Apelação Cível Nº 5001132-80.2020.4.02.5119/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. L. R. e V. D. S. F..
Os apelantes combatem a sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do CPC. O pleito busca, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e de J. D. S. C. e M. D. C. G., a transferência de titularidade do contrato de financiamento habitacional n.º 1.4444.0397307-7(Eventos 69 e 92).
Na petição inicial, ajuizada em outubro de 2020, os autores narram que celebraram promessa particular de compra e venda, em outubro de 2014, do lote de terreno n.º 25, da quadra 3-A, do Loteamento Nova Barra, situado à Rua Frutuoso Gil Gonçalves, n.º 609, no bairro do Matadouro, Barra do Pirai/RJ, pelo valor de R$ 630.000,00, dos quais foram pagos R$ 400.000,00 e o saldo restante seria objeto de financiamento junto à CEF; que os promitentes vendedores obrigaram-se a outorgar a escritura definitiva e a assinar quaisquer documentos e procurações necessários para a concretização do negócio e a transferência do financiamento anterior; que não lograram efetuar a transferência junto à CEF, em razão de supostas pendências não esclarecidas de outros débitos dos mutuários originais; que as prestações vem sendo pagas pelos autores, sem qualquer recusa da instituição financeira que mensalmente lhes envia os boletos ao seu endereço eletrônico, desde 2018, ainda que emitidos em nome dos mutuários originais; que trataram pessoalmente com funcionária da CEF, e foram orientados a abrir um investimento para agilizar a transferência, que permanece até hoje; que são servidores públicos estaduais, com estabilidade e recursos financeiros suficientes para assumirem as prestações, como já o fazem desde 2017, quando regularizaram os valores atrasados; que já não conseguem mais conviver com essa situação irregular; que o recebimento das parcelas e o contato constante com os autores demonstra a anuência tácita da CEF à atual situação; que a jurisprudência já reconheceu a possibilidade de transferência dos direitos e obrigações nos chamados “contratos de gaveta” e não há qualquer risco para a instituição financeira.
Foram recolhidas as custas (Evento 14) e a audiência de conciliação restou infrutífera (Evento 43).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença terminativa, que afirmou a ilegitimidade dos autores para pretender direitos e obrigações decorrentes do contrato de financiamento do qual não fizeram parte.
Em seu recurso, os autores reiteram os termos da inicial e acrescentam que possuem legitimidade e interesse para pleitear a transferência do financiamento para si, e suportar os ônus e bônus daquele contrato; que há pertinência subjetiva para a ação, pois são os titulares dos interesses em conflito; que tudo relativo ao contrato era tratado com eles, sem oposição da CEF; que dizer que não possuem legitimidade, mas a CEF vem aceitando os seus pagamentos sem oposição, assemelha-se à má-fé; que a contestação da ré foi intempestiva e deveria ter sido aplicada a pena de revelia; que deveriam ter sido presumidos verdadeiros os fatos narrados, de que a ré tinha conhecimento da transferência e nada opôs, e tudo foi devidamente demonstrado, com provas da troca de mensagens por aplicativo de celular e por e-mail; que não pretendem obter qualquer vantagem indevida, mas apenas continuar com os pagamentos mensais e regularizar a titularidade do contrato (Evento 103).
Em suas contrarrazões, a CEF sustenta que a anuência da instituição financeira é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade para requerer a revisão das condições do financiamento (STJ, REsp n.º 1150429/CE); que a cessão ocorreu após outubro de 1996 e era indispensável seu consentimento, pelo que deve ser confirmada a sentença (Evento 114).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A rigor, o mérito pode ser conhecido. Mas, uma vez afastada a extinção do feito, e aplicado o art. 1.013, § 3º, I, do CPC, o caso é de improcedência do pedido, na forma adiante alinhada.
Diante das asserções propostas, o cessionário em “contrato de gaveta” possui legitimidade para pleitear a transferência do contrato para si, tal como pactuada com os mutuários originais, que integram o pólo passivo da demanda.
Não teriam, porém, legitimidade para revisar o contrato original ou discutir suas cláusulas, como já o disse o STJ, pois a assunção do débito ocorreu muito depois data contemplada pela Lei n.º 10.150/2000 (caso fosse aplicável à hipótese, mas não é, como acertadamente afirmado na sentença), e não houve anuência da credora, como o exige o art. 299 do Código Civil.
De qualquer modo, à frente é rechaçado o alegado direito à transferência do imóvel, fundado no instrumento particular celebrado entre os autores e os contratantes originais.
Por outro lado, a despeito da intempestividade da contestação da CEF, certificada no Evento 65, tal não tem o condão pretendido pelos autores.
Isto porque não há controvérsia quanto aos fatos. A CEF em momento algum nega a existência do contrato de gaveta, ou que os autores tenham adquirido informalmente o imóvel dos mutuários, ou mesmo que venham efetuando os pagamentos mensais de dívida alheia, por sua conta e risco.
O centro da controvérsia resolve-se com o apontamento de que tal transferência ocorreu sem a necessária e concomitante anuência da instituição financeira, e ela não pode ser obrigada a posteriormente transferir o financiamento, apenas porque recebeu pagamentos em nome de terceiros.
Assim, a legislação não favorece os autores.
O imóvel foi objeto de instrumento particular de promessa de compra e venda, celebrado com os mutuários M. D. C. G. e J. D. S. C., em outubro de 2014 (Evento 1, OUT13), com a previsão de que os promitentes vendedores outorgariam procuração e assinariam quaisquer documentos necessários à concretização do negócio.
O preço pactuado foi de R$ 630.000,00, dos quais R$ 400.000,00 teriam sido pagos em dois cheques de R$ 200.000,00, descritos no ato da promessa, e o restante de R$ 230.000,00 o promitente pagaria mediante financiamento junto à CEF.
O imóvel fora adquirido anteriormente pelos promitentes vendedores mediante contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia, com recursos do SBPE (contrato n.º 1.444.0397307-7), em setembro de 2013 (cf. registro imobiliário respectivo, Evento 1, OUT14), e este é o contrato que se pretende transferir.
Há comprovante de residência no imóvel objeto do financiamento em nome dos autores, de agosto de 2020 (na Rua Frutuoso Gil Gonçalves, n.º 609, Matadouro/Barra do Piraí/RJ - Evento 1, END4).
Constam ainda diversas mensagens eletrônicas (e-mails) trocadas com funcionária da Caixa (em endereço institucional da empresa pública), desde março de 2018, em que rotineiramente eram solicitados e enviados boletos para pagamento das parcelas do financiamento. Ali consta mensagem do autor dizendo expressamente que comprou o imóvel do mutuário “Marcelo” e que estava “aguardando que ele regularize a situação dele com a CEF para transferir o financiamento para meu nome. Eu que estou pagando as prestações”, em mensagem datada de 05/06/2018 (Evento 1, OUT5).
Em seguida, constam as mensagens solicitando os boletos a cada mês, até setembro de 2020, véspera da propositura da ação.
Nesse intervalo, os autores efetuaram diversos pagamentos à CEF de boletos emitidos em nome do mutuário M. D. C. G., a partir de abril de 2017, relativos a prestações em atraso desde outubro de 2016, nos valores de R$ 14.583,58 (abr/2017), R$ 7.624,01 (ago/2017), R$ 6.464,11 (mar/2018), R$ 5.481,65 (mai/2018), R$ 4.616,80 (jun/2018), R$ 2.257,28 (jul/2018), R$ 2.177,79 (set/2020) (Evento 1, OUT12).
Todos os pagamentos foram feitos com recursos da conta mantida em nome do autor V. D. S. F..
Apesar da boa-fé dos autores, como adiantado, a pretensão não tem como prosperar.
A alegação de que a CEF estaria impedindo a transferência em razão de outros débitos do mutuário não se sustenta (Evento 52, CONT2). Não há prova de que os autores tenham procurado efetivamente a instituição financeira para transferência da dívida e o imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária somente serve de garantia ao próprio mútuo a ele vinculado, e não de outros débitos porventura existentes do devedor.
O aspecto principal é que o pacto celebrado entre os mutuários e os autores ocorreu sem a intervenção da instituição financeira. Tal negócio não é, portanto, oponível à CEF, é res inter alius acta.
A instituição financeira não pode ser obrigada a realizar novo contrato com os atuais ocupantes do imóvel, ou a lhes transferir a propriedade do bem, sob o argumento de que estavam de boa-fé, uma vez que o “contrato de gaveta” nem sequer tem oponibilidade contra o credor, e a posse daí nascida é injusta (mera detenção).
Qualquer assunção de dívida, para que seja oponível ao credor, deve ter o seu assentimento, essa é a regra (artigo 299 do Código Civil).
Os interessados devem buscar diretamente a instituição financeira e apresentar os documentos pertinentes para a pretendida transferência, e nada indica que a CEF imotivadamente recusaria o pleito. Eventualmente, recusará até com motivo, já que em princípio deve examinar a situação daqueles que se querem novos devedores (novos mutuários). A assunção de débito, repise-se, deve ser anuída.
Além disso, os contratos do SFH exigem requisitos específicos, os quais devem ser demonstrados perante a instituição financeira.
Não foi juntado o contrato de financiamento que os autores pretendem transferir para si, senão apenas a transcrição do registro de imóveis (Evento 1, OUT14). E não há qualquer informação da situação atual da dívida e se as prestações continuam sendo pagas em dia.
Também não há qualquer demonstração da renda mensal dos autores, apta ou não a suportar os encargos do mútuo, requisito essencial para a transferência do contrato.
O melhor, diante de todo o quadro narrado, é que os autores primeiro busquem a CEF na via administrativa e, se for o caso de negativa ilegal, proponham a ação cabível, com pedido e causa de pedir adequados. Mas, nos termos em que proposta, a demanda não tem como prosseguir.
Como visto, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado após 1996, ou seja, fora do limite estabelecido no art. 20 da Lei n.º 10.150/2000, e sem a anuência da instituição financeira.
A natureza da avença entre os cessionários e os mutuários de origem tem na assunção de débito uma de suas principais facetas, daí que exige a intervenção da instituição mutuante, caso se pretenda, mais tarde, opor-lhe qualquer consequência do acordo, como fica claro, inclusive, no Código Civil.
Nesta linha:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. "CONTRATO DE GAVETA". AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA. IMPOSSIBILIDADE DE AVERBAÇÃO.
1. Recurso ordinário em mandado de segurança impetrado contra o Provimento n. 25/2008 da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, por meio do qual se determina aos serviços de registro imobiliário a averbação dos contratos e respectivas transferências atinentes a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, independentemente da intervenção da instituição financiadora no contrato de cessão.
2. Afasta-se a incidência da Súmula n. 266 do STF, porquanto o Provimento n. 25/2008, por permitir a averbação da cessão do contrato de mútuo nos registros imobiliários, constitui ato administrativo de aplicação imediata e efeitos concretos.
3. Conforme disposição da Lei n. 8.004/1990 e nos termos do pacífico entendimento jurisprudencial do STJ, a cessão de contrato de mútuo, com garantia hipotecária, não pode ser realizada sem a intervenção da instituição financeira mutuante, sendo que a Lei n. 10.150/2000 permitiu, tão somente, a possibilidade de regularização das transferências celebradas até 25 de outubro de 1996 (sem exigir, para tanto, a referida averbação). Precedentes: AgRg no REsp 1.126.574/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 30/09/2013; EDcl no AgRg no Ag 1.309.559/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 13/09/2013; AgRg no REsp 1.248.751/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 25/02/2013; EDcl no AgRg no REsp 422.976/PR, Rel. Min. Maria Isabel Galloti, Quarta Turma, DJe 25/09/2012.
4. Ainda, há que se registrar que o provimento impugnado traz, na realidade, risco ao Sistema Financeiro da Habitação e aos terceiros interessados, porquanto a averbação no registro imobiliário a que faz referência pode induzir em erro possíveis e futuros interessados na compra do imóvel, semeando, ao contrário dos fins propostos pelo ato impugnado, insegurança jurídica, por dar ar de legalidade a uma transação feita à margem da lei.
5. Recurso ordinário provido, para, reconhecendo a nulidade do Provimento CGJ/MS 25/2008, invalidar as averbações dos contratos e respectivas transferências nas matrículas dos imóveis já realizadas sem a intervenção da CEF.
(STJ, RMS n. 32.459/MS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 28/11/2017, DJe de 11/12/2017.)
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS - FCVS. LEGITIMIDADE DO CESSIONÁRIO. CONTRATO DE "GAVETA". POSSIBILIDADE, DESDE QUE EXISTENTE ANUÊNCIA DO MUTUANTE. LEI N. 10.150/2000. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA PELA CORTE ESPECIAL DO STJ (RESP N. 783.389/RO). NÃO VERIFICAÇÃO, IN CASU, DA CONCORDÂNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. DIVERGÊNCIA APRESENTADA COM BASE EM PARADIGMAS ANTIGOS, ANTERIORES À PACIFICAÇÃO DO TEMA PELA CORTE ESPECIAL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA REJEITADOS.
1. Versam os autos sobre a legitimidade ativa de terceiro adquirente de imóvel objeto de contrato de mútuo habitacional firmado com o ora recorrente.
2. A Corte Especial do STJ, por ocasião do julgamento do REsp n. 783.389/RO, Rel. Min. Ari Pargendler (DJe 30.10.2008), firmou entendimento no sentido de que a cessão do mútuo hipotecário não pode se dar contra a vontade do agente financeiro e que a concordância deste depende de requerimento instruído pela prova de que o cessionário atende as exigências do Sistema Financeiro da Habitação. Veja-se a ementa do julgado: SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE CONTRATO. LEI Nº 10.150, DE 2000 (ART. 20).
A cessão do mútuo hipotecário não pode se dar contra a vontade do agente financeiro; a concordância deste depende de requerimento instruído pela prova de que o cessionário atende as exigências do Sistema Financeiro da Habitação.
(REsp 783389/RO, Rel. Min. Ari Prgendler, Corte Especial, DJe 30.10.2008) 3. Entretanto, in casu, as instâncias ordinárias reconheceram que não se efetivou a anuência do agente financeiro (e-STJ fl. 296):
Ocorre que o réu, na qualidade de credor hipotecário, não manifestou sua expressa concordância com as sucessivas transferências, condição essa prevista na cláusula 21, alínea "d" do contrato primitivo (fls. 56 v.).
4. Ademais, todos os arestos indicados como exemplos de divergência jurisprudencial foram proferidos em data anterior ao julgamento do Resp n. 783.389/RO, publicado no DJe de 30 de outubro de 2008.
5. Portanto, a divergência que a parte embargante tentou configurar não prospera, pois já superada e com base em paradigmas anteriores ao acórdão da Corte Especial que resolveu expressamente a questão.
6. Embargos de divergência conhecidos, mas não providos.
(STJ, EREsp n. 973.617/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 22/6/2011, DJe de 2/8/2011).
RECURSO ESPECIAL - SFH - CONTRATO DE MÚTUO - CONTRATO DE GAVETA - TRANSFERÊNCIA - AUSÊNCIA DA PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO - ART. 20 DA LEI N. 10.150/2000 - CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES ANTERIOR A 25/10/1996 - POSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO - NECESSIDADE DE ATENDIMENTO DAS EXIGÊNCIAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO SEGUNDO NORMAS ESTABELECIDAS PELA LEI N. 8.004/90 - ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO PARA PLEITEAR EM JUÍZO A TRANSFERÊNCIA COMPULSÓRIA - RECURSO PROVIDO. 1. O art. 20 da Lei n. 10.150/00 prevê que as transferências no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, desde que celebradas entre mutuário e adquirente até 25/10/1996, sem a participação do agente financeiro, poderão ser regularizadas, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n. 8.692/93. 2. A Lei n. 8.004/90 foi editada para disciplinar as transferências de financiamento firmando sob a égide do SFH, e, assim, não se revela coerente a inexigibilidade da anuência do agente financeiro na relação negocial firmada entre as partes, dispensando-se a qualificação do cessionário segundo os critérios legais que regem o SFH que, a rigor, são exigidos do mutuário originário. 3. O cessionário não tem legitimidade ativa para pleitear, em juízo, a transferência compulsória da titularidade do contrato de financiamento do imóvel firmando entre o agente financeiro e o mutuário originário. 4. Recurso especial provido.
(STJ, RESP 1102757, Rel. Min. MASSAMI UYEDA, 3ª Turma, DJE DATA:09/12/2009).
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20001646877v2 e do código CRC e7f09e64.
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Data e Hora: 6/10/2023, às 12:27:51