Apelação Cível Nº 5056042-09.2023.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta por S. A. P. e MARIANE SIMÕES PELUZO (Alexandre José da Costa Franco – OAB/RJ 80386), figurando como apelada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Roberto Carlos Martins Pires – OAB/SP 59429), em face de sentença proferida pela MM. Juíza Federal GERALDINE VITAL, da 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Na origem, pretendem os autores o recebimento da diferença do valor de avaliação do imóvel e do valor arrematado, conforme Lei nº 9.514/97, bem como indenização por dano moral.

Em razões recursais (evento 51/1º grau), o apelante sustenta, em síntese que:  i) a recorrida em nenhum momento aviltou, ou sequer comprovou que o valor de R$2.179.600,00 era justo para ser considerado a título de valor para o primeiro leilão do imóvel, muito menos efetivou nova avaliação, por conseguinte evidentemente que o valor que deveria ter sido considerado era o de R$ 1.281.994,00, ao qual restava na letra D4 do contrato e coadunado aos termos do inciso VI do artigo 24 da Lei 9154; ii) a CEF não cumpriu com a lei e o contrato, na medida em que não utilizou como valor de avaliação do imóvel para fins de leilão o estabelecido em contrato e no artigo 24, da Lei 9514/97; iii) tal discrepância entre os valores acordados para eventual retomada do imóvel e o leilão do mesmo, o que prejudicou em demasia os recorrentes pela perda da chance da arrematação por terceiros, já que o valor foi muito superior ao valor de mercado do imóvel, cumulando com a perda do direito do ressarcimento com base na lei nº 9514/97; iv) acreditam piamente os recorrentes na procedência do recurso em face da onerosidade no leilão, a qual acabou causando a perda da chance dos mesmos em receber o excesso obtido com a venda do bem, mas na hipótese remota dos Julgadores não considerarem a tese da peça exordial, inegavelmente estaríamos diante de flagrante enriquecimento sem causa do credor fiduciário, decorrente da adjudicação sem qualquer compensação ao devedor pela diferença em relação aos encargos de responsabilidade desse; v) No caso em tela temos o agravante da supervalorização do imóvel, o que acabou acarretando a perda de chance da venda do imóvel em leilão, além de claramente a venda ter sido efetivado mesmo assim por valor maior pela parte ré, devendo o valor ser ressarcido aos autores; vi) há dano moral a ser indenizado.

Contrarrazões da CEF no evento 56/1º grau.

Instado a se manifestar, evento 5, o Ministério Público opinou pela desnecessidade de sua intervenção.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001709266v2 e do código CRC 13e9f1ec.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 28/11/2023, às 17:00:48

Apelação Cível Nº 5056042-09.2023.4.02.5101/RJ

VOTO

Trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por livre distribuição, interposta por S. A. P. e MARIANE SIMÕES PELUZO (Alexandre José da Costa Franco – OAB/RJ 80386), figurando como apelada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF (Roberto Carlos Martins Pires – OAB/SP 59429), em face de sentença proferida pela MM. Juíza Federal GERALDINE VITAL, da 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A sentença atacada, evento 36/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

A questão discutida nos autos é de direito e não há necessidade de produção de outras provas, razão pela qual comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Passa-se ao exame do mérito. Pretende a parte autora o recebimento da diferença do valor de avaliação do imóvel e do valor arrematado, conforme Lei nº 9.514/97, bem como indenização por dano moral. O Supremo Tribunal Federal decidiu no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários (ADI nº 2.591/DF). Também deliberou que a aplicação de seus dispositivos não interfere nos custos e na remuneração das operações bancárias típicas, isto é, na captação e na oferta de recursos no âmbito do sistema financeiro. Sendo assim, no caso de financiamento sujeito às regras do Sistema Financeiro da Habitação, são elas que devem prevalecer, ao lado das disposições contratuais, pelo que não é possível invocar-se o CDC no intuito de qualificar como abusivas as próprias regras inerentes ao sistema. Nesse sentido também se posiciona o Superior Tribunal de Justiça, verbis: “4. A Primeira Seção do STJ firmou entendimento quanto à inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo habitacional firmados no âmbito do SFH com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, uma vez que a garantia ofertada pelo Governo Federal, de quitar o saldo residual do contrato com recursos do mencionado Fundo, caracteriza cláusula protetiva do mutuário e do SFH.”... (AGRESP 933928, da Relatoria do Ministro Herman Benjamin DJE 04/03/2010)  “a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de serem aplicáveis aos contratos do SFH, desde que não vinculados ao FCVS e posteriores à entrada em vigor da Lei 8.078/90”. (AgRg no REsp 1216391/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 20/11/2015). Muito embora o STJ admita a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é regra, razão pela qual não pode ser aplicado de forma indiscriminada. Assim, remanesce para o mutuário, o ônus de demonstrar a abusividade das cláusulas contratuais que contrariem a legislação de regência, cujo afastamento pleiteia em juízo. Pois bem.nA alienação fiduciária é regulada pela Lei n.º 9.514 de 20 de novembro de 1997 e trata-se de negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, com o escopo de garantia, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. No caso concreto, foi firmado entre as partes contrato por instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial, referente ao seguinte imóvel (Evento 1, Doc. 11, Pág. 20): [...] A modalidade do contrato firmado foi a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, conforme a cláusula Décima Segunda, abaixo reproduzida (Evento 1, Doc. 11, Pág. 08): Consolidada a propriedade em nove da CEF em virtude da mora não purgada e transformada em inadimplemento absoluto, deverá o imóvel ser alienado com observância dos procedimentos previstos da Lei nº 9.514/97, conforme cláusula Décima Nona e parágrafos seguintes do contrato (Evento 1, Doc. 11, Págs. 12/13): Portanto, uma vez que o demandante permaneceu em mora, o agente financeiro não pode ser impedido de executar a dívida, como apontado no seguinte julgado, verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI). REVISÃO DE CONTRATO. ALEGAÇÃO DE PRÁTICA DE ANATOCISMO. SISTEMA SAC. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA.3. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do SFI, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica alienado fiduciariamente ao credor em garantia do pagamento da dívida decorrente do empréstimo. Estavam, portanto, perfeitamente cientes das conseqüências que o inadimplemento poderia acarretar.4. O agente financeiro não pode ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar  dívida se o devedor não se dispõe a pagar ou depositar judicialmente, as prestações vencidas e vincendas. Permanecendo em mora, o mutuário não pode impedir a execução da obrigação pactuada, devendo o mesmo arcar com o ônus de sua inadimplência. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0009975292015402.0000, E-DJF2R 27.1.2016.5. Esta Corte tem deliberado que apenas em casos de decisão teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, justificaria a reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento. E, nesse contexto, a ilegalidade da decisão deve ficar clara e inequívoca, pois, do contrário, tudo deve ser resolvido ao final, no bojo da sentença e pode ser examinado pelo Tribunal competente, em grau de recurso.6. O Juízo a quo apreciou a questão com razoabilidade suficiente, não podendo ser caracterizada como teratológica, irrazoável, ilegal ou abusiva, pelo que não resta cabível sua reforma.7. Agravo de instrumento não provido.” (TRF/2ª REGIÃO, Proc. nº 0011945-30.2016.4.02.0000, Des.Fed. CARMEN SÍLVIA LIMA DE ARRUDA, DJe 31/03/2017). Não procede a afirmação autoral de que o valor do 1º leilão deverá ser o valor da garantia de R$ 1.281.994,00, o qual está inserido no contrato letra D4. É de se ver que o valor do 1º leilão está estipulado no parágrafo terceiro da cláusula décima nona e abrangerá os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão da forma da cláusula décima terceira (Evento 1, Doc. 11, Pág. 08) Já o 2º leilão será no valor da dívida, abrangendo todas as obrigações propter rem, conforme descrição nos itens no parágrafo terceiro da cláusula décima nona. Logo, na ausência de lance maior ou igual ao valor da dívida, será considerada extinta a dívida e exonerada a CAIXA da obrigação de restituição aos devedores/fiduciantes de qualquer quantia, a que título for, conforme parágrafo nono e décimo da cláusula décima nona. No caso dos autos, a CEF esclarece que na forma da Lei de Alienação Fiduciária, art. 27, §4º, apenas vendas realizadas em leilão ensejarão reembolso de valores ao ex-mutuário, o que não ocorreu no caso em questão. Além disso, informa que até que ocorra a venda do bem, a CAIXA, além não receber o valor mutuado através da execução da garantia, fica compelida a efetuar mensalmente o provisionamento da operação, no valor à época da venda de R$ 608.053,28, bem como custear os encargos de natureza propter rem (Evento 28, Doc. 1). A partir da análise dos documentos anexados pela parte autora, verifica-se que houve a venda direta no valor de R$ 810.000,00, conforme averbação na matrícula do imóvel juntado ao Evento 1, Doc. 10, R-22. Note-se que o valor da venda sequer cobre o valor da dívida em função do atraso no pagamento das prestações do financiamento imobiliário (R$ 608.053,29) somadas às obrigações propter rem, conforme descrito na manifestação da CEF no Evento 28, Doc. 01. Tal fato é de fácil constatação uma vez que só o valor da cobrança condominial do período de 01/10/2014 a 24/10/2019 já soma a quantia de R$ 201.541,18. Assim, diferente do alegado pela parte autora, resta claro que a CEF teve prejuízo na operação imobiliária, de modo que não há amparo jurídico a embasar a pretensão deduzida. Ante o exposto - julgo improcedente o pedido, e declaro o processo extinto com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC; Custas ex lege. Fixo a verba honorária a cargo da parte vencida em 10% do valor da causa, ante a ausência de proveito econômico, nos termos do art. 85, §4º, III, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, com base no art. 98, §3º, do CPC, por evidenciado fato impeditivo à execução, ressalvada ao credor a prova da suficiência de recursos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Em razões recursais (evento 51/1º grau), o apelante sustenta, em síntese que:  i) a recorrida em nenhum momento aviltou, ou sequer comprovou que o valor de R$2.179.600,00 era justo para ser considerado a título de valor para o primeiro leilão do imóvel, muito menos efetivou nova avaliação, por conseguinte evidentemente que o valor que deveria ter sido considerado era o de R$ 1.281.994,00, ao qual restava na letra D4 do contrato e coadunado aos termos do inciso VI do artigo 24 da Lei 9154; ii) a CEF não cumpriu com a lei e o contrato, na medida em que não utilizou como valor de avaliação do imóvel para fins de leilão o estabelecido em contrato e no artigo 24, da Lei 9514/97; iii) tal discrepância entre os valores acordados para eventual retomada do imóvel e o leilão do mesmo, o que prejudicou em demasia os recorrentes pela perda da chance da arrematação por terceiros, já que o valor foi muito superior ao valor de mercado do imóvel, cumulando com a perda do direito do ressarcimento com base na lei nº 9514/97; iv) acreditam piamente os recorrentes na procedência do recurso em face da onerosidade no leilão, a qual acabou causando a perda da chance dos mesmos em receber o excesso obtido com a venda do bem, mas na hipótese remota dos Julgadores não considerarem a tese da peça exordial, inegavelmente estaríamos diante de flagrante enriquecimento sem causa do credor fiduciário, decorrente da adjudicação sem qualquer compensação ao devedor pela diferença em relação aos encargos de responsabilidade desse; v) No caso em tela temos o agravante da supervalorização do imóvel, o que acabou acarretando a perda de chance da venda do imóvel em leilão, além de claramente a venda ter sido efetivado mesmo assim por valor maior pela parte ré, devendo o valor ser ressarcido aos autores; vi) há dano moral a ser indenizado.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.

Noutro giro, o Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Nos termos do voto condutor, tem-se que:

[...] Também em relação à legislação ora analisada, o procedimento de execução extrajudicial levada a cabo pelo credor fiduciário não padece de vício de inconstitucionalidade no ponto, tendo em vista que fica resguardada ao devedor fiduciante a possibilidade de provocação oportuna do Poder Judiciário, caso verifique eventual mácula do procedimento ou considere a violação a direito de que se julgue titular. Os envolvidos dispõem, assim, de ampla liberdade para defender seus interesses em Juízo, em qualquer fase do procedimento, consoante preconiza o art. 5º, XXXV, da Carta Magna brasileira. É dizer, o fato de o procedimento específico realizar-se fora da jurisdição estatal não obsta o acesso ao Judiciário para dirimir controvérsias ou reprimir eventuais ilegalidades perpetradas no seu curso. Nesse sentido, exemplifica-se, a partir da própria redação legislativa, a possibilidade de controle judicial posterior caso seja necessária ação de reintegração de posse do imóvel, na situação em que o devedor fiduciante nela permaneça após a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei nº 9.514/1997). Trata-se de ocasião na qual será possível a análise judicial da legalidade do procedimento executivo, além de essa ser também providência possível acobertada pelo direito de ação em geral. Desse modo, inexiste violação à garantia da inafastabilidade de jurisdição, tampouco há ofensa à garantia do juiz natural (art. 5º, LIII, CF/88), tendo em vista que, não obstante a consolidação da propriedade independentemente de intervenção judicial, assegura-se às partes a possibilidade de controle de legalidade do procedimento executório na via judicial. Dispensa-se, assim, que o credor fiduciário obtenha na via judicial o reconhecimento do direito já avençado extrajudicialmente, sem prejuízo que o devedor fiduciante pleiteie suas razões em via própria junto ao Poder Judiciário. Na mesma linha, impõe-se o afastamento das alegações de ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, LIV e LV, da CF/88). Com efeito, a Lei nº 9.514/1997 dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a não-exclusão total de apreciação da situação pelo Poder Judiciário. (grifos nossos)

Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Trata-se, assim, de criação legislativa de uma garantia estabelecida ante o inadimplemento de uma ou mais prestações do financiamento do imóvel (obrigação principal), razão pela qual as parcelas vencidas até a data de formalização da mora são acrescidas da incidência de juros convencionais e de correção monetária (encargos); e, em seguida, somam-se os débitos tributários e as contribuições condominiais pendentes (obrigações acessórias). A somatória desse montante descrito corresponde ao valor exigível para a purgação da mora.

Ainda, nesse procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Por oportuno, vale destacar que, mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (§ 2º-B do artigo 27), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor.

Assim, trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

Noutro giro, cabe pontuar que, em 26.10.2022, a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Também neste sentido, tem-se o precedente desta Corte Regional:

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. INADIMPLÊNCIA MUTUÁRIO.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julga improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

3. Em recente decisão, em 26.10.2022, a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

4. Para o Superior Tribunal de Justiça, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação especifica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022.

[...]

16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor do apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

17. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0000231-38.2008.4.02.5114, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 6.10.2023) (grifos nossos).

Por outra perspectiva, os imóveis adjudicados pela CEF em virtude de processo de execução da garantia de alienação fiduciária, após a realização infrutífera dos dois leilões previstos legalmente, podem ser disponibilizados para compra nas modalidades de leilão, licitação aberta, licitação fechada e venda direta, com preços atrativos e condições especiais.

No caso dos autos, o imóvel foi retomado pela CAIXA e foi alienado na modalidade "Venda Direta", procedimento comumente adotado pelo agente financeiro quando os leilões extrajudiciais se encerram sem que haja licitantes. Nesta hipótese, a dívida dos mutuários é extinta e o imóvel fica sob propriedade plena e exclusiva do banco, não sendo mais necessário observar o valor da avaliação, tampouco as regras para a venda previstas na Lei nº. 9.514/97. Neste sentido:

ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. VENDA DIRETA.

1. A propositura da ação revisional, impugnando o débito, por si só, não é suficiente para impedir o agente financeiro de adotar as providências que decorrem de eventual inadimplemento.

2. A intimação do interessado para purgar a mora (art. 26, § 1º) é o único procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 que exige notificação pessoal do mutuário, não havendo falar em notificação pessoal do devedor acerca da realização dos leilões do imóvel, já que, a partir do advento do § 2º- A, do art. 27 (incluído pela Lei 13.465/2017), exige-se tão só a simples comunicação 'ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.' No caso, conforme extrai-se dos autos, consta da matrícula do imóvel que o requerimento de consolidação foi instruído com prova da intimação dos devedores por inadimplência

3. O imóvel controverso foi retomado pela CAIXA em junho de 2018 e está sendo alienado na modalidade "Venda Direta", procedimento comumente adotado pelo Agente Financeiro quando os leilões extrajudiciais se encerram sem que haja licitantes. Nesta hipótese, a dívida dos mutuários é extinta e o imóvel fica sob propriedade plena e exclusiva do banco, não sendo mais necessário observar o valor da avaliação, tampouco as regras para a venda previstas na Lei nº. 9.514/97 (TRF4, 3ª Turma, AI 5042039-06.2022.4.04.0000, Rel. Des. Fed. ROGERIO FAVRETO, DJe 6.12.2022) (grifos nossos)

Outrossim, conforme apontado pelo Juízo de origem, não procede a afirmação autoral de que o valor do 1º leilão deverá ser o valor da garantia de R$ 1.281.994,00, o qual está inserido no contrato letra D4, porquanto o valor do 1º leilão está estipulado no parágrafo terceiro da cláusula décima nona e abrangerá os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão da forma da cláusula décima terceira (evento 1/1º grau, DOC11).

Por sua vez, no 2º leilão o valor deverá ser o da dívida, acrescido de todas as obrigações propter rem, conforme descrição nos itens no parágrafo terceiro da cláusula décima nona.

Nos termos do art. 27, §4º, da Lei de Alienação Fiduciária, apenas vendas realizadas em leilão ensejarão reembolso de valores ao ex-mutuário, o que não ocorreu no caso em questão.

Com efeito, no caso em análise, o imóvel foi vendido de forma direta pelo valor de R$ 810.000,00, conforme averbação na matrícula do imóvel.

Consoante observado pelo Magistrado sentenciante, o valor da venda sequer cobre o valor da dívida em função do atraso no pagamento das prestações do financiamento imobiliário (R$ 608.053,29) somadas às obrigações propter rem, conforme descrito na manifestação da CEF no Evento 28, Doc. 01. Tal fato é de fácil constatação, porquanto só o valor da cobrança condominial do período de 1.10.2014 a 24.10.2019 já soma a quantia de R$ 201.541,18.

Desse modo, uma vez que inexiste direito ao recebimento da diferença do valor da venda, por se tratar de alienação direta, bem como que o agente financeiro ficou no prejuízo com a operação, de rigor a improcedência.

Outrossim, considerando-se que não houve qualquer falha na prestação do serviço por parte da CEF, afasta-se a configuração dos danos morais.

Em conclusão, imperativa a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001709267v2 e do código CRC 67545f54.

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Data e Hora: 28/11/2023, às 17:00:51

Apelação Cível Nº 5056042-09.2023.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. VENDA DIRETA. POSSIBILIDADE. DIFERENÇA VALOR VENDA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. Em 26.10.2022, a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0000231-38.2008.4.02.5114, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 6.10.2023.

4. Os imóveis adjudicados pela CEF em virtude de processo de execução da garantia de alienação fiduciária, após a realização infrutífera dos dois leilões previstos legalmente, podem ser disponibilizados para compra nas modalidades de leilão, licitação aberta, licitação fechada e venda direta, com preços atrativos e condições especiais.

5. O imóvel foi retomado pela CAIXA e foi alienado na modalidade "Venda Direta", procedimento comumente adotado pelo agente financeiro quando os leilões extrajudiciais se encerram sem que haja licitantes. Nesta hipótese, a dívida dos mutuários é extinta e o imóvel fica sob propriedade plena e exclusiva do banco, não sendo mais necessário observar o valor da avaliação, tampouco as regras para a venda previstas na Lei nº. 9.514/97. Precedente: TRF4, 3ª Turma, AI 5042039-06.2022.4.04.0000, Rel. Des. Fed. ROGERIO FAVRETO, DJe 6.12.2022.

6. Nos termos do art. 27, §4º, da Lei de Alienação Fiduciária, apenas vendas realizadas em leilão ensejarão reembolso de valores ao ex-mutuário, o que não ocorreu no caso em questão. Com efeito, no caso em análise, o imóvel foi vendido de forma direta pelo valor de R$ 810.000,00, conforme averbação na matrícula do imóvel.

7. O valor da venda sequer cobre o valor da dívida em função do atraso no pagamento das prestações do financiamento imobiliário (R$ 608.053,29) somadas às obrigações propter rem, conforme descrito na manifestação da CEF no Evento 28, Doc. 01. Tal fato é de fácil constatação, porquanto só o valor da cobrança condominial do período de 1.10.2014 a 24.10.2019 já soma a quantia de R$ 201.541,18.

8. Uma vez que inexiste direito ao recebimento da diferença do valor da venda, por se tratar de alienação direta, bem como que o agente financeiro ficou no prejuízo com a operação, de rigor a improcedência.

9. Considerando-se que não houve qualquer falha na prestação do serviço por parte da CEF, afasta-se a configuração dos danos morais.

10. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

11. Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2023.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001709268v3 e do código CRC 7ae23eec.

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Data e Hora: 15/12/2023, às 21:47:53

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL. DE 28/11/2023

Apelação Cível Nº 5056042-09.2023.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Juiz Federal WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LINDOMAR DE OLIVEIRA RODRIGUES

Secretário

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 13 - Juiz Federal WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA.