Agravo de Instrumento Nº 5013427-78.2023.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por E. R. contra decisão (proc. origin., nº 5001910-75.2023.4.02.5109, eventos 13 e 18) que indeferiu a tutela provisória requerida com o fito de suspender os leilões do imóvel localizado na Avenida Francisco Forte Filho, 1509, bloco 8A, apto. 301, Mirante da Serra, Resende/RJ, designados para os dias 29/08/2023 (1º leilão) e 31/08/2023 (2º leilão), bem como para que seja a CEF compelida a expedir os boletos de cobrança das parcelas vincendas, além da autorização para consignação em pagamento dos valores que eventualmente estejam pendentes de pagamento.

Em suas razões (evento 1), aduz o agravante que, após efetuar renegociação da dívida a fim de evitar a consolidação da propriedade do imóvel pelo agravado, não recebeu os boletos de cobrança, vindo a tomar conhecimento do leilão, marcado para o dia 29/08/2023; que, após ser constituído em mora, efetuou a purga, e, na segunda vez, renegociou a dívida, por tratativas que, entretanto, não foram respeitadas pela CEF; que o leilão do imóvel é ilegítimo; que pretende ter acesso ao valor devido para consignação, ao contrato inicial e à renegociação; que se separou da ex-companheira, que era quem tinha acesso aos boletos por e-mail; que, ficando ciente da mora, procurou a agravada para renegociação do débito; que os boletos da renegociação não foram entregues por culpa exclusiva da CEF; que busca ver deferida a tutela recursal a fim de impedir a ocorrência do leilão e, assim, efetuada a purgação da mora, seja mantida a propriedade em seu favor.  Requereu a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal para que seja suspenso o leilão designado para o dia 29/08/2023.

No evento, proferiu-se decisão em regime de plantão determinando a apreciação da medida liminar pelo juiz natural, em regime de expediente forense normal.

Pela decisão do evento 13, de minha lavra, o requerimento de antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferido.

A CEF, em contrarrazões (evento 21), defendeu o acerto da decisão agravada.

É o relatório.

gma

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Agravo de Instrumento Nº 5013427-78.2023.4.02.0000/RJ

VOTO

1.                    Deve ser desprovido o recurso de agravo de instrumento.

2.                 Da análise do processo originário, verifica-se que o agravante firmou, em 27/03/2018, instrumento contratual com a MRV MRL RJ6 Incorporações SPE Ltda. e com a Caixa Econômica Federal, consubstanciado em contratos de compra e venda e de mútuo com alienação fiduciária, para aquisição do imóvel localizado na Avenida Francisco Forte Filho, 1509, bloco 8A, apto. 301, Mirante da Serra, Resende/RJ, cuja dívida financiada, à época, era de R$106.589,44, conforme R-6 e R-7 da Matrícula de nº 40.468 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Resende (proc. origin., evento 28, anexo2, p. 5).

Assim, aplica-se à garantia de alienação fiduciária a lei vigente à época da celebração do contrato que, no caso, é a Lei nº 9.514/97 e suas respectivas remissões a outras legislações.

Em razão disso, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, em princípio consolidou-se regularmente, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, podendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

3.           No caso, o próprio agravante afirma, na petição inicial do processo originário, que se tornou inadimplente e deixou de pagar as prestações devidas, tendo sido notificado da constituição em mora por duas vezes, sendo que a primeira foi purgada e, na segunda, teria efetuado um pagamento e logrado uma renegociação, a qual não teria sido respeitada pela CEF.

Ora, como já analisado na decisão do evento 13, de minha lavra,

Com efeito, para a concessão da tutela antecipada não basta apenas a verossimilhança dos fatos, mas também a existência de provas que demonstrem a veracidade da versão arguida, conjuntamente com a demonstração do periculum in mora, na forma do art. 300 e 303 do CPC.

No caso, pretende o agravante ver suspenso o leilão do imóvel, objeto do contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, localizado na Avenida Francisco Forte Filho, 1509, bloco 8A, apto. 301, Mirante da Serra, Resende – RJ, que ocorrerá em 29/08/2023, consoante se extrai do Edital de Leilão Público nº 3133/0223 (evento 11, anexo 2, SJRJ).

O contrato em questão é regulado pela Lei nº 9.514/1997, de forma que aplicáveis, por conseguinte, as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, devendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

Desse modo, as atuações da CEF em promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, bem como em realizar o leilão extrajudicial, não podem ser, em princípio, invalidadas, dado que, a priori, não demonstrada a purga da mora, bem como a existência de eventual renegociação da dívida, tendo sido o recorrente regularmente constituído em mora, conforme Av-8 e Av-9 da Matrícula de nº 40.468 do Ofício de Atos de Registros de Imóveis de Resende/RJ (evento 16, comp2/SJRJ).

Ademais, os boletos apresentados no evento 1, comp 5 (SJRJ) datam de 2018, ou seja, são anteriores à constituição em mora em 2022 e 2023, pelo que, à primeira vista, não guardam conexão com a alegação de “que na primeira vez que fora constituído em mora, efetuou a purgação” (evento 1, inic 1, fl.5).

Outrossim, como bem fundamentou a Exma. Juíza Federal Renata Cisne Cid Volotão, “há de se constatar que as tentativas de contato feitas por aplicativo de mensagem em 16/06/2023 são posteriores à consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, ocorrida em 16/05/2023. Portanto, não são hábeis para demonstrar eventual purgação da mora”.

A referida magistrada acrescenta:

“Mais que isso, embora o autor tenha sustentado que “Em dezembro de 2022, novamente houve a constituição da mora do requerente, tendo o requerente efetuado o pagamento (purgado a mora), mais uma vez”, não consta dos autos qualquer demonstração de que o autor efetuou pagamentos ou mesmo transferência bancária para a CEF de modo a que sejam interpretados como purgação da mora.

Registre-se que a comprovação de movimentação bancária em favor da CEF pode ser demonstrada por diversos modos, incluindo extrato bancário, cujo acesso é facultado a qualquer correntista”.

Outrossim, a alegação de vício no procedimento de consolidação da propriedade e retomada do referido imóvel pela CEF vem desacompanhada de demonstração de providência eficaz buscando o cumprimento do contrato e a satisfação do crédito.

Além disso, não evidenciado risco imediato de dano irreparável ou de difícil reparação, pois ao devedor é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do leilão pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, consoante §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997.
 

4.              Após aperfeiçoado o contraditório neste agravo de instrumento, não se verifica justificativa para alterar a orientação firmada na decisão anteriormente proferida, que considerou ausente a demonstração da probabilidade do direito alegado e do risco imediato de dano irreparável, requisitos essenciais para a concessão da tutela de urgência, mormente antes de se ensejar à parte adversa, no processo principal, o devido contraditório.

5.                Em suma, não havendo irregularidade aparente no procedimento inicial de consolidação da propriedade a favor da CEF, e tendo o agravante tomado efetiva ciência das datas de leilão pelo edital que ele próprio juntou aos autos principais (proc. origin., evento 11, anexo2), não há como prosperar o recurso manejado contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência, vindicada para suspensão de tal procedimento, tendo em vista a ausência da probabilidade do direito e de risco de dano iminente.

Sem prejuízo, as irregularidades alegadas pelo agravante hão de ser examinadas com maior profundidade na primeira instância, à luz do contraditório.

6.                   Ante o exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento.

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Agravo de Instrumento Nº 5013427-78.2023.4.02.0000/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MORA. PROCEDIMENTOS INICIAIS PARA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÕES. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS.

1.     A decisão agravada indeferiu tutela de urgência que objetivava suspender os leilões a serem realizados, bem como compelir a Caixa Econômica Federal a expedir os boletos de cobrança de parcelas vincendas do contrato de financiamento imobiliário, além de autorização para consignação em pagamento dos valores eventualmente pendentes de pagamento.

2.    Para a concessão da tutela provisória de urgência, deve ser demonstrada a verossimilhança das alegações, conjuntamente com a demonstração do periculum in mora, na forma dos artigos 300 e 303 do CPC. No caso, o contrato é regulado pela Lei nº 9.514/1997, de forma que aplicáveis, por conseguinte, as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, devendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

3.     A atuação da CEF em promover os atos de consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, em princípio, não pode ser invalidada, dado que a inadimplência contratual é admitida, ao menos parcialmente, pelo próprio agravante, e não se vislumbra, antes de observado o princípio do contraditório e da ampla defesa, que tenha ocorrido irregularidade atinente à notificação pessoal para purga da mora, objeto de registro junto à matrícula do imóvel.

4.     Ademais, as alegações genéricas de vício no procedimento de retomada do imóvel pela CEF vêm desacompanhadas de demonstração de providência tempestiva e eficaz buscando o cumprimento do contrato e a satisfação do crédito.

5.     Os argumentos delineados nas razões recursais não se mostram aptos para a concessão da medida in limine litis, sendo certo que, não evidenciado risco imediato de dano irreparável ou de difícil reparação, pois o agravante teve ciência das datas de leilão, ao menos pelo edital que ele próprios junta aos autos, e ao devedor é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel até a data da realização do leilão pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, consoante §2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997.

6.       Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de outubro de 2023.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 25/10/2023

Agravo de Instrumento Nº 5013427-78.2023.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

DENISE GARCIA NEGREIROS

Secretária