Apelação Cível Nº 0007243-06.2012.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por R. N. V. e A. D. S. V. contra sentença (evento 269) que, em ação de obrigação de fazer, julgou procedente os pedidos para condenar as rés a quitarem o saldo residual concernente à financiamento de imóvel situado na Rua Uruguai, n. 380, Bloco A, apto. 506, Rio de Janeiro e promoverem o levantamento dos gravames que recaem sobre o bem no Registro de Imóveis.

A sentença (evento 269) não reconheceu a prescrição arguida. No mérito, reconheceu o pagamento integral das parcelas do financiamento e das parcelas do FCVS. Conclui pelo acolhimento dos pedidos formulados, em razão da autor se desincumbir do ônus probatório que lhe competia.

Embargos de declaração opostos (evento 276 SJRJ), o qual foi rejeitado (evento 278 SJRJ).

A ré/apelante (evento 286 SJRJ), em suas razões,  sustenta não ser credora da autora, motivo pelo qual não pode declarar quitada a dívida titulada pela Bradesco, consequentemente afirma não poder dar baixa na hipoteca pretendida. Afirma que o negócio jurídico foi firmado com o extinto Banerj, o qual foi sucedido pelo Bradesco, assim aduz que compete a essa instituição privada promover a baixa do gravame. Refuta ter poderes de ingerência sobre agentes financeiros concorrentes, pelo fato de ser gestora do Sistema Financeiro de Habitação. Sustenta, ademais, com base na eventualidade, impossibilidade de cobertura pelo FCVS em razão da inadimplência contratual. ​

Contrarrazões pela autora/apelada (evento 296 SJRJ) na qual pugna pelo desprovimento do recurso, sob a alegação de que compete ao gestor do FCVS providenciar que os agentes financeiros dos contratos de financiamento imobiliário promovam a baixa de hipoteca.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por FABRICIO FERNANDES DE CASTRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001768443v2 e do código CRC e41942c3.

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Apelação Cível Nº 0007243-06.2012.4.02.5101/RJ

VOTO

O recurso não deve ser provido.

Na inicial, os autores/apelantes relatam que em 30/03/1983, adquiriram um imóvel na Rua Uruguai, n. 380, Bloco A, apto. 506, Rio de Janeiro, RJ, a partir de financiamento com o Banerj (Avenida Nilo Peçanha, nº 175, 23º andar, Rio de Janeiro, RJ), em negociação formalizada no contrato de mútuo nº7001011100005/1, com cláusula prevendo contribuição mensal para o FCVS.(evento 1, out2, fls. 04/10, SJRJ)

Narram o adimplemento integral do negócio jurídico. Nesse sentido, extrai-se dos autos a presença dos 192 comprovantes de cumprimento das parcelas mensais desde o primeiro vencimento, qual seja, 30/04/1983(evento1, out2, fls. 33, SJRJ) até o último em 30/03/1999(evento 1, out4, fls. 28 SJRJ), a qual as partes afirmam que quitaram em 29/03/1999.​

A sentença considerou que o mútuo foi integralmente cumprido, rejeitou as razões dos réus ao fundamento de sustentarem genericamente inadimplemento das parcelas do financiamento e do FCVS e condenou as rés a providenciarem a quitação do saldo residual do financiamento,  bem como, a quitação de forma a possibilitar o levantamento dos gravames que recaem sobre o imóvel no Registro de Imóveis. 

Dito isso, cabe consignar ser incontroverso a partir das provas constantes nos autos que houve o regular pagamento do contrato de financiamento. Convém salientar, ainda, que no financiamento em análise não se identifica saldo devedor residual ao término do contrato, o qual poderia ocorrer ainda que houvesse o pagamento integral de todas as parcelas do financiamento. 

O fenômeno ocorria em um cenário macroeconômico adverso pelo qual passou o Brasil em décadas passadas. Nesses momentos, as parcelas mensais a serem pagas eram corrigidas monetariamente pelos índices da caderneta de poupança, contudo ao cabo do contrato era possível enxergar resíduo decorrente da atualização das mensalidades de acordo com o Plano de Equivalência Salarial – PES, o qual era elaborado tomando por base os reajustes salariais percebidos pelo mutuário no período. Desse modo, a cobertura de possíveis diferenças passou a ser feita com os valores do FCVS.

É desnecessária a prova da variação salarial no período, a qual demonstraria a existência ou não de resíduo, porquanto eventual saldo será abarcado pela cobertura da cláusula FCVS. Desse modo, importante é a demonstração da regularidade do pagamento do referido seguro, o qual pode ser observado nos autos (evento 1 – OUT2 – fl. 14 SJRJ). Conclui-se, pois, os autores desincubiram-se do ônus de demonstrar o cumprimento das obrigações para aquisição da unidade imobiliária.

Não há nos autos, ademais, nenhum comprovante da existência de duplo financiamento; para o reconhecimento de outro contrato com o mesmo escopo do aqui analisado, seria necessário o apelante mencionar qual teria sido a data da celebração do outro pacto, contudo, não apresentou razões nesse sentido. Ao contrário, o CADMUT emitido pela própria CEF (evento 221 SJRJ) é prova de que não se repetiram os mútuos para aquisição de moradia.

Por derradeiro, a CEF afirma ser da competência da sucessora do Banerj a baixa do gravame, excluindo eventual responsabilidade sobre a referida hipoteca. Os argumentos não prosperam, pois a discussão que culmina na liberação do gravame tem como pressuposto aspectos relacionados aos recursos do FCVS, como acima examinado, o que atrai a legitimidade da empresa pública para a discussão da causa.

Nesse sentido:

"CIVIL. SFH. FCVS. DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTOS. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. 1. ALDIR ANDRADE SILVA, ROMILDA DOS SANTOS SILVA e OUTROS ajuizaram a presente ação sob o rito comum ordinário em face de BANCO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO S/A - BANERJ, posteriormente substituído pelo BANCO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO EM LIQUIDAÇÃO - BERJ e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a declaração de inexistência de débito relativamente ao financiamento do imóvel sito à Rua Conde de Agrolongo, 1199, casa 01, apto 102, Penha, nesta cidade, e a consequente extinção da hipoteca e cancelamento do gravame no RGI. Para tanto, alegaram que o contrato foi celebrado pelo falecido Sr. Aloysio Andrade Silva e sua mulher Romilda dos Santos Silva, em 01/12/1982, sendo o referido imóvel dado em hipoteca ao 1º réu, como garantia da dívida de CR$ 3.448.537,49, a ser paga em "180 parcelas mensais e sucessivas, vencendo a 1ª em 01/01/1983, com juros de 9,1% ao ano". Aduziram que, ao término do prazo de vigência do contrato, a despeito do pagamento da integralidade das prestações devidas, houve recusa à quitação e autorização do cancelamento da hipoteca, sob a alegação da existência de um saldo remanescente no valor de R$ 90.104,55 (noventa mil, cento e quatro reais e cinquenta e cinco centavos). Acrescentaram que a CEF informou não ser possível a cobertura pelo FCVS, a pretexto da duplicidade de financiamentos, ao que retrucam na medida em de que aquisição de dois imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação ocorreu bem antes da promulgação da Lei nº 8.100/90, quando não havia qualquer vedação a esse respeito. A sentença julgou procedente o pedido. Houve recurso. 2. Fica afastada a falta de legitimidade passiva da CEF, em que pese não ter integrado a relação jurídica de direito material em voga, uma vez que o crédito foi contratado com Banco do Estado do Rio de Janeiro - BANERJ. De todo modo, não há como negar sua legitimidade passiva ad causam, já que a demanda envolve a discussão sobre a cobertura pelo FCVS. Cumpre anotar que a CEF, e não o Conselho Monetário Nacional, sucedeu o extinto o Banco Nacional da Habitação - BNH, em todos os seus direitos e obrigações conforme previsto no Decreto-Lei nº 2291/86, sendo, portanto, responsável pela cláusula de comprometimento do FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais, cuja aplicabilidade se discute no caso vertente. Com efeito, apenas a CEF (e não a União), após a extinção do Banco Nacional da Habitação - BNH, é que ficou sendo legitimada para figurar no pólo passivo da relação processual, em ações derivadas do SFH que versem sobre as normas gerais do referido Sistema, uma vez que é sucessora do BNH e responsável pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS. As obrigações decorrentes de contrato realizado com o extinto 1 BNH só poderão ser cumpridas pela CEF e pela instituição financeira com a qual o mesmo foi celebrado. 3. No presente feito, postula a parte demandante a quitação pelo FCVS do saldo devedor residual apresentado, ao passo que a CEF, em sua contestação, sustenta que o contrato em questão não tinha previsão de tal cobertura. Demais disso, não se vê razão que justifique a integração da União na relação processual como litisconsorte, por falta de legitimação para a causa. Precedente do STJ: STJ, ERESP 151024/PE, Rel. Min. Garcia Vieira, 1ª Seção, unânime, julgamento em 09/02/2000, DJ 08/03/2000). Outrossim, não subsiste a alegação da CEF de que não foi incluída como litisconsorte ativa a co-titular do financiamento habitacional, ao contrário do que consta da inicial. No que toca ao dito descumprimento do art. 50 na Lei nº 10.931/2004, Bom dizer que o referido dispositivo tem por fim tão somente a suspensão da prática de atos executivos, não se tratando de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo ou condição de procedibilidade, a ensejar a extinção do processo sem resolução do mérito, no caso de ausência de depósito dos valores controvertidos. Trata-se apenas de apenas de pressuposto necessário a fim de suspender a exigibilidade da dívida e os efeitos decorrentes da eventual inadimplência, dos quais se pode acarretar a perda do imóvel por parte do mutuário. 4. Da análise minudente dos autos, observa-se que o pacto de financiamento do imóvel do caso foi celebrado pelos autores em 01/12/1982 (fls. 38/44), com previsão de pagamento de 180 parcelas. Conclui-se que, muito embora não haja referência expressa no contrato quanto ao comprometimento do FCVS (a cláusula V dispõe apenas que "não existindo quantias em atraso, os credores darão quitação aos devedores, de quem mais nenhuma importância poderá ser exigida com fundamento do presente contrato" - fl. 41), nem se identifique nos comprovantes de pagamento das prestações o valor correspondente às contribuições ao fundo, não se pode negar que houve, efetivamente, o recolhimento destas. Consoante se observa das informações de fls. 57/58: "o Credor Hipotecário - BANERJ, recolheu ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, a contribuição relativa ao financiamento contraído pelos mutuários [...], que o mesmo foi, comprovadamente, remunerado para assumir os riscos da existência de eventual saldo remanescente do contrato". 5. Dessarte, independente de previsão contratual, havendo efetivo recolhimento das contribuições para o FCVS, não há como negar a respectiva cobertura. Reza o art. 422 do CC: "Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." Registre-se que o princípio da boa-fé não apenas reflete uma regra de conduta. Consubstancia a eticidade orientadora da construção jurídica do novo Código Civil. É, em verdade, o preceito paradigma na estrutura do negócio jurídico, da qual decorrem diversas teorias, dentre as quais a teoria da confiança tratada por Cláudia Lima Marques no alcance da certeza e segurança que devem emprestar efetividade aos contratos. Assim, os contratantes são obrigados a guardar; assim nas negociações preliminares e conclusão do contrato, como em sua execução e fase pós-contratual, os princípios de probidade e boa-fé e tudo mais que resulte da natureza do contrato, da lei, dos usos e das exigências da razão e da equidade. 6. Bom apontar que, nem foi esse o motivo da recusa à cobertura pelo FCVS, tanto que o contrato consta inserido no CADMUT (fls. 293/294), informação corroborada pela própria CEF, na prova documental de fls. 349/350, reconhecendo que: "O contrato em questão está cadastrado no CADMUT - Cadastro Nacional de Mutuários, em nome de ALOYSIO ANDRADE 2 SILVA, sob nº 43521.7000988900003/1, com indício de multiplicidade. O Contrato foi liquidado em 01/12/1997 pelo evento TPZ (Término de Prazo Contratual), foi habilitado ao FCVS e analisado em 24/10/2011, com negativa de cobertura por indício de multiplicidade". Conforme se depreende, na seara administrativa, sequer foi negado que houvesse previsão de cobertura pelo FCVS, o motivo da recusa dessa cobertura foi a questão da multiplicidade. Na hipótese em questão, a quitação do referido contrato foi negada sob fundamento de que não seria possível nova quitação de financiamento imobiliário pelo FCVS, pois o Sr. Aloysio Andrade Silva (falecido pai dos autores) já teria outro imóvel no mesmo município sob a cobertura do FCVS, motivo pelo qual foi negado a cobertura devido à multiplicidade de financiamentos (fl. 357/358). Tendo em vista que o contrato foi firmado em 01/12/1982, contudo, não há como aplicar a restrição à quitação mediante a cobertura pelo FCVS baseada na multiplicidade de financiamentos, ainda que o mesmo mutuário tenha sido beneficiado por igual cobertura em relação a outro imóvel. 7. Cumpre considerar o direito do mutuário à cobertura pelo FCVS, dado que a Lei nº 4.380/64, vigente à época da celebração dos contratos em tela, não continha proibição à quitação do resíduo do saldo devedor em relação a mais de um contrato, de forma que não autorizava ao agente financeiro aplicar tal penalidade, determinando a perda da cobertura do FCVS, quando da existência de duplo financiamento. Caberia, no mínimo, ao agente financeiro proceder à prévia verificação da existência de financiamento anterior com benefício de FCVS, antes da nova contratação, com a mesma cobertura, sob pena de ter de arcar com as consequências daí advindas. É bem verdade que esse tipo de restrição destina-se a evitar a aquisição especulativa de imóveis com recursos oriundos da poupança popular, desviando-se totalmente dos objetivos do SFH. Contudo, como só passou a existir regramento legal expresso a partir da edição da Lei nº 8.100/90 (artigo 3º, caput), não pode, evidentemente, ser aplicada com efeitos retroativos, em moldes a alcançar contratos já aperfeiçoados, senão que atinge apenas os contratos celebrados após a vigência do referido diploma legal. 8. Portanto, somente com a edição da Lei n.° 8.100/90 é que restou vedada a quitação de saldo devedor residual com recursos do FCVS, para um mesmo mutuário, em mais de um financiamento. A referida norma, contudo, não poderia retroagir em desfavor da parte autora, sendo certo que, posteriormente, a Lei n.° 10.150/2001 alterou a redação do art. 3.° daquele diploma, para restringir seu alcance aos contratos firmados posteriormente a 5 de dezembro de 1990. Como no presente caso o contrato de financiamento fora firmado em 01/12/1982, é incabível a restrição oposta pela parte ré à cobertura do saldo residual pelo FCVS. Neste sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RESP 393543 / PR ; PRIMEIRA TURMA; Relator Min. GARCIA VIEIRA DJ DATA:08/04/2002 e RESP 534251 / SC ; DJ DATA:19/12/2003; PRIMEIRA TURMA; Relator Min. JOSÉ DELGADO. 9. Dessarte, se o mutuário sempre pagou as prestações e houve recolhimento das contribuições devidas, possui direito à quitação do saldo residual pelo FCVS. Nesse sentido, uma vez liquidado o contrato 01/12/1997, pelo término do prazo contratual, não subsiste óbice à quitação mediante a utilização do FCVS, a pretexto tão somente da existência de outro financiamento já contemplado com a mesma cobertura. Com efeito, o FCVS objetiva garantir a quitação, após o prazo de amortização, de eventual saldo devedor remanescente de contratos de financiamento habitacional. Como tal deve-se entender saldo residual, e não saldo devedor, tendo em vista que neste incluem-se as prestações vincendas, bem como as vencidas e não pagas. Portanto, é necessário que tenha havido o devido pagamento das parcelas do contrato e sua consequente 3 extinção, como, no caso vertente, foi admitido pela própria CEF às fls. 349/350. 10. Outrossim, a planilha de evolução do financiamento (fls. 293/316) demonstra o pagamento da última parcela (fl. 45) e que não constam prestações em aberto, ficando incontroverso o pagamento das prestações regulares durante a vigência do contrato. Nesse diapasão, pouco importa o método financeiro de cálculo adotado pelo SFH, cujas peculiaridades não podem ser imputadas ao mutuário, que meramente adere aos termos do contrato. Portanto, o saldo residual apurado ao final do contrato, uma vez pagas todas as prestações, fica coberto pelo FCVS, independentemente dos cálculos matemáticos que o ensejaram, não sendo devidas outras diferenças pelo mutuário. Não se observa no caso presente qualquer ofensa à Lei n. a Lei nº 4.380/64. Mantenho integralmente a sentença do juízo a quo. 11. Negado provimento à apelação interposta.(TRF2 - Oitava Turma - AC 2010.51.01.017301-0 - Rel: JFC Marcelo da Fonseca Guerreiro - Data de decisão: 09/07/2019, DJe 12/07/2019​)".

​Conclui-se pela manutenção da sentença prolatada. Desse modo, em razão do desprovimento do recurso, majoram-se os honorários devidos pela apelante para 12% (doze por cento) do valor da condenação principal (art. 85, § 11, do CPC).

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação.

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Apelação Cível Nº 0007243-06.2012.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO. SFH. MÚTUO. CONTRIBUIÇÃO AO FCVS. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR RESIDUAL E BAIXA DA HIPOTECA.

1. A sentença  julgou procedente os pedidos para condenar as rés a quitarem o saldo residual concernente a financiamento de imóvel e promoverem o levantamento dos gravames que recaem sobre o bem no Registro de Imóveis.

2. A partir das provas constantes nos autos que houve o regular pagamento do contrato de financiamento. Convém salientar, ainda, que no financiamento em análise não se identifica saldo devedor residual ao término do contrato, o qual poderia ocorrer ainda que houvesse o pagamento integral de todas as parcelas do financiamento. 

3. É desnecessária a prova da variação salarial no período, a qual demonstraria a existência ou não de resíduo, porquanto eventual saldo será abarcado pela cobertura da cláusula FCVS. Desse modo, importante é a demonstração da regularidade do pagamento do referido seguro, o qual pode ser observado nos autos.

4. Não há nos autos, ademais, nenhum comprovante da existência de duplo financiamento

5.  A CEF afirma ser da competência da sucessora do Banerj a baixa do gravame, excluindo eventual responsabilidade sobre a referida hipoteca. Os argumentos não prosperam, pois a discussão que culmina na liberação do gravame tem como pressuposto aspectos relacionados aos recursos do FCVS.

6. Apelação desprovida.​

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 12 de março de 2024.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 06/03/2024 A 12/03/2024

Apelação Cível Nº 0007243-06.2012.4.02.5101/RJ

RELATOR: Juiz Federal FABRICIO FERNANDES DE CASTRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal FABRICIO FERNANDES DE CASTRO

Votante: Juiz Federal FABRICIO FERNANDES DE CASTRO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO