Apelação Cível Nº 0024168-04.2017.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra sentença que i) extinguiu o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC, em relação às Rés SR4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CONSTRUTORA ANDRADE ALMEIDA LTDA; e ii) julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar a CEF a restituir à parte autora, em dobro, as parcelas vencidas após 28/08/2014 a título de juros de evolução de obras, corrigidos monetariamente, a partir do recebimento de cada parcela, e com juros de mora simples, a partir da citação, ambos segundo os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal. Por fim, condenou i) a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pela parte ré, isto é, do valor atualizado do pedido de danos morais, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, observando o § 3º do art. 98 do CPC, em virtude do benefício da gratuidade de justiça deferido à parte autora; e ii) a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pela parte autora, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

Cuida-se, na origem, de ação pelo procedimento comum ajuizada por C. E. G. E OUTRO em face de SR4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, CONSTRUTORA ANDRADE ALMEIDA LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando que as Rés sejam impedidas de realizarem a cobrança de taxas ilegais, bem como sejam condenadas a restituir, em dobro, nos termos do art. 42, §único, do CDC, os valores pagos pelo Autor a título de juros de evolução da obra. Requer, ainda, a condenação das Rés ao pagamento de indenização a título de danos morais.

Ao julgar o caso (evento 59), o juízo a quo consignou que “ao cabo das considerações procedidas, forçoso reconhecer que, como a CEF não participou da realização da obra, atuou exclusivamente como agente financeiro que disponibilizou empréstimo para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do empreendimento, descabe a condenação da empresa pública ao pagamento de indenização à título de danos morais atinentes à construção/atraso na entrega do imóvel em questão. Como já ressaltado, a CEF, como mero agente financeiro, possui responsabilidade apenas quanto ao cumprimento do contrato de mútuo, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato, em função do interesse de que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato. Noutro toar, acerca da Taxa de Evolução de Obra, independente da data prevista para entrega da unidade habitacional, não há qualquer ilegalidade na cobrança pela CEF até 28/08/2014, i.e., no prazo de 16 meses após a data da assinatura do contrato, no entanto, de acordo com os recibos de pagamentos carreados pelo autos no às fls. 74/88, verifica-se que houve a cobrança desse encargo em momento posterior ao final do prazo previsto para a conclusão da obra, o que contraria a Cláusula Sétima. A partir da análise do contrato, verifica-se haver previsão de uma fase de construção e outra de amortização. A Taxa de evolução de obra, também denominada de “juros de obra”, objeto de cobrança pela CEF em decorrência do contrato de financiamento, são devidas durante a fase de construção, os quais correspondem aos juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel financiado, de modo que, encerrada a fase de construção, inicia-se a fase de amortização do débito. Assim, a CEF, ao efetuar a cobrança da Taxa após 28/08/2014, atuou de forma abusiva, de modo que deve ser compelida à devolver tais quantias em dobro à autora/ mutuaria.”. Com base nesse entendimento, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral.

Em suas razões recursais (evento 70 dos autos originários), a Apelante sustenta a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, “uma vez que a CAIXA não construiu o empreendimento, não podendo ser responsabilizada pelo suposto atraso na entrega ou problemas no registro da unidade, imputáveis apenas à construtora.”. Aduz, ainda, que “a possibilidade de cobrança de parcela de juros e atualização monetária sobre o saldo devedor de contratos na fase de construção foi introduzida nos contratos de financiamentos habitacionais pela Lei 4.380/64, art. 5º, bem como na Lei 4864/65, art. 1º, VI. (...)Dessa sorte, não há cobrança de parcela de Amortização nesta fase, mas tão somente dos juros e da atualização monetária do Saldo Devedor, com vista a impedir seu crescimento. Porque há tal cobrança de Juros e de parcelas de atualização monetária na fase de construção? Tal cobrança se deve ao fato do valor já estar à disposição do mutuário para financiar a compra e venda de fração ideal de terreno e ao custo total da construção do edifício, conforme parágrafo segundo da cláusula segunda do contrato, é situação diversa, pois, daquelas em que a própria construtora cobra o chamado “juros à pé”. Não se pode olvidar: os recursos aplicados na operação foram retirados do FGTS devendo ser, no mínimo, remunerados à mesma razão da fonte de origem. Não há qualquer abusividade na cobrança que se pretende ver afastada, especialmente se considerado seu resultado prático: quando da conclusão da obra o valor da operação mantém-se essencialmente inalterado!!! Simples observação da realidade é suficiente para constatar que não existe qualquer abusividade nesse negócio. (...) Nessa esteira, mesmo que se entenda que na fase de construção a “taxa de obra”, por conter juros é inexigível, não há justificativa jurídica para se afastar a correção dos valores. O contrato não prevê outro índice de correção, até a fase de construção o que se faz, basicamente é, por meio da “taxa de obra”, que o mutuário pretende ver afastada, manter o valor do saldo devedor final em patamar compatível (se possível nominalmente inalterado) com o valor original da negociação.”. Por fim, sustenta a inaplicabilidade do art. 42, §único, do CDC.

Intimada a apresentar contrarrazões (evento 72 dos autos originários), a parte autora quedou-se inerte.

É o Relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001722474v2 e do código CRC d65843be.

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Apelação Cível Nº 0024168-04.2017.4.02.5101/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Segundo entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 897.045/RS, a responsabilidade da Caixa Econômica Federal, para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Na primeira hipótese, a atuação da empresa pública encontra-se limitada ao contrato de mútuo, com a concessão do valor mutuado e a cobrança dos respectivos encargos mensais no tempo e modo contratados, inexistindo, portanto, qualquer responsabilidade sobre eventuais vícios de construção do imóvel financiado na medida em que não tem qualquer ingerência sobre a obra.

Já no segundo caso, a CEF assume responsabilidades mais específicas, usualmente estabelecidas em lei ou normas regulamentares, tais como a promoção do empreendimento, escolha da construtora, dentre outros, concluindo-se, assim, pela possibilidade de eventual configuração de culpa da empresa pública, apta a ensejar o dever de reparar ou indenizar danos existentes no imóvel.

No caso concreto, verifica-se dos autos que as partes firmaram, em 28/02/2013, o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à Produção – Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física – Recurso FGTS”, para aquisição de terreno e construção de uma das unidades habitacionais que compõem o empreendimento “Condomínio Residencial Estrela do Céu” (evento 1, CONTR1 a 41), no qual figura SR4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. como vendedora, Construtora Andrade Almeida Ltda. como entidade organizadora e interveniente construtora, e a Caixa Econômica Federal como credora.

É possível, pois, observar que há ao menos duas obrigações principais no instrumento contratual em questão, a saber, a venda realizada por SR4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e o mútuo contratado com a CEF para integralizar a compra do imóvel pelos Autores.

Note-se, ainda, que o referido empreendimento foi construído no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977/09, que tem, por iniciativa do Governo Federal, a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais.

Considerando que o referido programa possui várias modalidades, nem toda contratação vai gerar responsabilidade à CEF, que deve atuar para além da condição de mero agente financeiro.

De fato, as hipóteses de responsabilização da CEF, no âmbito do PMCMV, são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra

No presente caso, a análise do contrato ora em debate permite concluir que a Caixa Econômica Federal, não tendo qualquer ingerência sobre a obra, tampouco utilizando recursos especificamente destinados à política habitacional para pessoas de baixíssima renda, atuou como mero agente financeiro, limitando-se a emprestar determinada quantia para integralizar o valor de compra de um imóvel adquirido na fase de construção.

Assim, tendo a CEF atuado como agente financeiro, competindo-lhe apenas o empréstimo de dinheiro de forma a possibilitar a construção do imóvel, impõe-se reconhecer sua ilegitimidade passiva para responder por eventual atraso da entrega do bem e quaisquer outros pedidos que tenham por base essa premissa. O fato de o imóvel ter sido adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida, per si, não possui o condão de tornar a CEF responsável solidária pelo atraso na entrega do imóvel.

Se a construtora não cumpre com o prazo inicialmente pactuado para a entrega do imóvel, não há como cobrar da CEF o descumprimento de obrigação contratual na qual ela não assumiu. A fiscalização da obra pela Engenharia da CEF tem como único objetivo resguardar seus próprios interesses, considerando que, nos termos do parágrafo terceiro da cláusula terceira do contrato em debate (evento 1, OUT16), resta consignado que a vistoria é feita exclusivamente para fins de medição do andamento da obra para liberação de recursos.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA. AGENTE FINANCEIRO.

1. Cinge-se a controvérsia a definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para responder pelo atraso na entrega de imóvel financiado com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

2. O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado com tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, ora como agente meramente financeiro, em que não responde por pedidos decorrentes de danos na obra financiada, ora como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, em que responde por mencionados danos. Precedente.

3. Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisar os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.

4. No caso dos autos, considerando-se que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para fim de aquisição de unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

5. Recurso especial não provido.

(STJ, REsp 1534952/SC, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/02/2017)

Nesse contexto, não havendo qualquer responsabilidade da CEF pelo eventual atraso na entrega do imóvel, não há como imputar à citada empresa pública a obrigação de indenizar os Autores por eventuais danos materiais e morais sofridos em decorrência desse fato.

Por outro lado, revela-se adequada a condenação da empresa pública ao ressarcimento da taxa de obra paga após o prazo de conclusão da obra.

De acordo com o item C 6.1 do contrato, o prazo de construção era de 16 (dezesseis) meses (evento 1, OUT12), sem previsão para prorrogação, sendo pactuado que, findo o prazo para término da construção, caso não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis (parágrafo único da cláusula quarta - evento 1, OUT17). Nesse sentido, de acordo com o parágrafo segundo da cláusula décima nona, a construtora/incorporadora que atrasar por período superior a trinta dias será substituída após acionamento da seguradora do contrato (evento 1, OUT25).

Assim, considerando que a celebração do financiamento se deu em 28/02/2013, e que o bem adquirido deveria ser entregue em até 16 (dezesseis) meses, conclui-se que o prazo final para entrega das chaves era o dia 28/06/2014, momento a partir do qual são indevidos os valores pagos a título de juros de obra.

Tem-se, ainda, que a cláusula sétima do citado instrumento especifica claramente que, na fase de construção, são devidos “encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no Quadro ‘C’, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês” (evento 1, OUT18), encargos estes que, registre-se, correspondem à chamada “taxa de evolução da obra”.

O Superior Tribunal de Justiça, observando o rito dos recursos especiais repetitivos, já se posicionou pela invalidade da cobrança de juros, ou outro encargo equivalente, em momento posterior ao prazo previsto para a entrega da obra na hipótese de imóvel adquirido em fase de construção:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 27/9/2019)

Considerando o inequívoco atraso na entrega do imóvel, reputa-se indevida a continuidade da cobrança da taxa de evolução da obra ao adquirente após o decurso do prazo contratualmente previsto para o encerramento da fase de construção até a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

Por outro lado, ressalte-se que, apesar de a jurisprudência admitir a aplicação do CDC aos contratos de financiamento pelo SFH sem cobertura pelo FCVS, afasta-se, na hipótese vertente, a regra do art. 42, parágrafo único, do CDC, pois não se verifica a ocorrência de conduta dolosa da CEF, o que, segundo entendimento do STJ, constitui requisito necessário à devolução em dobro. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA DE ECONOMIA. ACÓRDÃO EMBASADO EM LEI LOCAL. SÚMULA 280/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CABIMENTO. 

(...) 

3. A devolução em dobro prevista no artigo 42 do CDC depende da má-fé do cobrador. Precedentes. 

4. Tendo aresto recorrido afastado a devolução em dobro dos valores cobrados pela concessionária ante a ausência de má-fé, não cabe analisar recurso especial que demande incursão no quadro probatório, nos termos da Súmula 7/STJ. 

5. Agravos regimentais não providos. 

(STJ, AGARESP 209860, Rel. Min. CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMADJE 14/3/2013)

Impende-se, pois, à luz dos argumentos acima expendidos, prover parcialmente o apelo da CEF para reformar parcialmente a sentença, e determinar a condenação da empresa pública à devolução dos valores comprovadamente despendidos a título taxa de obra de forma indevida pela parte autora, sem a dobra de valores.

Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001722475v3 e do código CRC 7560c8bb.

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Apelação Cível Nº 0024168-04.2017.4.02.5101/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. RECURSO DE APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. PAGAMENTO INDEVIDO DE ENCARGOS APÓS PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO PARA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO.

1. A responsabilidade da CEF para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica a sua intervenção, nas seguintes situações: a) quando atuar como agente financeiro em sentido estrito; e b) quando atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

2. Na hipótese vertente, a análise do contrato ora em debate permite concluir que a CEF, não tendo qualquer ingerência sobre a obra, tampouco utilizando recursos especificamente destinados à política habitacional para pessoas de baixíssima renda, atuou como mero agente financeiro, limitando-se a emprestar determinada quantia para integralizar o valor de compra de um imóvel adquirido na fase de construção.

3. Assim, se a construtora não cumpre com o prazo inicialmente pactuado para a entrega do imóvel, não há como cobrar da CEF o descumprimento de obrigação contratual na qual ela não assumiu. A fiscalização da obra pela Engenharia da CEF tem como único objetivo resguardar seus próprios interesses, considerando que, nos termos do contrato firmado, resta consignado que a vistoria é feita exclusivamente para fins de medição do andamento da obra para liberação de recursos.

4. Nesse contexto, não havendo qualquer responsabilidade da CEF pelo eventual atraso na entrega do imóvel, não há como imputar à citada empresa pública a obrigação de indenizar os Autores por eventuais danos materiais e morais sofridos em decorrência desse fato.

5. Por outro lado, revela-se adequada a condenação da empresa pública ao ressarcimento da taxa de obra paga após o prazo de conclusão da obra.

6. O Superior Tribunal de Justiça, observando o rito dos recursos especiais repetitivos, já se posicionou pela invalidade da cobrança de juros, ou outro encargo equivalente, em momento posterior ao prazo previsto para a entrega da obra na hipótese de imóvel adquirido em fase de construção.

7. Assim, considerando o inequívoco atraso na entrega do imóvel, reputa-se indevida a continuidade da cobrança da taxa de evolução da obra ao adquirente após o decurso do prazo contratualmente previsto para o encerramento da fase de construção até a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

8. Ressalte-se que, apesar de a jurisprudência admitir a aplicação do CDC aos contratos de financiamento pelo SFH sem cobertura pelo FCVS, afasta-se, na hipótese vertente, a regra do art. 42, parágrafo único, do CDC, pois não se verifica a ocorrência de conduta dolosa da CEF, o que, segundo entendimento do STJ, constitui requisito necessário à devolução em dobro.

9. Provido parcialmente o recurso de apelação interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2024.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001722476v3 e do código CRC 004978d9.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 31/01/2024

Apelação Cível Nº 0024168-04.2017.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juiz Federal FABRICIO FERNANDES DE CASTRO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária