Apelação Cível Nº 5001537-83.2019.4.02.5109/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por L. F. F. e S. G. D. C. contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Federal de Resende (), que, na ação de reintegração de posse n.º 5001537-83.2019.4.02.5109/RJ, julgou procedentes os pedidos formulados pelo autor (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF), para deferir a reintegração da posse do imóvel localizado na Avenida Expedicionário Manoel Fernandes, nº 164, Jardim Aliança II, Resende/RJ, concedendo a tutela provisória para determinar a desocupação do imóvel, no prazo máximo de 30 dias; bem como condenar os réus (ora apelantes) ao pagamento das obrigações vencidas, devidamente atualizadas, relativas ao contrato de arrendamento n.º 672540030385.
No processo originário (ajuizado em 05.08.2019), a parte autora (ora apelada) sustentou que adquiriu, por força do contrato particular n.º 672540030385, com base no Programa de Arrendamento Residencial – PAR, para os fins da Lei 10.188/2001, a posse e propriedade do imóvel situado na Avenida Expedicionário Manoel Fernandes, n.º 164, Jardim Aliança II, Resende/RJ – CEP: 27525-829. Contudo, disse que a parte "ré deixou de cumprir as obrigações avençadas, não mais se dignando pagar as taxas de condomínio e de arrendamento, e, apesar de notificada a regularizar os encargos em atraso, permanecendo inerte, fato a configurar, na forma do artigo 9º da lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, esbulho possessório, autorizando, assim, a reintegração de posse aqui buscada" ().
O pedido liminar foi indeferido em primeira instância (), cuja decisão foi mantida no julgamento do agravo de instrumento n.º 5007377-75.2019.4.02.0000 () (). Entendeu-se que os documentos juntados não eram suficientes para comprovar a mora dos réus, circunstância que constitui condição de procedibilidade da ação de reintegração de posse.
Em sentença, o Juízo a quo entendeu, para efeito do art. 9º da Lei n.º 10.188/2001, estar comprovada a mora, pela notificação realizada em 30.03.2019 (), "data em que o próprio devedor/réu assinou como recebedor", com a configuração do esbulho possessório e a procedência do pedido de reintegração da posse do imóvel. Outrossim, entendeu pela inadimplência das parcelas do arrendamento, a partir do vencimento 10.02.2019, com a condenação da parte ré ao pagamento das obrigações vencidas, devidamente atualizadas, relativas ao contrato de arrendamento n.º 672540030385.
Em suas razões recursais (), a parte apelante sustentou, em síntese, que "os Recorrentes FIZERAM DEPOSITO JUDICIAL DO VALOR QUE QUITA O IMOVEL, conforme faz prova do deposito judicial em anexo". Disse que "O Contrato foi firmado no ano de 2009 e desde esta data os Recorrentes quitaram corretamente as parcelas do citado contrato. Os Recorrentes sempre se dirigiram à Agencia da Caixa Econômica Federal para requerer o boleto para pagamento, porém, em fevereiro de 2019, a Recorrida não emitiu a boleta da parcela, tendo os Recorrentes se dirigido varias vezes a agencia da Recorrida para ter acesso a boleta e não conseguiu, fato que gerou impossibilidade para os Recorrentes quitar a parcela, e, assim, o Recorrente ajuizou demanda judicial de obrigação de fazer em face da Recorrida para que a mesma emitisse a citada boleta, conforme fez prova cópia do andamento processual (evento 10)".
Afirmou que "A EMPRESA AL GESTÃO É A EMPRESA QUE EMITE OS BOLETOS PARA PAGAMENTOS, e, a mesma, não atendeu aos pedidos de acordo, bem como, não emitia boleto para pagamento ao Requerido. O motivo desta NEGATIVA, NOBRES JULGADORES, é QUE A CAIXA ECONOMICA FEDERAL ROMPEU PARTE DO CONTRATO QUE ELA TINHA COM A EMPRESA AL GESTÃO, E, ASSIM, A EMPRESA AL GESTÃO DESATIVOU PARTE DO SEU ESCRITORIO NO RIO DE JANEIRO, O QUAL ATENDIA A DEMANDA DO RIO DE JANEIRO, TRANSFERINDO PARTE DO ESCRITORIO PARA SÃO PAULO. Este fato, o Recorrente teve ciência QUANDO SE DIRIGIU PESSOALMENTE NO ESCRITORIO DA ALGESTÃO QUE SE LOCALIZA NA RUA DOM GERARDO, 63, CENTRO, RIO DE JANEIRO, POIS, LÁ NO ESCRITORIO, A ATENDENTE QUE É FUNCIONÁRIA DA AL GESTÃO, INFORMOU AO RECORRENTE QUE NAQUELE LOCAL NÃO EMITIA MAIS BOLETO PARA PAGAMENTO PORQUE A CAIXA ECONOMICA ROMPEU PARTE DO CONTRATO COM A ALGESTÃO, E, ASSIM, O ESCRITORIO ESTAVA SENDO DESATIVADO E FUNCIONARÁ EM SÃO PAULO".
Em razão disso, "os Recorrentes AJUIZARAM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER NA JUSTIÇA FEDERAL – PROCESSO NUMERO 5000792-06.2019.4.02.5159, DISTRIBUIDA EM 08 DE MAIO DE 2019, tendo como réus a CAIXA ECONOMICA FEDERAL E ALL GESTÃO IMOBILIARIA LTDA, conforme fez prova andamento processual acosta ao evento 10. O Objetivo da citada ação foi devido a Recorrida não ter emitido o boleto para que os Recorrentes providenciassem o pagamento da parcela inerente ao contrato de financiamento do Imóvel. Registra-se que a Ação ajuizada pelos Recorrentes, foi distribuída em 08 DE MAIO DE 2019 e a Ação ajuizada pela Recorrida, foi distribuída em 05 DE AGOSTO DE 2019. Assim, verifica-se que os Recorrentes tinham pretensão de regularizar os pagamentos devido a falha na prestação do serviço da Recorrida, antes mesmo da Recorrida ajuizar esta ação de reintegração de posse".
Reforçou que, com o depósito judicial realizado, o contrato encontra-se quitado e destacou que no referido imóvel residem os recorrentes, seus filhos e netos.
Ao final, postulou o provimento do recurso e a reforma da sentença, a fim de julgar improcedentes os pedidos.
Foram apresentadas contrarrazões ().
O Ministério Público Federal entendeu ser desnecessária sua intervenção no processo na função de custos legis e absteve-se de opinar quanto ao mérito da questão ().
É o relatório. Peço dia para o julgamento.
VOTO
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) foi instituído pela Lei nº 10.188/2001, com a finalidade de atender à necessidade de moradia da população de baixa renda. Durante o prazo do contrato de arrendamento residencial, o arrendatário adquire a posse direta do imóvel mediante o pagamento da taxa de arrendamento e de cotas condominiais. Tais encargos são devidos até o término do contrato, findo o qual, há a opção de compra do bem.
Nos termos do art. 9º da Lei nº 10.188/2001, “na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse”, o que não deixa dúvidas de que a Caixa Econômica Federal, na qualidade de gestora do Programa de Arrendamento Residencial, possui legitimidade para ajuizar ação de reintegração de posse em face de quem se encontra irregularmente na posse do imóvel.
Aliás, nesse sentido é a previsão contratual () () (), cujo destaque faço às seguintes clásulas:
CLÁUSULA DÉCIMA NONA – DA RESCISÃO – Independentemente de qualquer aviso ou interpelação este contrato considerar-se-á rescindido nos casos abaixo mencionados, gerando, para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas de arrendamento vencidas atualizadas na forma deste contrato, bem como a quitação das demais obrigações contratuais, sob pena de execução da dívida assim apurada, e de devolver, incontinenti, o imóvel arrendado à ARRENDADORA, sem qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, configurando a não devolução, esbulho possessório que enseja a adoção das medidas judiciais cabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula Vigésima deste instrumento.
I - Descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;
(...)
CLÁUSULA VIGÉSIMA – DO INADIMPLEMENTO – Em caso de inadimplemento dos arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora assumidas, fica facultado à ARRENDADORA, ou quem ela indicar, optar pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim prefira, cumulativamente ou alternativamente, adotar as seguintes medidas:
I – notificar os ARRENDATÁRIOS para que, em prazo determinado, cumpram as obrigações que deixaram de cumprir sob pena de vencimento antecipado do contrato e execução do débito;
II – rescindir de pleno direito, o presente contrato de arrendamento, notificando os ARRENDATÁRIOS, para que, em determinado prazo:
a) devolvam o imóvel arrendado, sob pena de caracterização de esbulho possessório que autoriza a ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, a propor a competente ação de reintegração de posse; e,
b) no mesmo prazo, paguem o valor do débito em atraso, acrescido dos encargos no parágrafo segundo desta cláusula, sob pena de ver tais quantias serem cobradas em ação executiva, cujo ajuizamento importará ainda, na cobrança de honorários advocatícios calculados à razão de 20% (vinte por cento) do valor da dívida;
c) se houver atraso ou recusa na restituição do bem arrendado, os ARRENDATÁRIOS estarão sujeitos a pagar multa diária de 1/30 (um trinta avos) da taxa de arrendamento mensal convencionado, cobrável, em caso de não pagamento, por meio de ação executiva.
III – vedar aos ARRENDATÁRIOS novo acesso ao Programa de Arrendamento Residencial e a bens de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial
Parágrafo Primeiro – A mora produzir-se-á de pleno direito, ocorrendo quaisquer das hipóteses acima mencionadas, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial;
Desse modo, uma vez comprovada a regular notificação da arrendatária e o transcurso in albis do prazo fixado para o pagamento do débito, encontra-se configurado esbulho possessório apto, nos termos do citado art. 9º da Lei nº 10.188/2001, a legitimar o arrendador a ajuizar a respectiva ação de reintegração de posse.
No caso, tem-se que a referida notificação foi devidamente realizada, como se infere dos documentos juntados com a inicial () () ().
Ademais, cabe observar que a referida notificação sequer foi objeto de impugnação por ocasião da contestação (), o que reforça a validade do ato, bem como a ciência da parte quanto à notificação operada. Desse modo, analisando os autos, em especial as manifestações da parte ré (ora apelante), revela-se inegável a ocorrência da efetiva notificação, motivo pelo qual fica suplantada a ponderação realizada no julgamento do agravo de instrumento () ().
Vale complementar que, para dar adequado cumprimento ao disposto no art. 9º, basta o envio da notificação para o endereço da parte devedora, não constituindo óbice ao prosseguimento da demanda possessória o fato de os avisos de recebimento terem sido subscritos, eventualmente, por terceiro. Assim, não há cogitar na existência de irregularidade apta a invalidar a notificação efetuada.
Na esteira desse entendimento, confira-se a jurisprudência dessa Corte, inclusive da 8ª Turma Especializada, consoante os arestos a seguir transcritos, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INADIMPLÊNCIA DO ARRENDATÁRIO. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA À TERCEIRO. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA TURMA ESPECIALIZADA. COMPROVAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação Cível interposta pela Caixa Econômica Federal - CEF contra a Sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por não ter a Apelante se desincumbido do ônus de comprovar a efetiva notificação do réu sobre o decurso do prazo para o pagamento das prestações devidas ou a desocupação do bem. 2. O Programa de Arrendamento Residencial, como dispõe o artigo 1º da Lei nº 10.188/2001, constitui um programa para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. Pela própria natureza do programa, não é possível a aplicação do CDC porque nítida é a ausência da relação de consumo. 3. Após a notificação prévia do arrendatário para o pagamento dos encargos em atraso e decorrido o prazo para o seu pagamento, sem que o mesmo tenha sido realizado, resta caracterizado o esbulho possessório apto a ensejar a propositura de ação de reintegração de posse pelo arrendador. (artigo 9º da Lei nº 10.188/2001) 4. No caso concreto, consta a comprovação da notificação prévia encaminhada pela CEF e recebida por terceiro. O fato do referido comprovante encontrar-se assinado por pessoa estranha ao contrato de arrendamento, não afasta a sua legitimidade, gerando todos os efeitos cabíveis para a presente ação possessória, visto que entregue no endereço do imóvel em questão. Entendimento do STJ e desta Turma Especializada. 5. Sentença que deverá ser anulada e os autos remetidos ao Juízo de origem para o regular prosseguimento do feito. 7. Recurso provido. (TRF2, AC 0011376-58.2017.4.02.5120, Desembargador Federal REIS FRIEDE, Sexta Turma Especializada, E-DJF2R 03.09.2018)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. LEI 10.188/2001. NOTIFICAÇÃO ENVIADA AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. ESBULHO CONFIGURADO. - Cinge-se a controvérsia à verificação do direito da CEF de ser reintegrada na posse do imóvel, situado na Rua das Amoreiras 190, bloco 04, apartamento 201, Campo Grande, Rio de Janeiro/RJ, CEP 23056-030. - Aplicam-se, à espécie, as previsões da Lei 10.188/01, que criou o Programa de Arrendamento Residencial com opção de compra, cujo art. 9ª assim dispõe: "Art. 9º - Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse". - Conforme se extrai do comando inserto na referida norma legal, a ação de reintegração de posse é cabível quando se verifica o inadimplemento no pagamento das parcelas no contrato de arrendamento residencial, por estar configurado o esbulho possessório. Ademais, quanto à notificação, não se faz necessária que ela tenha o seu recebimento pelo próprio contratante, nem que tal procedimento seja realizado através de Cartório de Títulos e Documentos. Assim, a notificação será considerada realizada quando for enviada ao endereço do imóvel, mesmo não sendo este encontrado ou for recebida por terceira pessoa. - Precedente citado desta Egrégia Oitava Turma Especializada 1 (AC 2012.51.10.003086-5. Rel Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA. Data da Decisão: 20/04/2016. Disponibilizado em: 2 7/04/2016). - No caso, verifica-se que a CEF enviou ao endereço da arrendatária, constante no contrato de arrendamento residencial, três notificações, sendo a última a rescisão contratual (fls. 27/39), concedendo-lhe prazo para pagamento das taxas condominiais, em atraso, conforme estabelece o art. 9º da Lei 10.188/2001. No entanto, a apelada, após notificada, não realizou o pagamento das cotas condominiais e tampouco desocupou o imóvel, razão por que restou configurado o esbulho possessório, ensejando o direito da CEF de retomar a posse direta do bem. - Recurso desprovido. (TRF2, AC 0128904-44.2015.4.02.5101, Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA, Oitava Turma Especializada, E-DJF2R 03.05.2018)
CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. INADIMPLÊNCIA. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 9º DA LEI 10.188/2001. RESCISÃO CONTRATUAL. ESBULHO POSSESSÓRIO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 1. O Programa de Arrendamento Residencial - PAR, que foi instituído pela Lei n. 10.188/2001, tem por escopo viabilizar a aquisição de casa própria por pessoas de baixa renda. 2. Ocorrendo o inadimplemento por parte do arrendatário, este deve ser notificado previamente para purgar a mora, de modo que, não o fazendo, configura-se o esbulho possessório, que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse, conforme preceitua o artigo 9º da Lei n. 10.188/2001. 3. In casu, resta configurada a prática de esbulho possessório, pois, embora previamente notificados, para pagamento dos encargos mensais em atraso, os apelantes não regularizarem a situação de inadimplentes. 4. É válida a notificação prévia encaminhada ao endereço do arrendatário, ainda que tenha sido recebida por terceiros. Precedentes deste Tribunal. 5. A continuidade do "Programa de Arrendamento Residencial" depende da observância das cláusulas contratuais e do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, não sendo oportuno invocar, como justificativa para o descumprimento do pactuado, a função social da posse, o direito à moradia, a dignidade da pessoa humana e a condição financeira do ocupante do imóvel. 6. A reestruturação do contrato exige a comprovação da ocorrência de alteração das condições fáticas existentes à época da assinatura do contrato, o que não foi demonstrado nos autos pelos apelantes, o que inocorreu in casu. 7. A eventual dificuldade financeira suportada pelos apelantes não autoriza a aplicação da denominada Teoria da Imprevisão, uma vez que a alteração da situação econômico-financeira não caracteriza fato imprevisível de caráter geral, apto a ensejar a revisão nos termos pretendidos. 8. Apelação desprovida. (TRF2, AC 0129463-98.2015.4.02.5101, Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Quinta Turma Especializada, E-DJF2R 10.05.2018)
REINTEGRAÇÃO NA POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO R ESIDENCIAL (PAR). NOTIFICAÇÕES. 1. Por se tratar de contrato de arrendamento residencial, celebrado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, a ação tem procedimento específico, regulado pela Lei nº 10.188/2001, cujo art. 9º prevê o direito da credora à propositura de ação de reintegração na posse na hipótese de inadimplemento do arrendatário quanto às suas obrigações contratuais, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem o pagamento dos encargos em atraso. A notificação prévia se faz necessária para embasar a ação de reintegração na posse, ainda que o contrato contenha cláusula resolutiva expressa. 2. Tal notificação é válida, ainda que o aviso de recebimento postal não tenha sido firmado pelo próprio arrendatário, desde que enviada ao endereço do imóvel objeto do arrendamento. Isso porque a entrega a qualquer pessoa encontrada no imóvel autoriza a presumir o recebimento da comunicação pelo arrendatário, atingindo sua finalidade de lhe conceder a chance de purgar a mora. Precedentes deste TRF2: AC 201051100047315, AC 201051100032774, AG 201500000013360, AG 201302010133448. Precedente do STJ: AgRg no AREsp 128.016. 3. Apelação desprovida. (TRF2, AC 0001202-69.2012.4.02.5118, Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO, Sétima Turma Especializada, E-DJF2R 08.03.2018)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA. BENFEITORIA. NOTIFICAÇÃO. ESBULHO POSSESSÓRIO. IMPROVIMENTO. 1. A controvérsia gira em torno de ação de reintegração de posse de imóvel objeto de arrendamento residencial (PAR), lastreada na Lei 10.188/01, ante ao descumprimento de obrigações contratuais. Discute-se indenização de benfeitorias realizadas e a necessidade de produção de prova pericial. 2. Afastada a nulidade da sentença pelo alegado cerceamento de defesa. A despeito do requerimento da ré pleiteando a produção de prova a fim de comprovar as benfeitorias realizadas no imóvel, o indeferimento do pedido se impõe. 3. A hipótese de "descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas" conforme expressa previsão na "Cláusula Décima Nona" do contrato, é causa de rescisão contratual, não gerando qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias. 4. Dispõe o art. 9º da Lei 10.188/01, na hipótese de inadimplemento das obrigações previstas no contrato de arrendamento, o arrendador garante a legitimidade para interpor ação de reintegração de posse se realizada a notificação enviada ao imóvel arrendado a respeito dos valores inadimplidos. 5. Caso em que foi expedida notificação endereçada ao imóvel objeto do contrato demonstrando o cumprimento do requisito legal, que não exige a notificação pessoal. 6. Apelação conhecida e improvida. Sentença confirmada. (TRF2, AC 0145766-66.2015.4.02.5109, Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Sexta Turma Especializada, E-DJF2R 19.07.2017)
REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEI 10.188/2001. ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA.REINTEGRAÇÃO DE POSSE.FORMA DA NOTIFICAÇÃO OU INTERPELAÇÃO. 1. Trata-se de Apelação interposta pela CEF em face da sentença que julgou extinto o feito de Reintegração de Posse, sem resolução do mérito, com base no artigo 267, IV do CPC, por entender que a notificação efetuada por empresa particular (fls. 21) não é apta para caracterizar o esbulho, tornando impossível o manejo da possessória. 2. Cinge-se a questão em saber se a notificação feita ao arrendatário inadimplente por empresa particular é apta a constituir o réu em mora, ou se é imprescindível que a notificação extrajudicial seja feita por cartório. 3. Restou comprovado que foram enviadas duas notificações pelo correio, com aviso de recebimento, para o endereço do arrendatário, tendo ambas sido assinadas, a segunda pelo filho do contratante (fls. 20/29). Consta ainda, dos documentos enviados o vencimento dos valores do arrendamento e do condomínio, referentes aos meses de julho, agosto e setembro de 2008, com a discriminação dos valores devidos, além da advertência de que o não pagamento implicaria na rescisão do contrato de arrendamento, na necessidade de desocupação do imóvel e na possibilidade da impetração de processo de reintegração de posse. 4. Tendo em vista que o diploma Legal não estabelece que a notificação extrajudicial deve ser realizada por via cartoral, não se mostra razoável a desconsideração da notificação entregue no endereço constante do contrato, ainda que assinada por outra pessoa que também reside no imóvel, mormente quando resta claro que quem a recebeu é filho do demandado como ocorre, in casu, motivo pelo qual há que se ter por “Válida a notificação para constituição em mora do devedor efetuada em seu domicílio, ainda que não lhe entregue pessoalmente. Precedentes do STJ. (mutatis, mutandis, RESP 692237/MG, DJ 11.04.2005)”. 5. Precedentes do STJ: AgRg no Ag 1284958/MS, DJe 27/05/2010 e RESP - 448236, DJ DATA:09/12/2002 e desta Egrégia OITAVA TURMA ESPECIALIZADA AC 2004.51.01.005029-5, DJU de 20/10/2009 e AC 2004.51.01.014010-7, DJU de 25/08/2009. 6. Presentes os requisitos ensejadores da reintegração de posse, motivo pelo qual anulo a sentença e determino o retorno dos autos à vara de origem para regular prosseguimento. 7. Recurso provido (TRF2, AC 200951010278462, Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, Oitava Turma Especializada, E-DJF2R – 14.10.2010)
(grifamos)
Apesar da parte apelante juntar documento com o objetivo de comprovar o depósito judicial da quantia de R$ 11.641,74 () (), o referido documento não identifica a data do depósito e, em consulta aos autos originários, não há registro de depósito judicial vinculado ao processo. Não obstante, cumpre observar que, nos termos do art. 9º da Lei nº 10.188/2001, "findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório", razão pela qual eventual depósito realizado após a configuração da mora não tem o condão de afastar os efeitos operados por lei.
De outra parte, conquanto os apelantes sustentem terem ingressado previamente com ação judicial objetivando a emissão dos boletos para pagamento (processo n.º 5000792-06.2019.4.02.5109), a questão foi apreciada e decidida de modo desfavorável aos seus interesses, visto que houve o julgamento de improcedência em primeira instância, o que foi mantido em grau recursal () (), cuja decisão transitou em julgado em 14.09.2022 ().
Vale assinalar, outrossim, que no aludido processo foram diversas as tentativas de conciliação oportunizadas, tendo a parte tido, pois, possibilidade de pôr termo à dívida. Sobre o ponto, destaco o seguinte trecho do voto condutor acima indicado:
"Em razão da aparente possibilidade de renegociação do contrato em mutirão de conciliação, foi a sentença anulada visando evitar a aplicação da calusula contratual que ensejaria o vencimento antecipado da dívida, caso em que o autor não lograria pagar tendo em vista sua situação financeira que já antes da pandemia não lhe proporcionava condições de estar quite com as prestações.
Em que pese ter havido audiência de conciliação em 1a instância, não foi obtido acordo. Por força do acordão, o processo foi remetido ao mutirão para fins de nova tentativa de acordo, considerando a possibilidade de a CEF visualizar proveito no adimplemento parcial da divida e, para tanto, oferecer proposta, o que não veio a ocorrer: ali, a instituição financeira registrou sua intenção de receber a totalidade da dívida, à vista.
É deste ponto que se parte agora para nova analise do caso, estando superados os pontos supra destacados.
A parte autora sustenta dificuldades financeiras, agravadas pela pandemia do covid-19, razão pela qual não lhe seria possível adimplir as prestações como fora proposto pelas rés - em 06 prestações (evento 63) e que, por isso, tencionava pagar uma das três prestações em atraso, renegociando as outras 2. Tal procedimento importaria em que o contrato ficasse sempre com 2 prestações em aberto, o que não foi aceito pelas rés.
As alegações recursais de dificuldades financeiras por conta da pandemia são refutadas pela propria inadimplência nestes autos, que é anterior ao estado pandêmico - remonta a janeiro de 2019, pelo que a pandemia somente agravou a situação financeira do autor que já estava inadimplente àquela época, com 3 prestações em aberto. Hoje, provavelmente, a divida alcançou patamar que torna a renegocição inviavel.
Neste, caso, nem mesmo é possível invocar a possibilidade de pausa na cobrança de prestações do sistema financeiro de habitação durante o período de pandemia a partir do PL758/20, a partir do Decreto legislativo 6 de março de 2020 que reconheceu o estado pandemico, tendo em vista que a inadimplência é, inclusive, anterior à pausa temporária inicial de 120 dias, ou 4 meses, indo de março, quando autorizada pela instituição, a junho.
Destarte, tendo em vista a possibilidade de antecipação do vencimento da dívida do contrato de financiamento habitacional que encontra expressa previsão contratual, assim como o fato de que a negativa da CEF em realizar acordo com a parte autora constitui exercício regular de um direito, é de se manter a sentença de improcedência."
O direito constitucional à moradia e a dignidade da pessoa humana, bem como a função social da posse, não podem ser levianamente interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam. Isto porque o PAR atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota na pessoa do Apelante, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção, de sorte que a inadimplência da arrendatária, por também repercutir na regularidade financeira do Programa de Arrendamento Residencial, criado com a finalidade de permitir o acesso à moradia de pessoas que, como a Apelante, venham a ser considerados de baixa renda, não pode ser abonada pelo Poder Judiciário.
Nesse prisma, dispensá-la da contraprestação livremente contratada e aos demais contratantes também imposta consistiria em grave violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar com o cumprimento das obrigações.
Ademais, eventuais dificuldades financeiras impeditivas da regular quitação das parcelas devidas em virtude de arrendamento residencial, inclusive, das taxas acessórias ao contrato, como a taxa condominial, não são capazes de afastar a expressa disposição contratual de rescisão do contrato e a retomada do imóvel, por meio de reintegração de posse, na forma prevista pelo art. 9º da Lei nº 10.188/2001.
Some-se a isso que a doutrina assinala que a aplicação da teoria da imprevisão “importa que ocorram fatos de tal ordem, ou acontecimentos extraordinários de grande alcance, a ponto de determinar uma dificuldade intransponível ao contratante devedor, tornando a obrigação excessivamente onerosa, e redundando, para o credor, um proveito muito alto” (RIZZARDO, Arnaldo; Contratos, 9ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 139), o que não se identifica na hipótese em apreço. Outrossim, a jurisprudência tem entendido que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não obsta a reintegração de posse assegurada na Lei nº 10.188/2001, tampouco dá ensejo à revisão contratual, com base na teoria da imprevisão, pois são fatos naturais da vida e, não, extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como na hipótese dos autos.
No mesmo sentido, é a jurisprudência deste Egrégio Tribunal, conforme elucidativos arestos transcritos a seguir, colhidos dentre vários de igual teor, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. A questão dos autos trata de reintegração de posse em arrendamento residencial (PAR), lastreada na Lei 10.188/01, cuja sentença foi de procedência, em razão do inadimplemento da obrigação por parte do arrendatário. 2. O Programa de Arrendamento Residencial é mecanismo jurídico, econômico e social programado para o fim de atender às pessoas de determinada renda para o fim de possibilitar a obtenção de moradia. Contudo, cuida-se de política social e econômica desenvolvida pelo poder público em que cada contrato não pode ser compreendido de modo individual e isolado, mas sim em conjunto diante da idéia de equilíbrio e de universalidade que deve existir em tais casos. 3. A circunstância de um arrendatário deixar de adimplir com suas prestações gera um abalo em todo o sistema construído com base na noção de solidariedade e universalidade do programa, não sendo objetivo a moradia gratuita, mas a viabilização do acesso à casa própria. 4. A despeito dos fins sociais a que se destina o programa PAR, importa citar que o contrato celebrado faz lei entre as partes e existindo previsão de rescisão contratual, diante da inadimplência repetida do arrendatário, não existe violação de regras legais ou constitucionais com a concretização do fim da relação contratual, destacando-se, no caso em análise, a perfeita aplicação dos dispositivos processuais atinente à matéria. 5. Apelação conhecida e improvida. (TRF2, AC 0017795-79.2002.4.02.5101, Sexta Turma Especializada, Des. Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, e-DJF2R 27.04.2017)
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE ATIVA DO ARRENDADOR. ART. 9º DA LEI Nº 10.188/01. INADIMPLEMENTO. ESBULHO POSSESSÓRIO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela parte ré em face de sentença que julgou procedente pedido de Reintegração de Posse de imóvel objeto do Programa de Arrendamento Residencial – PAR em favor CEF, sob o fundamento de inadimplemento contratual, além de condenar os Réus, ora Apelantes, "ao pagamento das parcelas em atraso, bem como pelas parcelas que se vencerem até a efetiva desocupação, a título de aluguel, valor este a ser apurado em liquidação de sentença. (...)". 2. A Caixa Econômica Federal tem legitimidade para ajuizar a competente ação de reintegração, pois, na qualidade de agente gestor do PAR - Programa de Arrendamento Residencial e em nome do FAR - Fundo de Arrendamento Residencial, está autorizada pelo art. 9º da Lei nº 10.188/2001 a propor ação de reintegração de posse, se configurado o esbulho possessório, por força do inadimplemento contratual, após a regular notificação. Além disso, os artigos 926 e 927 do CPC não restringem a legitimidade para o ajuizamento de ação de reintegração apenas aos possuidores diretos.3. O Programa de Arrendamento Residencial objetiva oferecer moradia à população de baixa renda, depende da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, de forma a permitir a sustentabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial, sendo defeso invocar, como justificativa do inadimplemento contratual, questões de caráter pessoal, a função social da posse, o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana. 4. Os contratos preveem, não só o dever de conservação e manutenção da destinação exclusivamente residencial do imóvel, como também o dever de pagamento pontual das parcelas de arrendamento, do prêmio do seguro e das cotas condominiais. 5. Restou comprovado nos autos o inadimplemento do arrendatário e o cumprimento da exigência de sua notificação, assim, a posse, que era justa e de boa-fé, sofreu transmutação de seu caráter, configurando autêntico esbulho possessório, sendo justa a reintegração deferida pela sentença. 6. Apelação conhecida e desprovida. (TRF2, AC 0009101-04.2014.4.02.5101, Oitava Turma Especializada, Des. Federal GUILHERME DIEFENTHAELER, e-DJF2R 16.05.2016)
(grifamos)
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto. Com base no art. 85, §11, do CPC, majoro em 1% os honorários sucumbenciais fixados anteriormente, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade da justiça concedida ().
Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001653466v34 e do código CRC 8ee37110.
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