Apelação Cível Nº 0154366-05.2017.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME DIEFENTHAELER
RELATÓRIO
Trata-se de apelações interpostas pelos Réus, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e CCISA 17 INCORPORADORA LTDA, em face de sentença de evento 104 e 136 – JFRJ, proferida pela Excelentíssima Senhora Juíza Federal Luiza Lourenço Bianchini, da 2ª Vara Federal de Nova Iguaçu/RJ, que, em ação comum movida por C. A. M. A. e R. R. A., julgou procedentes os pedidos para: a) declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda e do contrato de financiamento imobiliário n. 878770074508-8, relativo ao imóvel situado na Rua Tenório Cavalcanti, Torre 6B, apartamento 404, Condomínio Residencial Viva Mais Nova Iguaçu, Bairro Vila Catia, Nova Iguaçu/RJ; b) condenar as rés CCISA 17 e CEF à devolução integral dos valores pagos pela parte autora, no que couber a cada uma das demandadas, tais como sinal, taxa de corretagem, despesas cartorárias, taxas condominiais e parcelas do financiamento, ainda que eventualmente destinados a terceiros, cuja liquidação dos valores será realizada oportunamente em fase de cumprimento de sentença. Sobre a quantia devem incidir correção monetária desde o desembolso e juros de mora a contar da citação, nos termos do Manual de Cálculos do CJF. c) condenar a ré CCISA 17 a restituir à CEF a quantia recebida em decorrência do financiamento imobiliário, abatendo-se apenas as parcelas pagas pelo autor, com acréscimo de correção monetária desde o recebimento e juros de mora a contar da citação, conforme Manual de Cálculos do CJF; d) condenar a ré CCISA 17 ao pagamento de eventuais despesas cartorárias para a averbação da rescisão contratual e baixa da alienação fiduciária, a fim de que o imóvel retorne ao seu patrimônio; e) condenar a ré CCISA 17 ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, acrescido de correção monetária e juros, nos termos do Manual de Cálculos do CJF, a contar da presente data.
Em suas razões recursais, evento 152 - JFRJ, a parte Recorrente Caixa Econômica Federal - CEF sustentou a ilegitimidade para figurar no polo passivo em decorrência de responsabilidade exclusiva da construtora. Alegou que houve rescisão contratual de maneira unilateral em virtude critérios subjetivos e não por vícios no contrato. Ressaltou que o imóvel não se trata de propriedade do Fundo Arrendamento Residencial ou destinado ao público de baixíssima renda.
Em suas razões recursais, evento 154 - JFRJ, a parte Recorrente Ccisa 17 Incorporadora Ltda aduziu que a rescisão contratual se deu em virtude exclusivamente por culpa dos Apelados, não fazendo jus a restituição integral dos valores pagos. Sustentou a aplicação da Lei n. 13.786/2018. Asseverou que é possível a realização da retenção, a título de cláusula penal, de cinquenta por cento do patrimônio de afetação. Pugnou que os juros de mora devem ser contados a partir do trânsito em julgado. Postulou pela legalidade da cobrança de comissão de corretagem. Pontuou que os Apelados não fazem jus a danos morais.
Contrarrazões no evento 167 - JFRJ.
O Ministério Público Federal, em seu parecer de evento 5, opinou pelo provimento dos recursos.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
/hvn
VOTO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL GUILHERME DIEFENTHAELER (RELATOR)
Conheço das apelações, eis que presentes os seus requisitos de admissibilidade.
Primeiramente, como bem asseverado no parecer ministerial, a pretensão de rescisão contratual abrange tanto o contrato firmado com a construtora quanto o contrato de mútuo celebrado com a Caixa Econômica Federal - CEF, bem como levando em conta que a resolução de um contrato afeta automaticamente a esfera jurídica do outro, afigura-se devida a participação no processo de todas as partes envolvidas no feito, razão pela qual não se sustenta a tese levantada pela CEF de que seria ela parte ilegítima para figurar no feito.
Com efeito, não se trata de uma compra e venda simples. Nesses casos, o retorno ao status anterior se dá por meio da devolução do valor mutuado, não sendo possível, em princípio, a rescisão contratual, muito menos a devolução dos valores eventualmente já pagos, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do empréstimo, nos termos do art. 586 e 591, do Código Civil.
De acordo com o art. 38 da Lei nº 9514/97, os atos e contratos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Já o art. 61, §5 da Lei nº 4380/64, dispõe que os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
Assim, percebe-se que tanto a legislação sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário quanto o Sistema de Financeiro de Habitação não exigem que o contrato seja registrado no Registro Geral de Imóveis para que possuam plena validade. E como o contrato firmado pelas partes foi realizado no âmbito do SFH e do PMCMV (Programa Minha Casa, Minha Vida), as obrigações decorrentes da relação contratual são perfeitamente exigíveis, sendo devidas as parcelas do financiamento imobiliário. Desta forma, o início do parcelamento do financiamento com a CEF é devido a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda e não do registro do mesmo.
Ainda que fosse possível a rescisão contratual, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a restituição integral dos valores pagos somente ocorre quando houver culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, o que não ocorreu na presente demanda tendo em vista que a rescisão contratual partiu das partes Apeladas ao desistirem de adquirir a unidade habitacional. A manutenção da r. sentença penaliza as Apelantes que cumpriram com suas obrigações contratuais, agiram de acordo com a boa-fé e transparência e não contribuíram para a rescisão contratual.
Por fim, considerando a regularidade das duas relações jurídicas distintas, isto é, o contrato firmado com a construtora e o contrato de mútuo, com alienação fiduciária, celebrado com a Caixa Econômica Federal e a não possibilidade da rescisão contratual, não há que se falar em dano moral.
Pelo exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO às apelações. Reformo a sentença de evento 104 - JFRJ e julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, revogando-se a tutela antecipada deferida. Custas e honorários invertidos, restando suspensa a sua exigibilidade, em razão da gratuidade deferida.
Documento eletrônico assinado por AUGUSTO GUILHERME DIEFENTHAELER, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001611911v41 e do código CRC 2a5a454f.
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Data e Hora: 12/01/2024, às 18:22:49