Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e por CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las, de forma solidária, a pagar aos apelados: os valores gastos com a aquisição e a instalação do pressurizador de água na unidade habitacional objeto dos autos, que deve ser comprovado documentalmente e apurado na fase de liquidação do julgado; os valores das cotas condominiais do imóvel locado pelo apelado e o valor de R$ 18.740,00 atualizado em 10/07/2017, a título de indenização por dano moral.

Em suas razões de apelação (SJRJ, evento 220), a CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A alega que: de acordo com a cláusula contratual XV-1, os apelados arcariam com as despesas condominiais e impostos a partir do habite-se, ou seja, 01/06/2016. Ainda que assim não fosse, a obrigação de pagar a cota condominial é de natureza propter rem, sendo devida desde a transferência de propriedade; não há que se falar em devolução dos valores gastos com pressurizador, já que não foi juntado nenhum orçamento; o direito de reclamar dos problemas alegados decaiu; inexistem vícios construtivos; o caso não envolve a ocorrência de danos morais, mas caso se entenda pela sua manutenção, deverá atender aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

A seu turno, a CEF sustenta que (SJRJ, evento 243): a autora Rachel Harrys Chaves deve ser considerada ilegitimada ativa para todos os pedidos, pois não faz parte do negócio jurídico; não possui legitimidade passiva, já não se trata do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa I, quando atua como executora de políticas públicas no âmbito do FAR; não há solidariedade com a construtora, pois não possui responsabilidade pelos problemas apresentados no imóvel. Assim, não deve ser condenada a indenizar os apelados.

A CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A apresentou contrarrazões e pleiteou o desprovimento da apelação da CEF (SJRJ, evento 256).

Em contrarrazões, os apelados pugnam pelo desprovimento das apelações (SJRJ, evento 261).

O Ministério Público Federal, por meio da Procuradora Regional da República Silvana Batini não se manifestou sobre o mérito da causa, pois não está diante de interesse público ou social que a justifique (TRF2, evento 6).

É o relatório.

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Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

VOTO DIVERGENTE

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O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL GUILHERME DIEFENTHAELER

A divergência se restringe ao pedido de dano moral, uma vez que, apesar das irregularidades constatadas na realização da obra, não vislumbro, no caso, dano moral indenizável, por não estar comprovado o abalo à personalidade dos Autores.

Assim, mesmo que demonstradas falhas no empreendimento imobiliário, estas não expuseram os Autores a situação humilhante e vexatória capaz de caracterizar a reparação por danos morais.

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação da CEF para reconhecer sua ilegitimidade passiva quanto aos pedidos indenizatórios formulados com base nos vícios de construção do imóvel e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação da construtora para afastar a condenação ao pagamento aos autores dos valores gastos com o pressurizador de água e com as cotas condominiais, bem como de indenização por dano moral.

Documento eletrônico assinado por AUGUSTO GUILHERME DIEFENTHAELER, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001811106v3 e do código CRC 7c70b3b6.

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Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

VOTO

1. A apelação da CEF deve ser provida e a apelação da construtora deve ser parcialmente provida.

2. No presente caso, T. D. P. C. adquiriu o imóvel situado apartamento 1.207, bloco 2, na rua Leopoldino Bastos, 44, Engenho Novo, Rio de Janeiro, por meio de instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro de Habitação com a utilização de recursos da conta vinculada do FGTS (SJRJ, evento 1, OUT 6, p. 2). 

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se deu a sua intervenção para a celebração do negócio jurídico (aquisição do imóvel), nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (STJ, 4ª Turma, REsp nº 1.102.539, Relatora Min. Maria Isabel Galotti, DJe 31/10/2012).

Cumpre ressaltar que o Programa "Minha Casa Minha Vida" apresenta distintas modalidades de contratação, com diferentes atuações da Caixa Econômica Federal, razão pela qual a responsabilidade da instituição financeira dependerá das disposições firmadas no contrato de financiamento.

Não há no contrato cláusula que determine à CEF atuar na condição de administradora do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), promovendo a execução de políticas públicas de moradia, como na Faixa I dos programas “Minha Casa Minha Vida”.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SFH. COMPETÊNCIA.

1. Quanto à legitimidade da Caixa Econômica Federal/competência, cumpre registrar que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar os recursos sujeitos aos efeitos do artigo 543-C do CPC (repetitivos), REsp 1.091.363/SC, DJe de 25/05/2009, consolidou o entendimento no sentido de não existir interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário nas causas cujo objeto seja a pretensão resistida à cobertura securitária dos danos oriundos dos vícios de construção do imóvel financiado mediante contrato de mútuo submetido ao Sistema Financeiro da Habitação, quando não afetar o FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais), sendo, portanto, da Justiça Estadual a competência para processar e julgar o feito.

2. Na espécie, o aresto recorrido entendeu que a "diferenciação do ramo da apólice torna-se irrelevante". Ao assim decidir, o Tribunal de origem não se atentou para a jurisprudência do STJ. Os autos devem retornar para o Tribunal estadual para que seja apreciada a afetação do FCVS, o que é indispensável para definir a competência para processar e julgar o feito.

3. Agravo interno não provido.

(STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1017874/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 04/05/2017). 

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE.

1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.

2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

4. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.

5. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente.

(STJ, 4ª Turma, REsp nº 1102539, Rel. p/acórdão Min. Maria Isabel Galotti, DJe 06/02/2012).

Quando atua como mero agente financeiro, reitere-se, a CEF não tem legitimidade passiva ad causam em relação aos pedidos indenizatórios formulados com base em vícios de construção, inclusive porque a avença não prevê atribuições da empresa pública no planejamento, elaboração ou construção do imóvel.  

Entretanto, a CEF deve permanecer no polo passivo, já que possui legitimidade passiva quanto ao pedido de rescisão contratual que foi julgado improcedente pelo juiz de primeiro grau.

4. No mais, na hipótese, o autor possui a pretensão de natureza indenizatória e a ação é tipicamente condenatória, portanto, não se sujeita a prazo decadencial, mas sim prescricional.

Nesse sentido: 

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO DECADENCIAL (CDC, ART. 26). INAPLICABILIDADE. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL (CC/2002, ART. 205). INSTALAÇÃO DE JANELAS DIFERENTES DAS CONTRATADAS. PRAZO DECADENCIAL DE 90 DIAS. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "A pretensão de natureza indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrentes dos vícios do imóvel não se submete à incidência do prazo decadencial, mas sim do prazo prescricional" (AgInt no AREsp n. 1.711.018/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 12/4/2021, DJe 12/5/2021), o que foi observado pela Corte local.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp n. 1.893.715/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 31/3/2022 - g.n.). 

Especificamente no tocante à pretensão indenizatória por vício construtivo, por descumprimento contratual, a orientação do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que deve ser observado o prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não mais o prazo de 20 (vinte) anos estabelecido pela Súmula nº 194 do STJ, esta aprovada na vigência do anterior Código Civil, restando superada.

Nesse sentido: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM DEFEITO. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de se aplicar o prazo prescricional disposto no art. 205 do Código Civil à pretensão indenizatória decorrente do vício construtivo.

3. O abatimento de preço ante a diferença de metragem em vaga de garagem não foi objeto de discussão no acórdão recorrido. Precedentes que não retratam a mesma situação fática dos autos.

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1.889.229, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 21.6.2021 - g.n.). 

No caso, a ação foi proposta em 10/07/2017, e a aquisição do imóvel ocorreu em 24/02/2014 (SJRJ, evento 1, OUT 6, p. 36), pelo que ajuizada a ação antes do transcurso do prazo de 10 (dez) anos, não havendo prescrição.

5. Além disso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais realizadas com as instituições financeiras, conforme prevê o enunciado nº 297 da Súmula do STJ:

Súmula 297 STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

6. No mais, segundo o perito judicial, na realização da vistoria, em 10/02/2021, verificou a presença de operários realizando reparos na cobertura da edificação, local que, com as diferenças de temperaturas, pode gerar fissuras, destruir a manta e ocasionar as infiltrações no imóvel dos autores, que residem no último andar do prédio. Assim, não foi constatada nenhuma avaria específica no imóvel (SJRJ, evento 162).

No caso, não há comprovação da aquisição de pressurizador de água, nem do pagamento das cotas condominiais do local onde foram morar com sua filha. Assim, não faz jus ao pagamento desses valores. 

7. Os danos morais, por sua vez, são evidenciados pela angústia vivenciada pelo consumidor que, tendo cumprido os seus deveres de pagamento das parcelas mensais iniciais do mútuo, teve que conviver com infiltrações.  Diante desse problema, foi obrigado a procurar temporariamente outro local para habitar.

Entretanto, o valor definido na sentença a título de indenização pelo dano moral (R$ 18.740,00), é excessivo, devendo ser fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais), mais adequado às circunstâncias do caso, conforme já decidiu, este eg. Tribunal em hipótese similar, acerca dos vícios de construção. Leia-se:

ADMINISTRATIVO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE DA CEF. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO INCONTROVERSOS. REPARAÇÃO. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1. Trata-se de apelação interposta pela CEF – Caixa Econômica Federal contra a sentença que julgou o pedido procedente para condenar os réus na obrigação de fazer de reparação dos danos no imóvel, além de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais).

2. Em se tratando de contrato vinculado ao PMCMV com recursos do FAR, a CEF atua como representante do FAR e como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, fato que lhe legitima para compor o polo passivo da demanda (Resp nº 1.102.539). Assim, a CEF é parte legítima para responder por eventuais vícios de construção.

3. Note-se que a segunda ré não recorreu da sentença, sendo certo que a CEF, ora recorrente, não impugnou os fundamentos da sentença, no que tange ao reconhecimento dos vícios de construção apontados pelo perito, razão pela qual os mesmos são incontroversos.

4. No mérito, a CEF limitou-se a sustentar que a parte autora não teria sofrido danos morais.

5. Ora, no caso dos autos, observa-se que os vícios na construção causaram transtorno e evidente frustração para quem desejava obter a casa própria mediante o mencionado programa. Não se trata de mero aborrecimento e sim de expectativa frustrada, tendo em vista a confiança depositada na CEF e na construtora por ela escolhida, que promovia o empreendimento em questão. Assim sendo, correta a sentença que condenou os réus ao pagamento de indenização por danos morais.

6. Tendo em vista as circunstâncias do caso e os precedentes deste Tribunal em hipóteses similares, considera-se o valor indenizatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais) imposto aos réus adequado e proporcional à situação dos autos. Nesse sentido, citem-se precedentes desta Turma Especializada: Apelação, processo: 0000926-04.2013.4.02.5118, 7ª Turma Especializada, Relator: Juiz Federal convocado Antonio Henrique Correa da Silva, publicado em 01/07/2019 e Apelação, processo: 0027593-22.2016.4.02.5118, 7ª Turma Especializada, Relator: Desembargador Federal Sergio Schwaitzer, publicado em 01/08/2018.

7. O Juízo a quo condenou os réus ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, razão pela qual a recorrente deve arcar com a majoração em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

8. Apelação conhecida e desprovida.

(TRF2, 7ª Turma Especializada, AC nº 0156820-15.2016.4.02.5167, Rel. JFC Marcella Araújo da Nova Brandão, julg. 23/02/2022).

8. Ante o exposto, voto por dar provimento à apelação da CEF para reconhecer sua ilegitimidade passiva quanto aos pedidos indenizatórios formulados com base nos vícios de construção do imóvel e dar parcial provimento à apelação da construtora para afastar a condenação ao pagamento aos autores dos valores gastos com o pressurizador de água e com as cotas condominiais e reduzir a indenização por dano moral para R$ 10.000,00 (dez mil) reais.

Documento eletrônico assinado por LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001809239v2 e do código CRC d9a93046.

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Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

VOTO DIVERGENTE

Trata-se de apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e por CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las, de forma solidária, a pagar aos apelados: os valores gastos com a aquisição e a instalação do pressurizador de água na unidade habitacional objeto dos autos, que deve ser comprovado documentalmente e apurado na fase de liquidação do julgado; os valores das cotas condominiais do imóvel locado pelo apelado e o valor de R$ 18.740,00 atualizado em 10/07/2017, a título de indenização por dano moral.

Iniciado o julgamento, o ilustre Relator votou no sentido de "dar provimento à apelação da CEF para reconhecer sua ilegitimidade passiva quanto aos pedidos indenizatórios formulados com base nos vícios de construção do imóvel e dar parcial provimento à apelação da construtora para afastar a condenação ao pagamento aos autores dos valores gastos com o pressurizador de água e com as cotas condominiais e reduzir a indenização por dano moral para R$ 10.000,00 (dez mil) reais".

Considero, no entanto, que a controvérsia merece solução distinta.

O Autores ajuizaram a ação de origem em face, inicialmente, da CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, e, no curso da lide, em face ainda de IMPÉRIO ROMANO INCORPORADORA LTDA,  por meio da qual pretendem a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, e ainda, a condenação solidária das rés a que: (i) procedam ao reembolso das despesas experimentadas pelos autores na compra de materiais, móveis sob medida, cortinas, utensílios e aparelhagem incorporados ao imóvel, consoante vier a ser apurado no curso do processo ou em procedimento de liquidação de sentença por arbitramento; (ii) compensem o dano moral resultante da ruptura da legítima expectativa dos autores ao uso integral e regular do imóvel destinado à residência, de que resultou evidente angústia, constrangimento, perturbação nas relações psíquicas e desgosto íntimo, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um dos Autores; (iii) reparem os lucros cessantes provenientes da depreciação do expressivo capital empregado pelos autores na aquisição e decoração da unidade imobiliária controvertida.

Apreciando as peculiaridades do caso concreto, não se pode deixar de reconhecer a existência de litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e as construtoras IMPERIO DO OCIDENTE INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, ao menos no que tange ao pedido de rescisão do contrato.

Oportuno salientar que a relação jurídica entre as partes é complexa, envolvendo diversas operações e figuras contratantes.

Constata-se ter havido, inicialmente, a instrumentalização de promessa de compra e venda celebrada em 09.05.2013 (Evento 1, OUT5) entre o 1ºAutor e a contrutora IMPERIO DO OCIDENTE INCORPORADORA LTDA.

Numa segunda etapa, foi então celebrado o contrato definitivo de compra e venda, em 24.02.2014, mediante financiamento concedido pela CEF objetivando aquisição do referido imóvel (Evento 1, OUT6).

Tal contrato foi subscrito pelo adquirente da unidade imobiliária (comprador/devedor), pela Construtora/Entidade Organizadora do Empreendimento e pela Caixa Econômica Federal (na qualidade de credora fiduciária).

Verifica-se, desde logo, que a pretensão, deduzida pelo Autor/Apelado, de rescindir o contrato de compra e venda em virtude de condições de inabitabilidade do imóvel possui evidente repercussão sobre ambas as relações jurídicas, tanto de compra e venda como de financiamento com alienação fiduciária, sendo manifesta, portanto, a legitimidade da Caixa Econômica Federal, ora Apelante, para figurar no feito.

Mais do que isso, não se pode deixar de observar que o resultado do julgamento sobre a rescisão do contrato de compra e venda teria o condão de afetar diretamente as relações jurídicas mantidas entre as demais partes contratantes e a CEF, cujos recursos objeto do financiamento com alienação fiduciária em garantia propiciaram, em última análise, a aquisição do terreno e da unidade imobiliária, razão pela qual afigura-se imprescindível que todas as relações jurídicas sejam avaliadas de forma conjunta e inseparável.

No entanto, o entendimento adotado não prospera visto que não há cláusula atribuindo responsabilidade solidária à Rés, já que a atuação da CEF limitou-se à concessão do financiamento, figurando a mesma na contratação como credora fiduciária e como tal deve ter os seus direitos levados em consideração na análise do pedido de rescisão contratual.

Note-se que a referida legislação de regência não possui qualquer previsão acerca da responsabilidade da CEF além da de mero gestor operacional dos recursos destinados à concessão dos financiamentos aos mutuários ou às construtoras/incorporadoras.

Todavia, jurisprudência evoluiu no sentido de atribuir à CEF responsabilidade de assumir empreendimentos inacabados e de suportar os prejuízos decorrentes de falhas de construção quando se trata de imóveis financiados no âmbito de programas vinculados a políticas públicas de habitação. Segundo essa vertente de entendimento, a CEF nem sempre atuaria apenas como agente financeiro, assumindo em determinados contratos a condição de verdadeiro agente executor de políticas públicas, o que atrairia a responsabilidade por efetivar o Programa, entregando ao mutuário imóvel em perfeita condição de habitabilidade. Conferiu-se à expressão “gestor operacional dos recursos”, mencionada pela legislação, interpretação ampla, transmutando a atuação da CEF de mero agente financeiro para verdadeiro “gestor operacional”.

Não se desconhece que o cenário econômico do momento é propício para o desenvolvimento de entendimentos como o acima mencionado. A crise no setor da construção civil foi terreno fértil para o alargamento da responsabilidade da CEF. Impossibilitados de acionar diretamente os responsáveis pela obra, geralmente falidos, os mutuários se valem da proximidade da CEF para imputar-lhe os riscos do negócio, transformando-a em “seguradora” das verdadeiras inadimplentes, que são as Construtoras.

O resultado disso não favorece o pretendido implemento da política habitacional. Se a CEF é obrigada a suportar tais prejuízos parece óbvio que a referida Empresa Pública exigirá um incremento na sua remuneração ou, eventualmente, buscará se ressarcir de tais gastos junto à União Federal, gerando um impacto financeiro no orçamento do Programa habitacional. A higidez desse Programa depende da preservação da posição contratual de cada um dos envolvidos: a da CEF de agente financeiro e a da Construtora/Seguradora de responsáveis pela entrega do imóvel.

Nessa perspectiva, a eventual de procedência da pretensão de rescisão contratual em detrimento da alienação fiduciária contratada pelas partes impõe grave prejuízo à CEF – que nenhuma responsabilidade assumiu a respeito da construção do empreendimento, mas cuja garantia terá sido, de forma acessória, injustamente desconstituída com a rescisão do contrato de compra e venda. Seria como admitir que a parte devedora devesse ser ressarcida dos valores despendidos a título de prestações mensais, restituindo-se o imóvel a Construtora, e, ao que parece, à CEF restaria conformar-se em não reaver o capital emprestado à parte autora de demanda para a aquisição do imóvel, já que nenhum pedido foi formulado neste sentido, ao menos na presente ação.

Assim, embora em nada tenha concorrido para eventuais vícios na construção do empreendimento, e em que pese tenha cumprido correta e oportunamente as suas obrigações contratuais, repassando à Construtora os recursos emprestados à parte adquirente do imóvel, à CEF seria imputado o prejuízo financeiro pelo desfazimento do negócio, ficando obrigada a ajuizar ação autônoma para pleitear em juízo o ressarcimento de tais valores.

A situação seria esdrúxula, e tal absurdo não pode ser convalidado, eis que, na relação complexa decorrente do contrato celebrado entre as partes, não há como adotar solução que contemple apenas alguns dos envolvidos, sem harmonizar os interesses de todos os contratantes.

Portanto, a viabilidade da pretensão de rescisão do contrato de compra e venda com financiamento vinculado a alienação fiduciária em garantia, com devolução ao comprador/devedor fiduciante dos valores das prestações pagas, dependeria da formulação de pedido de devolução do valor do mútuo repassado à Construtora para fins de ressarcimento à CEF, sob pena de manter-se válido o contrato no que tange ao financiamento com alienação fiduciária em garantia, com todas as suas obrigações e consequências jurídicas em caso de inadimplemento, inclusive a consolidação da propriedade em favor da Credora Fiduciária.

A verdade é que, no caso dos autos, como já dito, inexiste solidariedade entre as partes rés – quer decorrente da lei, quer do contrato - no que tange à lisura/solidez do empreendimento, cuidando-se de obrigação que somente à Construtora contratante caberia ser imputada.

Ora, não havendo como cindir o contrato para fins de julgar somente a relação de compra e venda, sem resolver a questão da alienação fiduciária, e sem que tenha sido formulada pretensão harmônica do interesse de todas as partes contratantes, a inépcia da demanda impende ser reconhecida, pois não há como admitir a responsabilidade da CEF por eventuais vícios de construção que comprometeriam a habitabilidade do imóvel, nem tampouco a pretendida solidariedade entre ela e a Construtora, razão pela qual a extinção do presente feito é medida de rigor.

Do exposto, DIVIRJO DO RELATOR e voto no sentido de conhecer dos recursos de Apelação, para, de ofício, anular a sentença, JULGANDO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 485, IV, do CPC/15, ante a inépcia da petição inicial, cujo pedido, nos termos em que formulado, não admite solução que harmonize todas as relações jurídicas que se entrelaçam no contrato celebrado entre as partes envolvendo compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia, RESTANDO PREJUDICADA A ANÁLISE DO MÉRITO DOS RECURSOS INTERPOSTOS. Condeno o Autor em honorários advocatícios de 10% do valor dado à causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015, mas sob a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, §3º, do CPC/2015.

Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001816913v3 e do código CRC efbe07b9.

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Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CONDOMINIO RESIDENCIAL MÉRITO ENGENHO NOVO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE SOLIDARIEDADE ENTRE AS RÉS QUANTO À LISURA E SOLIDEZ DO EMPREENDIMENTO. INÉPCIA DA INICIAL. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO MÉRITO. ANÁLISE DO MÉRITO DOS  RECURSOS PREJUDICADA.

1. Apelações interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e por CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las, de forma solidária, a pagar aos apelados: os valores gastos com a aquisição e a instalação do pressurizador de água na unidade habitacional objeto dos autos, que deve ser comprovado documentalmente e apurado na fase de liquidação do julgado; os valores das cotas condominiais do imóvel locado pelo apelado e o valor de R$ 18.740,00 atualizado em 10/07/2017, a título de indenização por dano moral.

2. Os Autores ajuizaram a ação de origem em face, inicialmente, da CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CEF, e, no curso da lide, em face ainda de IMPÉRIO ROMANO INCORPORADORA LTDA,  por meio da qual pretendem a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, e ainda, a condenação solidária das rés a que: (i) procedam ao reembolso das despesas experimentadas pelos autores na compra de materiais, móveis sob medida, cortinas, utensílios e aparelhagem incorporados ao imóvel, consoante vier a ser apurado no curso do processo ou em procedimento de liquidação de sentença por arbitramento; (ii) compensem o dano moral resultante da ruptura da legítima expectativa dos autores ao uso integral e regular do imóvel destinado à residência, de que resultou evidente angústia, constrangimento, perturbação nas relações psíquicas e desgosto íntimo, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um dos Autores; (iii) reparem os lucros cessantes provenientes da depreciação do expressivo capital empregado pelos autores na aquisição e decoração da unidade imobiliária controvertida.

3. Apreciando as peculiaridades do caso concreto, não se pode deixar de reconhecer a existência de litisconsórcio passivo necessário entre a Caixa Econômica Federal e as construtoras IMPERIO DO OCIDENTE INCORPORADORA LTDA. e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, ao menos no que tange ao pedido de rescisão do contrato.

4. Constata-se ter havido, inicialmente, a instrumentalização de promessa de compra e venda celebrada em 09.05.2013  entre o 1ºAutor e a contrutora IMPERIO DO OCIDENTE INCORPORADORA LTDA. Numa segunda etapa, foi então celebrado o contrato definitivo de compra e venda, em 24.02.2014, mediante financiamento concedido pela CEF objetivando aquisição do referido imóvel. Tal contrato foi subscrito pelo adquirente da unidade imobiliária (comprador/devedor), pela Construtora/Entidade Organizadora do Empreendimento e pela Caixa Econômica Federal (na qualidade de credora fiduciária). Verifica-se, assim, que a pretensão, deduzida pelo Autor/Apelado, de rescindir o contrato de compra e venda em virtude de condições de inabitabilidade do imóvel possui evidente repercussão sobre ambas as relações jurídicas, tanto de compra e venda como de financiamento com alienação fiduciária, sendo manifesta, portanto, a legitimidade da Caixa Econômica Federal, ora Apelante, para figurar no feito.

5. Não se pode deixar de observar que o resultado do julgamento sobre a rescisão do contrato de compra e venda teria o condão de afetar diretamente as relações jurídicas mantidas entre as demais partes contratantes e a CEF, cujos recursos objeto do financiamento com alienação fiduciária em garantia propiciaram, em última análise, a aquisição do terreno e da unidade imobiliária, razão pela qual afigura-se imprescindível que todas as relações jurídicas sejam avaliadas de forma conjunta e inseparável.

6. A eventual de procedência da pretensão de rescisão contratual em detrimento da alienação fiduciária contratada pelas partes impõe grave prejuízo à CEF – que nenhuma responsabilidade assumiu a respeito da construção do empreendimento, mas cuja garantia terá sido, de forma acessória, injustamente desconstituída com a rescisão do contrato de compra e venda. Seria como admitir que a parte devedora devesse ser ressarcida dos valores despendidos a título de prestações mensais, restituindo-se o imóvel a Construtora, e, ao que parece, à CEF restaria conformar-se em não reaver o capital emprestado à parte autora de demanda para a aquisição do imóvel, já que nenhum pedido foi formulado neste sentido, ao menos na presente ação.

7. A viabilidade da pretensão de rescisão do contrato de compra e venda com financiamento vinculado a alienação fiduciária em garantia, com devolução ao comprador/devedor fiduciante dos valores das prestações pagas, dependeria da formulação de pedido de devolução do valor do mútuo repassado à Construtora para fins de ressarcimento à CEF, sob pena de manter-se válido o contrato no que tange ao financiamento com alienação fiduciária em garantia, com todas as suas obrigações e consequências jurídicas em caso de inadimplemento, inclusive a consolidação da propriedade em favor da Credora Fiduciária.

8. Não havendo como cindir o contrato para fins de julgar somente a relação de compra e venda, sem resolver a questão da alienação fiduciária, e sem que tenha sido formulada pretensão harmônica do interesse de todas as partes contratantes, a inépcia da demanda impende ser reconhecida, pois não há como admitir a responsabilidade da CEF por eventuais vícios de construção que comprometeriam a habitabilidade do imóvel, nem tampouco a pretendida solidariedade entre ela e a Construtora, razão pela qual a extinção do presente feito é medida de rigor.

9. Recursos conhecidos para, de ofício, a sentença, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC/15, ante a inépcia da petição inicial, cujo pedido, nos termos em que formulado, não admite solução que harmonize todas as relações jurídicas que se entrelaçam no contrato celebrado entre as partes envolvendo compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia, restando prejudicada a análise do mérito dos recursos interpostos. 

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencidos o relator e o Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER, conhecer dos recursos de Apelação, para, de ofício, anular a sentença, JULGANDO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 485, IV, do CPC/15, ante a inépcia da petição inicial, cujo pedido, nos termos em que formulado, não admite solução que harmonize todas as relações jurídicas que se entrelaçam no contrato celebrado entre as partes envolvendo compra e venda de imóvel financiado com alienação fiduciária em garantia, RESTANDO PREJUDICADA A ANÁLISE DO MÉRITO DOS RECURSOS INTERPOSTOS. Condenar o Autor em honorários advocatícios de 10% do valor dado à causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015, mas sob a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, §3º, do CPC/2015, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 05 de março de 2024.

Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Relator do Acórdão, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001824546v4 e do código CRC 3c87d0fc.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 05/03/2024

Apelação Cível Nº 0146230-46.2017.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Juiz Federal VIGDOR TEITEL

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Divergência - GABINETE 24 - Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER.

Divergência - GABINETE 22 - Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA.