Apelação Cível Nº 5000932-48.2021.4.02.5116/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de duas Apelações Cíveis interpostas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e EDIFICA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA S/A em face da Sentença (evento 148 dos originários), integrada pela Sentença em Embargos de Declaração (evento 162 dos originários), proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé – Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, determinando a condenação da CEF e do FAR a pagar os danos materiais referentes aos alugueis sociais devidos e não pagos, a ser fixado em liquidação de Sentença. Em ato contínuo, o Juízo de origem condenou a CEF/FAR e a EDIFICA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA S/A a pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de compensação pelos danos morais sofridos. O Juízo de origem concedeu a tutela de urgência para determinar a suspensão do contrato de arrendamento e, consequentemente, dos pagamentos das taxas mensais de arrendamento, de condomínio e de IPTU e determinar que a CEF e o FAR paguem, mensalmente, o valor correspondente a meio salário-mínimo para custeio de sua moradia durante o tempo em que estiver impossibilitada de retornar à unidade habitacional arrendada.
No evento 172 dos originários, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, ora primeira Apelante, apresenta suas razões recursais, alegando, em síntese, que não possui legitimidade passiva para o presente feito, isso porque os autos versam sobre questões relacionadas a vícios de construção, fato que está diretamente ligado à construtora do empreendimento imobiliário. Em ato contínuo, a CEF aduz que o Programa de Olho na Qualidade não foi regularmente acionado pelo Apelante o que acarreta a extinção do feito, sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir. A CEF argumenta, ainda, que os problemas narrados pelo Apelante são causados pela falta de conservação/manutenção do imóvel, o que afasta a eventual responsabilidade pelos danos alegados. A CEF alega que, diante da ausência de sua legitimidade e responsabilidade não poderá ser condenada solidariamente com a construtora. Por fim, não há que se falar em danos morais suscetíveis à compensação financeira, uma vez que os alegados danos não obstam a habitabilidade do imóvel.
No evento 175 dos originários, EDIFICA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA S/A, ora segundo Apelante, apresenta suas razões recursais, alegando, em síntese, que não possui legitimidade passiva para o presente feito, visto que as reclamações apresentadas pelo Autor decorrem da ausência de manutenção do imóvel. Em ato contínuo, aduz que a pretensão encontra-se prescrita uma vez que já passados mais de três anos da apresentação dos alegados vícios e a propositura da demanda. Por fim, conclui que não há danos morais suscetíveis à compensação, tendo em vista a inexistência dos vícios de construção alegados. Contudo, caso não seja esse o entendimento desta Turma Especializada, requer que o valor arbitrado seja reduzido e fixado em parâmetros razoáveis e atendendo a grau de eventual culpa.
Embora tenha sido regularmente intimado, V. P. E. S., ora Apelado, não apresentou suas contrarrazões.
É o relatório.
VOTO
Conheço das Apelações Cíveis interpostas, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
Em 05/03/2010, o Arrendatário celebrou com a CEF, gestora do FAR, o contrato de arrendamento residencial com opção de compra de imóvel residencial, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, conforme documento acostado no evento 1 – outros 5 dos originários.
O imóvel arrendado integra o Condomínio Residencial Parque dos Cavaleiros, situado na Rua Manoel Francisco Nunes, nº 1.250, bloco 24, apartamento nº 501, Macaé.
Em 13/01/2020, a Defesa Civil Municipal interditou os blocos 24, 23, 22 e 21 por risco da provável queda por evolução do colapso estrutural iminente do bloco 25 (evento 1 – outros 11 e 12 dos originários).
Diante de tal situação, o Arrendatário propôs a presente demanda objetivando a condenação da CEF ao pagamento de danos materiais e morais pela interdição do imóvel arrendado. Sobrevindo a Sentença de parcial provimento, mantida em decisão de Embargos de Declaração, passa-se a analisar os recursos interpostos.
A Lei nº 10.188/2001 criou o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.
Ainda de acordo com a legislação de regência, a CEF é a responsável pela operacionalização do programa, inclusive com o estabelecimento de critérios para as operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda dos imóveis, como dispõe o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 10.188/2001.
No caso concreto, o imóvel foi vendido pelo FAR, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, logo, resta caracterizada a legitimidade da CEF para atuar no presente processo, uma vez que a empresa pública é a gestora e operadora do referido programa.
Efetivamente, não se constata a participação direta da construtora no negócio jurídico celebrado entre o Arrendatário e o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, representado pela CEF.
Contudo, foi acostado aos autos (evento 1 – outros 5, fls. 12/18 dos originários) o contrato celebrado entre a construtora e o FAR, representado pela CEF, para a produção do empreendimento Residencial Parque dos Cavaleiros. Assim, versando os autos sobre vícios de construção, resta demonstrado nos autos a legitimidade da construtora para o presente feito.
O interesse de agir “surge da necessidade de se obter, por meio de um provimento jurisdicional, a proteção a determinado interesse substancial. Situa-se, portanto, na necessidade do processo e na adequação do remédio processual eleito para o fim pretendido.” (REsp 930.336-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 6/2/2014.)
Veja-se que não é necessário para a demonstração do interesse de agir a obrigatoriedade do prévio exaurimento da via administrativa, mas sim a demonstração da necessidade do processo.
No caso concreto, a resistência tanto da CEF quanto da construtora para a solução do litígio demonstra que os vícios apontados pelo Arrendatário certamente não seriam resolvidos sem o ajuizamento da presente demanda, o que demonstra a sua necessidade para obter a tutela jurisdicional requerida. Logo, no caso concreto resta demonstrada a existência do interesse de agir.
A CEF e a construtora alegam a ocorrência de prescrição da pretensão reparatória aos danos decorrentes do vício de construção no imóvel financiado.
Em virtude da ausência de regulamentação específica para o caso de má execução de empreitada, o prazo prescricional para exercício do direito de ação é de dez anos, nos termos do art. 205 do CC/2002, conforme jurisprudência do STJ abaixo transcrita.
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE EMPREITADA. VÍCIO NA OBRA. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DECADÊNCIA. NÃO CABIMENTO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. MULTA. INAPLICABILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que, "no caso de reparação civil fundada em relação contratual estabelecida entre as partes, com verificação de vício na construção, o prazo prescricional para exercício do direito de ação é de dez anos, nos termos do art. 205 do CC/2002" (AgInt no AREsp 125.934/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/05/2018, DJe 29/05/2018). 2. A hipótese em exame aborda controvérsia envolvendo o ressarcimento contratual por falhas constatadas na obra. 3. Não incide a multa descrita no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 quando não comprovada a manifesta inadmissibilidade ou improcedência do pedido. 4. A interposição de agravo interno não implica "litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.333.425/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJe 04/12/2012). 5. Agravo interno desprovido.” (sem grifos no original) (AgInt no REsp 1760003/CE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2021, DJe 22/09/2021)
No mesmo sentido, veja-se o seguinte julgado proferido por esta Turma Especializada:
“VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. VÍCIO APARENTE. PRAZO PRESCRICIONAL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS INEXISTENTES. 1- No âmbito do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, quando a Caixa Econômica atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda e escolhe e contrata a construtora, ela também responde pelos vícios de construção. 2- Hipótese de vício aparente e de fácil constatação. Prazo decadencial afastado. Incidência do prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, por se tratar de ação indenizatória fundada na má execução de empreitada. 3- Laudo pericial apontando falhas e vícios aparentes de construção do imóvel. Reconhecida a responsabilidade da CEF, quer pela aplicação do Código Civil quer diante da relação de consumo entre as partes. Sentença reformada para afastar a fixação do quantum de compensação por dano moral, pois o imóvel foi aceito e os defeitos, que serão reparados, não comprometem a dignidade dos apelados. Ademais, o programa é eminentemente social, custeado em boa parte pelo contribuinte e, quando a ação é proposta contra o gestor, o grão de sal é necessário. 4- Apelação parcialmente provida.” (sem grifos no original) (TRF2, Apelação Cível nº 0178352-64.2017.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Rel. Desembargador GUILHERME COUTO DE CASTRO, Data de decisão 05/07/2019)
Como a interdição do imóvel ocorreu em 13/01/2020, a contagem do prazo prescricional inicia-se a partir dessa data, por ter sido quando houve a ciência do vício de construção. Incidindo o prazo de 10 (dez) anos, o seu término ocorreria em 13/01/2030.
Logo, tendo a ação sido proposta em 07/04/2021, momento anterior ao término do prazo prescricional, não há que se falar em prescrição da pretensão indenizatória.
Ao contrário do que alegam os Apelantes, as patologias encontradas no imóvel decorrem de vícios de construção e não de ausência de manutenção por parte dos proprietários.
Essa conclusão é extraída do laudo pericial acostado nos autos da Ação Civil Pública (processo nº 5000241-68.2020.4.02.5116) ajuizada pelo Ministério Público Federal em face da construtora, incorporadora e a CEF para a análise dos vícios de construção constatados no empreendimento Residencial Parque dos Cavaleiros.
Veja-se o que o perito judicial informou no evento 522 dos originários da referida Ação Civil Pública:
Acrescenta-se que a própria CEF elaborou um Laudo de Vistoria/Relatório de Diagnóstico (evento 1 – outros 10 dos originários) do empreendimento Parque dos Cavaleiros, no qual informa que o estado geral de conservação é regular e classificou os danos observados como vícios construtivos.
Logo, resta demonstrado que os problemas averiguados no imóvel do Apelante decorrem de vício de construção.
A responsabilidade da CEF pelos vícios de construção nos imóveis do PAR decorre da atuação da empresa pública como agente executor de políticas públicas, conforme entendimento fixado pelo STJ, nos autos do REsp nº 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe06/02/2012), segundo o qual “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
Assim, ao atuar como gestora e operadora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR a CEF torna-se responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis vinculados ao fundo, visto que deve entregar aos arrendatários, população de baixa renda, bens imóveis aptos à moradia, como previsto no art. 1º da Lei nº 10.188/2001.
Já a responsabilidade da construtora está prevista no contrato celebrado com a CEF (evento 1 – outros 5 dos originários), como se verifica na cláusula décima terceira, item II, abaixo transcrita:
Nos contratos firmados no âmbito do SFH com recursos do FAR, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF, sem qualquer intervenção do beneficiado pelo programa.
Por esse motivo, face à atuação da empresa pública como agente executor de política pública ela responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação.
O que não afasta a responsabilidade da construtora, uma vez que executou a obra defeituosa que ocasionou os transtornos suportados pela parte autora.
Não se questiona o direito de regresso da CEF em face da construtora por vícios de construção. Ocorre que, no caso concreto, em face do Arrendatário as partes rés, ora Apelantes, respondem solidariamente pelo ajuste de empreitada firmado entre a construtora e a CEF, disposto no art. 618 do CC.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
SFH. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DANO MORAL. SENTENÇA CONFIRMADA. No âmbito do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA, quando a Caixa Econômica atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, e escolhe e contrata a construtora, ela responde pelos vícios graves de construção (e pode regredir contra a construtora). Laudo pericial que aponta falhas e vícios de construção que comprometem o imóvel. Reconhecida a responsabilidade solidária da CEF e da construtora, quer pela aplicação do Código Civil quer diante da relação de consumo. Compensação moral fixada no valor de R$ 10.000,00, adotado pela Turma em casos símiles. Apelações das rés desprovidas. (TRF2, AC 5008202-57.2020.4.02.5117, 6ª Turma Especializada, Rel. Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO, 07/06/2023)
No Programa de Arrendamento Residencial, a unidade habitacional entregue deverá possuir condições de habitabilidade porque somente assim o programa assistencial terá atingido a sua finalidade, qual seja a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
A ausência de habitabilidade ou a sua redução decorrente de vícios de construção geram no Arrendatário transtornos que extrapolam dos problemas diários, cotidianos. Fato que ocasiona o direito ao Arrendatário ser compensado financeiramente pelos danos morais sofridos.
No caso concreto, a interdição do imóvel em virtude da existência de vícios de construção, sem que haja, até o presente momento, previsão do término da interdição, acarreta danos morais suscetíveis à compensação financeira, uma vez que extrapolam os dissabores do cotidiano.
É de se mencionar que não há critérios objetivos para a fixação da indenização a título de danos morais, subordinando-a ao arbítrio judicial, que deve pautar-se pelo critério de equilíbrio. A indenização por dano moral, desta maneira, deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar-se com moderação.
Analisando o conteúdo fático-probatório dos autos, acima mencionado, tem-se que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) fixada pelo Juízo de origem mostra-se exagerada, em comparação com casos similares analisados por esta Turma Especializada.
Assim, o valor arbitrado a título de compensação financeira pelos danos morais sofridos pelo Apelado deverá ser reduzido, de modo que o fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se demonstra compatível com as circunstâncias observadas no caso em concreto.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CEF. FIANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CEF. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. LUCROS CESSANTES. INCOMPATIBIDADE COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. - Trata-se de recursos de apelação, interpostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e por DANILO DE CASTRO SILVA DE OLIVEIRA E LETICIA GALLERANI DE CASTRO em face da sentença, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé, e integrada por embargos de declaração, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para determinar a resolução do contrato de arrendamento residencial firmado entre as partes, referente ao imóvel objeto desta lide, que integra o empreendimento Parque Cavaleiros II, em razão de vícios construtivos, bem como para condenar a CEF e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) a restituir a quantia referente às taxas de arrendamento residencial pagas pelos autores, o imposto de transmissão e aos demais custos cartorários, e, por fim, para condenar os réus ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de compensação por danos morais. Os réus foram, ainda, condenados ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. - Inicialmente, pontue-se que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no sentido de que a legitimidade passiva ad causam da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção de imóvel, irá depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo. As hipóteses de responsabilização da CEF restringem-se a sua atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedentes. No caso, pela leitura do contrato juntado aos autos, verifica-se que a CEF atua, efetivamente, na condição de representante do FAR, o que atrai sua responsabilidade por vícios de construção. - Outrossim, na hipótese dos autos, verifica-se que o empreendimento Parque Cavaleiros II é objeto de ação civil pública, ajuizada pelo MPF, e ação ordinária, manejada pelo próprio condomínio, ambas fundamentadas em vícios de construção, sendo certo que esses últimos restaram devidamente comprovados mediante Termo de Interdição da Defesa Civil, notificações do Corpo de Bombeiros, fotografias, Laudo de vistoria/Relatório de Diagnóstico emitido pela própria CEF. - Nesse contexto, segundo bem pontuado pelo Juízo a quo, "[...] a segurança e as condições de habitação do imóvel são evidentemente inexistentes, o que é suficiente a configurar o inadimplemento absoluto por parte da CEF/FAR quanto à sua obrigação de oferecer imóvel seguro e habitável ao arrendatário [...] A extinção prematura do arrendamento residencial retirou da parte autora a oportunidade de, ao fim, adquirir a propriedade do imóvel em questão. O arrendamento residencial não pode ser considerado um "aluguel" puro e simples, não devendo ser acolhida a tese de que as parcelas de arrendamento sejam mera contrapartida do exercício da posse. Portanto, deve a CEF/FAR restituir à parte autora a quantia que totalize todas as taxas de arrendamento residencial pagas". Em consonância com tal entendimento, a Súmula 543 do STJ. - Noutro giro, tem-se que os elementos constantes dos autos autorizam a conclusão pela existência de danos morais. No caso, “o fato de o imóvel apresentar vícios de construção gera na mutuária dano moral de natureza in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato”. Precedente. A fixação do valor fica ao prudente arbítrio do Juiz, que terá por base critérios tais como situação econômica do ofensor, risco criado, gravidade e repercussão da ofensa. Assim, considerando tratar-se de dois autores, o montante global da indenização deve ser majorado para R$ 20.000,00 (R$ 10.000,00 para cada autor), tendo em vista ser adequado ao caso dos autos, e suficiente para compensar o abalo moral sofrido pela parte autora. (...) Recurso da CEF desprovido e recurso dos autores parcialmente provido, exclusivamente para fins de majorar a indenização, a título de danos morais, para R$ 10.000,00 para cada autor (totalizando R$ 20.000,00), com incidência de juros de mora desde a citação e correção monetária a partir do arbitramento. Majoram-se os honorários advocatícios em 1% (um por cento) sobre o valor anteriormente fixado pelo Juízo a quo, em desfavor da CEF, conforme prevê o artigo 85, § 11, do CPC/15. (TRF2, Apelação Cível nº 5003395-94.2020.4.02.5116, 6ª Turma Especializada, Relatora DESEMBARGADORA FEDERAL VERA LUCIA LIMA DA SILVA, Sessão Ordinária do dia 02/08/2022)
Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento às Apelações Cíveis interpostas, para, apenas, reduzir o valor arbitrado a título de compensação pelos danos morais, fixando-o em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001744289v2 e do código CRC ad34361e.
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Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 12/01/2024, às 00:50:16