Apelação Cível Nº 5004216-06.2021.4.02.5006/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por L. T. contra sentença que julgou improcedente o pedido de declarar a nulidade da execução extrajudicial, com a consequente anulação da consolidação da propriedade em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF.

Em suas razões recursais (evento 89 / SJES), o apelante alega que: seu imóvel foi levado a leilão sem que ele, mutuário, tenha sido notificado, e nem teve a oportunidade de purgar a mora; consta na escritura pública que o devedor não foi localizado, mas, na verdade, foi o seu endereço que não foi localizado; a CEF deveria ter procedido à intimação por hora certa antes de efetuar a intimação por edital, nos termos do art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97; ficou desempregado e não conseguiu pagar algumas parcelas do financiamento imobiliário; tentou refinanciar o valor do débito com a instituição financeira, porém não obteve êxito; o imóvel foi vendido no leilão por um valor bem abaixo do valor de mercado; houve cerceamento de defesa com o indeferimento pelo juiz de primeiro grau da oitiva da tabeliã para comprovar o equívoco do cartório.

Em contrarrazões, a CEF pugna pelo desprovimento do recurso (evento 95 / SJES).

É o relatório.

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Apelação Cível Nº 5004216-06.2021.4.02.5006/ES

VOTO

1. A apelação não merece ser provida.

2. O Contrato de Compra e Venda de terreno e mútuo para obras foi firmado em 06/06/2013 (evento 1, CONTR12, p. 28 / SJES), no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, no valor de R$ 297.000,00 (duzentos e noventa e sete mil reais), a ser amortizado mediante o pagamento de 420 parcelas mensais e sucessivas, pelo Sistema de Amortização Crescente (SAC), com alienação fiduciária em garantia, mas o apelante está inadimplente com CEF desde 2017 (evento 25, MATRIMÓVEL 6, p. 5 / SJES).

3. Inicialmente, não merece acolhida a alegação de cerceamento de defesa, relacionado ao indeferimento da realização da oitiva da Tabeliã do Cartório para demonstrar que a tentativa de notificação para purgar a mora não ocorreu, por não ter sido encontrado o endereço.

O contraditório e a ampla defesa não asseguram às partes o deferimento de todo e qualquer requerimento de produção de provas, sabido que o juiz, em observância aos princípios da economia e da celeridade processual, deve rejeitar as diligências meramente protelatórias do desfecho da lide (art. 370 do CPC). No caso, os elementos documentais constantes dos autos são suficientes, conforme se confirma mais adiante, para se verificar a regularidade da consolidação de propriedade do imóvel pela CEF.

4. No mérito, o contrato em questão é regulado pela Lei nº 9.514/97, de forma que aplicáveis, por conseguinte, as disposições legais acerca do vencimento antecipado da dívida, segundo as quais “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário” (art. 26, caput), devendo ser promovido o público leilão para a alienação do imóvel.

5. A formalidade da intimação para purga da mora foi devidamente atendida, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, pois consta na certidão do Registro de Imóveis que se tentou intimar pessoalmente o apelante no endereço do imóvel e em outro endereço fornecido pela CEF, contudo, não foi localizado, presumindo-se, então, que estaria em local ignorado, incerto ou inacessível (evento 25, MATRIMÓVEL 6, p. 5 / SJES).  Assim, em consequência, foram expedidos Editais de intimação do mutuário, publicados em jornal em três dias diferentes, na forma do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 (evento 25, MATRIMÓVEL 6, p. 5 / SJES).

No caso, ainda que se considerasse irregular a intimação por edital, não haveria de se declarar nulidade, na hipótese, à ausência de prejuízo, na medida em que a inadimplência total remonta a maio/2017, e o devedor apelante não comprovou qualquer providência efetiva no sentido de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos moldes do § 2º do art. 26-A da Lei nº 9.514/97.

6. Em razão da data em que o procedimento extrajudicial foi iniciado pela CEF, em maio de 2017, não se aplica a Lei nº 13.465, de 11/07/2017, que, ao introduzir o artigo 27, §2º-A na Lei nº 9.514/1997, estabeleceu que a realização do leilão público para a alienação do imóvel com propriedade consolidada em favor da instituição financeira requer a ciência prévia de sua realização ao devedor, por correspondência. Em tais circunstâncias, a falta de notificação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão não enseja a anulação do procedimento extrajudicial (precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00653018920184025101, Rel. Des. Fed. Aluísio Gonçalves de Castro Mendes, DJE 05/12/2018; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 01066348620164025102, Rel. Des. Fed. José Antonio Neiva, DJE 13/09/2017).

Os leilões realizados em 29/06/2018 e 13/07/2018 tiveram resultado negativo, por falta de interessados (evento 1, out 10 / SJES).  Houve, isto sim, venda online do imóvel pela CEF a terceiro, conforme consta no histórico do cadastramento de imóveis (evento 58, INF 2 / SJES).

7. A alegação de venda do bem por preço vil tampouco prospera, uma vez que, tendo a CEF adquirido a propriedade plena de forma regular e não tendo havido arrematantes nos leilões realizados nas datas acima, tinha ela poderes e liberdade para vender o imóvel pelo valor que entendesse mais adequado.

8. Portanto, não demonstrada qualquer prática de irregularidade pela CEF, correta a sentença em julgar improcedentes os pedidos.

9. Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação e majorar os honorários para 12% (doze por cento) do valor da causa (art. 85, § 11, do CPC), sob a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, do CPC.

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Apelação Cível Nº 5004216-06.2021.4.02.5006/ES

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 

1. A sentença julgou improcedentes os pedidos de declarar a nulidade dos atos do procedimento extrajudicial deflagrado pela CEF para execução da garantia real concedida no contrato de compra e venda de terreno e mútuo para obras no âmbito do SFH, desde o momento em que deveria ter sido notificado para purgar a mora.

2. Afasta-se a alegação de nulidade da sentença, por cerceamento de defesa, relacionado ao indeferimento da realização da oitiva da Tabeliã do Cartório para demonstrar que a tentativa de notificação para purgar mora não ocorreu por não ter sido encontrado o endereço, pois os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para se verificar a regularidade da consolidação de propriedade do imóvel pela CEF.

3. A formalidade da intimação para purga da mora foi devidamente atendida, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97, pois consta na certidão do Registro de Imóveis que tentou intimar pessoalmente o apelante no endereço do imóvel e em outro endereço fornecido pela CEF, contudo, não foi o devedor localizado, presumindo-se, então, que estaria em local ignorado, incerto ou inacessível.  Assim, em consequência, foram regularmente expedidos Editais de intimação do mutuário, publicados em jornal em três dias diferentes, na forma do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

4. Ainda que se considerasse irregular a intimação por edital, não se haveria de declarar nulidade, na hipótese, à falta de prejuízo, na medida em que a inadimplência remonta a maio/2017, e o devedor apelante não demonstrou que tomou qualquer providência efetiva no sentido de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos moldes do § 2º do art. 26-A da Lei nº 9.514/97.

5. Em razão da data em que o procedimento extrajudicial foi iniciado pela CEF, em maio de 2017, não se aplica a Lei nº 13.465, de 11/07/2017, que, ao introduzir o artigo 27, §2º-A na Lei nº 9.514/1997, estabeleceu que a realização do leilão público para a alienação do imóvel com propriedade consolidada em favor da instituição financeira requer a ciência prévia de sua realização ao devedor, por correspondência. Em tais circunstâncias, a falta de notificação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão não enseja a anulação do procedimento extrajudicial.

6. A alegação de venda do bem por preço vil tampouco prospera, uma vez que, tendo a CEF adquirido a propriedade plena de forma regular e não tendo havido arrematantes nos leilões, tinha ela poderes e liberdade para vender o imóvel pelo valor que entendesse mais adequado.

7. Correta a sentença em afirmar que não restou demonstrada qualquer prática de irregularidade pela CEF.

8. Apelação desprovida.

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ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação e majorar os honorários para 12% (doze por cento) do valor da causa (art. 85, § 11, do CPC), sob a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2023.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO VIRTUAL DE 18/10/2023

Apelação Cível Nº 5004216-06.2021.4.02.5006/ES

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAÚJO FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARCELLA ARAUJO DA NOVA BRANDAO

DENISE GARCIA NEGREIROS

Secretária