requereu, ainda, a concessão de tutela provisória de urgência.

Petição inicial, na qual afirmou, em síntese, que: i. em setembro/2020, celebrou contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária nº 212, Bloco 03 com 2 (dois) quartos, na planta, junto à empresa MRV, no empreendimento denominado "Residencial Amaro", situado na Rua Pompilho de Albuquerque nº 51, no bairro do Encantado; ii. ficou estabelecido que o valor da unidade seria de R$ 239.123,21 e o pagamento seria dividido em entrada de R$ 4.800,00, 3 parcelas de R$ 1.600,00 cada, R$ 36.746,72 (correspondente a 15,4% do preço) distribuído em 36 parcelas mensais e financiamento junto a CEF, no valor de R$ 186.043,78 e, ainda, R$ 11.532,71 por meio do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS; iii. até o ajuizamento da ação, adimpliram todas as parcelas devidas; iv. em 06/05/2021, tiveram a notícia de que o empreendimento da MRV foi alvo de um ataque de criminosos os quais efetuaram disparos com arma de fogo em rajadas e arremessaram duas granadas de grande poder de destruição contra a entrada do condomínio em fase final de obras; v. diante do ocorrido, informaram a intenção de realizar o distrato da promessa de compra e venda, nem que para isso precisassem negociar eventuais multas ou retenções parciais de valores já pagos, porém  a MRV se recusou realizar o distrato, uma vez que a unidade imobiliária estaria alienada junto à instituição financeira; vi. por sua vez, a CEF informou que o distrato do financiamento imobiliário somente poderia ocorrer tal rompimento mediante o prévio distrato junto à MRV. Juntou documentos (evento 1).

Decisão que declinou a competência do Juizado Especial Cível para o presente Juízo (evento 3).

Decisão que determinou a intimação da parte autora para emendar a inicial para corrigir o valor atribuído a causa (evento 9).

Emenda à inicial para atribuir à causa o valor de R$ 239.123,21 (evento 15).

Recolhimento das custas na razão de 50% (evento 23)

Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência (evento 25).

Os autores informaram a interposição do Agravo de Instrumento nº 5009123-07.2021.4.02.000 e pediram a reconsideração da decisão do evento 25 (evento 33).

Decisão que manteve a decisão do evento 25 (evento 36).

A CEF apresentou contestação aduzindo, em síntese: i. desinteresse pela audiência de conciliação; ii. impossibilidade do pedido de suspensão de pagamento do mútuo por se tratar de negócio jurídico diverso do contrato de compra e venda; iii. ilegitimidade passiva, uma vez que a instituição financeira não pode se tornar seguradora universal no que se refere à problemas de segurança pública, é responsabilidade do Estado; iv. ausência dos elementos que autorizam a aplicação da Teoria da Imprevisão, pois a violência urbana não configura acontecimento extraordinário e imprevisível; v. inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor; vi. inexistência de fato gerador para a extinção do contrato de mútuo; vii. a devolução do valor do empréstimo pela parte autora à CEF é pedido juridicamente impossível; viii. a ausência de dano material e moral (evento 41).

A MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. apresentou contestação aduzindo, em síntese: i. ilegitimidade passiva, já que, quando há a celebração do contrato de financiamento habitacional em que há a garantia fiduciária, torna-se impossível a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda; ii. impossibilidade de rescisão contratual em razão do imóvel situar-se em área de risco; iii. caso a parte autora pretendesse a rescisão junto à construtora, deveria ter solicitado antes de firmar contrato de financiamento com a instituição financeira e dar o bem em garantia; iv. agiu conforme com o pactuado entre as partes, não havendo que se falar em dever de restituição dos valores pagos, tampouco rescisão; vi. se o imóvel retornar à propriedade da construtora, como foi adquirido dentro do “Programa Minha Casa, Minha Vida”- PMCMV, o imóvel pode ser incluído em referido programa apenas uma vez, de acordo com o art. 1º, II da Lei 11.977/2009; vii. em caso de reconhecimento de desistência ou impossibilidade de cumprir com as obrigações assumidas frente ao credor fiduciário, deverá a parte autora arcar com as consequências jurídicas e econômicas de quebra do pacto contratual elencadas nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97; viii. em caso de rescisão contratual, a aplicação da Lei nº 13.786/2018, que permite a retenção de até 50% dos valores adimplidos pelo adquirente; ix. impossibilidade de inversão do ônus da prova; x. ausência de danos morais. Juntou documentos (evento 47)

As partes rés informaram que não pretendiam produzir mais provas (eventos 57 e 58).

Réplica (evento 60).

O Juízo a quo proferiu sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor, verbis (Evento 65):

“(...)

Ante o exposto, REJEITO OS PEDIDOS, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, nos termos da fundamentação acima expendida.

CONDENO os autores ao pagamento, em parte iguais, das custas e de honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% do valor atribuído a causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Apresentados embargos de declaração, INTIME-SE o embargado para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 1023, §2º do CPC.

Apresentado recurso de apelação, DÊ-SE vista à parte contrária para contrarrazões, observadas as formalidades legais previstas no art. 1.010, §§ 1º e 2º, do CPC, e, após, remetam-se os autos ao E. TRF da 2ª Região (art. 1.010, §3º, do CPC), com as homenagens de estilo.

Certificado o trânsito em julgado: i. DÊ-SE vista às partes por 05 (cinco) dias; ii. nada requerido, DÊ-SE baixa na distribuição e arquivem-se.

Publique-se. Intimem-se.”

Os autores apelaram (Evento 97), sustentando que, “pelo o que se pode averiguar na sentença recorrida, o Juízo de origem fundamenta a improcedência dos pedidos com base, única e exclusivamente, na tese de que as Recorridas não são seguradoras universais do empreendimento, ou seja, que ambas não possuem qualquer tipo de obrigação ou responsabilidade pelos fatos ocorridos no fatídico dia 06/05/2021. A sentença embarca na tese de que o fato notório e reconhecido pelas Recorridas versa única e exclusivamente sobre segurança pública, como um tiroteio ou o assalto a transeuntes em praça pública, todavia, não é isso que ocorreu. Ao contrário do que entendeu a sentença, não se trata apenas de fato de natureza “segurança pública”, uma vez que o ataque foi direcionado e premeditado ao condomínio em questão, gerando desespero e extrema insegurança aos promitentes compradores e futuros moradores. Foram proferidos disparos com armas de grosso calibre contra a fachada do stand de vendas do condomínio que os autores tinham a intenção de adquirir, vindo a ser arremessada sobre o mesmo empreendimento uma granada de alto poder bélico.”

Destacam que “foi um ataque direcionado ao condomínio que, segundo informações prestadas por comerciantes locais e por policiais da região, poderia se tratar de um “aviso” por parte de grupos paramilitares que atuam na região. Não é preciso ser nenhum adivinho para imaginar o desespero dos adquirentes ao terem a notícia do ocorrido.”  Salienta que, “durante toda a exordial, os Recorrentes demonstram que há motivação mais do que necessária para o distrato unilateral dos contratos de aquisição da casa própria, porém, reconhecem que poderiam vir a sofrer algum tipo de penalidade por força do contrato. A tese do distrato motivado sem penalidade é a tese principal apresentada pelos autores, porém, se disponibilizaram a sofrer eventual retenção de valores pagos por força do princípio da pacta sunt servanda e, ainda, de forma a dar um fim mais célere a este completo desespero que se tornou a vida deles, já que estavam de casamento marcado e não possuíam qualquer condição de arcar cum um aluguel e mais com as parcelas do financiamento imobiliário.”

Argumentam que “distrato é um direito das partes, desde que arquem com os ônus contratuais deste ato, todavia, no caso em tela, a desistência dos Autores pela continuidade dos contratos se deu de forma motivada, diferente da mera desistência ou da rescisão contratual por descumprimento de obrigações.”  Alega que “o contrato é omisso no que diz respeito à desistência motivada por parte dos compradores antes da entrega das chaves”, sendo certo que “não se trata de mera desistência, na época do ocorrido, não estavam os autores inadimplentes, uma vez que vinham efetuando os pagamentos acordados de forma religiosa nas datas aprazadas. O distrato pretendido pelos Recorrentes advinha de fato grave e notório, noticiado na grande mídia e que alarmou muito adquirentes por se tratar de verdadeira ameaça aos futuros adquirentes por parte de criminosos, independe de sua organização ou denominação.”

Salientam que “os Recorrentes não têm a mínima segurança em dar continuidade à aquisição do empreendimento e residir no imóvel, motivo pelo qual diligenciaram com toda a boa-fé que lhes apetece junto às Rés, de forma totalmente amigável, buscando a melhor forma de romper com os contratos assinados, em vão! Com relação aos pagamentos efetuados, há junto à exordial todo o detalhamento dos valores pagos até o ajuizamento da presente demanda, à ambas as Recorridas. No que diz respeito à necessária devolução dos valores pagos, entendem os Recorrentes que não devem ser penalizados com qualquer multa ou retenção por parte das Recorridas, uma vez que não se enquadram na sistemática contratual mais rígida da resolução por inadimplemento de parcelas e, ainda, não se trata de desistência após a entrega de chaves. Por outro lado, apresentaram pedido alternativo, caso o Juízo de origem entendesse que ao distrato motivado sem penalidade não se mostrava cabível. Tal pedido foi ignorado, uma vez que a sentença de improcedência cria uma situação fática insustentável junto aos autores, hoje presos aos contratos e inadimplentes junto às Recorridas. No caso em tela, por se tratar de desistência motivada por todo o exposto em epígrafe, necessária a restituição integral dos valores pagos ou, de forma sucessiva, caso assim não se entenda, que seja os Autores penalizados com a retenção de apenas 10% dos valores já pagos até a presente data e que porventura venham a ser pagos ao longo desta demanda judicial.”

Pugnam, assim, pela “reforma total da sentença recorrida para:

a) que sejam julgados procedentes os pedidos autorais, declarando extintos os contratos perante ambas as Recorridas, sendo elas obrigadas a restituir os Recorrentes em todos os valores pagos até o momento e, ainda, em danos morais na ordem de R$ 10.000,00 (dez mil reais) á cada um dos Autores;

b) caso não se entenda pela tese autoral, que seja reformada a sentença para que sejam os contratos extintos por força do distrato imotivado, gerando aos Autores a retenção de valor equivalente a 10% dos valores pagos até o momento, ou em outro percentual que melhor entenda V. Exa.

c) em ambos os casos, que sejam as Recorridas condenadas em honorários sucumbenciais.”

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentaram contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do apelo (Eventos 103 e 104, respectivamente).

É o relatório.  Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001854028v2 e do código CRC 98cc1f27.

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Apelação Cível Nº 5059636-02.2021.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço do apelo, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme a causa de pedir da petição inicial, verifica-se que os autores objetivam a rescisão contratual, que abrange a promessa de compra e venda e o contrato de financiamento firmado junto à CEF, ao argumento de que houve um “ataque direcionado ao condomínio com disparos de armas de grosso calibre contra a fachada do stand de vendas do condomínio que, segundo informações prestadas por comerciantes locais e por policiais da região, poderia se tratar de um “aviso” por parte de grupos paramilitares que atuam na região.”

Ressalte-se que não há tese de vício de construção, e sim de distrato em razão de estar o imóvel localizado em região perigosa.

Da leitura dos autos, verifica-se que as partes firmaram, em 22/09/2020, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia no âmbito do PMCMV com utilização de recursos da conta vinculada do FGTS do devedor (evento 1 – Anexos 9 e 10). Anteriormente, em 05/09/2020, havia sido firmado contrato de promessa de compra e venda do imóvel em questão, entre os autores e a ré vendedora/incorporadora MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A. (evento 1 - Anexo 8).

Com efeito, e ainda que ambas as relações – compra e venda e mútuo imobiliário – possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não teria o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes (CEF e a ré vendedora/incorporadora), observando-se, ainda, que a CEF sequer teve participação nas tratativas de aquisição, ajuste de preço, pagamento de sinal e previsão de entrega do imóvel, conforme pactuado no contrato de promessa de compra e venda (evento 1 - Anexo 8).

Assim, como se vê, os pedidos formulados na petição inicial são independentes e a CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para os pedidos de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com devolução das verbas decorrentes desse contrato, ou seja, das parcelas efetivamente adimplidas do financiamento imobiliário (apenas se constatada qualquer ilicitude praticada por parte da CEF) e de indenização por danos morais. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, devendo a vendedora/incorporadora ser demandada na Justiça Estadual no que concerne ao contrato de promessa de compra e venda.

Desse modo, as consequências resultantes do distrato do instrumento de promessa de compra e venda constituem questões de mérito a serem apreciadas pela Justiça Estadual, sem que haja decisões conflitantes, porquanto não há relação de prejudicialidade entre esses negócios jurídicos, inexistindo, no caso concreto em apreço, litisconsórcio passivo necessário entre a CEF, de um lado, e a vendedora/incorporadora, de outro, conforme já se afirmou anteriormente.

Em outras palavras: as lides delineadas na exordial são distintas, em razão da causa de pedir e dos pedidos ali formulados e, por esse motivo, a competência para julgar o pleito em face da vendedora/incorporadora da obra em comento não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo essa empresa no rol previsto no artigo 109, inciso I, CRFB/1988.

É nula, portanto, a sentença quanto à vendedora/incorporadora ante o reconhecimento, de ofício, da incompetência da Justiça Federal em relação a tal ré.

Levando-se em consideração que o processo já se encontra devidamente instruído e saneado, mostra-se mais razoável, em prol dos princípios da celeridade e da economia processual, declinar da competência em favor da Justiça Estadual, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A., determinando-se o desmembramento do processo.

Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre o autor e a CEF (evento 1 – Anexos 9 e 10), a improcedência do pedido deve ser mantida.

Com efeito, inexiste cláusula de desistência ou de distrato ou de rescisão no contrato de mútuo imobiliário. O que se verifica, na verdade, é o arrependimento tardio, ao argumento de estar o imóvel em área de risco, tendo em vista que o condomínio em construção foi alvo de ataques criminosos no dia 06/05/2021. Conforme bem destacado na sentença, “No curso da execução do contrato, eventual problema de segurança pública em relação ao imóvel alienado fiduciariamente não são oponíveis ao agente financeiro, sob pena de convertê-lo à categoria de segurador universal”, sendo certo que “a alegação de violência urbana não se traduz em acontecimento imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil).”

No que concerne ao contrato definitivo, as normas devem ser respeitadas, em respeito à boa-fé de todos os contratantes (pacta sunt servanda). A hipótese é de negócio jurídico complexo, envolvendo vendedora/incorporadora e construtora, além da Caixa Econômica Federal como instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária. A compra de um imóvel não deve ser efetuada sem visita ao lugar em que seria construído o bem. Na análise da possibilidade de compra de um imóvel, devem ser verificadas todas as condições do bem, como valor, condições de pagamento, localização, entre outros elementos. E, no caso dos autos, o contrato informa o endereço do imóvel, cabendo ao comprador ter avaliado se a localização lhe era favorável ou não. Além disso, destaque-se que o contrato foi firmado por livre vontade do comprador.

Destaque-se, ainda, que o CDC não prevê o distrato ou a desistência como pretendido pelos autores, inexistindo inadimplemento contratual, como na hipótese dos autos.

Outrossim, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, "[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC), não havendo que se cogitar de "retenção de valor equivalente a 10% dos valores pagos até o momento, ou em outro percentual”, conforme igualmente pretendido pelos autores.

Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor dos demandantes, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Neste sentido, confira-se o precedente:

“DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. SFH/SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESEMPREGO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. 1 . O autor acionou a CAIXA, a construtora/vendedora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES e a intermediária GLOBAL CREDIT CORRESPONDENTE BANCÁRIO, objetivando a rescisão do contrato de compra e venda e mútuo, e a devolução dos valores pagos. 2. A sentença determinou a rescisão do contrato e a devolução das quantias pagas pelo autor, com retenção de 25%. 3. O autor, em 5/2/2016, assinou com a MRV ENGENHARIA um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, referente ao apartamento nº 409, do Bloco 1, do empreendimento imobiliário denominado Parque Mar Del Plata, localizado na Rua Maria Lúcia Piersante s/n, Parque Aeroporto, Macaé/RJ, no valor de R$ 134.999,90 (cento e trinta e quatro mil e novecentos e noventa e nove reais e noventa centavos). O imóvel foi adquirido na planta, e o autor pagou, como sinal, R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais), e comprometeu-se a (i) pagar à vendedora R$ 12.222,90 (doze mil e duzentos e vinte e dois reais e noventa centavos), divididos em 30 parcelas mensais, e (ii) financiar o valor restante junto à Caixa. De acordo com a cláusula 5ª, a previsão para entrega das chaves seria 31.5.2017. O contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, foi celebrado em 29.3.2016, com previsão de pagamento da primeira parcela do mútuo em 6.5.2016. 4. A manifestação do propósito de rescindir o contrato não se deu pouco tempo depois da celebração da promessa de compra e venda, mas sim quando já registrado no RGI o contrato de compra e venda e mútuo com obrigações e alienação fiduciária, ocasião em que a Caixa pagou à incorporadora o valor que o mutuário necessitou para a compra do imóvel, tendo direito de receber o capital mutuado, com os juros e a correção contratados. 5. Há que ser feito o distinguishing entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. 6. No caso, já houve a liberação dos recursos de financiamento pela Caixa em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, sendo inviável determinar o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. 7. As rés vêm cumprindo rigorosamente suas obrigações contratuais, inexistindo notícia nos autos de atraso no cronograma nem de excesso nas cobranças e, quanto ao desemprego, não possibilita invocar a teoria da imprevisão, a fim de impor a rescisão contratual. 8. Apelações providas.”

(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC0134575-13.2016.4.02.5166, Rel. Des. Fed. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, DJe 23.11.2020) (grifos nossos).

Portanto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF.

Por conseguinte, inexistindo ato ilícito imputável à CEF, não há que se falar em indenização por danos morais na hipótese.

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer e negar provimento ao apelo no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal; e anular parcialmente a sentença para declinar da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A., ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), com desmembramento do processo, ficando prejudicado o apelo nessa parte.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001854029v2 e do código CRC 9c6a5af6.

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Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 21/4/2024, às 22:44:32

Apelação Cível Nº 5059636-02.2021.4.02.5101/RJ

EMENTA

PMCMV. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO E DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO E SOLIDARIEDADE ENTRE A CEF E A VENDEDORA/INCORPORADORA. DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA ESTADUAL PARA PROCESSAMENTO E JULGAMENTO DOS PLEITOS AUTORAIS FORMULADOS EM FACE DA VENDEDORA/INCORPORADORA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. DESMEMBRAMENTO DO PROCESSO. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. PREJUDICADO O APELO NESSA PARTE. DESPROVIDO O RECURSO NO TOCANTE AOS PEDIDOS FORMULADOS EM FACE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

1. Lide na qual se pretende a rescisão contratual, que abrange a promessa de compra e venda e o contrato de financiamento firmado junto à CEF, ao argumento de que o imóvel se encontra em local perigoso (área de risco), tendo em vista que o condomínio em construção foi alvo de ataques criminosos no dia 06/05/2021.

2. Ainda que ambas as relações – compra e venda e mútuo imobiliário – possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não tem o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes (CEF e a vendedora/incorporadora), observando-se, outrossim, que a CEF sequer teve participação nas tratativas de aquisição, ajuste de preço, pagamento de sinal e previsão de entrega do imóvel, conforme pactuado no contrato de promessa de compra e venda.

3. Os pedidos formulados na petição inicial são independentes e a CEF é legitimada passiva ad causam tão somente para os pedidos de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com devolução das verbas decorrentes desse contrato, e de indenização por danos morais. As demais providências postuladas decorrem de relações jurídicas distintas, devendo a vendedora/incorporadora ser demandada na Justiça Estadual no que concerne ao contrato de promessa de compra e venda.

4. A competência para julgar o pleito em face da vendedora/incorporadora da obra em comento não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo essa empresa no rol previsto no artigo 109, inciso I, CRFB/1988.

5. É nula, portanto, a sentença quanto à vendedora/incorporadora ante o reconhecimento, de ofício, da incompetência da Justiça Federal em relação a tal ré. Levando-se em consideração que o processo já se encontra devidamente instruído e saneado, mostra-se mais razoável, em prol dos princípios da celeridade e da economia processual, declinar da competência em favor da Justiça Estadual, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A., determinando-se o desmembramento do processo.

6. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os autores e a CEF, a improcedência do pedido deve ser mantida. Com efeito, inexiste cláusula de desistência ou de distrato ou de rescisão no contrato de mútuo imobiliário. O que se verifica é o arrependimento tardio, ao argumento de estar o imóvel em área de risco.  Conforme bem destacado na sentença, “No curso da execução do contrato, eventual problema de segurança pública em relação ao imóvel alienado fiduciariamente não são oponíveis ao agente financeiro, sob pena de convertê-lo à categoria de segurador universal”, sendo certo que “a alegação de violência urbana não se traduz em acontecimento imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil).”

7. As normas devem ser respeitadas, em respeito à boa-fé de todos os contratantes (pacta sunt servanda). A hipótese é de negócio jurídico complexo, envolvendo vendedora/incorporadora e construtora, além da Caixa Econômica Federal como instituição financeira financiadora de parte dos recursos e credora fiduciária. Na análise da possibilidade de compra de um imóvel, devem ser verificadas todas as condições do bem, como valor, condições de pagamento, localização, entre outros elementos. E, no caso dos autos, o contrato informa o endereço do imóvel, cabendo ao comprador ter avaliado se a localização lhe era favorável ou não. Além disso, deve ser destacado que o contrato foi firmado por livre vontade do comprador.

8. Destaque-se, ainda, que o CDC não prevê o distrato ou a desistência como pretendido pelos autores, inexistindo inadimplemento contratual, como na hipótese dos autos. Outrossim, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, "[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC), não havendo que se cogitar de  “retenção de valor equivalente a 10% dos valores pagos até o momento, ou em outro percentual”, conforme igualmente pretendido pelos autores.

9. Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor dos demandantes, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.

10. Portanto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF.

11. Por conseguinte, inexistindo ato ilícito imputável à CEF, não há que se falar em indenização por danos morais na hipótese.

12. Sentença parcialmente anulada, com declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face da MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A. (vendedora), com desmembramento do processo. Apelo da parte autora prejudicado nessa parte; e desprovido no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao apelo no tocante aos pedidos formulados em face da Caixa Econômica Federal; e anular parcialmente a sentença para declinar da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados em face de MRV ENGENHARIA PARTICIPAÇÕES S.A., ante a incompetência absoluta da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), com desmembramento do processo, ficando prejudicado o apelo nessa parte, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 16 de abril de 2024.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001854030v3 e do código CRC 6172cb59.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 21/4/2024, às 22:44:32

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 10/04/2024 A 16/04/2024

Apelação Cível Nº 5059636-02.2021.4.02.5101/RJ

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária