Apelação Cível Nº 5002456-22.2021.4.02.5103/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria, em razão de remanejamento de acervo, interposta por N. J. Z. S. e  V. D. F. P., figurando como apelados a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, N. S. D. O. F. D. M. e G. F. D. M., em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Campos/RJ (evento 35, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos e extinguiu o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Na origem, a ação ajuizada objetivava, liminarmente, (i) a manutenção da posse no imóvel situado na Rua Antônio Almeida Pereira, nº 1227, Casa 2, Sítio Quissamã, em Quissamã/RJ; (ii) a expedição de ofício ao registro de imóveis para que suspenda a transferência e/ou registro de escritura do imóvel em favor de terceiros; e, (iii) a suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais ocorridos em 28/06/2020. Como pedido final, pleiteia: (iv) a confirmação da tutela provisória; (v) a declaração de nulidade do leilão extrajudicial; e, (vi) a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Em razões de apelação (evento 47, APELAÇÃO1), os apelantes alegam a necessidade de recebimento do recurso no efeito suspensivo, e pugnam pela reforma da sentença, argumentando, preliminarmente: (i) a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do RE 860.631/SP; (ii) a violação dos princípios da ampla defesa e do contraditório – não observância da norma contida no art. 370 do CPC; (iii) a inobservância do art. 93, IX da Constituição Federal; (iv) a ausência de designação de audiência de conciliação; e, (v) a aplicação da redação originária do art. 39, II, da Lei nº 9514/97 aos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, que, por sua vez, determina a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/1966.

No mérito, sustentam, em síntese, que não foram regularmente cientificados como define a Lei, resultando em vício insanável do leilão extrajudicial e dos atos consequentes.

Pleiteiam, ao final : (i) que seja deferido liminarmente o sobrestamento do feito, com a consequente suspensão do processo, até o julgamento final do RE 860.631-SP em trâmite no STF; (ii) a anulação da sentença, para que seja designada Audiência de Conciliação; (iii) a anulação da sentença, em razão da manifesta ausência de fundamentação, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil; (iv) a anulação da sentença, para que seja determinada a produção de prova testemunhal por meio de designação de Audiência de Instrução e Julgamento a ser agendada; (v) a reforma da sentença, para que seja declarada a invalidade/nulidade do leilão extrajudicial e, consequentemente, das Cartas de Adjudicação e Arrematação e Registro dele decorrentes; (vi) a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um dos requerentes; (vii) a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e mais 20% sobre o valor da condenação em danos morais; e, (viii) a condenação dos Apelados em custas e honorários advocatícios em percentual de honorários advocatícios sob 20% do valor da causa devidamente atualizado, nos termos do art. 85 § 11 do NCPC.

Contrarrazões à apelação apresentadas pela CEF e por N. S. D. O. F. D. M. e G. F. D. M. (eventos 56 e 58, respectivamente), reiterando os fundamentos da sentença.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 5, PROMOÇÃO1, 2º grau), opinando pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001694872v4 e do código CRC 733212eb.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 17/11/2023, às 1:37:9

Apelação Cível Nº 5002456-22.2021.4.02.5103/RJ

VOTO

Conheço do recurso porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Na origem, trata-se de ação, proposta pelo procedimento comum, ajuizada pelos ora apelantes em face da CEF, objetivando a declaração de nulidade dos leilões extrajudiciais realizados, e, consequentemente, das Cartas de Adjudicação e Arrematação do imóvel objeto da presente ação.

Como causa de pedir, os apelantes afirmam que celebraram com a parte apelada um Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e outros Pactos, sendo objeto o imóvel residencial situado à Rua Antônio Almeida Pereira, nº 1227, Casa 2, Sítio Quissamã, em Quissamã/RJ (CEP. 28735000), cujo valor pactuado foi de R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais).

Alegam que, em decorrência do contrato, foi paga à CEF, ora apelada, a quantia de  R$ 27.500,00, quitada mediante parcelamento direto com a requerida e, o saldo restante, isto é, R$ 247.500,00 seria pago mediante financiamento bancário por ocasião da entrega das chaves e imissão na posse do imóvel, devidamente acrescido de correção monetária pelo índice INCC.

Informam que, em razão de grave crise econômica, ficaram inadimplentes, e, por não conseguirem honrar com as prestações, o bem foi levado a leilão.

Argumentam  que não houve intimações regulares, nos termos da Lei nº 9.514/97, das datas dos respectivos leilões.

A sentença  julgou improcedentes os pedidos e extinguiu o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

Em razões de apelação (evento 47, APELAÇÃO1), os apelantes alegam a necessidade de recebimento do recurso no efeito suspensivo, e pugnam pela reforma da sentença, argumentando, preliminarmente: (i) a necessidade de sobrestamento do feito até o julgamento do RE 860.631/SP; (ii) a violação dos princípios da ampla defesa e do contraditório – não observância da norma contida no art. 370 do CPC; (iii) a inobservância do art. 93, IX, da Constituição Federal; (iv) a ausência de designação de audiência de conciliação; e, (v) a aplicação da redação originária do art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 aos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, que, por sua vez, determina a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/1966.

No mérito, sustentam, em síntese, que não foram regularmente cientificados, como define a Lei nº 9.514/97, resultando em vício insanável do leilão extrajudicial e dos atos consequentes.

Assim vieram-me os autos. Decide-se. 

Feitas essas breves considerações, cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira apelada.

Preliminarmente, não prospera o requerimento de suspensão do feito, uma vez que, nos moldes preconizados pelos arts. 1036 e 1.037, II, do CPC, compete ao Relator, no Tribunal Superior, proferir decisão de afetação, que determinará a suspensão do processamento de todos os processos pendentes que versem sobre a questão e tramitem no território nacional, in verbis:

“Art. 1.036. Sempre que houver multiplicidade de recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito, haverá afetação para julgamento de acordo com as disposições desta Subseção, observado o disposto no Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal e no do Superior Tribunal de Justiça.

(...)

 Art. 1.037. Selecionados os recursos, o relator, no tribunal superior, constatando a presença do pressuposto do caput do art. 1.036, proferirá decisão de afetação, na qual:

(...)

II - determinará a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a questão e tramitem no território nacional; (...)

Ademais, é imperioso destacar que no julgamento do RE nº 860631 (Tema nº 982 da Repercussão Geral), o Relator indeferiu expressamente o pedido de suspensão nacional dos processos (decisão datada de 14/08/2018).

Além disso, recentemente, no dia 26/10/2023, o Tribunal Pleno julgou o mérito do tema, com repercussão geral, nos seguintes termos:

“Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 982 da repercussão geral, conheceu do recurso extraordinário e negou-lhe provimento, mantendo a decisão do Tribunal a quo, nos termos do voto do Relator, vencidos os Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia. Por unanimidade, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023.”

Assim, não há que se falar em sobrestamento do feito.

A seu turno, igualmente, não procede o requerimento de anulação da sentença em virtude da ausência de designação de audiência de conciliação, eis que a parte apelante não demonstrou prejuízo concreto pela não realização do ato processual. Nesse sentido, confira-se o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada. Novo exame do efeito.

2. A ausência de realização de audiência de conciliação não é causa de nulidade do processo quando a parte não demonstra prejuízo pela não realização do ato processual, conforme ocorreu no caso dos autos. (...)

(STJ - AgInt no AREsp: 1968508 PE 2021/0297017-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022) Grifei

Por sua vez, também, não prospera a alegação de inobservância do art. 93, IX, da Constituição Federal, e de ofensa aos princípios da ampla defesa e do contraditório, por violação da norma contida no art. 370 do CPC.

Da análise dos autos, verifica-se que o Juízo fundamentou suficientemente sua decisão, e, consoante consignado no parecer do Ministério Público Federal, inexiste cerceamento de defesa, mormente porque o fato que se buscaria comprovar com a oitiva de testemunhas - a ausência de notificação para o leilão - foi reconhecido expressamente pelo Juízo na sentença, e, portanto, é incontroverso.

Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito recursal.

Em recente decisão, a 2ª Seção do STJ consolidou a tese de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Nesse contexto, é imperioso salientar que os contratos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH  são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, para os casos de inadimplência (fls. 6/8 - evento1, CONTR9).

Com efeito, o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, que assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  

§3º-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. 

§4º  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.     

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.        

[...] 

Nesse sentido, o §3º do dispositivo transcrito indica que a intimação pessoal, indicada no parágrafo anterior, poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso, conforme se infere do evento 1, ANEXO11 foi realizada a averbação na matrícula do imóvel que a parte apelante foi notificada em 30/11/2017 pelo Cartório de Títulos e Documentos para purgar a mora, conforme o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97 (fl. 3 – evento 1, OUT11)

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94.

Cumpre destacar que não foi colacionado aos autos qualquer documento capaz de infirmar a veracidade do ato notarial praticado.

Diante desse cenário, tem-se que os recorrentes tinham ciência da inadimplência e foram intimados para purgar a mora, e não a fizeram, de modo que não se verifica qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade efetuado pela CEF.

Lado outro, convém frisar que, a despeito da irresignação dos recorrentes, não há previsão legal que imponha a notificação pessoal dos leilões. Sobre o tema, é salutar assinalar que antes do advento da Lei nº 13.465, de 11/07/2017, não havia previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões, inexistindo que se falar em aplicação subsidiária dos arts. 31, § 1°, e 34 do Decreto-lei nº 70/66.

Nesse viés, registra-se a ementa de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 

1. Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 

2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 

3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 

4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 

5. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ, REsp nº 1.733.777 - SP (2018/0077288-8), Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Data do Julgamento 17.10.2023) Grifei

O Tribunal Regional Federal da 2ª Região já se manifestou no sentido de que o momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade. Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente:TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

4. Na hipótese dos autos, fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

5. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

6. Apelação não provida 

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022) Grifei

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO DE DINHEIRO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEILÃO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. ART. 26 DA LEI 9.514/97. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. Trata-se Apelação Cível interposta por ULYSSES SLAVIERO JUNIOR E OUTRO tendo por objeto sentença (fls. 319/322) e parte apelada CEF, prolatada nos autos de ação objetivando declaração de nulidade dos atos executivos praticados pela ré, que julgou improcedente a pretensão autoral. 

2. O procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 define, em seu artigo 26, as diretrizes para a notificação pessoal. 

3. É necessária a intimação do fiduciante como ato fundamental à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, a fim de reputar o procedimento como válido. 

4. No presente caso, os autores foram notificados pessoalmente para constituição em mora, em 19 de agosto de 2015, conforme se verifica às fls. 183/190. 

5. A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 

6. Observada a devida notificação dos devedores de acordo com a previsão legal, não há vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente lide. 

7. Recurso desprovido. 

8. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. 

(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019). Grifei

Ademais, conforme pontuado pelo Juízo a quo na sentença, a aludida falta de comunicação das datas designadas para a hasta pública não acarretou prejuízo aos apelantes, na medida em que ambos os leilões resultaram negativos. Registra-se:

“Por outro lado, no presente caso os leilões foram supervenientes à entrada em vigor da Lei n. 13.465, de 11/07/2017, a qual passou a exigir a comunicação devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico - sem a necessidade de notificação pessoal, ou aviso de recebimento, portanto.

E conquanto a CEF não tenha comprovado a comunicação dos leilões nos termos acima referidos, não se cogita de vício procedimental a ensejar a nulidade da execução extrajudicial. Explico.

Com a inclusão do § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/97 pela Lei n. 13.465/17, “após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”.

Assim, se antes da nova redação conferida pela Lei n. 13.465/17 à Lei n. 9.514/97 – que, frise-se, não exigia a notificação do devedor da data dos leilões – havia a possibilidade de purgação da mora pelo pagamento integral da dívida até antes da assinatura do auto de arrematação, após Lei n. 13.465/17 resta ao fiduciante apenas, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida (...).

Nesse cenário, emerge evidente que a alegada falta de comunicação das datas designadas para a hasta pública não acarretou prejuízo à parte autora, na medida em que ambos os leilões resultaram negativos, consoante se extrai dos documentos juntados aos autos (evento 1, anexo11) (...)

Por conseguinte, ausente prejuízo, não se configura a nulidade, como já decidiu o Tribunal Regional Federal da 2ª Região em caso semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. VÍCIO PROCEDIMENTAL NÃO VERIFICADO. REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO FIDUCIANTE. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) Nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, “o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação instaurado pela Caixa Econômica Federal.” No caso, não há controvérsia acerca do fato de o mutuário ter sido intimado, com a finalidade de purgar a mora, pelo Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares, o qual detém fé pública, possuindo as suas anotações presunção de veracidade, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). O ato de comunicação se deu de forma regular, não havendo que se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em virtude de vício de notificação do mutuário para purgação da mora. (...) Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, pois não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00009506920124025117, Rel. Juiz Fed. Conv. MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, DJE 12.12.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 50002324020194025117, julgado em 8.6.2020). 7. A nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, estabeleceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo nos autos indícios de que os apelantes pretendiam exercer tal direito. (TRF2, AC 5001454-28.2018.4.02.5004, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 04/11/2020)

(...)”

Outrossim, a parte devedora tinha pleno conhecimento da sua inadimplência, e mesmo notificada para purgar a mora permaneceu inerte. Somente propôs a presente ação em abril de 2021, após a consolidação da propriedade pela apelada, que ocorreu em dezembro de 2018. 

Em conclusão, na hipótese dos autos, a ciência do débito era inequívoca, bem como das suas consequências, não se observando irregularidade no procedimento e na consolidação da propriedade.

Não demonstrada qualquer ilegalidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise, é imperativa a manutenção da sentença, não havendo que se cogitar em condenação de danos morais e materiais.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC (evento 3, DESPADEC1).

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001694873v13 e do código CRC 036a494f.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 19/2/2024, às 19:39:28

Apelação Cível Nº 5002456-22.2021.4.02.5103/RJ

EMENTA

APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DA DATA DE REALIZAÇÃO DO LEILÃO. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO NÃO PAGAMENTO DO MONTANTE DEVIDO. RECURSO NÃO PROVIDO. 

1. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira apelada.

2. Nos moldes preconizados pelos arts. 1036 e 1.037, II, do CPC, compete ao Relator, no Tribunal Superior, proferir decisão de afetação, que determinará a suspensão do processamento de todos os processos pendentes que versem sobre a questão e tramitem no território nacional. Ademais, é imperioso destacar que no julgamento do RE nº 860631 (Tema nº 982 da Repercussão Geral), o Relator indeferiu expressamente o pedido de suspensão nacional dos processos (decisão datada de 14/08/2018).

3. Recentemente, no dia 26/10/2023, o Tribunal Pleno julgou o mérito do tema, com repercussão geral, nos seguintes termos: "O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 982 da repercussão geral, conheceu do recurso extraordinário e negou-lhe provimento, mantendo a decisão do Tribunal a quo, nos termos do voto do Relator, vencidos os Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia. Por unanimidade, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023.”

4. "A ausência de realização de audiência de conciliação não é causa de nulidade do processo quando a parte não demonstra prejuízo pela não realização do ato processual, conforme ocorreu no caso dos autos." Precedente: STJ - AgInt no AREsp: 1968508 PE 2021/0297017-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/02/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/02/2022.

5. Inexiste cerceamento de defesa, mormente porque o fato que se buscaria comprovar com a oitiva de testemunhas - a ausência de notificação para o leilão - foi reconhecido expressamente pelo Juízo na sentença, e, portanto, é incontroverso.

6. A 2ª Seção do STJ consolidou a tese de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" Precedente: STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022.

7. O procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia. A intimação pessoal do devedor poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

8. A teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença". A certidão do Cartório de Títulos e Documentos constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94.

9. Antes do advento da Lei nº 13.465, de 11/07/2017, não havia previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões, inexistindo que se falar em aplicação subsidiária dos arts. 31, § 1°, e 34 do Decreto-lei nº 70/66.

10. "Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante." Precedente: STJ, REsp nº 1.733.777 - SP (2018/0077288-8), Quarta Turma, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Data do Julgamento 17.10.2023.

11. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região já se manifestou no sentido de que o momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

12. Há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). 

13. Apelação desprovida. Majora-se a verba honorária em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2024.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001694874v6 e do código CRC 255e5946.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 19/2/2024, às 19:39:28

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 30/01/2024

Apelação Cível Nº 5002456-22.2021.4.02.5103/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária