Apelação Cível Nº 5000004-22.2019.4.02.5002/ES

RELATÓRIO

Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por H. G. B. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a indenização por danos morais e materiais supostamente sofridos pela demora na entrega de imóvel adquirido pelo PMCMV com intermediação da CEF.

Alega, em apertada síntese, ter adquirido em 2011 de uma construtora um imóvel financiado pelo PMCMV, com previsão de entrega em 2013, sendo certo que até o momento do ajuizamento da ação a entrega não havia disso feita.

Afirma que a construtora escolhida pela CEF “faliu” e que houve falha da CEF em acionar a seguradora para promover a troca por uma construtora capaz de promover o término da obra. Ao final, pugnam os autores pela: a) inversão do ônus da prova, b) restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra, c) reequilíbrio do contrato com suspensão da correção monetária do saldo devedor, d) lucros cessantes, e) inversão da cláusula penal e e) dano moral.

Citada, a CEF apresentou denunciação da lide, afirmando ainda a ilegitimidade passiva. Alegou que a conduta da CEF foi lícita, tendo acionado o seguro no momento correto, não havendo qualquer vínculo entre a conduta da CEF e o dano moral e material supostamente sofrido. Por fim, alegou a CEF a força obrigatória dos contratos.

A parte autora apresentou réplica no Evento 11.

No Evento 13 houve intimação das partes para indicação das provas que pretendiam produzir. A CEF não indicou provas e a parte autora pugnou produção de prova documental (Evento 19).

No Evento 21 houve o indeferimento da denunciação da lide requerida pela CEF, foi afastada a preliminar de ilegitimidade levantada também pela CEF e houve a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6ª do CDC.

A CEF apresentou cópia do agravo de instrumento contra a decisão do Evento 21, sendo certo que o TRF2 manteve a decisão em todos os seus termos.

No Evento 32 houve a inversão do ônus da prova com intimação das partes.

O Juízo a quo proferiu sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor, verbis (Evento 45): 

"(...)

Ante todo o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, para:

1) CONDENAR a CEF a indenizar os DANOS MATERIAIS que a parte autora suportou, reconhecendo desde logo a prescrição quinquenal, promovendo:

i) a restituição, em dobro, da taxa de construção, cobradas em período superior aos 24 meses convencionados e enquanto a obra esteve suspensa.

ii) a indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo inicial na data máxima para a conclusão das obras, ou seja, 24 meses a partir da assinatura do contrato e com data final na disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

iii) cessação da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

iv) inversão da clausula penal 6.2 do contrato, em favor da parte autora, em valor a ser definido mediante liquidação por arbitramento, desde logo vedada a utilização do valor total do imóvel como parâmetro.

Reconheço desde logo a impossibilidade de cumulação entre a condenação ii e iv, devendo a parte autora optar por uma delas após a liquidação.

Os valores de dano material apurados serão acrescidos de correção monetária e de juros de mora, calculados segundo estes critérios:

i) a correção monetária, calculada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), terá por termo inicial a data do efetivo desembolso de cada parcela componente dos prejuízos patrimoniais apurados (STJ, Súmula 43);

ii) os juros de mora fluirão a partir do evento danoso, isto é, desde a data de desembolso de cada parcela componente dos danos materiais indenizáveis (Código Civil, art. 398; STJ, Súmula 54) e serão calculados à razão de 1% (um por cento) ao mês (art. 406 do Código Civil de 2002 c/c o art. 161, § 1º, da Lei n. 5.172/66; Enunciado n. 20 da Jornada de Direito Civil).

2) CONDENAR a CEF a pagar à parte autora, a título de indenização de dano moral, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos de correção monetária e de juros de mora, de acordo com os parâmetros a seguir. 

O valor arbitrado para indenização do dano moral será acrescido de correção monetária e de juros de mora, calculados segundo estes critérios:

i) A correção monetária, calculada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), incidirá desde a data do arbitramento, ou seja, a data desta sentença (STJ, Súmula 362);

ii) Os juros de mora fluirão a partir do evento danoso que deu causa ao prejuízo extrapatrimonial suportado, isto é, quando a unidade habitacional adquirida/financiada pela parte autora devia ter sido concluída, mas não foi (Código Civil, art. 398; STJ, Súmula 54), e serão calculados à razão de 1% (um por cento) ao mês (art. 406 do Código Civil de 2002 c/c o art. 161, § 1º, da Lei n. 5.172/66; Enunciado n. 20 da Jornada de Direito Civil). 

Custas recursais, pela CEF, valoradas em R$ 617,80 (seiscentos e dezessete reais e oitenta centavos).

Sem custas pela parte autora, ante o deferimento dos benefícios da assistência judiciária gratuita.

Condeno a CEF ao pagamento dos honorários advocatícios, cujo percentual sobre o valor da condenação será definido por ocasião da liquidação da sentença, nos moldes do artigo 85, §4º, inciso II do CPC. Sentença não sujeita ao duplo grau de jurisdição.

 Publique-se. Intimem-se.

Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos."

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL- CEF apelou (Evento 51), arguindo, inicialmente, “preliminar de prescrição quinquenal do direito de ação”.   Alega, ainda, que “a inserção da CAIXA na presente lide é equivocada, tendo em vista que a responsabilidade quanto a vícios construtivos ou danos decorrentes de atrasos na entrega de empreendimentos imobiliários fica a total encargo da empresa construtora, cuja conduta compreende o nexo causal entre o fato gerador e o dano. Quanto à responsabilidade da CAIXA na qualidade de responsável pela fiscalização do empreendimento, não assiste melhor sorte tendo em vista que a conduta desta Empresa Pública na fiscalização das obras se encontra adstrita à vistoria de aplicação dos recursos e mensuração das etapas concluídas no sentido de promover a liberação dos valores contratados. Destarte, não tem a CAIXA legitimidade para figurar no polo passivo de lide indenizatória por atrasos na entrega do empreendimento ou mesmo por possíveis vícios de construção, em relação aos quais compete exclusivamente à construtora responder.”

 Sustenta que "a responsabilização da CAIXA pelo atraso na conclusão da obra, condenando esta Empresa Pública em danos morais e materiais, se mostra notadamente incoerente, tendo em vista que nestas situações de atraso do empreendimento imobiliário, cabe a CAIXA tão somente notificar a seguradora acerca da situação para que esta tome as providências necessárias a garantir a continuação das obras do empreendimento, sendo assim, não compete à CAIXA se responsabilizar pelo atraso da obra, e o que se vislumbra dos autos, até mesmo pela narrativa e documentos apresentados pela própria Autora, que foi exatamente isso que foi feito por esta Recorrente, ou seja, jamais se furtou a sua responsabilidade, não deu causa ao atraso das obras e muitos menos aos supostos prejuízos sofridos pela Recorrida, razão porque não é justa a sua condenação.”

 Aduz que “a CAIXA cumpriu rigorosamente com sua obrigação, e mais, esta empresa pública continua diligenciando junto aos responsáveis a fim de solucionar a presente lide, na medida em que já conseguiu que fosse retomada a construção do empreendimento objeto de discussão da demanda. Desse modo, não há qualquer nexo causal entre a conduta desta Recorrente e os supostos prejuízos sofridos pela Recorrida, razão porque não há que se falar em indenização por danos materiais e ou morais, sendo a ação totalmente improcedente.”

 Afirma que, “no que concerne aos chamados “Juros de Obra”, trata-se da cobrança de juros e correção monetária sobre o dinheiro emprestado aos compradores dos móveis, em período anterior à entrega das chaves. Em todos os casos, há a previsão desses juros em cláusula específica no contrato firmado pelos adquirentes e a CAIXA, nos contratos do programa “Minha Casa, Minha Vida”.” 

 Ressalta que “no caso destes autos, é indubitável o fato de restar ausente elemento que compõe a responsabilidade civil para fins de imputar à CAIXA, qualquer responsabilidade pelos supostos danos alegados pela parte autora.”

 Argumenta, outrossim, que “a própria parte autora admite que os supostos danos sofridos foram causados unicamente pelo atraso por parte da construtora. Portanto, ainda na peça inicial é possível observar que não há qualquer nexo de causalidade entre o dano e a conduta da CAIXA. A bem da verdade, se algum dano sofreu os Requerentes em sua esfera moral, não se vislumbra qualquer razão pela qual a responsabilidade em relação a este seja imputada à CAIXA. A prerrogativa de fiscalização das obras por esta Empresa Pública já foi amplamente discutida ao longo da presente peça de defesa, não assistindo razão aos mutuários quando alegam que a CAIXA deveria indenizá-los pelo fato de o atraso das obras ter ocorrido por sua suposta “tolerância” em relação à construtora, a responsabilidade, se existente, cabe apenas à primeira Requerida.” 

Destaca que “os fatos descritos pela parte autora não configuram responsabilidade da CAIXA por nenhum dano material ou moral, uma vez que essa Empresa Pública não fomentou qualquer conduta que resultasse direta e imediatamente nos prejuízos de ordem material ou extrapatrimonial alegados. Ademais, ainda acerca dos supostos danos materiais sofridos pela Recorrida e que foi condenada esta Recorrente, data máxima vênia, sequer foram demonstrados ou comprovados na instrução processual e muito menos na documentação que instrui a petição inicial, sendo certo que não há qualquer valor a ser indenizado materialmente, ainda que a sua condenação tenha o entendimento de ser presumida no caso presente, posto que o quantum depende de comprovação da parte. Por fim, ainda que, por absurdo, se entendesse devida qualquer indenização, o que se admite meramente para argumentar esta ser concedida a partir de um juízo de razoabilidade e proporcionalidade, a fim de que seja evitado um reprovável enriquecimento sem causa.”

 Aduz que, “na remota hipótese desta corte manter a devolução dos juros de obra, esses jamais poderão ser em dobro, vez que não há e não houve qualquer dolo ou má-fé da CAIXA em sua cobrança, sobretudo porque, decorre de previsão expressa contratual”, sendo certo que “a condenação para devolver em dobro os valores cobrados à título de “juros de obra” está completamente equivocada, sendo na melhor das hipóteses, admitido a sua devolução simples, vez que manifestamente ausente requisito essencial para repetição de indébito, qual seja, a má-fé.”

 Requer, assim, “seja PROVIDO o presente Recurso para reformar a r. sentença objurgada para acolher a preliminar arguida para reconhecer a prescrição quinquenal do direito de ação, extinguindo-se a ação com resolução de mérito nos termos do art. 487. II, do CPC. No mérito, seja PROVIDO o presente Recurso para reformar a sentença no sentido de julgar improcedente os pedidos da Autora. Subsidiariamente, acaso seja mantida a condenação desta Recorrente, que seja fixado o dano material em valores devidamente comprovados pela Autora em fase de liquidação de sentença, bem como, os danos morais em valores módicos adequados a condição social da Autora sob pena de enriquecimento ilícito, e, ainda, para que a devolução dos valores cobrados a título de juros de obra seja na forma simples.”

 A autora apresentou contrarrazões (Evento 53), pugnando pelo desprovimento do recurso.

 A autora interpôs recurso adesivo (Evento 54), sustentando que “a insurgência recursal se dá porque, data vênia, o valor arbitrado de R$ 10.000,00, diferentemente do que justificou a sentença, não examinou o caso à luz da “… proporcionalidade e da razoabilidade …”, isso porque a indenização se mostrou “… insuficiente ao ponto de não oferecer à vítima a justa compensação pelos prejuízos decorrentes do ato ilícito.” Destaca que, “tal como fundamentado ao longa da instrução, da peça de contrarrazões da ora apelante e, como será mais abaixo aprofundado, também ocorreu in casu modificação do projeto, das plantas, do memorial descritivo, do cronograma, o que resultou na precariedade do empreendimento, e o que, portanto, tonifica o pedido de maximização do dano moral.”   

Alega que “foi a CEF que unilateralmente, assim, ao arrepio do conhecimento dos consumidores/adquirentes, que escolheu as construtoras que substituíram a primeira, porém estas – construtoras – também abandonaram o empreendimento, atrasando-o, o que reflete sua culpa in eligendo e in vigilando.”  Salienta que “as construtoras substituídas – escolhidas apenas pela CEF – deram causa também a todo atraso do empreendimento, bem como a malfeitos na construção porque não possuíam capacidade técnica e financeira. Contexto que, mais uma vez, e por outra vertente, tonifica a culpa da CEF, logo resulta na certeza de que a indenização deve ser aumentada.” 

 Ressalta que, “ao revés do que consta na sentença de piso, condenar a parte contrária em valor superior a R$ 10.000,00, in casu em R$ 30.000,00, não se traduz em “… fonte de enriquecimento sem causa”, uma vez que com esse valor sequer pode-se comprar um carro zero quilômetro e ou um imóvel, por exemplo. Por outro lado, não causaria prejuízo a parte contrária ante a sua condição econômica notoriamente privilegiada.”

 Pugna, assim, pela reforma da sentença “aumentando a indenização para R$ 30.000,00.”

 Petição da parte autora no evento 6/TRF, anexando documentos e destacando “as atitudes comissivas e omissivas da CEF que configuram sua culpabilidade, de modo que, por isso ela – CEF – não pode ser isenta, sob nenhuma hipótese, já que não possuí salvo-conduto para ser responsabilizada civilmente.”

 É o relatório.  Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001714112v2 e do código CRC c8a9256e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 5/12/2023, às 8:7:4

Apelação Cível Nº 5000004-22.2019.4.02.5002/ES

VOTO

Preliminarmente, observo que a apelante H. G. B. peticionou em 01/12/2023 para requerer a juntada de documento novo, pugnando pela retirada do feito da pauta de julgamento do dia 06/12/2023, a fim de que, antes do julgamento, seja dada vista à parte contrária, nos termos do art. 437, § 1º, do CPC (Eventos 13 e 14).

A teor do art. 435, parágrafo único, do CPC, cabe à parte que produziu o documento novo comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente. 

No caso vertente, a alegada prova nova se refere a documento assinado em 29/04/2021, quando o feito ainda tramitava perante o primeiro grau e sequer havia sido sentenciado. 

Ainda que alegue que o documento só foi conhecido em 13/03/2023, data em que o mesmo teria sido juntado aos autos de outra demanda (processo n. 5000701-72.2022.8.08.0011), a recorrente poderia tê-lo juntado anteriormente, por exemplo, por ocasião da petição acostada no evento 6 (em 18/10/2023), mas preferiu fazê-lo quando o processo já havia sido incluído em pauta para julgamento do recurso de apelação.

Desse modo, para além de não ter sido apresentada justificativa plausível para não ter trazido aos autos o documento em momento anterior, a sua juntada nesse momento, quando já incluído o processo em pauta de julgamento, atrapalharia a marcha processual.

Ainda que assim não fosse, vale ressaltar que o documento "novo" cuida de acordo extrajudicial firmado entre partes estranhas ao presente feito, sendo certo que as suas disposições - que pretensamente comprovariam que a foi a CEF quem escolheu as construtoras que deram causa ao atraso na entrega do empreendimento - foram elaboradas unilateralmente apenas por aquelas partes (ou, talvez, até apenas pela seguradora, com a adesão do Condomínio), buscando por fim à discussão entre eles, revelando-se, por isso, insuficiente para fazer a prova pretendida pela apelante, mormente quando analisadas em conjunto com os demais elementos já coligidos aos autos.

Por essas razões, indefiro o requerimento de retirada do processo da pauta de julgamento.

Passo à análise dos recursos.

Conheço do apelo e do recurso adesivo, porque presentes os pressupostos de admissibilidade. 

O cerne da controvérsia refere-se aos pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do apartamento 702, Torre A, do Condomínio Residencial Jardins, em Cachoeiro de Itapemirim/ES, formulados em face da CEF.

Em relação ao tema, esta Turma, alinhada aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, reconhece a ilegitimidade passiva da CEF quanto aos pedidos indenizatórios formulados com base no atraso na entrega de imóvel financiado junto ao Programa Minha Casa Minha Vida que esteja fora da Faixa I, destinada a mutuários de baixa e baixíssima renda, pois inexiste, nesses casos, solidariedade entre a CEF e a construtora pelo atraso na entrega do imóvel.

Entretanto, excetua-se a hipótese na qual os pleitos indenizatórios lastreiam-se na inexecução da obrigação contratual da CEF em providenciar a substituição da construtora por meio de comunicação à seguradora.

Nesse sentido:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que delimitou objetiva e subjetivamente a lide, "com fulcro no art. 109, I, da CF e arts. 327 e 485, VI, do CPC, excluindo a ILHAS DE NORONHA EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e a TERRA FORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA do polo passivo, bem como os pedidos indenizatórios e reparatórios direcionados aos mesmos, que sejam oriundos do contrato de compra e venda e do atraso na entrega da edificação versada na inicial sob o aspecto da ineficiência da Construtora.
2. In casu, inexiste solidariedade entre a CEF e a construtora pelo atraso na entrega do imóvel, razão pela qual os pedidos indenizatórios devem ser formulados em face da construtora e da incorporadora perante a Justiça Estadual (art. 109, I, da CF).
3. Seguindo entendimento recente do eg. STJ (REsp nº 1.534.952-SC, julgado em 7/2/2017), em caso similar de PMCMV, acolhe-se a tese de ilegitimidade da CEF no caso dos autos quanto aos pedidos indenizatórios formulados com base no atraso na entrega do imóvel, exceto no que concerne à obrigação contratual da CEF em providenciar a substituição da construtora através de comunicação à seguradora.
[...]."
(TRF2, 7ª Turma Especializada, AG 2018.00.00.000640-0, Rel. Desembargador Federal José Antonio Lisbôa Neiva Neiva, publ. 17/5/2018)

 No caso presente, a petição inicial veicula pedido de reconhecimento de responsabilidade da Caixa Econômica Federal em razão da demora na entrega do imóvel fundada em omissão da instituição financeira. Imputou-se a responsabilização da CEF, inclusive, por não ter acionado a seguradora quando ultrapassados 30 (trinta) dias de atraso no cronograma da obra, obrigação contratual que de fato assumiu, conforme as cláusulas Nona, “g”, e Décima Nona, parágrafo segundo, do contrato (SJES, evento 1, CONTR3).

Dessa forma, afasta-se, in casu, a alegação de ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal. 

Quanto à prescrição, tem-se que quando a pretensão é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios ou atraso na entrega do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição decenal (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1863245, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, DJe 27.8.2020).

Outrossim, nos termos do entendimento da Segunda Seção e da Corte Especial, o prazo trienal do artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil de 2002 adstringe-se às pretensões de indenização decorrente de responsabilidade civil extracontratual - inobservância do dever geral de não lesar -, não alcançando as pretensões reparatórias derivadas   do   inadimplemento de obrigações contratuais (STJ, Corte Especial, EREsp 1.280.825/RJ, Rela.  Mina.  NANCY ANDRIGHI, DJe 23.5.2019).

Noutro giro, a orientação dos precedentes do Superior Tribunal de Justiça direciona-se no sentido de aplicação do prazo decenal quanto à pretensão decorrente de vícios construtivos, nos termos do art. 205 do Código Civil. Senão vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM DEFEITO. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A orientação do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de se aplicar o prazo prescricional disposto no art. 205 do Código Civil à pretensão indenizatória decorrente do vício construtivo.

3. O abatimento de preço ante a diferença de metragem em vaga de garagem não foi objeto de discussão no acórdão recorrido. Precedentes que não retratam a mesma situação fática dos autos

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1889229, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 21.6.2021).

 Assim sendo, afasta-se igualmente a alegação de prescrição da pretensão da demandante.

Passa-se à análise da responsabilidade da CEF no presente caso.

A CEF alega ter acionado a seguradora tão logo soube da inércia da Construtora Premax Engenharia Ltda., construtora e vendedora da unidade residencial.

De fato, analisando hipótese similar, relativa a outro imóvel do mesmo empreendimento (Residencial Jardins), esta Turma Especializada entendeu que, diante do abandono do empreendimento pela construtora Premax, a CEF, visando à retomada da obra, conforme previsto em contrato, pediu à companhia seguradora a adoção dos procedimentos previstos para substituição da construtora e conclusão do empreendimento. Contratada a NAC Construtora e Incorporadora Ltda., que retomou as obras do empreendimento em 15/12/2014 e não as concluiu em 12 meses, a CAIXA novamente acionou a seguradora, que contratou a Solare Construtora e Incorporadora Ltda. para finalizar o empreendimento, a partir de 7/3/2016.  No mesmo julgado, ressaltou-se que “a Construtora inicial, PREMAX, ao falir no curso da empreitada, deu causa ao atraso e, em seguida, a NAC Construtora, segunda incorporadora que deixou de concluir a obra”, sendo que, “nessas circunstâncias, eventual prejuízo decorrente do alongamento do prazo de construção, por culpa de ambas, deve ser a elas atribuído, e não à empresa pública financiadora” (TRF2, 7ª Turma Especializada, AC nº 0000949-70.2014.4.02.5002, Rel. Desembargadora Federal Nizete Lobato Carmo, julg. 02/09/2020).

Com efeito, harmoniza-se com esse entendimento a argumentação feita pela CEF neste processo, na contestação e em seu recurso, no sentido de que, comunicada do atraso, notificou a construtora Premax por três vezes, em junho e julho de 2013 (SJES, Evento 6, CONT1, p. 11 e seguintes) e, findo o prazo para que a construtora apresentasse justificativas ou tomasse providências, comunicou o fato à Seguradora, dando início aos procedimentos de substituição da construtora.  Apresentadas as propostas de orçamento e aprovada uma delas, foi retomada a construção do empreendimento em 15/12/2014, pela NAC Construtora, a qual, contudo, também abandonou o empreendimento e, novamente, a CEF acionou a seguradora, que então substituiu a NAC pela Solare Construtora e Incorporadora Ltda., atual responsável pela conclusão das obras, retomadas em 07/03/2016.  Confirmam essas providências as ordens de serviço juntadas aos autos (SJES, Evento 6, CONT14 E CONT31), bem como os contratos de empreitada e termos aditivos em que a seguradora figura como contratante, a construtora (primeiro a NAC, depois a Solare) como contratada e a CEF como interveniente anuente (SJES, evento 9, CONT 8 e 10 e CONT17 a 21).  No aspecto, importa observar que a substituição da construtora em razão do retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 dias está condicionada à prévia análise, pela CEF, de eventual justificativa, a ser apresentada e comprovada pela construtora.

No mais, narra a CEF, em sintonia com o conteúdo dos contratos e termos aditivos apresentados nos autos, que, após a retomada das obras em 07/03/2016, houve dificuldades da Seguradora Swiss Re Corporat Solutions Brasil Seguros S.A para resolução de pendências relacionadas à instalação dos 2 (dois) elevadores já depositados na obra, assim como para a aquisição dos outros 2 (dois) elevadores necessários ao término do empreendimento, situação resolvida somente após o deferimento de provimento liminar formulado em juízo pela seguradora, na ação judicial nº 001442022.2016.8.08.0011, em trâmite perante a 5ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim-ES, que autorizou a cessão de direitos provenientes do Contrato nº VTO51327/14, estabelecido entre a Elevadores Otis LTDA e a NAC, à Solare, construtora atual; que a seguradora Swiss RE Corporate, considerando os prazos mínimos indicados pela Otis para instalação de todos os elevadores, apresentou novo cronograma em 21/01/2017, com o prazo para conclusão da obra em 18 meses, o que conduziu ao 4º Termo Aditivo ao contrato firmado pela seguradora com a construtora Solare Construtora e Incorporadora Ltda., tendo sido o novo prazo para conclusão fixado para 24/07/2017; e que, houve, ainda, novos atrasos, inclusive relacionados à ligação definitiva da energia do empreendimento, com necessidade de reforço da rede pela concessionária de energia local, e dificuldades de regularização documental do empreendimento, inclusive a CND para averbação do habite-se e posterior individualização das matrículas no Registro de Imóveis, sendo que débitos da construtora Solare referentes a outros empreendimentos atrasaram a obtenção da certidão negativa do Residencial Jardins junto à Receita Federal.  Confiram-se os seguintes trechos (Evento 6, CONT2):

“Devido ao atraso na obra e a dificuldade da Seguradora UBF Seguros S.A (Swiss Re Corporat Solutions Brasil Seguros S.A) para resolução das pendências relacionadas à instalação dos 2 (dois) elevadores já depositados na obra, assim como a aquisição dos outros 2 (dois) elevadores necessários para término do Empreendimento, situação resolvida após o deferimento do pedido de liminar formulado em juízo pela Seguradora, através da ação judicial nº 001442022.2016.8.08.0011, em trâmite perante a 5ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim – ES, que autorizou a cessão de direitos provenientes do Contrato nº VTO51327/14, estabelecido entre Elevadores Otis LTDA e a NAC Construtora e Incorporadora LTDA (primeira construtora contratada para retomada da obra) à SOLARE (construtora atual).

A seguradora SWISS RE CORPORATE considerando que o prazo mínimo indicado pela empresa Elevadores Otis Ltda., de 120 (cento e vinte) dias contados a partir da assinatura do respectivo aditivo contratual, para fabricação e entrega dos 2 (dois) elevadores pendentes e necessários para término do Empreendimento, e de mais 90 (noventa) para instalação de todos os 4 (quatro) equipamentos apresentou novo cronograma em 21/01/2017 com o prazo para conclusão da obra em 18 meses com data prevista para 07/09/2017, bem como o 4º Termo Aditivo ao Contrato firmado com a construtora Solare Construtora e Incorporadora Ltda., tendo o prazo para conclusão datado para 24/07/2017.

Considerando a possível demora para ligação definitiva da energia do empreendimento, bem como a possibilidade de solicitação de reforço da rede pela concessionária de energia local a seguradora SWISS RE CORPORATE apresentou novo cronograma com o prazo para conclusão de obra em 24 meses com data prevista para 06/03/2018, bem como o 6ª Termo Aditivo ao Contrato firmado com a construtora Solare Construtora e Incorporadora Ltda.

No entanto as tratativas para elaboração do VOTO com proposta de complemento de aporte de recursos para pagamento do poste com transformador, bem como o prazo para a instalação do mesmo previsto em 3 meses pela concessionária impossibilitaram a conclusão do empreendimento.

Assim, o prazo foi prorrogado para 06/05/2018, conforme o 7º Termo Aditivo e 8º Termo Aditivo, datados de 06/04/2018.

Insta ressaltar que sem o conhecimento da CAIXA os adquirentes providenciaram o pagamento do poste junto a concessionária e a proposta para aporte complementar não teve prosseguimento.

O poste foi instalado, no entanto ao solicitar a ligação de energia a concessionária fez novas exigências não relacionadas na primeira vistoria, sendo necessários ajustes e reaprovação do projeto, que implicou na nova prorrogação do prazo para 06/09/2018, conforme 9º Termo Aditivo, datado de 29/08/2018.

Por fim, os serviços pendentes e a legalização do empreendimento foi prorrogado para 06/03/2019, conforme o 10º Termo Aditivo; Ademais, a última vistoria foi realizada em 27/12/2018, tendo sido atestado o percentual acumulado de 100,00% com pendências.

Em 02/05/2019 a Seguradora SWISS RE CORPORATE, por intermédio da Carta SSA nº 0303/2019 notificou a SOLARE para regularização dos serviços pendentes, bem como apresente os dos documentos necessários para regularização documental do empreendimento.

Em 15/05/2019, em visita ao empreendimento, a CAIXA observou que os serviços continuam pendentes comunicando à Seguradora SWISS RE.

Atualmente, a CAIXA e a Seguradora SWISS estão avaliando a viabilidade de contratação de terceiros para execução dos serviços pendentes, bem como a continuidade do processo de legalização junto à Receita Federal visando a finalização do empreendimento.

Destacam-se as seguintes informações relativas ao empreendimento:

• Há serviços pendentes.

• O empreendimento já possui Habita-se nº 077/2018, Alvará de Corpo de Bombeiros nº 42887/2018 e Certidão Detalhada.

• Algumas unidades foram entregues aos adquirentes.

• O processo de legalização do empreendimento já foi iniciado pela Segurado junto a Receita Federal, a emissão da CND para averbação do Habite-se e posteriormente a individualização das matrículas no RGI.

Entretanto, os débitos da Solare de outros empreendimentos estão impactando a CND do Residencial Jardins.”

Diante de todo esse quadro, conclui-se que a CEF acionou a seguradora a todo tempo, cumprindo a obrigação assumida nas cláusulas Nona, “g”, e Décima Nona, parágrafo segundo, do contrato (SJES, evento 1, CONTR3).

Nesse aspecto, inclusive, não prospera a alegação de que a instituição financeira escolheu diretamente as construtoras inadimplentes e incorreu, por isso, em culpa in eligendo e in vigilando.  A obrigação da CEF era a de acionar o seguro, e à companhia seguradora é que cabia, como coube, a escolha e contratação das construtoras substitutas (parágrafo segundo da Cláusula Décima Nona – SJES, evento 1, CONTR3), conquanto fossem submetidos à empresa pública os orçamentos apresentados pelas potenciais contratadas, para exame da sua compatibilidade com o cronograma físico e financeiro da obra, sempre para fins de liberação dos recursos do financiamento.

Conclui-se, assim, que, especificamente no tocante à sua obrigação de acionamento da seguradora, a CEF agiu conforme o contrato.

Nesse sentido, vale conferir o seguinte julgado envolvendo o mesmo empreendimento:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. LEGITIMIDADE PASSIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA E JUROS DE OBRA.
1.     Sentença proferida em ação de obrigação de fazer e indenizatória julgou procedentes os pedidos para condenar a Caixa Econômica Federal a devolver em dobro os valores indevidamente pagos a título de “taxa de construção” após o prazo convencionado de construção de imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida, pagar indenização material na forma de aluguel mensal até a entrega da unidade residencial autônoma e fazer cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor, bem como a pagar indenização por danos morais.
2.     A denunciação da lide à seguradora, questão não examinada na sentença por ter sido decidida pelo juízo a quo em momento anterior, é objeto do agravo de instrumento nº 5011480-91.2020.4.02.0000, cujo julgamento precede o presente, na forma do parágrafo único do art. 946 do CPC, razão pela qual não se conhece da apelação da CEF nesse específico ponto.
3.     Quando não atua como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, a CEF não tem legitimidade passiva ad causam em relação a pedidos indenizatórios formulados por adquirente de imóvel construído no âmbito dos Programas Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida, com recursos do FGTS.  Precedentes do STJ e desta Corte, a contrario sensu: REsp. nº 1.102.539 e AC nº 5000622-76.2020.4.02.5116).
4.     Especificamente no tocante à obrigação contratual de acionamento da seguradora para substituição da construtora do empreendimento Residencial Jardins, esta Turma já reconheceu que a CEF promoveu diligentemente a substituição e que eventual prejuízo decorrente do alongamento do prazo de construção, por culpa das construtoras, deve ser a elas atribuído, e não à empresa pública (TRF2, 7ª Turma Espec., AC nº 0000949-70.2014.4.02.5002, Rel. Des. Fed. Nizete Lobato Carmo, julg. 02/09/2020).
5.    Não tendo a CEF legitimidade para responder pelo atraso nas obras, nem tendo havido falha da empresa pública especificamente quanto ao acionamento da seguradora, descabe qualquer condenação dela em danos morais e materiais decorrentes do atraso.
6.      O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp. nº 1.729.593 na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), assentou o entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Na hipótese, o prazo estabelecido para conclusão das obras foi de 24 meses, concluídos em 03/06/2013, devendo-se computar ainda o prazo de tolerância de 60 dias, de modo que são indevidos os valores exigidos a título de juros de obra, taxa de administração e Comissão Pecuniária FGHAB a partir de 03/08/2013, até a entrega do imóvel, quando se inicia a amortização da dívida e se legitima nova incidência de tais consectários (cf. TRF2, AC nº 0166337-19.2014.4.02.5101).
7.    Não se verifica a ocorrência de conduta dolosa da CEF, o que, segundo entendimento do STJ, constitui requisito necessário à devolução em dobro prevista no art. 42, parag. único, do CDC (STJ, AGREsp 209860).
8.  Apelação da CEF parcialmente conhecida e, nesse limite, parcialmente provida. Recurso adesivo da autora desprovido.

(TRF2, 7ª Turma Espec., AC nº 0000949-70.2014.4.02.5002, Rel. Des. Fed. Nizete Lobato Carmo, julg. 02/09/2020).

Portanto, impõe-se o afastamento da condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal 6.2 do contrato, além da compensação por danos morais.

Por outro lado, revela-se adequada a condenação da empresa pública ao ressarcimento da taxa de obra paga após o prazo de conclusão da obra.

Nos termos do item C6 do quadro resumo e da cláusula quarta do contrato em discussão (Evento 1, CONTR3, fls. 2 e 6), foi previsto o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a construção da unidade habitacional. Em que pese haver previsão contratual sobre a possibilidade de prorrogação de tal prazo mediante autorização do agente financeiro, há de se frisar que tal previsão se apresenta um tanto quanto genérica, na medida em que não especifica em que condições se daria a tolerância concernente ao atraso na construção, limitando-se a informar que a prorrogação é possível desde que não ultrapasse “(...) o estatuído nos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, sob pena de a CEF considerar vencida a dívida” (cláusula quarta – Evento 1, CONTR3, fl. 6).

Nesse contexto, ante a celebração do financiamento em 03.06.2011, o bem adquirido deveria ser entregue em até 24 (vinte e meses) meses, ou seja, até 03.06.2013.

Tem-se, ainda, que a cláusula sétima do citado instrumento especifica claramente que, na fase de construção, são devidos “(e)ncargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no Quadro ‘C’, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês” (Evento 1, CONTR3, fls. 7/8), encargos estes que, registre-se, correspondem à chamada “taxa de evolução da obra”.

A propósito, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, observando o rito dos recursos especiais repetitivos, já se posicionou pela invalidade da cobrança de juros em momento posterior ao prazo previsto para a entrega da obra na hipótese de imóvel adquirido em fase de construção:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Considerando o inequívoco atraso na entrega do imóvel, reputa-se indevida a continuidade da cobrança da taxa de evolução da obra ao adquirente após o decurso do prazo contratualmente previsto para o encerramento da fase de construção até a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

Certo é que não tendo sido demonstrada má-fé por parte da Instituição Financeira (STJ, AgRg no REsp 1.471.367/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 20/03/2015), a devolução dos valores pagos a maior pelo mutuário deverá observar a forma simples, e não em dobro, como consta da sentença, afastando-se a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC.

Neste sentido:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. SFH. CDC. APLICABILIDADE. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DE VERBAS PAGAS A MAIOR (ARTIGO 42, § ÚNICO, CDC). DESCABIMENTO. REAJUSTE ANUAL DO SALDO DEVEDOR. REGULARIDADE. SISTEMÁTICA DE AMORTIZAÇÃO CORRETAMENTE APLICADA. ONEROSIDADE EXCESSIVA E TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO APLICAÇÃO. ALEGADO ANATOCISMO. ANÁLISE DO CASO CONCRETO. REGULARIDADE DO CONTRATO E DE SUA APLICAÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA. RECUSA EXPRESSA PELA CEF. DESCABIMENTO (ARTIGO 313, CC). APELAÇÃO DOS AUTORES DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA (ARTIGO 85, § 11, CPC/2015).

1. Ação de Conhecimento foi ajuizada, em 06.05.2021, por GILSON COPELO DOS SANTOS e ANDRÉA DO NASCIMENTO SANTOS, em face da CEF – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, postulando a condenação da Ré, ora Apelada, nos seguintes provimentos: (i) eliminação da capitalização mensal dos juros e do anatocismo; (ii) exclusão do SAC e substituição por aplicação de sistema de juros simples; (iii) reconhecimento da existência de relação de consumo, regida pelo CDC, com a consequente relativização do princípio pacta sunt servanda; (iv) compensação com valores indevidamente pagos a maior; e (v) restituição em dobro desses valores, na forma do art. 42, § único, CDC.

2. Quanto à aplicabilidade do CDC à relação jurídica contratual estabelecida entre as partes, a circunstância de tratar-se de relação de consumo não tem o condão de, por si só, e alegada por argumentação meramente genérica, ensejar a alteração das cláusulas contratuais livremente avençadas pelas partes, e sendo que eventual abusividade de qualquer dessas cláusulas deve ser adequadamente comprovada, de forma cabal, pela parte que a tenha alegado nos autos.

3. Descabe a restituição em dobro de eventuais quantias pagas indevidamente, porquanto já se encontra consolidado na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário só é cabível em caso de demonstrada má-fé do agente financeiro (Cf. Precedentes deste TRF-2ª Região), não verificada na hipótese dos autos. (...).”

(TRF – 2ª Região. Oitava Turma Especializada. Apelação Cível nº 5035222-37.2021.4.02.5101. Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva. Julgado em 27/09/2022)

Dessa forma, impõe-se o acolhimento parcial das razões recursais apresentadas pela Caixa Econômica Federal, reformando-se parcialmente a sentença, para afastar a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal 6.2 do contrato, além da compensação por danos morais, mantendo o julgado recorrido apenas no tocante à condenação da empresa pública à devolução dos valores comprovadamente despendidos a título de taxa de obra de modo indevido pela parte autora, de forma simples e não em dobro.

No mais, diante da sucumbência mínima da ré, também se impõe a condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma legal, ante o deferimento da gratuidade de justiça à demandante.

Isto posto,

Voto no sentido de conhecer do apelo da CEF e dar-lhe parcial provimento para afastar a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal do contrato, além da compensação por danos morais, mantendo o julgado recorrido apenas no tocante à condenação da empresa pública à devolução dos valores comprovadamente despendidos a título de taxa de obra de modo indevido pela parte autora, de forma simples e não em dobro; e conhecer do recurso adesivo e negar-lhe provimento. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma legal, ante o deferimento da gratuidade de justiça à demandante.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001714113v4 e do código CRC 67bc2466.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 11/12/2023, às 11:41:15

Apelação Cível Nº 5000004-22.2019.4.02.5002/ES

EMENTA

administrativo. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. TAXA E JUROS DE OBRA.

1. Os pedidos indenizatórios lastreiam-se na inexecução da obrigação contratual da CEF em providenciar a substituição da construtora por meio de comunicação à seguradora.  A petição inicial veicula pedido de reconhecimento de responsabilidade da Caixa Econômica Federal em razão da demora na entrega do imóvel fundada em omissão da instituição financeira, inclusive por não ter acionado a seguradora quando ultrapassados 30 (trinta) dias de atraso no cronograma da obra, obrigação contratual que assumiu, conforme cláusulas Nona, “g”, e Décima Nona, parágrafo segundo, do contrato. Dessa forma, afasta-se, in casu, a alegação de ilegitimidade passiva ad causam da Caixa Econômica Federal. 

2. Quanto à prescrição, tem-se que quando a pretensão é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios ou atraso na entrega do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição decenal (STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1863245, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, DJe 27.8.2020), como na hipótese dos autos.

3. Especificamente no tocante à obrigação contratual de acionamento da seguradora para substituição da construtora do empreendimento Residencial Jardins, esta Turma já reconheceu que a CEF promoveu diligentemente a substituição e que eventual prejuízo decorrente do alongamento do prazo de construção, por culpa das construtoras, deve ser a elas atribuído, e não à empresa pública (TRF2, 7ª Turma Espec., AC nº 0000949-70.2014.4.02.5002, Rel. Des. Fed. Nizete Lobato Carmo, julg. 02/09/2020).
4. Diante do extenso conjunto probatório acostado aos autos, conclui-se que a CEF acionou a seguradora a todo tempo, cumprindo a obrigação assumida nas cláusulas Nona, “g”, e Décima Nona, parágrafo segundo, do contrato. Nesse aspecto, inclusive, não prospera a alegação de que a instituição financeira escolheu diretamente as construtoras inadimplentes e incorreu, por isso, em culpa in eligendo e in vigilando.  A obrigação da CEF era a de acionar o seguro, e à companhia seguradora é que cabia, como coube, a escolha e contratação das construtoras substitutas (parágrafo segundo da Cláusula Décima Nona), conquanto fossem submetidos à empresa pública os orçamentos apresentados pelas potenciais contratadas, para exame da sua compatibilidade com o cronograma físico e financeiro da obra, sempre para fins de liberação dos recursos do financiamento. Conclui-se, assim, que, especificamente no tocante à sua obrigação de acionamento da seguradora, a CEF agiu conforme o contrato. Portanto, impõe-se o afastamento da condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal do contrato, além da compensação por danos morais.

5. Por outro lado, revela-se adequada a condenação da empresa pública ao ressarcimento da taxa de obra paga após o prazo de conclusão da obra. Nos termos do item C6 do quadro resumo e da cláusula quarta do contrato em discussão, foi previsto o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para a construção da unidade habitacional. Em que pese haver previsão contratual sobre a possibilidade de prorrogação de tal prazo mediante autorização do agente financeiro, há de se frisar que tal previsão se apresenta um tanto quanto genérica, na medida em que não especifica em que condições se daria a tolerância concernente ao atraso na construção, limitando-se a informar que a prorrogação é possível desde que não ultrapasse “(...) o estatuído nos normativos do CCFGTS, do SFH e da CEF, sob pena de a CEF considerar vencida a dívida”. Nesse contexto, ante a celebração do financiamento em 03.06.2011, o bem adquirido deveria ser entregue em até 24 (vinte e meses) meses, ou seja, até 03.06.2013. Tem-se, ainda, que a cláusula sétima do citado instrumento especifica claramente que, na fase de construção, são devidos “(e)ncargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no Quadro ‘C’, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês”, encargos estes que, registre-se, correspondem à chamada “taxa de evolução da obra”.

6. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, observando o rito dos recursos especiais repetitivos, já se posicionou pela invalidade da cobrança de juros em momento posterior ao prazo previsto para a entrega da obra na hipótese de imóvel adquirido em fase de construção (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

7. Considerando o inequívoco atraso na entrega do imóvel, reputa-se indevida a continuidade da cobrança da taxa de evolução da obra ao adquirente após o decurso do prazo contratualmente previsto para o encerramento da fase de construção até a efetiva entrega do imóvel ao comprador.

8. Certo é que não tendo sido demonstrada má-fé por parte da Instituição Financeira (STJ, AgRg no REsp 1.471.367/PR, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 20/03/2015), a devolução dos valores pagos a maior pelo mutuário deverá observar a forma simples, e não em dobro, como consta da sentença, afastando-se a aplicação do art. 42, parágrafo único, do CDC (TRF – 2ª Região. Oitava Turma Especializada. Apelação Cível nº 5035222-37.2021.4.02.5101. Rel. Des. Fed. Marcelo Pereira da Silva. Julgado em 27/09/2022).

9. Dessa forma, impõe-se o acolhimento parcial das razões recursais apresentadas pela Caixa Econômica Federal, reformando-se parcialmente a sentença, para afastar a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal do contrato, além da compensação por danos morais, mantendo o julgado recorrido apenas no tocante à condenação da empresa pública à devolução dos valores comprovadamente despendidos a título de taxa de obra de modo indevido pela parte autora, de forma simples e não em dobro.

10. Diante da sucumbência mínima da ré, também se impõe a condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma legal, ante o deferimento da gratuidade de justiça à demandante.

11. Apelo da CEF conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo da parte autora conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer do apelo da CEF e dar-lhe parcial provimento para afastar a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais suportados pela parte autora a título de aluguel, bem como a inversão da cláusula penal do contrato, além da compensação por danos morais, mantendo o julgado recorrido apenas no tocante à condenação da empresa pública à devolução dos valores comprovadamente despendidos a título de taxa de obra de modo indevido pela parte autora, de forma simples e não em dobro; e conhecer do recurso adesivo e negar-lhe provimento. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado, entretanto, o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma legal, ante o deferimento da gratuidade de justiça à demandante, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 06 de dezembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO, Juíza Federal Convocada, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001714114v3 e do código CRC 94b84a5b.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO
Data e Hora: 11/12/2023, às 11:41:15

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 06/12/2023

Apelação Cível Nº 5000004-22.2019.4.02.5002/ES

RELATORA: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PREFERÊNCIA: HIGOR REAL por H. G. B.

RELATORA DO ACÓRDÃO: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária