Apelação Cível Nº 5004637-22.2019.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ALCIDES MARTINS
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. V. D. C., representado pela Defensoria Pública da União, em face de sentença (evento 44 – 1º grau), proferida nos autos da ação de reintegração de posse, ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que julgou procedente o pedido autoral, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: “determinar a reintegração da posse do imóvel objeto do contrato de arrendamento nº 672540001598”. Sem custas. Sem honorários advocatícios.
Em suas razões recursais (evento 49 – 1º grau), requer a concessão de gratuidade de justiça.
Alega que se trata de ato desproporcional, porque impedir que o arrendatário, ora apelante, opte pela compra do imóvel objeto do arrendamento, sobre o qual pagou diligentemente todos os valores, saldando a totalidade do valor do bem, sob a justificativa de que o mesmo não exerceu a opção de compra dentro do prazo contratual quando o mesmo, dentro do prazo, após buscar seu direito de adquirir o imóvel, foi orientado a aguardar ser notificado, sendo que esta nunca se realizou.
Expõe que deve ser aplicada a teoria do Adimplemento Substancial.
Sustenta que o PAR - Programa de Arrendamento Residencial, regulamentado pela Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, ao autorizar as pessoas de baixa renda a firmarem contratos de locação com opção de compra e cláusula resolutiva com presunção de esbulho, colocaria a função social da moradia num enfoque meramente comercial, revelando-se, supostamente, inconstitucional.
Salienta que se trata de residência exclusiva da família do requerido, local onde vivem e satisfazem o mandamento constitucional do direito à moradia (art. 6º, caput, CRFB/88), razão pela qual a sua manutenção atende perfeitamente à função social da propriedade - posse.
Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 63 – 1º grau).
O Ministério Público Federal manifesta desinteresse em intervir no feito (evento 5 – 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.
Cuida-se de apelação interposta por A. V. D. C., representado pela Defensoria Pública da União, em face de sentença (evento 44 – 1º grau), proferida nos autos da ação de reintegração de posse, ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que julgou procedente o pedido autoral, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: “determinar a reintegração da posse do imóvel objeto do contrato de arrendamento nº 672540001598”.
O apelante celebrou com a Caixa Econômica Federal o “Contrato por Instrumento Particular de Arrendamento Residencial com Opção de Compra, tendo por Objeto Imóvel Adquirido com Recursos do PAR – Programa de Arrendamento Residencial”, para aquisição do imóvel localizado na Avenida Presidente Truman, nº 30, Residencial Jaboticabal, casa nº 172, Vista Alegre, São Gonçalo/RJ (evento 1 – CONTR4 – do 1° grau).
A CEF, ora apelada, informa que adquiriu a posse e a propriedade do imóvel, com base no Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado para os fins da Lei nº 10.188/2001, e que, por meio do contrato retrocitado, arrendou o mesmo ao apelante.
Esclarece que, em razão do contrato, o arrendatário assumiu a responsabilidade de pagar, além dos encargos e tributos incidentes sobre o bem (IPTU, energia elétrica, água, taxa de iluminação, taxa de limpeza urbana, taxas de condomínio, etc.), a taxa mensal de arrendamento durante a vigência do contrato, findo o qual, com o cumprimento integral das obrigações, poderiam optar, nos termos da cláusula 15ª: a) pela compra do bem arrendado; b) pela renovação do contrato; ou c) pela devolução do bem arrendado (evento 1 – CONTR4, fls. 3 e 4 – do 1º grau).
A instituição financeira informa, outrossim, que o apelante deixou de manifestar a sua opção estabelecida na cláusula 15ª do contrato, hipótese em que configuraria, segundo o seu entendimento, esbulho possessório, nos termos do artigo 9º da Lei nº 10.188 de 12/02/2001.
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) instituído pela Lei nº 10.188/2001, tem por objeto propiciar moradia à população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial, com opção de compra.
Nos termos da citada Lei, a operacionalização do Programa é da Caixa Econômica Federal e o conceito de arrendamento residencial encontra-se estabelecido no artigo 6º:
“Art. 6º Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.
Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento.”
Assim, pelo Programa de Arrendamento Residencial, o Estado, a fim de facilitar a aquisição de moradia própria pelo cidadão, disponibilizou essa forma de contrato por meio do qual o contratante já se imite na posse do bem e se compromete a pagar mensalmente o valor acordado com a Caixa Econômica Federal, que tem legitimidade para demandar contra o arrendatário, quando necessário.
Neste sentido, para garantir a continuidade do programa forçoso reconhecer a necessidade de adimplemento das obrigações pelo contratante, sendo discutível o acolhimento de argumentos em prol do direito à moradia, da dignidade da pessoa humana e da condição financeira do ocupante, quando contrabalançados com a ausência de cumprimento das condições por uma das partes, em flagrante violação do instrumento contratual.
Assim, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ajuizou a presente ação de reintegração de posse, pautando-se no artigo 9º da Lei, que autoriza a competente ação possessória, em caso de inadimplemento por parte de arrendatário.
O artigo 9º preceitua:
“Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse”.
Assim sendo, para que se configure o instituto do esbulho possessório, dois requisitos se fazem necessários: o inadimplemento do devedor e a notificação deste por parte da Caixa Econômica Federal. Ausente um deles, não se configura a posse irregular.
Desse modo, a inadimplência do arrendatário é causa suficiente a rescindir o contrato, nos termos da previsão legal e contratual. A função social da propriedade é desviada quando se mantém no programa arrendatário inadimplente, em detrimento de outros cidadãos que almejam participar do programa (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000978-53.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.6.2021).
No presente caso, alega a CEF que o réu não manifestou a sua opção de compra ao final do contrato, hipótese em que configuraria, segundo o seu entendimento, esbulho possessório.
Ademais, consoante exposto na inicial, bem como depreende-se do documento acostado no evento 1 – PLAN7 – do 1º grau, todas as prestações do financiamento foram quitadas.
Adicionalmente, é importante ressaltar que não há indícios de que o imóvel tenha sido desviado de função ou que terceiros, que não o apelante, venham morando na residência.
Registre-se que também não há informações sobre o inadimplemento das parcelas condominiais que justifiquem a rescisão contratual.
Neste sentido, transcrevo os precedentes desta 5ª Turma Especializada:
APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ESBULHO NÃO CARACTERIZADO.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que, em sede de ação de reintegração de posse, julgou procedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para determinar a reintegração definitiva da instituição bancária no imóvel objeto da lide. Cinge-se a controvérsia recursal em perquirir acerca da caracterização do esbulho possessório da demanda, em imóvel arrendado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial.
2. O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi criado com a finalidade de permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, com fundamento nos princípios da universalidade e da solidariedade, que são ínsitos ao tipo contratual celebrado, havendo necessidade de estabelecimento de cláusulas contratuais e medidas legais tendentes a preservar a higidez do sistema - cujos recursos são limitados - e, em decorrência, sua função social.
3. No caso concreto, todas as prestações do financiamento foram quitadas, bem como não há indícios de que o imóvel tenha sido desviado de função ou que terceiros, que não os apelantes, venham morando na residência. Ademais, afigura-se razoável que os apelantes, ambos idosos, tenham passado um período na residência dos filhos durante o período da crise sanitária decorrente da Covid-19.
4. Face ao adimplemento contratual, bem como inexistindo motivo juridicamente válido para a rescisão contratual, imperativa a reforma da sentença, para julgar improcedente o pedido de reintegração de posse. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0004663-02.2018.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004528-62.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2021.
5. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso. Precedente: STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017.
6. Apelação provida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC RICARDO PERLINGEIRO, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, Data do Julgamento: 20.7.2022)
APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. REVELIA. ADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ESBULHO NÃO CARACTERIZADO.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que, em sede de ação de reintegração de posse, julgou procedente o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para determinar a reintegração definitiva da instituição bancária no imóvel objeto da lide. Cinge-se a controvérsia recursal em perquirir acerca da caracterização do esbulho possessório da demanda, em imóvel arrendado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial.
2. O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi criado com a finalidade de permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, com fundamento nos princípios da universalidade e da solidariedade, que são ínsitos ao tipo contratual celebrado, havendo necessidade de estabelecimento de cláusulas contratuais e medidas legais tendentes a preservar a higidez do sistema - cujos recursos são limitados - e, em decorrência, sua função social.
3. Em decorrência do princípio da unirrecorribilidade e a ocorrência da preclusão consumativa, não conheço da segunda insurgência. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1843911, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 15.12.2021
4. Conquanto tenha sido decretada a revelia da ré, tem-se, nos termos do art. 346, parágrafo único, do Código de Processo Civil, que o revel poderá intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar.
5. Conforme planilha de evolução financeira, as parcelas cobradas pela CEF já foram quitadas. Não há indícios de que o imóvel tenha sido desviado de função ou que terceiros, que não a apelante e sua família, venham morando na residência. Registre-se que também não há informações sobre o inadimplemento das parcelas condominiais que justifiquem a rescisão contratual. Assim, face ao adimplemento contratual, bem como inexistindo motivo juridicamente válido para a rescisão contratual, imperativa a reforma da sentença. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004528-62.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2021
6. Quanto ao pedido de gratuidade da justiça, considerando ser a apelante arrendatária do PAR, bem como a CTPS acostada aos autos, que demonstra que a recorrente afere a quantia mensal de um salário-mínimo, de rigor a concessão da benesse processual.
7. Não é caso de aplicação do art. 85, §11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso. Precedente: STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017.
8. Apelação provida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0004663-02.2018.4.02.5001, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022)
Por outro lado, verifica-se que o apelante demonstrou a intenção de adquirir o imóvel, já quitado, e nele continuar residindo.
Dessa forma, diante do adimplemento contratual, somado ao fato de inexistir motivo juridicamente válido para a rescisão contratual, assiste razão ao apelante, devendo a sentença recorrida deve ser reformada, julgando-se improcedente o pedido de reintegração de posse formulado.
Não é caso de aplicação do art. 85, § 11 do CPC, eis que não presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).
Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para reformar a sentença (evento 44 – do 1° grau), julgando-se improcedente o pedido de reintegração de posse, tendo em vista que houve o adimplemento contratual por parte do apelante.
Documento eletrônico assinado por ALCIDES MARTINS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001760906v2 e do código CRC 221f98ee.
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Data e Hora: 16/2/2024, às 17:19:32