Apelação Cível Nº 5043878-51.2019.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por C. V. D. S. contra a sentença que julgou improcedente o pedido exordial, no sentido de que fosse declarada a resilição do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário avençado com as rés, de modo que a parte ré fosse compelida a restituir ao autor, ora apelante, os valores pagos, retendo, tão somente, o percentual de dez por cento de tais valores. Houve, ainda, pedido de condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelos danos morais supostamente suportados.

Como razões recursais, o apelante aduz, em suma, os fundamentos de fato e de direito ora indicados. Alega que houve vício na contratação, porquanto não foi informado de que as parcelas aumentariam de forma desproporcional aos seus ganhos. Sustenta, outrossim, que não possui condições financeiras para arcar com o pagamento das custas e demais despesas processuais, sem prejuízo de seu sustento e de sua família, visto que está desempregado.

A parte apelada, em contrarrazões, defende o acerto da sentença combatida, haja vista a impossibilidade de desfazimento do contrato de compra e venda e de mútuo aperfeiçoado.

Este é o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001724139v2 e do código CRC 7036f234.

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Apelação Cível Nº 5043878-51.2019.4.02.5101/RJ

VOTO

Conheço do recurso de apelação, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos.

Consoante relatado, o cerne da controvérsia ora posta a deslinde consiste em verificar a possibilidade de rescisão de contrato de compra e venda com financiamento imobiliário, haja vista a intenção manifestada pelo beneficiário em desistir do imóvel objeto da avença, bem como sob o argumento de que não fora informado devidamente sobre o valor correto das parcelas.

Pois bem. Ab initio, cumpre destacar que o apelante celebrou o contrato de compra e venda de imóvel com mútuo e alienação fiduciária por meio do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, junto à Caixa Econômica Federal (evento 37, contrato 2).

Como cediço, o “Programa Minha Casa, Minha Vida”, disciplinado pela Lei nº 11.977/2009, tem por escopo permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, de forma a efetivar os princípios constitucionais relativos à posse e propriedade, sem, contudo, descuidar da necessária observância das cláusulas contratuais e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do próprio programa.

Salienta-se, ademais, que, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça submeteu a julgamento a “definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”. Foram selecionados dois recursos como representativos da controvérsia, cadastrada como Tema 1.095: REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP.

Foi aprovada, então, a seguinte tese no supramencionado Tema Repetitivo: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Depreende-se, portanto, que os Ministros da Corte Cidadã afastaram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas questões que envolvam a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis com cláusula de alienação fiduciária, como no caso em análise.

Feitas tais considerações a respeito da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, passa-se à análise da controvérsia.

Com o advento da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, passou a ser prevista na legislação a possibilidade de rescisão de contrato celebrado pelo “Programa Minha Casa, Minha Vida” por “solicitação do beneficiário” (parte final do caput do art. 1º).

No entanto, para que ocorra a rescisão em tela, é necessário que sejam observadas as condições elencadas no §3º do supracitado dispositivo. Vejam-se os requisitos:

§ 3º Os contratos somente poderão ser rescindidos por solicitação do beneficiário, se atendidos os seguintes requisitos:

I - seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência;

II - o requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda;

III - todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia;

IV - o imóvel não esteja em situação de ocupação irregular;

V- o imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação; e

VI - todas as obrigações, despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão sejam arcadas pelo beneficiário.

In casu, não restou demonstrado o cumprimento de tais condições, de modo que, à luz do que estabelece o art. 373, I, do CPC, o autor não se desincumbiu do onus probandi que lhe competia. Cabia ao autor comprovar o preenchimento de cada requisito previsto no §3º do art. 1º da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, ou, ao menos, demonstrar a impossibilidade de fazê-lo.

Sobre a relação contratual em baila, nunca é demais dizer que nos contratos privados, vigora o princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual as avenças devem ser respeitadas em todos os seus termos e cláusulas.  De se notar que o autor, em ato de livre manifestação de vontade, concordou com as cláusulas contratuais, inclusive as que estipulam as quantias a serem pagas à parte ré, de modo que a observância do princípio da força obrigatória dos contratos é medida que se impõe.

Não merece prosperar, portanto, a alegação de não fora devidamente cientificado sobre os valores das parcelas – o valor da prestação mensal inicial e a composição e forma de cálculo das parcelas seguintes, com a incidência de juros e dos demais encargos, constam expressamente no contrato avençado –.

Demais disso, imperativo consignar que a desistência do imóvel em decorrência de dificuldades financeiras enfrentadas pelos adquirentes não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da “Teoria da Imprevisão”, conforme previsto no art. 478 do Código Civil, de modo a fulminar mútuo no qual o dinheiro foi repassado ao mutuário. A redução da renda familiar, ou mesmo o desemprego, podem ser motivos imprevistos, mas jamais imprevisíveis, não tendo, por essa razão, o condão de impor a rescisão contratual. Senão, vejamos:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). RESCISÃO CONTRATUAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO.

1. Em ação que objetiva a rescisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, não se aplica a ideia (correta) expressa na Súmula n.º 543 do STJ, pois o compromisso de compra e venda não mais subsiste, e sim a definitiva compra e venda, com mútuo e alienação fiduciária em garantia, no caso já levados ao Registro de Imóveis.

2. Não há base para a rescisão contratual, e eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes no âmbito do SFH.

3. Incabível acolher o pedido de distrato, nos termos da Portaria n.º 488, de 18/07/2017 do Ministério das Cidades, pois não houve a necessária solicitação expressa do beneficiário à instituição financeira contratante, e nem o devedor está em dia com suas obrigações contratuais.

4. Apelação desprovida.

(TRF 2ª Região, AC 5002770-28.2018.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, julgado em 02/10/2019)

Ressalte-se, outrossim, que não restou configurada a atuação ilícita ou abusiva da parte ré, a justificar a rescisão ou anulação do contrato na via judicial. É firme na jurisprudência o entendimento no sentido de que não é dado ao Poder Judiciário adentrar na esfera administrativa da instituição financeira relativa à renegociação da dívida, ou, ainda, à rescisão da avença, e determinar a redução dos valores das parcelas ou o desfazimento do negócio, contrariando totalmente o contrato e a liberdade das partes contratantes.

Constata-se, portanto, que não há como se acolher a pretensão, mesmo que tivesse sido fundada na possibilidade de distrato prevista na supracitada Portaria do Ministério das Cidades, aspecto que sequer foi mencionado na exordial. Nada impede, porém, que, em sede administrativa, o autor busque o pretendido desfazimento do negócio, cumprindo os requisitos previstos naquela norma.

E, como bem pontuado pelo Juízo a quo, não há que se falar em reparação por danos morais supostamente infligidos, uma vez que não ficou configurada a prática de qualquer ilicitude por parte das rés.

Por fim, defiro o pedido de concessão do benefício da gratuidade de justiça, renovado em sede de apelo, tendo em vista a notícia de que o recorrente encontra-se atualmente desempregado e não possui condições de arcar com o pagamento das despesas processuais, sem prejuízo de seu sustento e de sua família. Frise-se, aqui, no entanto, que o aludido benefício rege-se pela lógica da cláusula rebus sic stantibus, de modo que irá amparar o beneficiário enquanto mantiver as condições que ensejaram a concessão do benefício.

Dessarte, considerando a sucumbência do apelante no presente recurso, cumpre, com supedâneo no art. 85, § 11, do CPC, majorar a verba honorária por ele devida em 1%, de modo que passa de 10% para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observado, contudo, que a exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça ora deferida.

Ante o exposto, nos termos da fundamentação supra, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação interposto por C. V. D. S..

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Apelação Cível Nº 5043878-51.2019.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. DESISTÊNCIA DO BENEFICIÁRIO. OBSERVÂNCIA DO ART. 1º, §3º, DA PORTARIA Nº 488/2017, DO MINISTÉRIO DAS CIDADES. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NA AVENÇA.

1. Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido exordial, no sentido de que fosse declarada a resilição do contrato de compra e venda com financiamento imobiliário avençado com as rés, de modo que a parte ré fosse compelida a restituir ao autor, ora apelante, os valores pagos, retendo, tão somente, o percentual de dez por cento de tais valores. Houve, ainda, pedido de condenação da parte ré ao pagamento de indenização pelos danos morais supostamente suportados.

2. Como cediço, o “Programa Minha Casa, Minha Vida”, disciplinado pela Lei nº 11.977/2009, tem por escopo permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, de forma a efetivar os princípios constitucionais relativos à posse e propriedade, sem, contudo, descuidar da necessária observância das cláusulas contratuais e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, de forma a permitir a continuidade do próprio programa.

3. Com o advento da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, passou a ser prevista na legislação a possibilidade de rescisão de contrato celebrado pelo “Programa Minha Casa, Minha Vida” por “solicitação do beneficiário” (parte final do caput do art. 1º). No entanto, para que ocorra a rescisão em tela, é necessário que sejam observadas as condições elencadas no §3º do supracitado dispositivo. In casu, não restou demonstrado o cumprimento de tais condições, de modo que, à luz do que estabelece o art. 373, I, do CPC, o autor não se desincumbiu do onus probandi que lhe competia.

4. Nunca é demais dizer que nos contratos privados, vigora o princípio do pacta sunt servanda, segundo o qual as avenças devem ser respeitadas em todos os seus termos e cláusulas.  De se notar que o autor, em ato de livre manifestação de vontade, concordou com as cláusulas contratuais, inclusive as que estipulam as quantias a serem pagas à parte ré, de modo que a observância do princípio da força obrigatória dos contratos é medida que se impõe.

5. Recurso de apelação interposto pelo autor não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação interposto por C. V. D. S., nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2024.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 31/01/2024

Apelação Cível Nº 5043878-51.2019.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juiz Federal FABRICIO FERNANDES DE CASTRO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária